Киев. Торг-перестройка
Содержание:
Площади
Привлекательность и риски
Цены
Спрос
Два слова о регионах
В следующем году на рынке торговой недвижимости Киева появится не более трех крупных ТЦ общей торговой площадью менее 100 тыс. кв. м.
Новое предложение будет моментально поглощено арендаторами. Как отмечают многие эксперты, сегодня в столице наблюдается дефицит торговых площадей. Ситуация изменится только через два года, когда киевский рынок торговой недвижимости вырастет с нынешних 300 тыс. кв. м до 1 млн. кв. м. В основном новые ТЦ будут строиться на еще не освоенном для торговли левом берегу Днепра. Тогда же многие столичные хозяева ТЦ откроют свои торговые комплексы в городах-миллионниках Украины — Днепропетровске, Харькове и Донецке.
Площади
Нынешний объем рынка профессиональных ТЦ Киева — 300 тыс. кв. м (в столице функционируют 25 крупных торговых комплексов) общей стоимостью порядка $300 млн. В 2004 г. объемы инвестиций в строительство ТЦ в столице составили $109 млн. Тогда в Киеве было открыто семь новых торговых и торгово-развлекательных центров (причем все — в «спальных» районах Киева.— Авт.), общая площадь которых составила около 97,7 тыс. кв. м, утверждает председатель правления ЗАО «Квадрат-Украина» Александр Овчар. В 2005 г. должны были открыться семь торговых центров. Однако работать начал только один из запланированных — «Арена Сити» по ул. Бассейной, 1-3, общей площадью 16 тыс. кв. м с арендной ставкой $80-90 за 1 кв. м в месяц, добавил директор АН «Полесье» Анатолий Осадчий. «Если в 2004 году по сравнению с 2003-м объем торговых площадей в ТЦ/ТРЦ вырос более чем на 100%, или на 210 тыс. кв. м, то к четвертому кварталу 2005 года прирост составил всего 4%»,— рассказывал он. По словам генерального директора торгового комплекса «Альта Центр» Михаила Ханина, скорее всего, до конца года в Киеве не откроется ни одного большого торгового центра. Оказывается, к вводу в эксплуатацию в 2005 г. заявлен единственный крупный объект общей площадью 28,5 тыс. кв. м по ул. Тростянецкой, 1. Но, скорее всего, он до конца года не начнет работать, поскольку строительство по заявленному заказчиком адресу еще даже не начато, утверждает г-н Ханин.
Привлекательность и риски
По словам члена правления инвестиционно-строительной компании «ХХІ век» Ярослава Кинаха, сегодня на 1 тыс. киевлян приходится чуть более 100 кв. м торговых площадей, что в несколько раз меньше, чем в столицах стран Центральной Европы — Варшаве, Праге и т.д. Недостаток торговых площадей в Киеве и сравнительно быстрая окупаемость вложенных средств привлекают в этот сектор коммерческой недвижимости новых инвесторов. По мнению киевских девелоперов, сегодня срок окупаемости инвестиций в ТЦ — пять-семь лет. К примеру, средняя себестоимость строительства торгового центра в Киеве до 2003 г. составляла менее $500 за 1 кв. м, сегодня — $700 за 1 кв. м. Но и при таких расценках инвесторы неплохо зарабатывают: в настоящее время средний уровень доходности в секторе торговой недвижимости — 15-17% годовых, если компания купила уже готовое здание и сдает его в аренду, и 20-25% — если она строит здание, а потом сдает, рассказывает президент компании Real Estate Solutions Сергей Карамнов. Для сравнения: в Европе — 10-12%.
Но при этом, как отмечает г-н Осадчий, в 2006 г., скорее всего, всплеска предложения новых торговых площадей в Киеве не будет: «Учитывая нестабильность политической ситуации в стране и макроэкономические показатели, некоторые эксперты прогнозируют, что реально в 2006 году следует ожидать открытия не более трех новых ТЦ». На следующий год запланировано открытие следующих крупных объектов в центральной части Киева — ТРЦ «Эспланада» на Спортивной площади, «Лыбидь Плаза» по ул. Антоновича и «Олимпик Плаза» по ул. Большой Васильковской, общая торговая площадь которых составит около 100 тыс. кв. м.
Цены
Поэтому снижения стоимости аренды, уверена глава отдела торговой недвижимости Colliers International Галина Малиборская, следует ожидать не ранее 2007-2008 гг.
Сегодня арендовать площади в киевских ТЦ стоит $80-150 за 1 кв. м в месяц в центре города, $35-80 — в серединном поясе и на периферии (для супермаркетов, которые являются «якорями»,— в среднем до $10 за 1 кв. м в месяц). Наиболее высокими в Киеве остаются расценки в «Глобусе» — $180-210 за 1 кв. м, «Мандарин Плазе» — $120-130 за 1 кв. м, а также в ТЦ «Караван» — $100-110 за 1 кв. м в месяц, отмечает директор АН «Полесье». Купить торговые помещения в ТЦ, которые сегодня строятся, можно по цене $0,67-1 тыс. за 1 кв. м в «спальных» районах и от $5 тыс. за 1 кв. м в центральных районах Киева. За девять месяцев 2005 г. арендные ставки в киевских ТЦ повысились на 10-15%, отмечает г-н Осадчий (в 2003 г. средняя арендная ставка в ТЦ, по данным девелоперской компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ), составляла $37 за 1 кв. м, в 2004 г. — $40 за 1 кв. м, в 2005 г. — $55 за 1 кв. м).
Всего сегодня в Киеве разрабатывается около полутора десятков крупных проектов ТЦ (в регионах — 24, добавил г-н Овчар) и около 50 мелких, что позволит в 2007-2008 гг. увеличить объем киевского рынка ТЦ в два раза. Со 107 кв. м до 230 кв. м торговых площадей на 1 тыс. киевлян, подсчитал замдиректора УТГ Виталий Бойко. «Если все запланированные проекты на 2005-2007 годы реализуются, то общее предложение торговых площадей в ТЦ Киева к 2008 году может превысить 1 млн кв. м»,— заявил г-н Ханин. Особенно много ТЦ, по его мнению, должно открыться на левом берегу Днепра — Fashion Center по ул. Луначарского общей площадью 24 тыс. кв. м, Master Park по ул. Здолбуновской (56 тыс. кв. м), вторая очередь МВЦ возле м. «Левобережная» (26 тыс. кв. м), TPЦ «Тельбин» по просп. Воссоединения (35 тыс. кв. м).
Спрос
Сегодня арендаторы мечутся в поисках хорошей площади в ТЦ, популярность которых среди населения столицы растет. По оценкам специалистов, Киев ежегодно может поглощать и поглощает 100-150 тыс. кв. м новых торговых площадей. В 2004 г. введенных 100 тыс. кв. м в Киеве рынку более или менее хватило, но в 2005 г. потенциальные арендаторы ощутили значительный дефицит торговых площадей. Уровень спроса поддерживается сетевыми операторами (как продовольственные ритейлеры, так и сети одежды, обуви и т.д.— Авт.) — основными потребителями качественных торговых площадей, утверждает г-н Бойко. На данный момент сетевики занимают до 70% торговых площадей в киевских ТЦ. В 2004 г. свои торговые площади в Киеве увеличили примерно 80% сетевых компаний, в том числе, предприятий общепита. Сегодня уровень вакантности («свободности».— Авт.) в киевских ТЦ/ТРЦ составляет до 10-20% по сравнению с прошлогодними 35%, а в наиболее успешных проектах — «Мандарин Плаза», «Глобус», «Караван» — вообще 100%-ная наполняемость, рассказал г-н Осадчий.
В 2005 г. существенного предложения новых торговых площадей не было и не предвидится, все новые помещения под торговлю были моментально поглощены арендаторами и совершенно не повлияли на «достижение равновесия между спросом и предложением», утверждает г-н Овчар, «поэтому на данный момент большинство торговых центров заполнены арендаторами практически на 100%». Некоторые арендаторы уже «бронируют» себе места в ТЦ, которых еще нет, обрисовал ситуацию Виталий Бойко. К примеру, по его словам, российская сеть супермаркетов «Перекресток» месяц назад заключила договор аренды площадей под универсам в ТЦ на ст. м. «Черниговская», который будет построен только в 2007 г. Правда, довелось нам услышать несколько иную точку зрения. Специалисты из City.com (компания сейчас арендует более 3,5 тыс. кв. м площадей под гипермаркет электроники в ТЦ «Городок» на Петровке) считают, что торговых площадей в ТЦ Киева на данный момент достаточно, но удовлетворить разнообразные требования потенциальных арендаторов к торговым площадям порой очень сложно. Одно дело, когда бизнес маленький, и главное требование при размещении в ТЦ — хороший поток посетителей. Но для City.com, большого специализированного гипермаркета электроники, процесс подбора площади очень длителен и скрупулезен, говорит директор компании City.com Михаил Ватах. По его словам, как раз место на Петровке полностью соответствует требованиям — оно расположено в оживленном месте на пересечении транспортных маршрутов и недалеко от плотно населенного «спального» района (Оболонь.— Авт.).
Два слова о регионах
Крупные столичные операторы ТЦ уже рассматривают перспективу выхода на региональные рынки в ближайшие год-два. В регионах сейчас функционируют 60 ТЦ общей площадью 600 тыс. кв. м, наполняемость которых даже при ставках $20-70 за 1 кв. м — 95-100%. Наиболее привлекательными для вхождения остаются города-миллионники — Днепропетровск, Одесса, Харьков. По прогнозам специалистов из УТГ, бум торговой недвижимости начнется в Днепропетровске, обеспеченность торговыми площадями которого в 2007 г. превысит киевские показатели: с сегодняшних 57 кв. м на 1 тыс. жителей города до 278 кв. м.
ЗАО «Лекс-холдинг» (ТРЦ «Караван») в ближайшие два года планирует ввести в эксплуатацию торговые комплексы в Днепропетровске, Харькове и Запорожье. В ЗАО «Квадрат-Украина» смотрят на ситуацию несколько иначе. «Мы понимаем, что в регионах ситуация еще не способствует эффективному развитию торговой недвижимости, это связано, прежде всего, с тем, что розничный сегмент регионов и платежеспособный спрос находятся на достаточно низком уровне. Поэтому благоприятная ситуация для вхождения на региональные рынки сформируется не ранее чем через четыре-пять лет. Наиболее успешными в регионах смогут стать девелоперы, которые сумеют организовать свою экспансию на базе стратегических альянсов с сильными представителями розницы»,— подытожил г-н Овчар.