Итоги 2005 года на пермском рынке жилой недвижимости

   Оценивая итоги прошедшего года, специалисты  Экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал» приходят к выводу о том, что в целом активный 2005 г. оправдал ожидания и во многом продолжил тенденции 2004 г. Пермский рынок недвижимости по-прежнему следует стратегии перехода к цивилизованным отношениям - никаких нехарактерных и революционных деформаций и скачков не зафиксировано. Причем данная тенденция характерна как для городского (многоквартирного) жилья, так и для загородного индивидуального.

   Ажиотаж, которым характеризовалась ситуация на рынке жилья в 2004 года, спал, темпы роста цен снизились, в тоже время говорить, о том, что рынок полностью стабилизировался пока рано. Пермский рынок жилья по-прежнему переживает подъем, начало которого зафиксировано еще в августе 2003 г. В результате, за прошедшие 2,5 года квартиры, как вторичного, так и первичного рынков, подорожали в среднем более чем вдвое.

   Проведенный аналитиками «ЭР-Капитал» анализ динамики средней цены предложения городского жилья в 2001-2005 гг. показал, что на протяжении последних пяти лет на пермском рынке наблюдается постепенный рост цен на жилье (индекс роста практически всегда выше показателя 1,0). Причем представленный график наглядно демонстрирует цикличность развития рынка недвижимости: Стабильный рост цен до 2001 г. сменился почти 2-летней стабилизацией, которая закончилась в августе 2003 года, после чего  значительный прирост цен на рынке (около 50 % по итогам 2004 года). При этом динамика цен на первичном и вторичном рынках жилья одинакова на протяжении 4 лет, лишь начиная с середины 2004 года темпы роста цен квартир в новых и строящихся домах опередили показатели вторичного рынка (которые традиционно изменяются более плавно).

   По мнению аналитиков, в основе циклического развития рынка жилья в Перми лежат следующие значимые факторы:

 o        Ограниченный объем предложения, как на вторичном, так и на первичном рынках жилья (в первую очередь в силу низких объемов жилого строительства).

 o        Размер и состояние жилого фонда города: растущая доля аварийного и ветхого жилья с одной стороны ограничивает предложение вторичного рынка, а с другой стороны требует осуществления проектов строительства социального жилья для расселения.

 o        Низкая качественная дифференциация первичного рынка жилья (большинство строящихся жилых объектов позиционируется как элитные),

 o        Слабая обусловленность структуры и качества предлагаемого жилья потребностям и запросам населения, в результате обостряется дефицит квартир определенной категории, а рынок остается нерасчищенным (неликвидные объекты задерживаются).

 o        Неравномерность экономического развития страны и региона, которая отражается на уровне платежеспособного спроса на жилье в регионе.

 o        Нестабильность фондового и банковского рынка: кризисы заметно подрывают доверие к данным институтам, а недвижимость становится самым надежным предметом приложения инвестиций (в т.ч. и сбережений населения).

 o        Постепенное развитие кредитных инструментов приобретения жилья (в т.ч. ипотечные кредиты).

 o        Низкая обеспеченность населения жильем, как результат – стабильно высокий потенциальный спрос на жилье.

   Под влиянием совокупности всех перечисленных факторов в текущий момент пермский рынок находится на подъеме, причем уже третий год пермский рынок жилья является рынком продавца, и как результат, наблюдается плавный рост цен.

   Общий рост цен на жилье можно проследить по изменению структуры предложения в зависимости от цены квартиры на пермском рынке.

   Таким образом, массовое предложение (почти 60 %) квартир вторичного рынка сосредоточено в категории квартир по цене от 1,0 до 2,0 млн. руб. Не исключено и приобретение более дешевого жилья. Тогда как в сегменте нового и строящегося жилья сложилась несколько иная ситуация: Объекты дешевле 1,0 млн. руб. редки, при этом около 40 % предложения сосредоточено в категории дорогих объектов (более 2,0 млн. руб.). Половина предложения жилья на первичном рынке также сосредоточена в средней ценовой категории - от 1,0 до 2,0 млн. руб. На рынке нового и строящегося жилья заметный прирост произошел в категории жилья стоимостью более 2,0 млн. руб. (суммарная доля выросла ориентировочно с 30 % до 40 %).

   Аналитики отмечают значительное смещение предложения квартир (в первую очередь на вторичном рынке) в сторону дорогих объектов. Так, если в начале 2005 г. более 55 % предложения вторичного жилья было сконцентрировано в ценовой категории до 1 млн. руб., то к концу года произошло резкое смещение объектов нижних ценовых категорий в категорию жилья от 1,0 до 2,0 млн. руб.

   По данным Экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал», в конце 2005 года в целом по рынку жилья в Перми цена 1 кв.м. предложения квартир варьируется от  11,3 до 62,4 тыс. руб. (в $ это соответственно от 400 до 2 200 $/кв.м.). Для сравнения: в Москве уровень минимальной и максимальной цены предложения составил 920 $/кв. м и 15000 $/кв. м соответственно. Средний ценовой показатель 1 кв.м. жилья в новых и строящихся домах по Москве составляет порядка 2300 $, по Перми данный показатель отстает ориентировочно в 2,5 раза и находится на уровне 900 $. Причем подобный разрыв обусловлен не только общим превышением стоимости жилья в столице, но и более высоким его качеством. По итогам 2005 года средняя цена предложения вторичного жилья в Москве выросла ориентировочно на 35,6 % и оказалась выше соответствующего показателя на первичном рынке столицы, который возрос за год не более чем на 15 %.

   Для сравнения: в октябре 2005 г. средняя по городу цена предложения 1 кв. м жилья в Екатеринбурге впервые за всю историю рынка превысила тысячедолларовый уровень. К  концу года тенденция к повышению средней цены 1 кв. м общей площади по Екатеринбургу сохранилась, а сам показатель достиг отметки в 1038 долларов (в центральной части города средняя цена предложения составляет 1210 долларов за 1 кв.м.).

   Таким образом, на пороге 2006 года средний уровень цен на жилье в Перми оказался ниже на 13 % стоимости жилья в Екатеринбурге, тогда как в центральной части города цены на жилье в указанных городах практически не различаются. По предварительным данным, в 2005 г. жилье в Екатеринбурге подорожало в среднем ориентировочно на 20 %.

   Не сильно отличаются и годовые показатели по пермскому рынку: средний уровень цен возрос в зависимости от типа жилья ориентировочно на 25-35 %.

   Сложившаяся ситуация на пермском рынке жилья во многом обусловлена дефицитом жилья, сложившемся из-за низких объемов строительства жилой недвижимости в Перми и области в 2000-2003 гг.  В 2004-2005 гг. объемы возводимого жилья значительно возросли:

   По данным Пермьстата, за 9 месяцев 2005 г. на территории Пермской области построены 4593 квартиры общей площадью 341,7 тыс. кв. метров, это на 48,2% больше соответствующего периода предыдущего года. На территории г. Перми в 2005 г. темпы возведения жилых домов значительно выше соответствующего периода прошлого года – более, чем в полтора раза больше. За 9 месяцев сдано в эксплуатацию 2788 квартир общей площадью 200,9 тыс. кв. м.

   Для сравнения: в соседнем Екатеринбурге объем вводимого жилья на уровне около 300 тыс. кв.м. был характерен для 1998-1999 гг., затем жилищное строительство ежегодно расширялось. В 2005 году на территории Свердловской области введено в эксплуатацию 1 миллион 100 тысяч кв.м. жилья. В том числе 340 тысяч кв. м. (30,9 %) — за счет индивидуального жилищного строительства. Средняя обеспеченность населения жилой площадью в 2005 году составила 20,85 кв.м. на человека.

   Наиболее перспективным сегментом жилищного строительства многие специалисты не без оснований считают индивидуальное жилищное строительство. В последнее десятилетие  индивидуальная жилая застройка приобретает распространение не только в сельском, но и в городском жилищном строительстве. Коттеджное строительство в Перми бурно развивается. Реализация проектов по организованной застройке коттеджных поселков активно началась в Перми в 2003 году.  Наряду со стихийно начатой застройкой п.Курья, п.Южный, п. Полазна, п. Протасы, п.Троица, в 2004-2005 гг. были реализованы более десятка проектов по организованной застройке коттеджных поселков. В результате в 2004 году прирост объемов возводимого жилья составил рекордную величину, превысив 70 % за год.

   В 2005 г. сохранилась тенденция увеличения жилищного строительства, и в особенности индивидуального: По данным Пермьстата, за 9 месяцев 2005 года индивидуальными застройщиками построены жилые дома общей площадью 125,0 тыс. кв. метров, что на 20,1% превышает  уровень 9 месяцев предыдущего года. Динамика объемов возводимого жилья и изменения удельного веса ввода индивидуального жилья в общем объеме жилищного строительства приведена в Таблице 2.

   Таким образом, несмотря на то, что доля индивидуального жилья в Свердловской области (30,9 %) меньше пермского показателя (36,6%), в абсолютном выражении в соседнем регионе объем возводимых индивидуальных жилых домов почти втрое больше.

   Ввиду низких объемов строительства на пермском рынке по-прежнему условия рынку диктует вторичный рынок, емкость которого приблизительно в 4 раза больше первичного. Однако для развитого рынка недвижимости характерна противоположная ситуация: при активном строительстве жилья именно первичный рынок устанавливает цены на рынке, а вторичный выполняет второстепенную функцию, представляя собой более дешевое жилье для менее обеспеченных слоев населения. На Пермском же рынке разница цен нового и вторичного жилья минимальна (в среднем не более 15%), поэтому и сегментировать данные рынки по уровню обеспеченности покупателя затруднительно.

   Вместе с изменением объемов и стоимости жилья изменения коснулись географии и качества строящегося жилья. В 2005 года специалисты говорят об увеличении предложения относительно недорого жилья в нецентральной части города. Снижается доля предложения в Ленинском, Дзержинском и Мотовилихинском районах.

   Проведенный анализ показывает, что на пороге 2006 года уже можно говорить о снижении темпов роста цена на жилье, однако говорить о стабилизации ситуации на рынке и полной приостановке цен слишком рано. В ближайшие месяцы значительных перемен на рынке жилья не ожидается. Пермский рынок по-прежнему остается не насыщенным в большинстве сегментов, поэтому плавный рост цен продолжится. По предварительным прогнозам Экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал», в среднем в 2006 году прирост цен окажется сопоставимым с уровнем 2005 года, и составит в зависимости от категории на жилье ориентировочно 23-30 %.