Система классификации загородной недвижимости. Коттеджные поселки и отдельные домовладения
Динамика развития рынка загородной недвижимости поставила риэлторов перед необходимостью классифицировать существующие и строящиеся поселки. Категории А, B, C, применяемые при типологизации дорогого жилья и коммерческой недвижимости теперь будут использоваться при определении степени «элитности» коттеджных поселков и отдельных домовладений. Эксперты департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty разработали следующую схему.
За последние годы в Подмосковье построены десятки поселков, позиционирующихся в рекламных объявлениях в качестве элитных. Однако отсутствие строгой, принятой на рынке и понятной покупателям классификации коттеджных комплексов позволяет застройщикам и риэлторам трактовать понятия «элитный загородный дом» по-разному. В результате можно сделать вывод, что чуть ли не каждый второй объект недвижимости за пределами МКАД эксклюзивен и достоин внимания исключительно VIP-аудитории. На самом же деле разница между просто комфортным и роскошным жильем существует пока только в умах застройщиков, и определенный класс дому присваивается почти произвольно. Многие эксперты рынка недвижимости сформировали собственное мнение о типах домов и соответствующих качествах, которые отражаются на цене, однако единодушия в этой области до сих пор не существует. Не стоит говорить о том, насколько важно и для покупателя четкое представление о реальной ценности того или иного предложения. Если в обиходе нет четкого определения «элитного загородного дома», легко выдать любой дом за нечто большее, чем он по сути не является.
В компании Penny Lane Realty, в соответствии с многолетним опытом работы на рынке загородной недвижимости, была разработана система классификации поселков и отдельных загородных домовладений. Выделены 4 категории, каждая из которых характеризуется соответствующими признаками. Первый уровень классификации – по целям создания поселка. Его могут возводить для последующей продажи, для сдачи в аренду и для собственного проживания (топ-менеджмента компании и т.п.).
А. Поселок высшей категории.
- месторасположение: до 15 км. от МКАД по Рублево-Успенскому или Новорижскому шоссе, до 10 км. от МКАД по Калужскому шоссе, на всем протяжении Сколковского шоссе;
- территория леса первой категории (сосны). Эксклюзивный природный ландшафт: на берегу водоема, реки. Либо наличие ручья, озера;
- количество домовладений – до 30, размер особняков – от 800 кв.м. и более, размер участка (придомовой территории) – от 50 соток;
- все коммуникации – центральные, высочайшего уровня, московский телефонный номер, интернет;
- наличие на территории поселка, либо не далее 1 км. от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки;
- внешние и внутренние стены - кирпич, каркас - монолит, высокое качество строительства;
- надежная репутация застройщика;
- актуальный проект известного архитектора;
- единая социальная среда, владельцы домов – высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль.
- благоустройство общей территории поселка: эксклюзивный, авторский ландшафтный дизайн, освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок;
- собственная высокопрофессиональная служба эксплуатации;
- вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка, видеонаблюдение, сигнализация;
- единый архитектурный стиль поселка – несколько типов домов.
В. Поселок высокой категории.
- месторасположение: до 25 км. от МКАД по Западному, Юго-Западному или Северо-Западному направлениям;
- лесной участок (смешанный лес).
- количество домовладений – до 200, размер особняков –от 450 кв.м., размер участка (придомовой территории) – от 20 соток;
- все коммуникации – центральные, стандартного уровня, московский телефонный номер, интернет;
- наличие на расстоянии не далее 3-х км. от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки;
- строительный материал – кирпич, «сэндвич», дерево;
- актуальный архитектурный проект;
- единая социальная среда, владельцы домов – высокообеспеченные граждане, отсутствие соседей с сомнительной репутацией, фэйс-контроль.
- благоустройство общей территории поселка: освещение, дорожки, газоны, цветники, места для прогулок;
- собственная профессиональная служба эксплуатации;
- вооруженная охрана на въезде-выезде, по периметру поселка;
- единый архитектурный стиль поселка – несколько типов домов.
С. Поселок бизнес-категории.
- месторасположение: до 40 км. от МКАД по любому направлению, кроме Восточного и Юго-Восточного;
- участок – поле.
- количество домовладений – до 400, размер особняков – от 250 кв.м., размер участка (придомовой территории) – от 10 соток;
- водо- и газоснабжение, – центральные, канализация – «септик», областной телефонный номер;
- наличие на расстоянии не далее 10 км. от поселка следующих опций инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Обязательно на территории поселка: гостевая автостоянка, детская площадка;
- строительный материал – кирпич, «сэндвич», дерево;
- единая социальная среда, владельцы домов – обеспеченные граждане;
- благоустройство общей территории поселка: освещение, хорошие дороги.
- привлечение в качестве специалистов по эксплуатации подрядчиков на непостоянной основе;
- охрана на въезде-выезде;
- отсутствие единого архитектурного стиля поселка, с одной стороны. Отсутствие неликвидных, неактуальных объектов на территории поселка, с другой стороны.
D. Стихийная коттеджная застройка.
- Стихийная коттеджная застройка в удаленных районах (далее 50 км. от МКАД), коттеджи в деревнях и поселках с отсутствующей инфраструктурой.
Исключение из настоящей классификации составляют элитарные, «исторические» населенные пункты, такие как, Барвиха, Жуковка, «писательские» и пр. поселки. Ценообразование на объекты, расположенные в этих местах, не поддается стандартной типологии в силу различных обстоятельств (исключительная социальная среда, «легендарность», особый микроклимат). Кроме того, исключение составляет и поселок Николино (Рублево-Успенское ш.), который по единодушному мнению риэлторов является лучшим на данный момент, хотя он и не подпадает под высшую категорию. Так и на московском рынке есть жилые комплексы, которые, не соответствуя, например, классу «А», находятся на пике популярности и стоимости квадратного метра («Агаларов Хаус»).