Состояние пермского рынка аренды административно-офисных помещений.
Как и на других сегментах пермского рынка, в сегменте аренды административно-офисной недвижимости начиная с 2004 года наметилась устойчивая тенденция увеличения предложения объектов.
При этом объем предложения на пермском рынке аренды разрастается в наибольшей степени за счет следующих двух направлений:
- Приобретение нежилых помещений с целью создания объектов, приносящих доход от их управления.
В процессе формирования цивилизованного рынка приоритет смещается в сторону приобретения объектов в новых и строящихся специализированных зданиях. Вовлечение в оборот квартир, переведенных в нежилой фонд, по мере расширения строительства современных бизнес-центров выглядит для инвестора менее привлекательно, т.к. в виду ряда объективных причин подобные офисы потенциальными арендаторами востребованы в меньшей степени. Во-первых, из-за качественных характеристик: квартиры являются неспециализированными помещениями, планировки и тех. состояние самого объекта не всегда удовлетворяют требованиям потенциальных арендаторов, во-вторых, к значимым факторам можно отнести и имиджевую составляющую. К третьей группе факторов можно отнести отсутствие парковки (либо ее недостаточность по размеру) и прочих сервисных опций (например, ресепшн, услуги профессионального клининга, и т.п.). Кроме всего вышеперечисленного, в случае снижения рыночной рентабельности объекта собственник офиса-квартиры может принять решения о ее продаже, в новых рыночных условиях следующий собственник вероятнее всего решит не сдавать объект в аренду. Следовательно, арендатор должен будет нести дополнительные издержки на переезд, тогда как в специализированной здании риск осуществления подобного сценария значительно ниже.
В связи со снижением инвестиционной привлекательности, доля предложений помещений на первых этажах жилых домов существенно снизилась в последние годы, причем данная тенденция сохранится и в ближайшие годы.
- Оптимизация управления недвижимостью со стороны компаний, обладающих излишней собственностью.
Отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, не спешат ее продавать, а рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Это обусловлено с тем, что традиционно недвижимость является надежным вложением средств, а в последние три года и чрезвычайно доходным с точки зрения ее управления.
В офисном сегменте, несмотря на активизацию строительства специализированных площадей, спрос продолжает превышать предложение. Основными причинами многие аналитики называют наличие в экономике значительного объема свободных денежных средств. Устойчивый платежеспособный спрос подталкивает цен вверх. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади и прогнозировать некоторое насыщение рынка не ранее 2007-2008 гг.
В 2005 году проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. Еще в 2004 году большинство строящихся зданий были изначально рассчитаны на крупные компании, соответственно и площади в них продавались поэтажно. Значительная часть приобретаемых площадей были направлены на собственные нужды, и не сдавались в аренду. Уже в 2005 году в связи с некоторым насыщением данного сегмента застройщики ориентируются на менее крупные компании, для которых оптимальный размер офисе не превышает 200 кв.м. По мнению аналитиков, данное направление является перспективным: при более низких затратах на строительство (в первую очередь за счет более дешевого земельного участка), и соответственно более низких ценах и арендных ставках примерно тот же уровень рентабельности. В условиях ограниченности земельных участков под застройку в центре Перми, децентрализация рынка, формирование новых деловых районов - это не только необходимость, но новые возможности для девелоперов, и резервы снижения цен и арендных ставок.
В то же время необходимо заметить, качественных предложений на рынке по-прежнему немного, в категории офисных площадей в специализированных и многофункциональных зданиях по-прежнему сохраняется ситуация превышения спроса над предложением. Например, снять в аренду 100 кв.м. офисных площадей с нормальной парковкой в центральной части города очень затруднительно.
В результате, под воздействием платежеспособного спроса, по данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», в январе 2006 г. на пермском рынке аренды административно-офисных помещений сложилась следующая ценовая ситуация:
Уровень арендной платы в последние годы также имел тенденцию к повышению, однако, темпы роста цен в этом сегменте неравномерны. В целом уровень цен на аренду в городе достаточно высок. По данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», основной объем предложения находится в ценовом диапазоне от 350 до 700 руб./кв.м. Тогда как арендная ставка высококачественных помещений достигает 1200 руб./кв.м. Городу по-прежнему не хватает помещений в современных бизнес - центрах. Несмотря на то, что в последний год на рынке появилось несколько новых зданий предлагающих качественные площади, выбор у предпринимателей по-прежнему ограничен.
Средняя арендная ставка офисных помещений по Перми в феврале 2006 г. составляет 531 руб.
Отставание цен пермского рынка вызвано не только общим более низким уровнем цен, но и значительным качественным отставанием местных объектов от московских (пермские помещения класса А по-прежнему сопоставимы лишь с московским классом С).
Москва оказалась на 6-м месте в рейтинге городов мира по стоимости аренды офисных помещений, составленном компанией CB Richard Ellis. В соответствии с исследованием мирового рынка аренды офисной недвижимости, стоимость аренды в Москве уступает лишь показателям Лондона, Парижа и Токио.
В Москве при росте объемов строительства (всего в 2005 г. на рынок вышло около 700 тыс. кв.м. офисных помещений, соответствующих международным стандартам качества. Из них, около 300 тыс. кв.м. – помещения класса А) по-прежнему наблюдается дефицит помещений, предлагаемых в аренду. Кроме того, как свидетельствуют аналитики московской компании «Миэль - недвижимость», в 2005 году продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Для класса "А" доля свободных помещений составляла 5,5%, а для класса "В" – 3,9%. Снижение доли вакантных площадей вызвало рост арендных ставок.
На пермском рынке можно заметить общую тенденцию к стабилизации арендных ставок на одном уровне. Исключение составляют офисные помещения в административных зданиях советской постройки, где арендные ставки продолжают понижаться. Это связано в первую очередь с тем, что величина арендной ставки не соответствует качеству предлагаемых помещений, что в свою очередь приводит к оттоку арендаторов. Поэтому арендодатели вынуждены снижать стоимость аренды помещений.
Что касается структуры предложения административно-офисных помещений по местоположению, то в 2005 году серьезных изменений в структуре предложений не произошло. По-прежнему максимальное предложение сконцентрировано в центральной части города, две трети предлагаемых помещений расположены в Ленинском и Свердловском районах, средние арендные ставки в которых остаются традиционно самыми высокими по городу –648 и 498 руб./кв.м. соответственно. За лидерами следует Дзержинский район, в котором сосредоточено около 11 % всего предложения, а арендная ставка вплотную приближается к уровню центрального Свердловского района (ниже всего на 11 %) и составляет 447 руб.
В 2005 году серьезных изменений в структуре предложений не произошло. В целом, как и прежде около половины офисов, предложенных к продаже, имеют метраж менее 150 кв. м. Более четверти предлагаемых помещений укладываются в диапазон от 150 до 300 кв. м. Что касается крупных площадей категорий от 300 до 1000 кв. м. и более 1000, то их доля невелика – 9,1% и 3,6% соответственно. Не смотря на это, большинство подобных предложений малоликвидны и не отвечают многим требованиям потенциальных арендаторов.
Именно поэтому для многих средних и крупных компаний, которые сталкиваются с проблемой подбора большого по площади объекта на рынке офисов - этот вопрос остается актуальным. Выбор у таких арендаторов сильно ограничен.
При этом вместе с расширением строительства и увеличением предложения, которое снимает ажиотаж с рынка, идет дифференциация рынка на разные качественные группы. Поэтому и у потенциальных арендаторов административно-офисной недвижимости постепенно формируются представления о качестве и необходимом уровне сервиса. Объекты более тщательно изучаются с точки зрения оптимального соотношения местоположение - качество - цена. Вероятно, через 2-3 года на рынке сформируются основные классы недвижимости, которыми будут оперировать все участники рынка.
В начале 2006 года на открытом рынке появилась информация о начале строительства еще двух бизнес-центров класса А, соответствующих международным стандартам качества, которые изначально предлагаются на продажу (причем достаточно крупными частями). Вероятнее всего уже в течение ближайших 2 лет можно ожидать постепенного образования рынка аренды высококачественных офисных помещений класса А в современных офисных центрах.
Таким образом, аналитики «ЭР-Капитал» ожидают в ближайшие 2 года переход пермского рынка на новую стадию: когда ставки аренды практически не растут, в то же время качество офисов и дополнительных услуг повышается. Разумеется, основной предпосылкой происходящего станет усиление ценовой конкуренции среди арендодателей.
По мере ввода в эксплуатацию современных офисных зданий доля бизнес-центров, возводимых с целью получения дохода от сдачи в аренду, будет возрастать. Это приведет к тому, что старые административные здания без концепций и грамотного управления будут испытывать серьезную конкуренцию и постепенно вытеснятся в низший ценовой сегмент, а арендные ставки на помещения в них упадут на 25-30%.
При этом арендные ставки на офисные помещения в современных многофункциональных и бизнес-центрах в центральной части города останутся на прежнем уровне, т.к. данные площади пользуются наибольшим спросом. Тогда как в плохо продуманных центрах спад может оказаться более скорым и более заметным.
Князева Анна