Торговая недвижимость Петербурга: встроенные помещения.
Содержание:
Площади растут.
Администрация помогает "встройке".
Главное – расположение.
По коридорам.
Ставка зависит от зоны.
Прогноз на цены и ставки.
Площади растут.
Рынок торговой недвижимости Петербурга продолжает свое развитие. Последние годы он остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. Поэтому и инвестиции в торговую недвижимость сейчас – одни из наиболее выгодных – как в краткосрочной (за счет роста цен), так и долгосрочной (за счет сдачи площадей в аренду) перспективах.
Уровень доходности торговой недвижимости высокий - около 15-20% годовых. В последующие годы этот показатель будет снижен в результате увеличения конкуренции и стабилизации развития экономики. Общая площадь торговых помещений Петербурга на I квартал 2005 года – порядка 4.5 млн. м2. К началу 2005 года в строй было введено 57 объектов торгового назначения.
В 2005 году специалисты ожидают прироста торговых площадей до 1 млн м2. Это связано с увеличением спроса, особенно на торговые объекты площадью от 500 до 4000 кв.м, а также за счет перенесения сроков ввода торговых площадей на 2005 год. Таким образом, общие объемы торговых площадей вырастут еще на 20% в 2005 году. В 2006 году ожидается снижение темпов прироста – до 10%.
Изменения на рынке торговых помещений определяются динамикой развития потребительского рынка и предпринимательской активностью. Немаловажен для развития торговли, а вместе с тем и для рынка торговой недвижимости тот факт, что благосостояние петербуржцев также продолжает расти. Такая социальная группа как "средний класс" составляет 20% среди жителей города. Отметим, что это вдвое выше, чем в среднем по России. Реальные денежные доходы населения за 2004 год увеличились на 15%.
Администрация помогает "встройке".
Сегмент встроенной торговой недвижимости сейчас занимает практически половину – 44%, - в структуре рынка торговых помещений Петербурга. На сегодняшний день этот сегмент самый крупный на рынке. Торговые центры составляют 20% от всего объема торговых площадей, павильоны и ларьки – 19%, уличные рынки – 16%. По прогнозам специалистов ЗАО "Агентство "Бекар", доля уличных рынков, а также ларьков и павильонов будет постепенно сокращаться, уступая место двум другим сегментам – встроенным торговым помещениям и торговым центрам. Однако в сегменте встроенных торговых помещений предложение ограничено, поэтому наиболее перспективным в плане роста специалисты считают сегмент торговых комплексов.
Рынок встроенных торговых площадей в основном делится на объекты нежилого фонда, принадлежащие городу и сдаваемые КУГИ в аренду, и помещения нежилого фонда, которые находятся в собственности компаний или физических лиц. Из 100 предложений 73 приходится на аренду и 27- на куплю-продажу помещений. По данным ЗАО "Агентство "Бекар" примерно 75-80% клиентов хотели бы приобрести помещения под магазины в собственность, однако из-за отсутствия предложения вынуждены соглашаться на аренду. Так, в Петербурге рост спроса на аренду торговых помещений за 2004 год составил 33%, а на покупку - 48%.
По мнению руководителя отдела оценки компании "Коммерческая недвижимость. Бекар" Игоря Лучкова, арендные ставки на помещения, сдаваемые в аренду КУГИ, будут расти в связи с изменением методики определения арендной платы - рост составит от 20% до 30%. Однако повышение ставок КУГИ, скорее всего, не спровоцирует скачок цен на рынке помещений, принадлежащих собственникам. Можно спрогнозировать попытку повышения ставок для потенциальных субарендаторов со стороны арендаторов КУГИ и некоторых собственников. При существующем сейчас уровне спроса такая попытка вряд ли будет иметь успех. После повышения ставок сойдет на нет существующая сейчас практика субаренды помещений КУГИ.
Действия городских властей оказывают достаточно сильное влияние на структуру спроса и предложения на рынок торговой недвижимости, в частности, на сегмент встроенных помещений. В результате деятельности администрации сейчас в массовом порядке ликвидируются рынки и сносятся ларьки и павильоны, что влияет на изменение доли сегмента встроенных помещений. Дело в том, что предприниматели, которые лишились ранее занимаемых площадей, стремятся оборудовать новое торговое место именно во встроенных помещениях.
Как считает Игорь Лучков, за последние 6-8 месяцев – во время активной кампании по сносу ларьков и закрытию рынков, - спрос на перевод из жилых помещений в нежилые вырос. В основном рост затронул сегмент этого рынка, представленный небольшими помещениями, расположенными на первых этажах зданий и удобными для размещения в них объектов торговли в формате "магазин у дома". Количество обращений по переводу квартир в нежилой фонд увеличилось за последние полгода более, чем на 15%.
Главное – расположение.
Одним из главных факторов, формирующих спрос на торговые площади, является местоположение объекта. Самыми привлекательными являются центральные улицы, а также объекты около станций метро, где ежедневно проходит большое количество людей. При этом стоимость таких объектов, если исключить зависимость от других параметров, несомненно, одна из самых высоких.
Если рассмотреть структуру предложения на рынке аренды и продажи встроенных торговых помещений по районам, то первое место традиционно принадлежит Центральному району. Половина от общего объема предлагаемых площадей приходится на четыре центральных района города – Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский и Петроградский. Остальные районы представляют незначительные доли от общего объема предложения и на рынке аренды, и на рынке купли-продажи (доля Красносельского района около 1,5% на рынке аренды и 3% на рынке продажи). Исключение составляют активно застраиваемые Приморский и Выборгский районы: 9,15% и 8,93% соответственно для рынка аренды и 9% и 9,5% на рынке продажи.
Московские и западные ритейлоры стараются при выходе на петербургский рынок открыть в первую очередь магазин на Невском проспекте. Однако, ввиду острого дефицита торговых площадей на этой магистрали, а также из-за стремительного роста арендных ставок и цен продаж, некоторые сетевики вынуждены отказаться от идеи открытия первого магазина именно на Невском.
По коридорам.
В Петербурге постепенно формируются однородные торговые коридоры. Магазины со схожим ассортиментом тяготеют друг к другу, хотя это, на первый взгляд, противоречит законам конкуренции. Например, на Загородном проспекте в изобилии представлены бытовая техника и электроника, на Владимирском - один за другим выстроились обувные магазины. Большой проспект Петроградской стороны оккупируют бутики.
На рынке встроенных магазинов, особенно на главных торговых коридорах (зона Невского проспекта, а также Владимирского, части Литейного, Загородного проспектов, Садовой и Михайловской улиц), недвижимость пользуется большим спросом, причем не только среди торговых операторов, но и среди других групп. При этом цены весьма ограниченного предложения в этой зоне в прошлом году достигли беспрецедентного уровня - около 10 тыс. долларов за кв. м. Хотя и ставки аренды на такие помещения самые высокие – максимально $2,5 тыс. за м2 в год. Подобную нагрузку может выдержать далеко не каждый торговый оператор. Возможно, именно с этим связан отмечаемый некоторыми экспертами небольшой отток арендаторов из встроенных помещений центральных торговых улиц в торговые центры.
На первых этажах зданий часто образуются своеобразные бизнес-инкубаторы. Такие "галереи бизнеса" в жилых зданиях имеются во многих районах города. Например, в Центральном районе на ул. Жуковского на протяжении 100 м расположено более 30 объектов торговли.
Одни из первых жилых зданий в городе, где почти не осталось квартир на первых этажах, - дома 40 и 49 по Наличной ул. Это целый квартал у станции метро "Приморская". Первыми торговыми точками стали два "окна" по продаже печенья и мясных изделий. Чуть позже появились представители торговых сетей "Золотая рыбка", "Чай", "Море обуви", "Беталинк", I lоve you (подарки и сувениры) и другие. Любопытно, что рядом теперь находится даже отделение "Инкасбанка". На протяжении 50 м теперь расположены в ряд 23 объекта торговли, общепита, медицины и услуг. За два года на Наличной ул., 40, 49, были расселены 27 квартир на первых этажах.
Ставка зависит от зоны.
Арендные ставки на рынке встроенных помещений сильно отличаются друг от друга. Главным образом, они зависят от местоположения помещения (район города, удаленность от станции метро и основных городских магистралей). Также важны общая площадь, наличие отдельного входа, общее состояние помещения, количество телефонных линий, присутствие парковки, организация охраны и т.д.
Ценовые зоны Петербурга и размер ставок на встроенные помещения
Местоположение
Аренда
($/кв. м./год без НДС).
Купля-продажа.
($/кв. м.).
Зона А: исторический центр города – Район Невского проспекта, Большой пр. П. С., Владимирский пр, Загородный пр (до "пяти углов")
500-1800
4000-8000
Зона В: другие территории центра – в основном - Районы Литейного пр., Московского пр., Загородного пр., Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию А
400-900, 1500-4500
Зона С: Удаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные вблизи основных магистралей, станций метро;
400-700
2000-3000
Зона D: Окраинные районы города (спальные районы, удаленные от метро и магистралей места, промышленные зоны).
150-200
700 -1200
Специалисты "Бекара" отмечают, что еще 2 года назад зона А состояла только из районов Невского и Большого проспекта П.С. В 2004 году ситуация изменилась. По ценовым диапазонам к зоне А теперь причисляются еще Владимирский проспект и Загородный проспект (до "пяти углов"). В зоне А (особенно на Невском пр., Большом пр. ПС, а также Владимирском пр. и Каменноостровском пр.) наблюдается острый дефицит помещений, что определяет высокий уровень арендных ставок. При этом около 75% предложения на рынке города приходится на зоны B и C.
Арендные ставки растут только в высокопроходимых местах. В торговых точках у метро и в зоне А за прошлый год наблюдались самые высокие темпы роста ставок (20-23%). Во всех остальных зонах темпы роста были незначительными.
Прогноз на цены и ставки.
На встроенные торговые помещения на сегодня имеется устойчивый спрос. Однако наметилась тенденция оттока арендаторов из встроенных помещений центральных торговых улиц в торговые центры. Напомним, что это произошло в результате непомерно высоких ставок на встроенные помещения. Кроме того, в конце 2004 года наметилась тенденция замедления темпов роста цен и даже отмечалось некоторое их снижение. Но в целом показатели остались достаточно высокими за счет активного роста в начале года.
Специалисты ЗАО "Агентство "Бекар" прогнозируют рост ставок в 2005-2006 годов. Тем не менее, расти они будут не такими темпами, как в последние два года. Цена будет подниматься на наиболее ликвидные помещения (до 20%), наименее востребованные объекты будут расти незначительными темпами (5-10%). В целом темпы роста на встроенные помещения будут находиться в пределах 10%. Отметим, что цена продажи/покупки встроенных помещений в 2005-2006 годах будет подниматься ежегодно на 15-20%