Рынок гостиниц Санкт-Петербурга
Содержание:
1. Краткий обзор рынка. Классификация гостиниц
1.1. Российская классификация гостиниц.
1.2. Параметры предложения
1.3. Параметры спроса
1.4. Тенденции и прогнозы
2. Гостиницы первого класса
3. Гостиницы среднего класса
4. Апартамент-отели
1. Краткий обзор рынка. Классификация гостиниц
В международной практике гостиничная индустрия считается одной из наиболее выгодных. Подсчитано, что ежегодный прирост в сфере мирового туризма составит в среднем 4,2% до 2010 года.
Санкт-Петербург - четвертый по численности населения город Европы, является весьма привлекательным для развития туристического бизнеса. Для того, чтобы туристический бизнес развивался, необходимо улучшить инфраструктуру города, в частности, создать эффективную гостиничную индустрию. Гостиничный сектор как стабильный источник валютного дохода и генератор деловой активности, может стать "двигателем" экономического развития города.
В 2002 году доходы от туризма в бюджет Санкт-Петербурга составили всего лишь около 50 млн. долл.США или 2% от бюджетных средств. Для сравнения, доля поступлений от туризма в бюджетах европейских городов - Париже, Риме, Венеции, Лондоне составляет 60-70%.
1.1. Российская классификация гостиниц
Согласно сложившейся практике гостиничный рынок делится на три сектора: гостиницы первого, среднего и экономического класса. Подобная классификация в некотором смысле дублирует общепринятое звездное деление: в составе объектов первого класса представлены гостиницы "пять звезд" (5*), четырех- и трехзвездные гостиницы составляют сектор средней категории (исключение - гостиница "Англетер" 4* отнесена к первому классу, так как управляется международным гостиничным оператором - RF Hotels International), а экономический класс в целом представлен гостиницами "одна-две звезды". Классификация появилась потому, что в бывшем СССР вообще не существовало звездных категорий. Возможность получить последнюю возникла только в 1995 году с появлением института сертификации гостиничных предприятий. Принятые в России требования "классности" не соответствует действующим мировым стандартам. До середины 2003 года существовало четыре организации, аккредитованные при Госстандарте РФ и имеющие право проводить сертификацию гостиниц. Сертификация проводилась по просьбе администрации или владельцев гостиниц.
В ближайшее время все российские гостиницы должны заново пройти сертификацию и подтвердить свою "звездность", определением которой займется подразделение Минэкономразвития РФ. В начале 2003 года Госдума, по предложению Минэкономразвития РФ, внесла поправки в Закон "Об основах туристской деятельности в РФ". Утверждена единая система сертификации, при определении новых критериев много было использовано из французской системы, которая предусматривает строгое ранжирование услуг в зависимости от категории отеля. Присвоенные ранее "звезды" считаются недействительными. Уполномоченный орган Минэкономразвития в Санкт-Петербурге пока не создан.
1.2. Параметры предложения
Количество гостиничных мест на тысячу жителей: в Санкт-Петербурге - 5 (для сравнения: Москва - 10, Прага - 13, Берлин - 14, Вена - 26, Амстердам - 35). Среднеевропейские цифры: 12-14 номеров на 1 000 жителей.
Гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывает 135 объектов размещения различных категорий и форм собственности (гостиницы, хостелы, окрестные пансионаты и санатории, в т.ч. ведомственные объекты) общей емкостью 16 989 номеров (33 474 места), включая 89 гостиниц первого, среднего и экономического классов (24 204 гостиничных мест), из которых 20 гостиниц - предприятия с принадлежащими городу пакетами акций.
В городе зарегистрировано около сотни "объектов размещения", прошедших обязательную (на право размещения) и добровольную (на право получения категории) сертификацию услуг.
По данным Комитета по внешним связям Смольного, в Санкт-Петербурге 5 отелей высшей категории, число гостиниц среднего класса - около 25. Восьмая часть гостиничных мест, т.е. около 4 тысяч - находится в высококатегорийных отелях. Еще 12 тысяч - относятся к среднему классу, 11 тысяч - к экономическому. Около 6 тысяч мест дают пансионаты и дома отдыха.
Структура объектов размещения представлена на рисунке 2.10. Структура отражает доли гостиничных мест первого, среднего, экономического классов, а также пансионатов и домов отдыха в общем количестве мест размещения.
В рамках сложившейся в Санкт-Петербурге системы сертификации услуг объектов размещения, обеспечивающей повышение стандартов гостиничных услуг и безопасность проживания в гостиницах, более 70% от общего количества объектов размещения прошли обязательную сертификацию, из них 36 гостиниц получили "звездную" категорию.
Сегодня существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц. Число заявок от инвесторов на получение городских объектов недвижимости (пятно под застройку или здание под реконструкцию) под гостиничное развитие - более 300. За 2002 год городская Инвестиционно-тендерная комиссия выдала инвесторам около 70 объектов под проекты строительства гостиниц. Однако лишь на 17 из них начались работы.
Сдерживающими факторами для появления новых отелей являются необходимость наибольших при сравнении с другими вариантами развития недвижимости (бизнес-центры, торговые комплексы, жилые дома и т.д.) инвестиций в строительство (реконструкцию) и оборудование отелей, ярко выраженная сезонность спроса на услуги гостиниц и практически отсутствие местных управляющих компаний в данном сегменте рынка.
В настоящее время хорошую перспективу имеет инвестиционная деятельность в секторе малых гостиниц. К категории малых гостиниц можно отнести отель на небольшое количество номеров (до 50) при минимальном наборе услуг, отличающийся от гостиниц других категорий индивидуальным подходом к постояльцам и семейной атмосферой. Мини-отель - это традиционная гостиница со службой портье, горничных, отдельным помещением, где можно приготовить обед, как с помощью персонала, так и самостоятельно. В мини-отелях применяется индивидуальный подход, направленный на удовлетворение потребностей каждого клиента. Если мини-отель достаточно высокого уровня, то в номерах помимо санузлов с душем могут быть: телефон, фен, сейф, телевизор и другое дополнительное оборудование.
Идеальное место для малого отеля - подъезд хорошего дома в районе исторической застройки, расположенный в тихом месте. Привлекательным моментом для инвестора является относительно небольшой объем инвестиций в отели подобного класса - 1-3 млн. долларов. Малые отели требуют более значительных текущих затрат, но и уровень доходности в них самый высокий. Сэкономить на издержках можно при создании сети малых гостиниц и создании одной управляющей компании, которая занималась бы снабжением гостиниц, подготовкой кадров и раскруткой адреса.
В городе создана сеть малых гостиниц, объединившая более 30 предприятий, совместно продвигающих свои услуги в рамках официальной программы развития. Сформирована маркетинговая политика, включающая ценовую политику и реализацию информационной стратегии (выпущен каталог по малым гостиницам).
Следует отметить, что во всех городах, являющихся туристическими центрами, сектор малых отелей играет существенную роль в развитии гостиничной индустрии.
Построенные в Санкт-Петербурге за последние годы малые отели (среднего уровня, апарт-отели) предоставляют около 400 мест.
1.3. Параметры спроса
Проведенные исследования Комитета по внешним связям Администрации Санкт-Петербурга позволили выявить, что начиная с 1994 года, происходит устойчивый рост общего потока зарубежных гостей. С 1998 года администрация Санкт-Петербурга провозгласила развитие въездного туризма как приоритетное направление городской экономической политики на ближайшие годы.
По подсчетам городского Комитета по туризму, в 2003 году, году 300-летия Северной столицы город должны посетить 5 млн. туристов, что в 1,7 раза выше показателя 2002 года.
В составе различных делегаций Санкт-Петербург в юбилейные дни посетили около 6 тысяч человек вместо ожидаемых 13 тысяч. Поэтому бронь во многих гостиницах оказалась невостребованной. Наиболее благополучно с точки зрения полученных доходов прошел юбилейный период для гостиниц первого класса. Загрузка гостиниц первого класса в мае 2003 года снизилась почти на 20% (с 75% до 56,6%), но доходы гостиницы оказались выше. Это произошло за счет того, что средняя цена номера возросла с 193 долл.США в сутки до 309 долл.США.
Спрос на гостиничные услуги в Санкт-Петербурге является сезонным. Причина этого в том, что большую часть приезжих составляют туристы, посещающие город в летние месяцы, когда климат более благоприятен в сезон - период с мая по октябрь включительно. В это время многие гостиницы полностью заняты. В зимние месяцы, с ноября по апрель, уровень заполняемости падает, и спрос определяется, в основном, приезжающими с деловыми целями и российскими приезжими, которые в состоянии заплатить льготную цену.
Динамика среднегодовой заполняемости гостиниц всех категорий представлена на рис. 2.12.
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям европейских отелей аналогичного класса (60-70%), а их заполняемость в летний период достигает 95%. Очень похожая ситуация наблюдается в ведущих отелях Санкт-Петербурга среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса и обслуживанию европейским стандартам.
Нижняя граница диапазонов соответствует минимальной стоимости стандартного номера, верхняя граница - максимальной стоимости номера "люкс". Следует отметить, что стоимость номеров значительно колеблется от сезона, цены могут отличаться в 1,2 - 2 раза в зависимости от гостиницы.
Существует несколько десятков категорий клиентов, имеющих возможности получить номер со скидками и бонусами. Чем выше класс гостиницы, тем больше может быть размер скидки и шире круг клиентов.
1.4. Тенденции и прогнозы
1. Гостиничная инфраструктура города развита недостаточно. В городе дефицит отелей, отвечающих мировым стандартам. Количество туристов, посещающих европейские центры, обычно превышает численность постоянных жителей. В 4,7-миллионном Петербурге на 2000-2010 гг. специалисты прогнозируют поток туристов в 3 млн. человек ежегодно.
2. Среднегодовая заполняемость большинства гостиниц относительно низка как по сравнению с Европой, так и Москвой. Ярко выраженная сезонность петербургского туристического рынка и неравномерность загрузки в течение года являются негативными факторами, вследствие чего международные операторы пока довольно медленно идут в Петербург.
3. Стоимость размещения, проживания и питания в гостиницах Санкт-Петербурга превышает стоимость аналогичных услуг за рубежом, а качество и набор услуг в нашем городе по оценкам специалистов и туристов значительно ниже.
4. Спрос на гостиничные услуги Санкт-Петербурга растет. По прогнозам международных экспертов на период с 1998 до 2008 г. ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах первого класса составит 9,5%, в гостиницах среднего класса - 9% и в гостиницах низкого тарифа - 5%. Наибольший дефицит наблюдается в гостиницах среднего класса.
5. В 2003 году наблюдается активизация на первичном и вторичном рынке строительства и реконструкции отелей.
6. При увеличении предложения ожидается снижение стоимости номеров и их приближение к аналогичным показателям в Москве и за рубежом.
Изложенные факты, с одной стороны, свидетельствуют о широких перспективах развития гостиничного сектора в городе, с другой, напротив, говорят о неразвитости всей инфраструктуры туризма. Небольшой уровень доходов российских граждан также препятствует как развитию внутреннего туризма, так и, следовательно, развитию сети гостиниц; но и тут есть обнадеживающие тенденции. Иностранные туристы, по-видимому, будут выжидать, пока цены номеров и качество сервиса не достигнут адекватного соотношения.
2. Гостиницы первого класса
К первому классу относятся гостиницы, имеющие пять звезд ("Европа", "Астория", "Невский Палас", "Рэдиссон САС Ройал") и четырехзвездочная "Англетер". Номерной фонд гостиниц первого класса составляет 1 274 номера.
Осенью 2003 года запланировано открытие гостиницы "Гранд Отель Эмеральд" на Суворовском пр.,18 (181 место). Первоначально инвестор планировал построить бизнес-центр, далее отель "четыре звезды", однако впоследствии отдали предпочтение отелю "пять звезд". В здании, накрытом атриумом оборудовано 93 номера, в т.ч. 17 люксов (один королевский, один президентский). Новый отель, являясь членом международной ассоциации независимых отелей сети Summit Hotels&Resorts, будет специализироваться на приеме индивидуальных туристов.
Исследования показывают, что существующих пятизвездочных гостиниц недостаточно для Санкт-Петербурга. Прогноз Комитета по внешним связям администрации Санкт-Петербурга спроса на гостиничные места первого класса на период до 2008 года + 970 мест.
Управляют гостиницами первого класса международные гостиничные сети - Kempinski, Corinthia Hotels International, Forte&Le Meridian Hotels, Radisson SAS Hotels&Resorts. Больше половины постояльцев гостиниц первого класса - иностранные гости.
Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса отличается незначительно и составляет в последние годы 58-60%. Заполняемость отеля "Рэдиссон САС Ройаль" в первый год эксплуатации (с июля 2001 по июль 2002 гг.) составила 75%. Следует отметить, что в первый год эксплуатации отель предоставлял значительные скидки.
Тенденции
• Замораживание нескольких крупных проектов строительства гостиниц первого класса на неопределенный срок.
• Перепрофилирование в процессе строительства проектов среднего класса на высокий.
• Дефицит гостиничных мест в "высокий сезон" и высокая недозагрузка в другие периоды.
3. Гостиницы среднего класса
К среднему, наиболее многочисленному классу причисляются четырехзвездочные и трехзвездочные гостиницы (например, "Пулковская", "Прибалтийская", "Москва", "Санкт-Петербург").
Большинство гостиниц среднего класса нуждаются в реконструкции. Существующая программа развития гостинично-туристической инфраструктуры города предусматривает реконструкцию существующих гостиниц и доведение их до уровня международных стандартов. Большинство этих гостиниц расположено в центре города, реже - в непосредственно прилегающих к нему районах, но не на периферии. В 2002-2003 годах отмечен значительный рост инвестиций в реконструкцию существующих отелей.
Определено, что на ближайшую перспективу городу необходимо развернуть активное строительство отелей среднего класса, т.к. эта категория является преобладающей в объеме спроса на гостиничные услуги. В городе явный дефицит отелей класса 3 звезды, которыми, как правило, пользуются российские туристы. При этом цены в таких гостиницах явно завышены и не соответствуют уровню предоставляемого сервиса. Сегодня в городе отсутствуют гостиницы среднего класса, управляемые международными гостиничными операторами.
К юбилею Санкт-Петербурга предполагалось открытие десятка новых отелей среднего класса на 50-200 номеров, но введено в эксплуатацию несколько мини-отелей, также Управлением делами Президента открыт гостиничный комплекс в Стрельне - гостиница 4* "Балтийская звезда" и 20 коттеджей по 1 200 кв.м.
В 2003 году планируется открытие отеля "Достоевский" 3* на Владимирском пр.,19. Гостиница на 216 номеров занимает 5-7 этажи общей площадью 9 000 кв.м, первые 4 этажа - торговый центр "Владимирский Пассаж". В середине апреля здание сдано Госкомиссии. К услугам гостей отеля - конференц-зал, бизнес-центр, 5 баров, 2 кафе, 3 ресторана и фитнесс-центр. Рядом с метро "Достоевская" планируется также построить подземный многоярусный гараж на 200 машин и открытую парковку перед центральным входом на 25 машин. Открытие ожидается осенью. Предполагаемый оператор - Ramada.
Среднегодовая заполняемость гостиниц среднего класса заметно отличается в зависимости от уровня предоставляемых услуг. Загрузка в отелях с номерами после реконструкции, входящих в систему Best Western в международную систему бронирования составляет 70-80%, в гостиницах с низким уровнем менеджмента и предоставляемых услуг - 30-40%. Таким образом, средняя заполняемость отелей составляет около 50%.
Тенденции
• Активизация инвестиционных проектов строительства и реконструкции гостиниц среднего класса, реконструкции существующих гостиниц. Прогнозируется увеличение темпов прироста предложения в 2005-2006 гг. в несколько раз. Наиболее перспективны проекты создания отелей на 100-200 номеров.
• Практически все существующие гостиницы не соответствуют мировым стандартам.
• Появление на рынке гостиниц среднего класса международных операторов.
• Увеличение заполняемости в гостиницах, предоставляющих наиболее качественный сервис.
4. Апартамент-отели
Апарт-отели - это гостиницы квартирного типа. С одной стороны, гости живут в отремонтированной по евростандарту квартире, а с другой - получают набор гостиничных услуг. При отеле, как правило, находится ресторан, предоставляющий завтрак. К услугам гостей предлагаются круглосуточное обслуживание и охрана, залы для переговоров, бизнес-центр, услуги секретарей и переводчиков, охраняемая стоянка, сауна, салон красоты.
Сегодня в историческом центре города существует несколько апартамент-отелей, расположенных в одном здании с бизнес-центрами - это "Золотая Казанская", "Шведский дом", около 20 апартамент-отелей на 7-20 номеров с полным набором гостиничных услуг и многочисленные апартаменты на 3-7 номеров, предоставляющие собой несколько квартир с услугами уборки помещений. В спальных районах расположено несколько апартамент-отелей экономического класса на 100-200 номеров.
В 2003 году, к юбилею города введены в эксплуатацию апартаменты на Каменном и Крестовском островах VIP-класса, гостиничный комплекс "Taleon Club Eliseev Palace Hotel" на набережной Мойки,59 - элитные апартаменты на 25 номеров с клубом и рестораном.
В конце ноября 2003 года планируется открытие гостиницы 4* на Почтамтской улице,4. На месте 3-этажного жилого дома возведен 7-этажный отель. Общая площадь номерного фонда из 80 апартаментов составит 2 250 кв.м. Гостиница входит в международную сеть Mariott.
Заполняемость апартамент-отелей первого и среднего класса - 60-70%, экономического класса - около 50%.
Тенденции
• Увеличение предложения в секторе малых отелей.
• Разнородность существующих гостиниц.
• Достаточно высокая заполняемость, ориентация на индивидуальных клиентов.