Пермь: рынок аренды жилья: итоги 2005 года
Содержание:
Общая ситуация
Тенденции спроса и предложения
Категория
Аренда элитного жилья
Пределы и средняя величина арендной платы и ставки на элитное жилье по количеству комнат
Оформление сделки как залог правовой безопасности
Прогнозы
Общая ситуация
Подводя итоги 2005 года, аналитики ПТДН отмечают, что на пермском рынке аренды жилья продолжился рост арендных ставок. По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН, за последний год ставки найма типового жилья значительно выросли. По результатам анализа за IV квартал средняя арендная ставка по городу составила около 226 руб. за 1 кв. м., что на 44 % выше аналогичного показателя в 2004 г. На этот факт существенное влияние оказывает рынок купли-продажи. Аналитики ПТДН отмечают, что средний прирост цен на пермском рынке жилья, приобретаемого в собственность, за 2005 год составил 31,5%. Как и прежде, приобрести достойную квартиру доступно далеко не каждому, т.к. темпы роста цен на жилье в несколько раз опережают рост доходов основной массы населения. Поэтому аренда квартиры становится в сложившейся ситуации одним из наиболее приемлемых решений жилищной проблемы для большей части населения, в первую очередь молодых семей и студентов. Отсюда число желающих снять квартиру на определенный срок в Перми растет с каждым годом. Помимо растущего спроса на повышение арендных ставок повлияло увеличение тарифов квартплаты и коммунальных платежей.
Тенденции в соотношении спроса и предложения повторяются ежегодно: с мая до сентября предложение квартир уменьшается, а количество желающих снять жилье увеличивается, в сентябре спрос начинает падать, достигая в декабре своего минимума. А после новогодних праздников число людей, желающих арендовать жилье, снова понемногу начинает расти.
Тенденции спроса и предложения
Вне зависимости от сезона повышенным спросом пользуется самое дешевое жилье. Самыми популярными остаются типовые квартиры в ценовом диапазоне до 5 тысяч рублей в месяц, однако таких предложений практически не бывает на открытом рынке, так как они быстро реализуются. В настоящее время происходит их вымывание с рынка, поскольку при повышении арендной платы квартиросъемщики, прожившие в квартире год и более, не ищут других вариантов, как раньше, а соглашаются с изменившимися условиями. Новые предложения поступают на рынок по более высоким ценам. Так 2-комнатная «хрущевка» в центральной части города сдается в аренду в среднем 10,2 тысяч рублей, а одно-двухкомнатные меблированные апартаменты могут обойтись арендатору в 25-40 тысяч рублей (900-1500 долларов) в месяц. Широкий ценовой диапазон связан, прежде всего, с различным качеством предлагаемых квартир: типовое жилье, эконом-класс, бизнес-класс – вот основные категории на рынке аренды квартир. И собственнику порой бывает сложно определить самостоятельно размер аренды сдаваемой квартиры.
По причине ограниченности платежеспособности основной массы арендаторов максимальный спрос сосредоточен вокруг комнат и однокомнатных квартир. На втором месте находятся двухкомнатные квартиры. При этом комнаты и однокомнатные квартиры являются чаще всего предметом жизненной необходимости для одного-двух человек, а двухкомнатные можно отнести уже классу "семейного жилья", то есть, к объектам повышенной комфортности, поэтому к квартирам данной категории предъявляют и более высокие требования.
Обратную ситуацию можно наблюдать в остальных сегментах рынка: арендаторам предоставлен широкий выбор двухкомнатного жилья, но только половина этих квартир находит жильцов. Перенасыщен предложениями и рынок трех- и четырехкомнатного жилья, здесь спрос почти в 4 раза меньше предложения.
Структура предложения типового жилья и эконом-класса в аренду по количеству комнат в целом по городу Перми
Категория квартир
Средняя арендная плата, руб./мес. Средняя арендная ставка, руб./кв. м. Пределы арендной платы, руб./мес. Доля предложения в общем объеме комнаты 3 600 189 2 000 – 5 000 11,48%
1 –комнатная 8 917 241 3 500 - 15 000 28,71%
2 –х комнатная 11 380 236 4 000 - 25 000 38,28%
3 –х комнатная 14 638 202 8 000 - 30 000 21,53%
Обозначая структуру средних арендных ставок по спросу и предложению, аналитики ПТДН пришли к следующим выводам:
- средняя арендная плата, которую готовы платить потенциальные арендаторы за однокомнатную квартиру, ниже цены предложения в среднем на 25 %. Отсюда имеет место неудовлетворенный спрос, обусловленный исключительно ценой.
- А в категории 2 и 3-комнатных квартир величина средней арендной платы по спросу и предложению практически совпадают (расхождение не более 10 %).
Территориальная структура предложения жилья в аренду
Традиционно, наибольшей популярностью пользуется жилье в центральной части Свердловского, Ленинского и Дзержинского районов. А также Мотовилихинский район(ближняя его часть) и начало Индустриального района (до Стахановского рынка). Территориальная структура предложения жилья в аренду практически соответствует спросу.
Можно отметить, что с улучшением транспортной доступности Мотовилихинского района (открытие новой дамбы по ул.Революции в 2004 году) наблюдается тенденция повышения арендных ставок и увеличения числа желающих прибрести жилье в аренду в ближней части района. Такая же тенденция прослеживается и на рынке купли-продажи жилья. Аналогичную ситуацию можно проследить в районах строительства Красавинского моста, соединившего Кировский и Дзержинский районы. За 2 года до окончания строительства и введения в эксплуатацию первой очереди Красавинского моста прирост цен на квартиры в обоих районах составил 106%,при этом в целом по городу аналогичный показатель составил 87%. Однако темпы роста арендных ставок в указанных районах пока отстают от общего изменения рыночных цен. Это, по мнению аналитиков, обусловлено ограниченным потоком транспорта по мосту. В частности это касается маршрутов общественного транспорта, которые запущены экспериментально и не в полном объеме. Следовательно, с завершением строительства подъездных путей и сдачи 2-ой очереди моста, аналитики Пермского торгового дома недвижимости прогнозируют повышение арендной платы на квартиры в данных районах.
Аренда элитного жилья
Особо стоит выделить ситуацию на достаточно новом и активно развивающимся сегменте для рынка аренды жилья как аренда апартаментов. Аренда дорогого жилья занимает лишь небольшой процент от общего количества сдаваемых квартир, однако именно к этому сектору с каждым годом растет интерес со стороны особой категории арендаторов, в которую входят как физические лица, так и организации. В качестве основных преимуществ, привлекающих внимание к элитному жилью внаём можно выделить следующие:
арендатор может пользоваться всеми преимуществами комфортабельного жилья, не изымая из оборота при этом значительных средств на покупку жилья;
выгодные условия аренды элитного жилья создают конкуренцию рынку гостиничных услуг. Сдаваемые квартиры повышенной комфортности вполне соответствуют четырех-пятизвездочным гостиничным номерам: евроремонт, мебель хорошего качества, бытовая техника, зачастую джакузи, "теплые полы", услуги горничной. И поскольку цены устанавливаются за квартиру, а не за число проживающих (как в гостинице) экономия может составить до 60% по сравнению с проживанием в отеле. Солидные организации и крупные предприятия давно являются основными арендаторами подобного жилья, осознав несомненные преимущества содержания элитной квартиры перед постоянными издержками проживания гостей в местных отелях.
Пределы и средняя величина арендной платы и ставки на элитное жилье по количеству комнат
Категория квартир
Средняя арендная плата, тыс.руб./мес. Пределы арендной ставки, руб/кв.м. Пределы арендной платы, тыс.руб./мес. Доля предложения в общем объеме
1- комнатная 20,0 330 - 625 15,0 - 35,0 30%
2- комнатная 31,0 300 - 900 20,0 - 45,0 30%
3,4- комнатная 37,6 200 - 570 20,0 - 120,0 40%
Итого 30,5 290-1100 20,0 –120,0 100%
Несмотря на то, что рынок аренды жилья сильно подвержен сезонным колебаниям, аренда апартаментов является на сегодняшний день единственным относительно стабильным сегментом, не зависящим от сезонности, не смотря на то, что этот сегмент сформировался только за последние несколько лет. По данным управляющих недвижимостью ПТДН, рынок аренды жилья повышенной комфортности во многом следует за общими тенденциями развития рынка жилья.
Оформление сделки как залог правовой безопасности
В последнее время самостоятельная сдача жилья в аренду носит достаточно рискованный характер. Нестабильная оплата аренды, «выбивание долгов», порча имущества, задолженность по квартплате – вот неполный список проблем, на почве которых возникают конфликты между собственниками и арендаторами. И те и другие субъекты рынка уже начинают осознавать преимущества оформления сделок аренды через солидные риэлторские компании, которые курируют весь период сдачи квартиры в наем. Юридически грамотно оформленный договор, который как правило, заключается на срок 6 месяцев или 11 месяцев, обеспечит собственнику своевременную оплату арендных платежей, а также сохранность имущества, перечень которого обязательно прилагается к договору. В свою очередь, обозначенная ответственность арендодателя, необходима арендатору во избежание досрочного выселения из квартиры или необоснованного повышения арендной платы.
При этом необходимо различать брокерские услуги по аренде и простую продажу информации, предложениями которой пестрят газетные объявления и остановочные комплексы. Зачастую малоизвестные фирмы за деньги дают доверчивым клиентам несколько адресов, по которым якобы сдаются квартиры. В последствии оказывается, что по данным адресам либо вообще никогда ничего не сдавалось либо уже давным-давно сдано. В то время как, комиссия добросовестной компании оплачивается исключительно по факту оформления сделки, когда все условия аренды устраивают обе стороны.
Прогнозы
Поскольку последние несколько лет рынок аренды развивался стабильно, можно с известной долей вероятности спрогнозировать его дальнейшее поведение.
В первом полугодии 2006 года стоит ожидать сокращения роста арендных ставок и стабилизации рынка, а с середины лета, с наступлением сезонной активности, скорее всего начнется повышение цен.
При этом необходимо учитывать, что рынок будет развиваться согласно прогнозам, если в следующем году не произойдет существенных изменений в экономике страны, знаковых событий, способных повлиять на ситуацию на рынке аренды.
Миронова Е.В.