Коммерческая недвижимость Украины
На рынке коммерческой недвижимости существует как минимум три сегмента: офисная, торговые центры и складские помещения. Вложение средств в подобные проекты без предварительного анализа, чревато для инвестора убытками. Если сегодня можно построить жилой дом практически любой конструкции, в любом районе Киева и он будет востребован на рынке, то с коммерческой недвижимостью ситуация обстоит по-другому.
Общее, что характеризует рынок киевской коммерческой недвижимости дефицит. На январь 2006 г. емкость рынка составляла 250 тыс. кв. м (площадь аренды), что примерно равно 93 кв. м на 1000 жителей. Для сравнения, в Париже этот показатель равен почти 500 кв. м, в Лондоне – 300, а в столице соседней Польши – 350. По этому показателю нас обошла и Москва, там, на 1000 москвичей приходится около 150 кв. м торговых площадей.
Сложившийся дефицит не просто ситуация, а скорее тенденция, об этом можно судить по следующим данным: в 2004 г. на 1000 киевлян приходилось 88.1 кв. м торговых площадей, на начало 2006, как мы уже сказали 93 кв. м. Общий прирост торговых площадей за весь 2005 г. составил всего около 8%, в то время как в 2004 прирост был равен 35%! Показателен и тот факт, что на 2006 г. не запланировано открытие ни одного торгового центра, а это соответственно еще больше увеличит дефицит и, скорее всего, стоимость аренды, тем более, что количество сетевых операторов в Украине постоянно увеличивается.
От чего это происходит? На рынок коммерческой недвижимости существенно влияет стоимость, да и сама система продажи земельных участков. Сегодня гораздо выгоднее заниматься перепродажей земли. Участок, как правило, перепродается несколько раз, в результате чего конечная его стоимость значительно отличается от первоначальной. В конце концов, инвестор, не желая ждать 4-5 лет (среднее время окупаемости ТЦ в Киеве), всеми правдами и неправдами старается использовать купленный участок под застройку жилой недвижимости, сроки окупаемости которой значительно короче.
Еще одной причиной является практически полное отсутствие у отечественных банков кредитных программ, направленных на кредитование коммерческой недвижимости. Это объясняется тем, что кредитование в чистом виде на украинском рынке недвижимости практически отсутствует, банки чаще всего не кредитуют строительство, а выступают в качестве одного из инвесторов. Банки не располагают свободными средствами для инвестиций долгосрочных проектов. Гораздо выгоднее вложить свободные средства в жилье. Многоквартирынй дом занимает меньшую площадь, а следовательно уменьшается стоимость земельного участка, да и вложенные $3-5 млн. принесут максимум через год 300-процентные дивиденды.Однако в последнее время создано несколько фондов, деятельность которых направлена на финансирование проектов на рынке коммерческой недвижимости. Такие фонды созданы как Укрсиббанком, инвестиционной компанией КИНТО. Недавно создан фонд с уставным капиталом в $200 млн., его деятельность – финансирование проектов в офисном, торговом и складском секторах. Учредителями фонда выступили Concorde Capital и Colliers International. Возможно, это изменит ситуацию на рынке.
И, наконец, самая банальная причина непрофессионализм. В Украине на данный момент не более 10 – 15 объектов стоимостью свыше $10 млн., если исходить из принципа один проект одна компания, то получим, что опыт в осуществлении масштабных проектов имеет не более 15 компаний, рынок же сегодня перенасыщен фирмами. Объекты попросту не сдаются вовремя, отсутствуют четкие расчеты, сметы, все это естественно создает определенный дефицит на рынке.
Теперь наверное следует остановится на вещах более приятных, безусловно есть и такие. Первое, что хотелось бы выделить это качественное изменение подходов к коммерческой недвижимости. В настоящее время рынок переориентируется с объектов рассчитанных на. прибыльность и быструю окупаемость, на объекты имеющие самостоятельную капитализацию. Другими словами обычный рынок (в смысле торговой площадки) или небольшой торговый центр имеет ценность только лишь благодаря своим арендаторам. Такой объект не составит труда перенести с одного места на другое. Совсем мной тип объектов современные торговые центры типа ТЦ Украина, Глобус, Караван. Они имеют самостоятельную ценность, которая складывается из хорошо оборудованных помещений, удобного месторасположения, рекламы и т.д. по словам Александра Овчара (ЗАО «Квадрат-Украина»), будущее именно за такими объектами.
Сегодня компания "Квадрат – Украина" запустил проект из трех новых проектов. Это будут достаточно крупные торговые центры площадью от 30 тыс. кв. м, с бутиками, зонами отдыха, секторами различных услуг. "Стоимость таких проектов порядка $30-40 млн., – говорит Александр Овчар, – однако торговые центры старого типа уже никому не интересны, это прошлое". Действительно рынок коммерческой недвижимости ориентирован, прежде всего, на инвесторов, как на отечественных, так и на зарубежных, а для них интересна именно капитализация объекта, а не номинальное количество торговых точек, которые там можно разместить. Запускаемые сегодня проекты это торговые центры площадью как минимум 30 тыс. кв. м, и еще одна тенденция – строительство подобных объектов не в центре, а в спальных районах Киева, возле метро, развитие инфраструктуры в прилегающем районе.
Безусловно, это, скорее всего, повлечет за собой и повышение арендной платы. За два предыдущих года рост арендных ставок возрос примерно на 40%. Как считают многие эксперты не станет исключением и 2006 г., в среднем до декабря ставки вырастут на 15 –20%. С одной стороны есть некоторые опасения в связи с ожидаемым снижением роста экономики, с другой же, постоянный дефицит, к тому же существенный прирост площадей торговых центров в этом году не планируется. Эти два факта уравновесят ситуацию. В среднем арендная ставка в торговых центрах Киева в 2005 г. колебалась от $50 до 100 за 100 кв. м в месяц, это примерно наполовину меньше чем в Москве, одни из самых высоких в Европе арендные ставки в Лондоне 150 – 200 фунтов.
Специалисты единодушны в своих оценках – ждать осталось 2-3 года, то есть к 2008 г. ситуация будет понятна, арендные ставки стабилизируются и тогда уже можно будет поводить сравнительный анализ украинского и зарубежного рынков.
Еще один интересный вопрос – выход на отечественный рынок иностранных компаний. Уже сегодня многие западные компании проявляют к Украине интерес, однако из реально действующих в Украине компаний можно назвать только "Metro Group". Активный выход западных компаний ожидается через 3-5 лет. Как правило, это сетевые ритейлоры, крупные инвестиционные компании, с которыми отечественным операторам конкурировать будет сложно. Скорее всего, крупные, привлекательные, с точки зрения иностранных инвесторов, торговые центры будут перепроданы. В принципе перепродажа коммерческой недвижимости на какой – либо стадии готовности, девелопмент, абсолютно нормальная, принятая во всем мире практика. Другое дело, что существуют примеры, когда крупный иностранный ритейлор попросту вытеснял с рынка местные розничные компании и при отсутствии конкуренции мог диктовать свои цены. На подобное развитие ситуации стоит обратить внимание и предусмотреть механизмы защите конечного потребителя.
Рынок офисной недвижимости существенно отличается от торговой, он более динамичен, быстро окупаем, более стабилен. Как правило, аренда помещений в офисных центрах носит долгосрочный характер и это позволяет инвесторам более точно прогнозировать доход и кроме того существенно уменьшает рекламный бюджет. Правда, структура рынка пока еще не отличатся совершенством. Наиболее часто встречается следующая схема – офисный центр строится на деньги, которые авансируют инвестору будущие арендаторы, инвестор же в дальнейшем самостоятельно занимается и обслуживанием и эксплуатацией. В подобной ситуации приход на рынок серьезного сетевого оператора с мировым именем существенно изменит положение на рынке. Отечественные компании пока еще не готовы к условиям конкурентной борьбы, которые действуют на Западе.
Если же говорить об этом секторе в цифрах, то можно привести следующие данные: в 2004 г. общая площадь офисных центров составляла немногим меньше 300 тыс. кв. м за 2005 г. она выросла почти в 1.5 раза и превысила 420 тыс. кв. м. Прогнозируемый рост в 2006 г. составит порядка 30%. Определить среднюю арендную ставку достаточно сложно, так как тут все зависит от класса бизнес центра и от его расположения. Можно сказать, что ставки сравнимы с арендой жилой недвижимости для данного района. Срок окупаемости среднего офисного здания составляет 3-5 лет.
Складская недвижимость считается сегодня наиболее динамичным и доходным сектором. Разрыв между спросом и предложением стабильно увеличивается. Специализированные склады, например с холодильным оборудованием, могут приносить прибыль в размере от $30 до 50 с одного кв. м ежемесячно. Однако ситуация осложняется тем, что во-первых склады можно строить в промзонах, а их в городской черте не так уж и много, во-вторых, инфраструктура таких объектов не всегда соответствует мировым стандартам. Тем не менее в 2005 г. оборудованная площадь складских помещений составляла примерно 120 тыс. кв. м, в 2006 г. эту цифру планируется увеличить почти в 4 раза до 450 тыс. кв. м.