Классификация городской недвижимости

   В последнее время прослеживается тенденция к более четкому сегментированию рынка недвижимости. До недавнего времени не было ясного различия между элитной недвижимостью и бизнес-классом. За счет этого зачастую очевидный бизнес-класс позиционировался как элитное жилье и выставлялся по завышенным ценам. Застройщикам, а вместе с ними и риэлторам, необходимо четкое понимание того, что они строят и продают - ответы на эти вопросы необходимы для успешного жилищного девелопмента на пока еще не застроенных престижных площадках в центре Москвы. Кроме того, в последнее время сами потребители стали интересоваться классификацией элитной недвижимости. А это уже заставляет риэлторов и строителей всерьез задуматься над созданием единой системы.

   Сейчас многие игроки рынка выработали критерии, позволяющие отличать настоящую "элиту" от бизнес-класса. Однако каждая компания делит рынок дорогого жилья на несколько сегментов по своему усмотрению. Одни подразделяют элитную недвижимость на классы - "де люкс" и "премиум", другие - на категории А, В и С. Здесь мы дадим собственную классификацию. Во-первых, разделим все жилье на три группы: элитное, бизнес-класс и эконом-класс. И остановимся на первых двух группах - элитном жилье и бизнес-классе, поскольку именно этими сегментами рынка мы непосредственно занимаемся. В группе элитного жилья выделим еще три подгруппы: de luxe, luxe и premium (соответственно, классы А, А- и В). Таким образом сейчас мы дадим характеристику четырем классам недвижимости: элита (de luxe, luxe, premium) и отдельно - бизнес-класс.

   Начнем с того, что определим критерии, по которым объект следует относить к тому или иному классу:

   Месторасположение.
   Количество квартир в доме.
   Минимальная площадь квартир.
   Наличие пентхаусов в доме.
   Является ли дом новостройкой или реконструкцией.
   Наличие подземного паркинга/количество парковочных мест на одну квартиру.
   Инфраструктура, окружение.
   Фейс-контроль покупателей.

   Мы не стали выделять современные системы вентиляции и кондиционирования, бесшумные лифты известных производителей, автономные системы энергообеспечения, система фильтрации воды, современные телекоммуникации, круглогосуточную охрану. Очевидно, что в доме, претендующим на то, чтобы называться элитным или находиться в сегменте бизнес-класса, эти вещи присутствуют. Что касается цены за кв.м., то здесь мы намеренно не сделали ее одним из критериев, исходя из того, что не цена определяет класс дома, а наоборот: цена напрямую зависит от того, какой категории соответствуют параметры дома.

   De luxe (или класс А).

   Месторасположение: Остоженка, Пречистенка, Арбат, "Золотой остров".
   От 10 до 25 квартир в доме.
   Минимальная площадь квартир от 130 кв.м.
   В доме имеются пентхаусы.
   Дом является новостройкой.
   Наличие подземного паркинга, не менее двух м/мест на квартиру.
   Равноценное окружение, в анклаве других домов того же класса. Инфраструктура маленького дома может быть ограничена такими небольшими элементами, как индивидуальные кладовые, небольшой кафе-бар, холл для приема гостей, каминный зал.

   Характерная черта данного класса - однородный социальный состав жильцов - здесь проводится фейс-контроль потенциальных покупателей. 

   Кроме того, для домов класса de luxe характерна дорогостоящая отделка внешняя и внутри дома + высококачественная инженерия, на этом не экономят. Эти дома являются архитектурными шедеврами.

   Цены на квартиры в таких домах варьируются от 6500 до 25000$ за кв.м.
(здесь и далее цены приводятся на текущий момент)

   Название, адрес                                     Кол-во квартир    Стоимость, $/кв.м. 

   Copper House(Бутиковский пер-к)      18                             От 15 000 
   Молочный пер-к, д.1                              15-16                       От 15 000
   Коробейников пер-к                               17                             От 8 000

   Luxe (или класс А -).

   К местоположению класса А добавляются остальные направления в пределах Садового кольца и набережные Москвы-реки, окрестности Плющихи. Отличается от класса de luxe количеством квартир в доме (25-50), не таким жестким фейс-контролем потенциальных покупателей, а также выбором отделочных материалов и инженерных коммуникаций менее престижных фирм-производителей.

   Примеры:

   Название, адрес                                                Кол-во квартир    Стоимость, $/кв.м. 

   River House (Саввинская наб.)                       47                            От 6 000
   Венский Дом (1-й Неопалимовский пер-к)    52                            От 7 000
   Green Plaza (Хлыновский тупик)                     26                            От 5 000

   К местоположению класса А добавляются остальные направления в пределах Садового кольца и набережные Москвы-реки, окрестности Плющихи.

   От 50 до 100 квартир в доме.
   Минимальная площадь 80 кв.м. 
   В доме имеются пентхаусы.
   Здание может быть как новым домом, так и отреконструированным особняком.
   Подземного паркинга может и не быть, вместо него может использоваться наземная охраняемая парковка (например, в случае реконструкции).
   Инфраструктура может отсутствовать.
   Однородный социальный состав жителей дома сохраняется, хотя строгого фейс-контроля здесь не ведется.

   Цены варьируются от 4000 до 7000 за кв.м.

   Примеры:

   Название, адрес Кол-во квартир  Стоимость, $/кв.м.
   Green Hills (Андреевская наб.) 70 От 4 500
   Онегин (М.Полянка) 130  От 4 000
   Б.Пироговская ул. 46  От 4 300 

   Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод, что основными, характерными признаками принадлежности жилья к категории элиты являются: расположение в ЦАО, малоквартирность домов, равноценное окружение, однородный социальный состав жителей дома.

   Бизнес-класс. 

   Дома бизнес-класса могут располагаться как в ЦАО, так и в других престижных районах Москвы (преимущественно на Западе и Юго-Западе): Кунцево, Кутузовский и Ленинский проспекты, Мосфильмовская улица, Пр-т Вернадского и др.

   Как правило, это многоквартирные дома. Кол-во квартир в доме может варьироваться в среднем от 50 до 300.

   Минимальная площадь квартир составляет 50-70 кв.м.
   Наличие пентхаусов в доме не обязательно.
   В большинстве случаев, это новостройки.
   В новых домах бизнес-класса обычно предусмотрена подземная парковка, с учетом не менее 1 парковочного места на каждую квартиру.
   Наличие однородной социальной среды не обязательно. Такие дома отличаются развитой социальной инфраструктурой, включающей: бассейны, тренажерные залы, салоны красоты, парикмахерские, детские игровые площадки и т.п.
   Фейс-контроля покупателей не проводится, за исключением единичных объектов.

   Цены на квартиры в домах бизнес-класса варьируются от 2000 до 4500 $ за кв.м.

   Примеры:

   Название, адрес                                               Стоимость, $/кв.м.
   Воробьевы горы (Мосфильмовская ул.)    От 2 000
   Green House (Кутузова ул.)                             От 2 300
   Корона (Пр-т Вернадского)                            От 3 000

   Жилой комплекс "Воробьевы горы" 

   В заключении, выделим особенности бизнес-класса, которые отличают его от категории элиты: отсутствие привязки к месту, наличие развитой социальной инфраструктуры, многоквартирность, сравнительно небольшие площади квартир - от 50 кв.м.