Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга.
Содержание:
1. Сегменты рынка коммерческой недвижимости
2. Рынок офисной недвижимости
2.1. Структура рынка офисных помещений
2.2. Тенденции и прогнозы
2.3. Встроенные офисные помещения
2.4. Рынок офисных помещений в бизнес-центрах
3. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
3.1. Встроенные торговые помещения
3.2. Рынок торговых помещений в торговых комплексах Санкт-Петербурга
4. Производственно-складская недвижимость Санкт-Петербурга
4.1. Рынок производственной недвижимости
4.2. Тенденции и прогнозы:
5. Рынок парковок Санкт-Петербурга
1. Сегменты рынка коммерческой недвижимости
К основным сегментам рынка коммерческой недвижимости можно отнести:
1. Офисная недвижимость.
2. Торговая недвижимость.
3. Производственно-складская недвижимость.
4. Гостиницы.
5. Паркинги.
2. Рынок офисной недвижимости
2.1. Структура рынка офисных помещений
Объем рынка офисных помещений Санкт-Петербурга составляет 3 млн. кв.м. Важнейшим субъектом рынка недвижимости является город. По состоянию на январь 2003 года КУГИ Санкт-Петербурга сдавал в аренду более 4,5 млн. кв.м. коммерческих помещений, из них 1,5 млн. кв.м составляют помещения под офисы.
Вторым по величине источником предложения офисов являются бизнес-центры - офисные здания с профессиональным управлением, предоставляющие арендаторам кроме собственно офиса дополнительные услуги, такие как охрана, уборка помещений, кафе и т.п. Первые бизнес-центры появились в Санкт-Петербурге около 10 лет назад. В настоящее время рынок бизнес-центров достаточно развит и представляет собой около 200 зданий. Управление бизнес-центрами осуществляется десятками управляющих компаний, значительная часть которых работает на рынке более 5 лет.
Еще одним источником предложения являются встроенные помещения, находящиеся в собственности частных компаний и физических лиц, источником формирования которых являются приватизация, акционирование государственных предприятий, выкуп помещений у города, перевод квартир из жилого фонда в нежилой. Также источником предложения являются переоборудованные под офисы помещения бывших государственных предприятий и гостиниц.
2.2. Тенденции и прогнозы
1. Спрос на офисы в течение ближайших полутора лет сохранится на высоком уровне и будет превышать предложение. Заполняемость бизнес-центров, отвечающих рыночным требованиям останется близкой 100%.
2. На рынке офисных помещений наблюдается инвестиционная активность. Предложение в основном представлено новыми офисными проектами (ввиду высокой заполняемости существующих). На рынке появились офисные объекты построенные "с нуля". Еще недавно лидерами рынка были проекты по перепрофилированию административных и производственных зданий в бизнес-центры класса С, сейчас же большая часть введенных и строящихся бизнес-центров позиционируется в классе В.
3. Рост конкуренции, как следствие - повышение уровня отделки и технического оснащения зданий, дополнительных услуг. Доля сегмента автономных офисных помещений постепенно будет сокращаться, уступая позиции офисам в специализированных зданиях.
4. Увеличение предложения будет сдерживать рост арендных ставок. Прогноз роста цен аренды до конца 2004 года - 5-10%, цен продажи - 10-15%.
5. Повышается востребованность больших объектов высокого качества. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 50-150 кв.м., возрос спрос на площади 150-300 кв.м. В 2003 году отмечена активизация спроса со стороны крупных компаний, на площади в несколько тысяч кв.м.
2.3. Встроенные офисные помещения
Офисные помещения различаются по качеству отделки, технической оснащенности, уровню сервиса, местоположению и, соответственно, по ценам.
Рынок офисных помещений включает в себя рынок аренды и рынок собственности. Объем предложения офисных помещений в аренду в 3-5 раз превышает предложение в собственность.
Диапазон арендных ставок на встроенные офисные помещения варьируется от $40 (в малопроходимых местах) до $600 за кв.м в год (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных офисных помещений соответственно варьируется от $200 до $3500 за кв.м.
В августе 2003 года средняя стоимость аренды составила $12,8 за 1 кв. м. в месяц. Темп роста арендной ставки по отношению к предыдущему месяцу ($12,5) составил 2,4%, по отношению к началу года ($11,8) - 8,5%.
Наибольшее увеличение арендных ставок на офисные помещения в августе 2003 года наблюдалось в Выборгском, Калининском, Приморском, Василеостровском и Красносельском районах города. Наибольшее снижение арендных ставок на рынке аренды офисных площадей наблюдалось во Фрунзенском и Кировском районах города. Незначительное увеличение наблюдалось также в Центральном, Петроградском, Московском, Адмиралтейском и Невском районах города.
Структура спроса на аренду офисных помещений выглядит следующим образом:
• наиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных офисных помещений (около 50%) находится в диапазоне от 30 до 160 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 160 до 200 кв.м.;
• менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 15%) площадью 200 - 230 кв.м.;
• наименьшим спросом (около 5%) пользуются большие офисные площади от 230 кв.м.
Средняя стоимость встроенных офисных помещений в августе 2003 года составила $790, темп роста по отношению к предыдущему месяцу ($755) составил 4,6%, по отношению к началу года ($636) - 24,2%.
Основной объем покупателей встроенных офисных помещений готов платить до $850 за кв.м.
Наибольший рост цен в августе на рынке офисных помещений наблюдался в Выборгском, Калининском, Красногвардейском, Кировском, Фрунзенском и Крсносельском районах города.
Основной объем предложения приходится на небольшие офисы от 100 до 220 кв. м. Рост объема предложения к предыдущему месяцу - 2%.
Структура спроса на покупку офисных помещений выглядит следующим образом:
• наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных офисных помещений (порядка 35%) находится в диапазоне от 100 до 180 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 30%) имеют офисные помещения площадью от 50 до 100 кв.м.;
• менее востребованы встроенные офисные помещения (порядка 25%) площадью до 50 кв.м.;
• наименьшим спросом (около 10%) пользуются большие офисные площади от 180 кв.м.
2.4. Рынок офисных помещений в бизнес-центрах
Сегодня в Санкт-Петербурге отсутствует единая общепризнанная классификация действующих бизнес - центров, классы присваиваются произвольно и зачастую не отражают реального состояния объектов. Такая ситуация дезориентирует всех участников рынка недвижимости. В связи с этим в апреле 2002 года Гильдия Управляющих и Девелоперов предложила разработать и затем утвердить в Госстандарте единую классификацию бизнес-центров.
В основу данной классификации положены основные параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес центров.
Классификации не подлежат:
• Объекты, используемые собственниками одновременно для своих производственных целей и сдачи в аренду без привлечения профессионального управления;
• Объекты, находящиеся в процессе реконструкции;
• Встроенные объекты, сочетающиеся с жилым фондом;
• Объекты, на которые не оформлены правоустанавливающие документы.
По каждому из критериев зданию может быть присвоена категория А, В или С. За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.
В связи с растущим предложением на рынке бизнес-центров классификация позволяет клиентам определить соответствие запрашиваемых цен уровню бизнес-центра, а сделать это становится все сложнее - кроме работающих уже несколько лет на этом рынке бизнес-центров стало появляться все больше новых объектов, но спрос до сих пор не удовлетворен.
На сегодняшний момент на рынке бизнес-центров предлагается в аренду около 700 000 кв.м офисных площадей классов А, В и С.
В течение 2003 года на рынке Петербурга появилось около 100 тысяч кв.м офисных площадей всех классов, до конца года планируется ввести еще 20-30 тысяч кв.м. Как и предполагалось, вывод на рынок такого объема новых качественных площадей не вызвал затоваривания на рынке. Наиболее масштабные из новых бизнес-центров - "Петровский Форт" и "Сити-Центр" почти полностью заполнены.
Уровень арендных ставок в бизнес-центрах зависит от класса, престижности, качества внутренней отделки самого офисного центра, уровня услуг, местоположения (близость к центру города и транспортная доступность).
В 2002 году цены на офисные помещения Санкт-Петербурга выросли в среднем на 5-10%. Более значительный рост ставок (в пределах 10-15%) наблюдался в секторе бизнес центров класса В и С благодаря возросшему спросу. Период стремительного роста арендных ставок (на 25-30% за год) миновал, однако, пользуясь благоприятной рыночной ситуацией, бизнес-центры продолжают осторожно повышать ставки и индексировать платежи по действующим договорам. В 2003 году наблюдается ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 1,5% в месяц. В некоторых бизнес-центрах платежи автоматически индексируются при увеличении тарифов на энергоресурсы.
Арендные ставки в бизнес-центрах города в 2003 году составляют:
Класс А - $450-600 за кв. м в год;
Класс В - $250-450 за кв.м в год;
Класс С - $150-250 за кв.м в год.
Наблюдавшийся в 2002-2003 годах экономический подъём отразился на росте объёмов и на качественных показателях офисной недвижимости, что позволило выявить следующее - сегодня качественные и технические характеристики большинства предлагаемых помещений не соответствуют сложившимся требованиям потребителей. Сейчас очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс сервисных услуг. Заметно возросшая доля арендаторов, являющихся представительствами иностранных и московских фирм, ориентируется на качественный офис с привычным для них уровнем сервиса. Рост доходов российских компаний также приводит к расширению занимаемых ими площадей и к повышению требований к функциональным характеристикам помещений. Месторасположение также играет не последнюю роль при выборе офиса - центр города с отличным окружением свидетельствует о процветании компании, дает возможность иметь представительный офис.
Повышаются требования к качеству внутреннего ремонта офисных помещений и фасаду здания БЦ. Минимальный набор услуг в бизнес-центрах класса В включает: круглосуточную охрану, различные системы телекоммуникаций, комнаты для переговоров, кафе и бары, уборку помещений, парковку. Но управляющие уже понимают, что требования к бизнес-центрам сейчас выше - кроме местоположения и перечисленных выше услуг арендаторы хотят видеть также индивидуальную планировку офисов, круглосуточный доступ, неограниченное количество оптоволоконных телефонных линий, наличие на территории БЦ сервисных служб: банк, тренажёрный зал, ресторан и т. п. Таким образом, от качества предлагаемых услуг зачастую зависит и процент заполняемости. Даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко привести к миграции арендатора.
Однако, несмотря на широкий спектр предложенных на рынке офисных помещений, клиент не всегда может подобрать адекватную своему уровню и бюджету недвижимость. Эта тенденция характерна и для всего петербургского рынка коммерческой недвижимости. Далеко не все предлагаемые помещения остаются востребованными. Проблема несоответствия ожиданий покупателей и предложения собственников пока остается. Именно поэтому даже незначительное повышение арендной ставки в одном из бизнес-центров и расширение спектра услуг в другом может легко подвинуть арендатора на быстрый переезд. Во многом из-за этого рост арендных ставок существенно снизил темпы.
Офисные объекты поступают на рынок после полной реконструкции сразу или очередями, а не постепенно, путем реинвестирования арендных платежей, как раньше. Девелоперы осваивают новые территории, особенно набережные Невы - Выборгскую, Петроградскую, Пироговскую, Ушаковскую.
На рынке появились бизнес-центры, построенные "с нуля". Компания "ЛенспецСМУ" впервые построила здание офисного центра на Богатырском пр., 2 (остальные бизнес-центры представляют собой реконструированные доходные дома, заводские корпуса или НИИ). В проект вложено около 4 млн.долларов. Около половины из более 8 тыс.кв.м сдается в аренду, остальные помещения занимают структурные подразделения "ЛенспецСМУ".
ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" привнесла в этот сегмент рынка практику долевого строительства. Аварийное здание на Шпалерной ул., 54 превращается в бизнес-центр класса "В" (площадь офисов составит 6 тыс.кв.м). Открытие бизнес-центра планируется в феврале 2004 года. По состоянию на сентябрь 2003 года стоимость продажи кв.м составляет 1 600-1 800 долл.США (в зависимости от этажа), стартовая цена была 950 долларов за квадратный метр. Открытие бизнес-центра планируется в 2004 году. Следующий аналогичный объект ОАО "Строительная корпорация "Возрождение Санкт-Петербурга" - бизнес-центр на 14-й линии В.О., д.7а, сдача в эксплуатацию планируется в IV квартале 2004 года.
Строится бизнес-центр на углу 2-й Советской ул. и Суворовского пр. В деловом комплексе будет два шестиэтажных корпуса общей площадью около 8 000 кв.м. Объект позиционируется в классе В, арендные ставки составляют 320-400 долл.США/кв.м в год. Комплекс планируется запустить в эксплуатацию в декабре 2003 года.
Новой тенденцией 2002-2003 года стало предложение на продажу действующих бизнес центров различных классов. Цены предложений варьировались от $1200 до 3500 за кв.м в зависимости от класса и местоположения. Так, например, в 2002 году был продан бизнес-центр класса "В" JGB House-2 на Серпуховской улице, 10, весной 2003 года - бизнес-центр с апартаментами на 8-й Советской ул., 31, в конце лета завершилась сделка по продаже JGB House-1 на Дивенской, 3.
В последнее время на рынке появилась новая категория арендаторов - компании, арендующие офисные площади тысячам кв.м. Так, "Мегафон" планирует арендовать целиком бизнес-центр класса А на Караванной ул.,10. Летом 2003 года компания "Борланд" (США, программное обеспечение) арендовала 3 000 кв.м в бизнес-центре класса "B" "Петровский Форт". Бизнес-центр "XIX век" на Пироговской набережной общей площадью 3 500 кв.м заселяется тремя крупными арендаторами.
Бизнес-центры класса А
Предложение
Объем офисных площадей класса А составляет около 30 тыс.кв.м или 0,006 кв.м на душу населения. По заявлению экспертов Penny Lane Realty, такой уровень Москва имела еще в 1994 году, следовательно, отставание Петербурга от столицы по уровню обеспеченности офисными площадями класса А составляет почти 8 лет.
Бизнес-центрами класса А в Санкт-Петербурге принято считать:
• "Атриум на Невском, 25";
• "Северная столица" на наб.реки Мойки, 36;
• "Белые ночи" на на Малой Морской ул., 23;
• "Шведский дом" на Малой Конюшенной, 1/3;
• "Караванная, 10".
Рынок бизнес-центров сформировался в 1998 году перед кризисом, когда за год в эксплуатацию было введено три бизнес-центра - "Атриум", "Северная столица" и "Белые ночи". Существующие бизнес-центры представляют собой исторические здания после реконструкции.
Однако перечисленные офисные здания, за исключением бизнес-центра на Караванной, 10, построенного в 2003 году нельзя без оговорок отнести к классу "А". Это связано с тем, что это здания не заново построенные, а при реконструкции невозможно в точности соблюсти функциональные требования, предъявляемые к бизнес-центрам этого класса. В этих бизнес-центрах не соответствует западному стандарту первоклассных офисных зданий как инженерное оборудование, так и качество услуг. Кроме этого, также не соблюдается еще одно из важнейших условий - удобство парковки, которая крайне затруднена в пределах центра города.
Предложение увеличится за счет строительства второй очереди бизнес-центра "Северная столица" общей площадью 8 000 кв.м. Объект находится на стадии проектирования, срок начала работ не определен.
Все бизнес-центры класса А расположены в историческом центре города, на незначительном расстоянии от центральной городской магистрали - Невского проспекта.
Отсутствие адекватного предложения на рынке офисных площадей высшей категории объясняется несколькими причинами:
• класс А предполагает новое строительство и высокие требования к местоположению, дефицит подходящих участков в историческом центре;
• долгое время после кризиса 1998 года бизнес-центры класса А имели очень низкую заполняемость, и инвесторы не решались браться за подобные проекты, пока не начался рост экономики.
Заполняемость
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 1998 году остались невостребованными после кризиса. Так, в 1999 году загрузка "Северной столицы" была на уровне 7%, в бизнес-центре "Белые ночи" арендаторы отсутствовали. Ситуация улучшилась в 2000 году:
2000 год - 50% ("Атриум на Невском" - 80%)
2001 год - 80% ("Северная столица" - 90%)
2002 год - 93% ("Шведский дом" - 100%, сформирован "лист ожидания")
2003 год - 95%
Уровень цен
Докризисный уровень - $650-700 за кв.м
1999 год - $350-400 за кв.м
2000 год - $350-450 за кв.м
2001 год - $420-600 за кв.м
2002 год - $450-600 за кв.м
2003 год - $450-600 за кв.м
Значительный рост ставок в бизнес-центрах класса "А" в 2001 году объясняется главным образом тем, что оживление спроса на престижные помещения в зданиях, соответствующих высоким западным стандартам, пока еще не сопровождается новыми крупными проектами с участием западных инвесторов и менеджмента. Дефицит предложения в этом классе с 2001 года стал реальностью.
Тенденции
• Появление проектов нового строительства бизнес-центров.
• Повышение заполняемости.
• Стабилизация арендных ставок.
Бизнес-центры класса В
Предложение
Объем предложения составляет около 150 000 кв.м. Офисы данного класса - наиболее развивающийся сегмент рынка офисной недвижимости.
Сегмент класса В остается лидером по вводу новых площадей в 2002-2003 годах. За 2003 год будет введено около 70 тыс. кв.м площадей, что увеличит существующие площади почти в 2 раза. Спрос на помещения данного класса преобладает на рынке. Его формируют местные и московские фирмы, иностранные компании.
Наиболее крупные проекты нового офисного строительства класса В:
• Бизнес-комплекс "Сити-центр" на Петроградской набережной (Выборгский район) занимает целый квартал, состоит из трёх реконструированных зданий общей площадью более 30 тыс. кв.м, объединенных общим двором. Площадь земельного участка - около 8 тыс.кв.м. Первая и вторая очереди комплекса введены в эксплуатацию в декабре 2002 года. В настоящее время заполнено 98% из 25 тыс. кв.м арендопригодных площадей. В комплексе расположен фитнес-клуб "Планета Фитнес" общей площадью 4 000 кв.м, занимающий три этажа, магазины, ресторан, кафе.
• "Петровский Форт" на Финляндском проспекте (Выборгский район) - крупнейший комплекс в классе В, общая площадь 50 тыс.кв.м, офисная площадь - 16,3 тыс.кв.м. Введен в строй после реконструкции здания бывшей гостиницы - в мае 2003 года. На площадях более 10 тыс.кв.м размещены магазины, кафе, бары, рестораны, конференц-зал, боулинг, спортивный центр с бассейном. Заполняемость офисных площадей на текущий момент - 98%.
• Офисный центр "Президент" на Ушаковской набережной (Приморский район). Здание общей площадью 5,6 тыс.кв.м после реконструкции с надстройкой одного этажа и мансарды введено в эксплуатацию в ноябре 2002 года. Офисная площадь составляет 3,7 тыс. кв.м, в настоящее время полностью заполнен.
• "Аскольд" на Красногвардейской площади (Красногвардейский район) общей площадью 7,4 тыс.кв.м, открыт в марте 2003 года. Заполняемость офисных площадей в размере 5 тыс.кв.м составляет 70%.
• "Renaissance House" на 2-й Советской ул. (Центральный район) общей площадью 8 тыс.кв.м, открытие - в декабре 2003 года.
• "Сенатор" на Большом пр. В.О. (Василеостровский район) общей площадью 5,5 тыс.кв.м. Здание после реконструкции рядом с торговым центром "Балтийский" вводится в эксплуатацию в конце 2003 года.
Новые бизнес-центры в силу локации и технических параметров ориентируется на свой тип арендатора, как по уровню сервиса, так и по уровню ставок.
Большая часть вводимых крупных бизнес-центров - это по-прежнему реконструкция зданий бывших заводов и НИИ ("Сити-Центр", "Петровский Форт", "Acкольд").
Помимо глобальных комплексов в городе реализуется множество проектов офисных центров площадью не более 5 тыс. кв.м. Частично здания строятся для собственных нужд, частично - для сдачи в аренду. В Петербурге появляется все большее число компаний, начинающих работать с офисной недвижимостью.
Заполняемость
2000 год - 80-85% ("Нептун", "Прин", Inform-Future, JGB House-1 и -2 - 95-100%)
2001 год - 90-95%
2002 год - 90-100%
2003 год - 95-100%
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. По состоянию на сентябрь 2003 года заполняемость большинства бизнес-центров составляет 95-100%, включая вновь введенные в 2003 году.
Уровень цен
2000 год - $230-320 за кв.м
2001 год - $250-400 за кв.м
2002 год - $250-450 за кв.м
2003 год - $250-450 за кв.м
В 2002 году цены на офисные помещения класса В благодаря возросшему спросу выросли в среднем на 10-15%, в 2001 году рост цен составил 20-30%. В 2003 году отмечен рост арендных ставок в размере 0-20%. Следует отметить, что рост ставок в новых бизнес-центрах за первые полгода эксплуатации составляет 5-15%.
Тенденции
• Увеличение предложения, как следствие роста спроса.
• Резервы свободных площадей в центральных районах почти исчерпаны, в связи с этим - инвестирование в районы с хорошей транспортной доступностью. Увеличение спроса в местах концентрации офисных и торговых центров.
• Проекты небольшой площадью (до 5 000 кв.м, чаще до 3 000 кв.м) в историческом центре, осуществляемые компаниями, не работающими ранее на данном рынке.
• Рост заполняемости и арендных ставок.
Бизнес-центры класса С
Предложение
Бизнес-центры класса "С" в большинстве своем представлены реконструированными и приспособленными под офисные цели административными корпусами промышленных предприятий, научно-исследовательскими институтами и т. п., имеющими удобное (не обязательно центральное) местоположение. Отделка в такого рода центрах менее презентабельна, однако вполне приемлема для обеспечения нужного уровня комфортности арендатору. Нецентральное местоположение компенсируется обширной охраняемой автостоянкой и удобными подъездными путями. Офисные центры класса "С" рассчитаны на спрос молодых российских компаний, нуждающихся в качественных помещениях для работы, но стремящихся минимизировать расходы на аренду.
Рынок бизнес-центров класса С начал развиваться после кризиса в связи в ростом спроса на недорогие (по сравнению с классами В и А) офисы. Основные клиенты - отечественные фирмы.
В числе новых проектов:
• "Эврика" на ул. Седова (Невский район), офисная площадь около 17 тыс. кв.м.
• "Фарватер" на ул. Введенского канала (Адмиралтейский район), офисная площадь 10 тыс. кв.м.
• "Ресурс" на ул. Маршала Говорова (Кировский район), офисная площадь 3 тыс. кв.м.
• "Петровский" на Петровской косе (Петроградский район), офисная площадь 2,6 тыс. кв.м.
• "Застава" на Заставской ул.(Московский район), офисная площадь 3 тыс. кв.м.
• "Циолковский" (Кировский район), площадь 2,5 тыс. кв.м., ввод в строй - октябрь 2003 года.
Заполняемость
2000 год - 80%
2001 год - 90%
2002 год - 95%
2003 год - 95%
В конце 2002 года средняя заполняемость по городу превысила 95%. Спрос растет как за счет новых арендаторов, так и за счет потребностей существующих клиентов увеличить свои офисы. В то же время не все бизнес-центры соответствуют возрастающим рыночным требованиям арендаторов. Как следствие, снижение заполняемости в отдельных бизнес-центрах в 2003 году.
Уровень цен
1999 год - $100-180 за кв.м
2000 год - $120-200 за кв.м
2001 год - $120-250 за кв.м
2002 год - $120-300 за кв.м
2003 год - $120-345 за кв.м
В 2002 году цены на офисные помещения класса С выросли в среднем на 10-15%. В 2003 году рост составил 0-15%.
Тенденции
• Увеличение предложения.
• Рост арендных ставок.
• Повышение уровня сервиса и управления.
3. Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга
По данным Комитета по экономическому развитию, промышленной политике и торговле в Петербурге действуют 9 230 предприятий розничной торговли (6600 предприятий розничной торговли, из них около 1200 объединены 160-ю торговыми сетями, 4080 организаций общественного питания, 3670 предприятий бытового обслуживания, 41 рынок и 20 зон мелкорозничной торговли). Торговая площадь всех магазинов составляет 1 230 800 кв. м, в т.ч.: продовольственных 428 600 кв. м (их в общей сложности 3 976), непродовольственных - 762 тыс. кв. м (4722 предприятия), на смешанную торговую сеть приходится 40 200 кв. м (179 магазинов).
Общая площадь торговых помещений города составляет 3385000 кв.м. (на конец 1 полугодия 2003 года). Весь рынок помещений предназначенных под торговлю можно разделить на следующие 4 сегмента:
• Встроенные торговые помещения;
• Торговые комплексы;
• Торговые зоны (уличные рынки);
• Малые торговые площади (киоски и павильоны).
В структуре рынка торговой недвижимости Петербурга наибольшую долю составляют встроенные помещения (45%). Значительную часть занимают рынки (22,5%), торговые павильоны и ларьки (17,5%). Доля рынка торговых комплексов - 15%. Структура рынка представлена на рис.2.5.:
Основные тенденции рынка торговой недвижимости:
• Рост благосостояния населения и уровня доходов способствует росту товарооборота, что влечет за собой увеличение торговых площадей.
• рост цен на торговые помещения.
• рост количества перепрофилированных производственных помещений под торговую (в т.ч. и офисную) недвижимость.
• рост дефицита ликвидных торговых площадей в центре города.
• рост количества комнат и зданий, переводимых в нежилой фонд под торговые площади (преимущественно в центральных районах).
3.1. Встроенные торговые помещения
Доля встроенных торговых помещений на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет 44%. Общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет 3385000 кв.м. Оцениваем объем рынка встроенных торговых помещений в 1489400 кв.м.
Диапазон арендных ставок на встроенные торговые помещения варьируется от $80 (в малопроходимых местах) до $1800 за кв.м в год (в районе Невского проспекта). Стоимость продажи встроенных торговых помещений соответственно варьируется от $180 до $6000 за кв.м. Стоимость аренды и продажи встроенных торговых помещений в зависимости от местоположения представлена в таблице.
В августе 2003 года средняя стоимость аренды составила $20.3, темп роста средней арендной ставки по отношению к предыдущему месяцу ($20) составил 1.5%, по отношению к началу года ($19.8) - 2.5%.
Наиболее заметный рост арендных ставок на торговые помещения наблюдался в Центральном (6.5%), Выборгском (7.6%), Красногвардейском (24.8%), Невском (3.5%) и Петроградском (0.8%) районах города, в остальных районах города наблюдалось снижение арендных ставок на торговые площади. Снижение наблюдалось в Московском, Адмиралтейском, Калининском, Приморском, Кировском, Василеостровском, Фругзенском и Красносельском районах города.
Структура спроса на аренду встроенных торговых помещений выглядит следующим образом:
• наиболее востребованная на рынке аренды площадь встроенных торговых помещений (около 40%) находится в диапазоне от 50 до 100 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 33%) имеют торговые помещения площадью от 100 до 150 кв.м.;
• менее востребованы встроенные торговые помещения (порядка 15%) площадью меньше 50 кв.м.;
• около 10% спроса приходится на встроенные торговые помещения площадью 150-300 кв.м.;
• наименьшим спросом (около 2%) пользуются большие торговые площади от 300 кв.м
Таким образом наиболее востребованная площадь на рынке аренды встроенных торговых площадей - до 150 кв.м.
Состояние рынка аренды встроенных торговых помещений по сравнению с предыдущим годом и докризисным уровнем представлено в таблице. Использованы данные опросов риэлтерских компаний, проведенные Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости.
Средняя стоимость встроенных торговых помещений в августе 2003 года составила $937, темп роста по отношению к предыдущему месяцу ($910) составил 3%, по отношению к началу года ($726) - 29%.
Наибольший рост цен в августе на рынке встроенных торговых помещений наблюдался в Центральном (8.6%), Петроградском (8.6%), Выборгском (5.6%), Красногвардейском (10.4%), Василеостровском (5.2%) и Красносельском (5.7%) районах города.
Структура спроса на покупку встроенных торговых помещений выглядит следующим образом:
• наиболее востребованная на рынке купли-продажи площадь встроенных торговых помещений (порядка 50%) находится в диапазоне от 170 до 300 кв.м.;
• значимую долю в структуре спроса (около 20%) имеют торговые помещения площадью от 110 до 170 кв.м.;
• менее востребованы встроенные торговые помещения (порядка 15%) площадью до 70 кв.м.;
• около 8% спроса приходится на встроенные торговые помещения площадью 300-500 кв.м.;
• около 6% спроса приходится на встроенные торговые помещения площадью от 70 до 110 кв.м.;
• наименьшим спросом (порядка 1%) пользуются большие торговые площади от 500 кв.м.
Таким образом, наиболее востребованная площадь на рынке купли-продажи встроенных торговых помещений - 170-300 кв.м.
3.2. Рынок торговых помещений в торговых комплексах Санкт-Петербурга
В последние 3 года в Санкт-Петербурге наблюдается рост товарооборота. По данным комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), в конце 2003 года рост объемов торговли в Санкт-Петербурге составит порядка 4.5%. В результате, многие торговые предприятия расширяют свои торговые площади, переходят на новые, современные методы торговли, и в частности, к торговле в торговых центрах и комплексах. В настоящее время наблюдается процесс вытеснения торговли в ларьках, палатках и рынках, который носит все более "цивилизованный" характер.
В последние несколько лет на рынке торговых площадей в торговых центрах можно было наблюдать превышение спроса над предложением. В течении 2003 года наблюдается дальнейший рост спроса и ввод новых торговых площадей в торговых центрах, который составит порядка 240000 кв.м. к концу года, что может привести к увеличению предложения в 2 раза. В 2004 году, при условии завершения строительства в намеченные сроки, ожидается также двухкратное увеличение объема предложения (рис.2.6.):
Одна из основных наблюдаемых тенденций - рост спроса на качественные торговые помещения в торговых центрах, к которым можно отнести торговые здания с развитой инженерной оснащенностью, высоким уровнем отделки помещений и т.д. Действующие торговые центры не могут удовлетворить все заявки, поступающие от арендаторов на качественные помещения. Объекты, введенные в эксплуатацию не смогли избавить рынок от нехватки качественных площадей, в настоящее время ввод в эксплуатацию и строительство новых торговых комплексов продолжается. Инвестиции в новые проекты торговых комплексов оцениваются как достаточной привлекательные.
Одним из главных факторов, влияющих на принятие решения арендатора о выборе торгового центра является его местоположение. Удачным местоположением для торгового центра можно считать его близость к транспортным магистралям.
В исторической части Петербурга пока нет ни одного современного торгового комплекса, отвечающего западным требованиям, но идея создания здесь такого торгово-развлекательного комплекса с обширными парковками существует давно.
Для создания торговых центров активно перепрофилируются здания, изначально неторгового функционального назначения. В результате из производственных помещений появились такие торговые комплексы как "Максидом", "Мегамарт", "Лента", "Светлановский", "Сампсониевский", и др.
Наибольшее количество торговых центров приходится на Василеостровский, Московский и Приморский районы. (суммарно более 40% рынка торговых комплексов).
Торговые комплексы Санкт-Петербурга можно разделить на "массовые", "средние" и "элитные".
К "массовой" группе относятся некоторые универмаги, построенные еще в советское время, а также ряд комплексов, построенных в середине 1990-х годов ("Балканский", "Шувалово", "Аэродром"), преймущественно у станций метро. Они ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имеют, площади нарезаны по 20 кв.м., европейским стандартам не отвечают, развлекательной функции и точек общепита не имеют. Успешно конкурируют с открытыми рынками.
К "средним" (наиболее распространенный тип) относятся торговые комплексы, ориентированные на средний класс потребителей, создаются на окраинах города (в 10 минутах езды от "спальных" районов), обязательно имеют нескольких якорных арендаторов, имеют удобный подъезд и парковки, ориентируются на брэндовые магазины площадью не менее 80 кв.м., имеют точки общепита и развлекательную функцию - кинотеатр, детские игровые комнаты, боулинг, бильярд и т.д.
К "элитным" относятся торговые комплексы, ориентированные на покупателей с высоким уровнем дохода, привлекают в качестве якорных арендаторов бутики с мировыми элитарными именами. К данному сегменту можно отнести "Пассаж", "Адмиралтейский", "Гранд-Палас", "Буржуа".
Новой тенденцией на рынке является появление проектов все более и более крупных торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживании - их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м. (ТК "Меркурий" - 60 тыс. кв.м., "Европа-центр" - 98 тыс. кв.м., "Телецентр" - 75 тыс.кв.м.).
Экономический размер предлагаемых торговых площадей обычно варьируется от 20-40 до 200-350 кв.м. Традиционно наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 150-300 кв.м., однако в последнее время можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в торговых центрах до 500 - 1000 кв.м. В основном интерес к подобного рода торговым площадям высказывают крупные торговые сети, которые являются якорными арендаторами, причем одновременно в нескольких торговых центрах.
В 2003 году наблюдается ежемесячный рост арендных ставок, который составляет порядка 2%. Рост арендных ставок имеет место в тех случаях, когда происходит смена арендаторов, одновременно для всех магазинов повышения арендных ставок практически не бывает. Большинство управляющих называют одни и те же факторы, влияющие на уровень арендных ставок:
- площадь магазина;
- этаж;
- приближенность к входу в ТК / лестнице / эскалатору;
- брэнд арендатора.
На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех давно действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. До уровня заполняемости в 100% торговые комплексы не дотягивают лишь по причине сменяемости одного арендатора другим - один арендатор освободил торговую площадь, а другой просто еще не успел ее занять. Низкий уровень заполняемости имеют лишь те торговые комплексы, которые на этапах строительства и ввода объекта не были готовы тратить значительные денежные средства на рекламу, и те, которые не имеют удачного месторасположения. Однако это скорее исключение из правила.
Специфика торговых центров такова, что внутри строения, как правило нет четкого разделения границ площадей (некапитальные перегородки) и отдельные магазины в составе торгового центра невозможно зарегистрировать как объект недвижимости. Поэтому в данном секторе практически отсутствуют предложения по продаже площадей, весь объем реализуется через аренду, как с правом выкупа, так и без.
Тенденции и прогнозы
1. Рынок находится в стадии роста.
2. В 2003 году наблюдается рост спроса на помещения в торговых центрах, который продолжится и в первом полугодии 2004 года. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 150-300 кв.м, новая тенденция последнего времени - увеличение спроса на торговые помещения в торговых комплексах площадью - 500-1000 кв.м.
3. Ввод в эксплуатацию новых торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга позволит к концу 2003 г. увеличить объем предложения в 2 раза. В 2004 году также ожидается двухкратное увеличение объема предложения
4. Ежемесячный рост арендных ставок носит незначительный характер и составляет порядка 2% в месяц. Увеличение предложения может привести к снижению неоправданно высоких арендных ставок.
5. В основной своей массе торговые центры ориентированы на потребителя со средним уровнем дохода. Появление на рынке гипермаркетов и мультимаркетов.
6. Уровень заполняемости торговых центров, действующих на рынке в течении длительного времени остается высоким и составляет порядка 95-98%.
4. Производственно-складская недвижимость Санкт-Петербурга
Общая площадь производственных и складских помещений Санкт-Петербурга составляет 17378900 кв.м., из них площадь производственной недвижимости составляет 13097700 кв.м., площадь складской недвижимости - 4281200 кв.м. (по данным ГУИОН).
Программа городских властей заключается в выводе производственных предприятий за черту города, причем планируется завершить работу по выводу уже в ближайшие два-три года. Несмотря на то, что программа была одобрена правительством, собственники предприятий переезжать не торопятся, что вполне понятно с точки зрения логистики. В последние годы спрос на промышленную недвижимость в основном формирует средний и малый бизнес. Такие компании не имеют финансовых возможностей для создания собственной инфраструктуры. Им нужны готовые для работы площади, а их на рынке практически нет.
4.1. Рынок производственной недвижимости
Рынок производственной недвижимости характеризуется все возрастающим спросом и дефицитом предложения (особенно качественного). Предложение на рынке производственной недвижимости формируется за счет предприятий-собственников, в редких случаях арендаторами и профессиональными управляющими технопарков.
Основной объем предлагаемых на рынке производственных и складских помещений не удовлетворяет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают запросам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет старых производственных помещений. Современные производственные объекты предполагают один уровень расположения технологических линий и подъездные пути. Такие объекты строятся на свободных пятнах, в новых промзонах, например, "Пулково". В большинстве случаев идут по пути перепрофилирования существующих помещений.
В последнее время намечается тенденция к созданию так называемых "технопарков" (индустриальных парков), которое возможно 2-мя способами:
1. Фирма-девелопер выкупает или берет участок свободной земли, осуществляет инфраструктурную подготовку, разбивает на лоты и сдает в долгосрочную аренду. Арендаторы возводят на ней свои конструкции, в которых сосуществуют производственные, офисные и складские функции. Все это может быть объединено как единой инфраструктурой, так и единым профилем деятельности.
2. Создание технопарков на уже застроенных территориях. В этом случае компания-девелопер занимается перепрофилированием имеющейся заводской недвижимости.
В настоящее время предложение в технопарках весьма ограничено. Это вынуждает предпринимателей работать с заводами, сдающими свою недвижимость, цены там ниже, но и неудобства ощутимы. С помощью городских властей формируются новые промышленные зоны: промзоны Пулково и Парнас, появится технопарк на Кубинской улице, планируется строительство индустриально-технологического парка Нова-парк (Ржевка), индустриальных парков на ул. Профессора Качалова, 9, на Ленинском пр., 153, на Сердобольской ул., 64.
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы по-прежнему страдают от дефицита помещений - кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин - например, нередко можно встретить предложения заводов, находящихся на грани банкротства, которые пытаются реализовать свои значительные производственные площади. Чаще всего эти площади давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. Случаи предложения на рынке высококачественных производственных помещений достаточно редки. К таким предложениям можно отнести реконструированные помещения завода "Русский дизель" во Всеволожске, предложение в технопарке "Уткина заводь" (Craftrise Markitanov Group, которая предлагает строительство под конкретного арендатора).
Складские помещения в наличии имеются у немногих компаний, поэтому в основном склады берутся в аренду. К основным владельцам и арендаторам можно отнести: крупные отечественные и иностранные производители, торговые сети, а также компании, оказывающие услуги по логистике. Среди арендаторов наиболее часто встречаются производители мебели, строительных материалов, электроники, пищевых продуктов и напитков.
Основные требования арендаторов к производственным помещениям:
• хорошее техническое состояние;
• высокие потолки;
• желательно первый этаж, при этажах выше - надежные перекрытия;
• необходимая под производство электрическая мощность;
• наличие удобных подъездных путей;
• инженерные коммуникации (отопление, водоснабжение).
Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям постоянно растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений - перепрофилированные производственные площадки, предлагаемые заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специализированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодильные помещения, отсутствуют необходимые меры безопасности, не отвечают требованиям санитарии и температурному режиму хранения продуктов и медпрепаратов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские помещения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, логистические услуги и т.д.). Все чаще арендаторы предпочитают снимать складские помещения в комплексе с офисными и производственными помещениями, находящимися вблизи. Выдвигаются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоугольным, на каждые 500 кв. м должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы - с антипылевым покрытием, а также система принудительной вентиляции и пожаротушения.
Основные требования арендаторов к складским помещениям:
• наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;
• наличие отопления;
• близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;
• высота потолков - 7-9 метров (обеспечение возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, при этом возможность достаточного отопления);
• складские помещения должны отвечать требованиям безопасности, санитории, температурным режимам;
• наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.
Предложений складских помещений в черте города становится все меньше, поэтому многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде - в радиусе 30-40 км от Петербурга. Несмотря на дефицит в этом секторе проекты по сооружению терминалов нового поколения пока не реализуются - они имеют более низкую рентабельность, чем другая коммерческая недвижимость.
Наибольший объем предложений приходится на производственно-складские площади от 1000 до 2000 кв.м. (28%), площади от 100 до 500 кв.м. (17%) и площади от 500 до 1000 кв.м. (15%).
Уровень арендных ставок на производственно-складские помещения в течении 2003 года менялся по-разному - наблюдался и рост и падение арендных ставок. По состоянию на август 2003 года, уровень арендных ставок составил $5.16 за кв.м./мес. Темп роста к предыдущему месяцу составил 1.77%, к началу года - 5.1%. Прогнозируемый уровень арендных ставок в декабре 2003 года составит $5.2 за кв.м./мес.
Величина арендных ставок на производственные помещения существенно зависит от технического состояния объекта. В случае, если помещение находится в неудовлетворительном состоянии, величина арендных ставок колеблется в диапазоне $2-4 за кв.м./мес., ставки на помещения в удовлетворительном и хорошем состоянии могут достигать величины в $10 за кв.м./мес.
Величина арендных ставок на складские помещения колеблется в тех же диапазонах, что и на производственные помещения. Минимальные арендные ставки устанавливаются на неотапливаемые ангары, максимальные арендные ставки устанавливаются на складские помещения в центре города. Величина средних арендных ставок на отапливаемые помещения в среднем составляет порядка $5 за кв.м./мес.
Цена предложения производственных помещений на рынке купли-продажи составляет $200-250 за помещения в нормальном и удовлетворительном состоянии. Цена предложения на помещения, находящиеся в неудовлетворительном состоянии составляет $30-50 за кв.м. Средняя цена предложения производственных помещений составляет $160 за кв.м. Средняя цена спроса при сделках купли-продажи составляет $140 за кв.м.
Наибольший объем предложения по аренде производственно-складских помещений приходится на окраины города.
Наибольшими предпочтениями у потребителей пользуются универсальные производственные здания и небольшие помещения, имеющие офисные площади. Наиболее востребованные производственные помещения - 300-500 кв.м., здания - 2-3 тыс.кв.м. Наиболее востребованные складские помещения - до 1000 кв.м. Порядка 80% арендаторов интересуются помещениями 150-400 кв.м. У мелкорозничных торговых компаний наибольшим спросом пользуются складские помещения, площадью 100-150 кв.м в центре города.
4.2. Тенденции и прогнозы:
1. Спрос на рынке производственно-складских помещений значительно превышает предложение.
2. Экономический рост, рост промышленного производства, рост товарооборота дает предпосылки к росту рынка производственно-складской недвижимости в будущем.
3. Неадекватность предложения к существующему спросу по качественным и количественным характеристикам.
4. До конца 2003 года ожидается рост арендных ставок. Прогнозируемая средняя арендная ставка на производственно-складские помещения в декабре 2003 года составит $5.2 за кв.м./мес.
5. Появление на рынке "технопарков" (индустриальных парков), развитие которых замедляется наличием малого числа профессиональных управляющих.
5. Рынок парковок Санкт-Петербурга
В настоящее время, в Санкт-Петербурге наблюдается динамичное увеличение числа легкового транспорта. В Петербурге насчитывается почти 2 миллиона автомобилей. При этом не более семисот тысяч машин имеют место постоянного хранения, остальные вынуждены парковаться в необорудованных для парковки местах.
В 2002 году в Петербурге насчитывалось свыше 500 автомобильных стоянок, на которых хранится около 75 тыс. автомобилей. Из всех мест хранения около 70% составляют гаражи, обнесенные железобетонным забором, около 20% - открытые автостоянки и только 3% - многоэтажные наземные, подземные и встроенные гаражи. Большая часть автотранспорта, имеющего пристанище, обитает в гаражах, построенных еще в советское время (гаражные кооперативы) и на платных автостоянках под открытым небом.