Проект классификации бизнес-центров
Положение о классификации бизнес-центров
Настоящая классификация утверждена Гильдией Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД), в качестве стандарта для сертификации бизнес-центров.
Классификация разработана компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД).
Необходимость классификации вызвана отсутствием единого универсального подхода к определению и оценке основных параметров офисного рынка недвижимости.
Цель стандартизации состоит в достижении единства определяющих характеристик среди операторов офисного рынка недвижимости в разрезе классификации офисных зданий/ бизнес-центров.
В основу классификации легли параметры, характеризующие качественный уровень действующих бизнес-центров. При разработке данной классификации использованы мировые стандарты в сфере офисной недвижимости, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), а также международные стандарты BOMA (Building Owners and Managers Associations).
Совокупность материальных и нематериальных характеристик офисного здания позволяет классифицировать его с учетом соответствия нижеизложенным критериям по категориям «класс А», «класс В», «класс С».
За интегральную оценку принимается минимальный из набранных показателей.
Классификации не подлежат:
объекты, в которых более 15 лет не проводились ремонтные работы;
объекты, одновременно частично заполненные арендаторами и находящиеся в процессе реконструкций/ перепланировок и имеющие незавершенный вид;
встроенные офисные помещения.
Определения "бизнес-центр" и "офисный центр" принимаются тождественными. Классификация ГУД выработана в целях единства стандартизации среди операторов рынка коммерческой офисной недвижимости и представлена в информационных целях. Данная классификация не является рекомендацией и не имеет отношения к целям и мнениям собственников зданий и третьих лиц.
Классификация
Общая классификация
А
Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месторасположению, статусу арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.
В
Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.
С
Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.
Методическое описание классификации
По каждой из категорий – местоположение и доступность, компоненты и свойства, управление зданием и предоставляемого сервиса – согласно соответствию указанным характеристикам присваивается отдельный класс («А», «В», «С»). Оценки по различным категориям могут не совпадать между собой. Интегральной оценкой считается минимальная оценка совокупности. Для большей развернутости классификации иногда используется трехбуквенная терминология.
Пример.
Совокупность «АСВ», бизнес-центр по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», т.о. суммарный класс объекта – «С».
При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенному классу, допускается рассмотрение альтернативных преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.
Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров, им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С» или, наоборот, по мере модернизации здания, класс бизнес-центра может стать выше.
Комбинации характеристик офисного здания, включающие свойства здания, инженерные стандарты, месторасположение, эффективность, комфортабельность, арендную плату и др. и уровень восприятия их рынком – используются как система измерения в данной классификационной системе.
Оценка характеристик производится по следующим категориям:
Месторасположение и доступность
Компоненты и свойства зданий
Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса
Категория – «Месторасположение и доступность »
А
Высокая престижность района/ территории
Близость здания к другим коммерческим учреждениям, возможное расположение в непосредственной близости правительственных посольских и деловых зон, архитектурная ценность близлежащих застроек, отличные видовые характеристики, расположение на первой линии домов / фешенебельный вход при расположении.
Развитая инфраструктура района
Район/территория с развитым уровнем услуг, высокий уровень комфортабельности и качества застроек, ухоженный внешний вид.
Благоприятная социальная обстановка
Однородный социальный состав проживающего в районе бизнес-центра населения. Место расположения офисного центра может рассматриваться как престижный (дорогой) район, в котором в большинстве своем проживают люди с уровнем дохода выше среднего.
Стабильная социальная обстановка
Благоприятная экологическая обстановка
Отсутствие промышленных предприятий. Относительно невысокий уровень загазованности, относительно невысокий уровень шумов.
Удобное транспортное сообщение/доступность
Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки, невысокий уровень пробок, близость к остановкам общественного транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади.
В
Менее престижный район/ территория
Удаленность от других коммерческих учреждений города, невпечатляющие видовые характеристики, расположение на второй линии домов или во дворах /обычный вход.
Менее развитая инфраструктура района
Район/ территория с менее развитым уровнем услуг, хорошая репутация арендаторов, менее известные компании, средний уровень качества застроек и, внешний вид соседних застроек, оставляющий желать лучшего.
Благоприятный с точки зрения социального состава, уровня уличной преступности район. Может рассматриваться как место обитания среднего класса, это не спальный и не промышленный район, но и не центр города.
Стабильная экологическая обстановка
Средний, стремящейся к снижению, уровень загрязняющих веществ и шумов.
Менее удобное транспортное сообщение/ доступность
Удаленность от основных транспортных магистралей, неудобство подъездных путей, удаленность транспортных развязок, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади.
С
Непрестижный район/ территория
Большая удаленность от других коммерческих учреждений/ расположение в спальных районах или на окраинах, невзрачные или неприятные видовые характеристики, расположение во дворах/ неудобный вход.
Неразвитая инфраструктура района
Район/ территория с неразвитым уровнем услуг, арендаторы–малоизвестные компании.
Неблагоприятная социальная обстановка
Характеризуется некоторой возможной криминогенностью социальной обстановки. Основная характеристика месторасположения – спальный, примышленный район, с уровнем преступности выше среднего по городу.
Неблагоприятная экологическая обстановка
Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон.
Неудобное транспортное сообщение/ низкая доступность
Высокая удаленность от транспортных магистралей, высокая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие либо отсутствие парковки, число парковочных мест не важно.
Категория «Компоненты и свойства здания»
А
Тип здания, возраст и внешний вид: Высококачественное здание новой постройки или конкурентоспособное с новыми зданиями, современный стиль, отличный дизайн и конструкция, Отличный внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений, ухоженные внешние компоненты здания.
Имиджевые компоненты: Идеальное обустройство и состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний, удобный подход к лифтам, идеальное обустройство и состояние коридоров – внешний вид, освещение, вывески компаний идеальное состояние общественных мест, соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности.
Инженерные системы: Отличное состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, отличное состояние систем электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв.м., оптоволоконные каналы связи, Высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использоваться, с удобным месторасположением. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.
Планировка помещений: Свободная планировка в виде офисных блоков.
Отделочные материалы: Высокое качество материалов, используемых в отделке помещений.
Инфраструктура здания: Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан, хорошая репутация арендаторов, известные компании.
В
Тип здания, возраст и внешний вид: Новое, относительно устаревшее здание, или здание после реконструкции, Современный стиль или модернизированное зданий, Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений.
Имиджевые компоненты: Хорошее состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний, хорошее состояние коридоров, хорошее состояние общественных мест, Соответствие окон единому стилю здания, хорошее качество материалов, хорошая естественная освещенность.
Инженерные системы: хорошее состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, отличное состояние систем электроснабжения, выделенная мощность не менее 100 кВт на 1000 кв.м., оптоволоконные каналы связи, лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии. Хорошая скорость лифтов. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.
Планировка помещений: свободная планировка в виде офисных блоков или другая планировка.
Отделочные материалы: хорошее качество материалов, используемых в отделке помещений.
Инфраструктура здания: центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан.
С
Тип здания, возраст и внешний вид: устаревшее или с высоким уровнем износа здание, старое здание (бывшее НИИ, корпус завода и др.), различное состояние, возможен косметический ремонт фасада.
Имиджевые компоненты: усовершенствованы силами арендаторов.
Инженерные системы: устаревшие системы отопления и вентиляции, выделенная мощность систем электроснабжения не менее 50 кВт на 1000 кв.м. Устаревшие каналы связи, устаревшие лифты, недостаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.
Планировка помещений: планировка помещений согласно первоначальному предназначению здания или изменена силами арендаторов.
Отделочные материалы: возможен косметический ремонт, качество материалов различное.
Инфраструктура здания: минимальный набор услуг или организация силами арендаторов.
Категория «Управление зданием и уровень предоставляемого сервиса»
А
Профессиональная компания с известным брэндом (иностранная, российская, локальный брэнд).
Опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3 лет.
Развернутая система дополнительных услуг.
Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки).
Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
В
Профессиональная компания.
Опыт работы более 3 лет .
Наличие дополнительных услуг.
Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки).
Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.
С
Внешняя управляющая компании или управляется силами собственника здания.
Служба эксплуатации и уборки.
Охрана.