Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2005 год

   Основные выводы

•  Разрыв между вводом новых офисных площадей и поглощением стремительно сокращается. В 2005 г. разница между данными показателями составила 7,6%.

•  Арендные ставки на офисные помещения высокого класса продолжают расти. Однако рост их заметно замедлился: в 2005 г. прирост средневзвешенной арендной ставки на офисы класса А оставался на уровне 4%, что закономерно
в начале стабилизации рынка.

•  В следующем году ожидается выход на рынок значительного объема складских помещений классов А и B. К запланированным в 2006 г. объемам предложения должны прибавиться значительные площади, сдача которых в эксплуатацию отложилась по различным причинам.

•  Арендные ставки в складском сегменте сохранятся стабильными в двухлетней перспективе. Расчеты ставок будут осуществляться по схеме triple net (арендная ставка, не включающая стоимость эксплуатационных расходов, коммунальных услуг и НДС).

•  Рынок торговых центров в целом был стабилен. В 2005 г. ставки незначительно росли для новых наиболее успешных проектов, увеличилось число инвестиционных сделок.

•  Усиливается влияние маркетинговой составляющей в управлении ТЦ. Увеличивается число и площадь якорных магазинов.

   Обзор экономики

   2005 г., начавшийся с массовых протестов населения против отмены социальных льгот, был чрезвычайно насыщен событиями. С одной стороны, рост ВВП и инвестиций госкомпаний в инфраструктурные программы, развитие не только нефтяной, но и легкой и пищевой промышленности, IPO российских компаний на сумму более $6 млрд, национальные социальные программы, с другой – активное вмешательство государства в ведущие отрасли экономики, в первую очередь в сырьевую, и последовавший за ним бум продаж российских бизнесов иностранным компаниям, энергокризис в Москве, рост инфляции и нарастание политического напряжения в ожидании 2008 г. – все это позволяет назвать истекший год не только экономически удачным, но и одним из наиболее неоднозначных в истории новейшей России.

   Наиболее значимые экономические события и итоги 2005 г.:

•  Общая стагнация экономики, начавшаяся еще в 2004 г. с «дела ЮКОСа», была в 2005 г. уверенно преодолена: темпы роста промышленного производства и динамика инвестиций
в российскую экономику увеличивались в течение всего второго полугодия 2005 г.

•  К 2006 г. госбюджет достиг значительных финансовых резервов – $174 млрд золотовалютных резервов, $50 млрд стабилизационного фонда и равный ему текущий профицит бюджета, что
в сумме составляет почти 40% ВВП.

•  По итогам 2005 г. рост ВВП достиг 6,4%.

•  В сентябре РТС достиг рекордных 1000 пунктов и продолжил свой рост.

•  Суверенный кредитный рейтинг России в очередной раз повышен агентством Standard & Poor`s до BBB.

•  Первичное публичное размещение акций (IPO) российских компаний за 2005 г. позволило привлечь рекордную сумму – более $6 млрд, по сравнению с $700 млн в 2004 г.

•  Отмечается рост несырьевых отраслей экономики: машиностроения, производства
строительных материалов, легкой (15%) и пищевой (35%) промышленности. Есть все основания прогнозировать продолжение роста и в 2006 г.

•  Обширные инвестиции в экономику в 2006 г. ожидаются за счет инвестпрограмм
государственных компаний: «Газпром», РАО «ЕЭС России», «Роснефть» и ОАО РЖД общей суммой более $25 млрд.

•  По итогам года инфляция составила 10,9%, что хотя и меньше, чем в 2003 (12%) и 2004 (11,7%) годах, но все же превышает запланированные в бюджете на 2005 г. 8,5%. На фоне этих цифр прогноз бюджета на 2006 г. – 8% – представляется трудновыполнимым.

•  2005 г. на валютном рынке ознаменовался серьезным укреплением доллара США относительно евро – с 1,355 в январе 2005 г. до 1,185 по состоянию на 27 декабря 2005 г. В то же время произошло беспрецедентное укрепление реального эффективного курса рубля (более 10%), что может отрицательно сказаться на конкурентоспособности российских предприятий.

•  За неделю до конца 2005 г. ЦБ РФ снизил ставку рефинансирования до 12%, что должно способствовать уменьшению номинальной нагрузки для субъектов экономики по заимствованиям в национальной валюте.

Рынок офисной недвижимости
Обзор структуры рынка

•  Тенденция к стабилизации арендных ставок: на конец 2005 г. рост средневзвешенной ставки не превысил 4,3% в классе А и 6,7% в классе В.

•  Увеличение числа сделок предварительной аренды сроком от 5 до 10 лет на ранней стадии строительства («Башня на Набережной II», Gorky Park Tower).

•  Комплексное освоение и перепрофилирование территорий с последующей реализацией крупномасштабных проектов многофункционального назначения с собственной инфраструктурой («Большой Сити», «Золотой остров», «Нагатино», многофункциональный комплекс на Ленинском проспекте, офисный центр на Преображенской площади в составе программы «Новое кольцо Москвы» и др.).

•  Децентрализация и расширение географии офисного строительства за пределы Садового и Третьего транспортного кольца, возникновение субрынков (р-н Краснопресненской наб., Ленинский, Замоскворечье).

•  Дальнейшее развитие формата бизнес-парков и технопарков (Science & Technology Park,
«Крылатские Холмы», «Гринвуд»).

•  Вывод на рынок крупных мультифазных проектов, таких, как Central City Tower,
«Романов Двор», «Аврора Бизнес Парк», «Башня на Набережной», «Северная Башня» и др.

•  Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, что вызывает необходимость пересмотра классификации зданий и понижения классности устаревших зданий, построенных 5–7 лет назад.

Ключевые события

•  Согласно исследованию PricewaterhouseCoopers и Urban Land Institute, в 2005 г. Москва заняла вторую позицию в рейтинге перспективных развивающихся рынков недвижимости мира.

•  2005 г. стал переломным для ММДЦ «Москва-Сити». Введено в эксплуатацию второе здание офисного комплекса «Башня на Набережной». Началась реализация проектов: «Башня на Набережной-III», «Северная Башня», «Башня Федерация». А также дальнейшее расширение территории ММДЦ на 1000 га («Большой Сити»).

   Предложение

   Рынок офисной недвижимости в настоящее время приближается к стадии стабилизации, при этом по-прежнему ощущается недостаток предложения качественных площадей.

   По состоянию на IV квартал 2005 г. общий объем предложения офисных площадей классов А и В составил 4,5 млн м2. В 2005 г. на рынок вышло 864 тыс. м2  высококачественных площадей. Прирост, таким образом, составил 26,7% по сравнению с 2004 г., когда было введено в эксплуатацию 682 тыс. м2.

   Из введенных в 2005 г. площадей около 36% относились к классу А и 64% – к классу В. На период до
2010 г. заявлен существенный объем предназначенных к вводу помещений (только один проект
«Москва-Сити» предложит рынку около 2 млн м2  офисных площадей).

   Структура предложения помещений, выставленных на рынок, такова: в классе А 74% площадей предлагалось в аренду, 26% – на продажу. В классе В – 55 и 45% соответственно.

   Сохраняется неравномерность в распределении офисных площадей. В пределах Садового кольца сосредоточено 43,5% всех высококачественных офисных помещений. Отмечается увеличение доли ввода помещений класса А, и это неудивительно: спрос все еще превышает предложение и высококачественные помещения остаются востребованными.

   Спрос

   Улучшение финансового состояния российских предприятий и стабилизация рынка способствуют росту спроса на высококачественные офисные помещения, что подтверждается показателями поглощения и увеличением доли российских компаний в сделках аренды. Часть этого спроса нацелена на будущее строительство в связи с новым уровнем качества проектов, заявленных на ближайшие 5 лет такими девелоперами, как Enka, Hines, AIG Linсoln.

   Общий объем сделок, совершенных в 2005 г., находится в пределах 1 млн м2 (без учета инвестиционных продаж). 56% высококачественных офисных помещений поглощено международными компаниями, 44% – российскими.

   Среди российских компаний-арендаторов наибольшие по объему площади поглощаются финансовыми структурами, сырьевыми и телекоммуникационными компаниями, а также компаниями с большой долей государственных активов. Среди иностранных компаний выделяются Intel, IBM, Procter & Gamble, Microsoft, Johnson & Johnson, BAT, Raiffeisen Bank, Alcatel, арендующие крупные блоки в новых зданиях класса А, таких, как «Крылатские Холмы», «Башня на Набережной», Gorky Park Tower.

   Спрос на офисные помещения до сих пор характеризуется высокой степенью централизации. Но поскольку предложение в центре города сильно ограничено, а транспортный поток очень интенсивен, спрос был вынужден поглощать площади в других районах. В 2005 г. лидировала территория между Садовым и Третьим транспортным кольцом.

   Западное направление является самым популярным. На него приходится 31% заключенных сделок.
Южный субрынок находится на 2-м месте (27%), Северный – на третьем (23%), а восточный район является наименее популярным (15%).

   Сделки не представляют полной картины на рынке спроса. Как показал анализ заявок за 2005 г., центральный и западный субрынки пользуются еще большей популярностью среди потенциальных арендаторов, но поскольку для данных территорий характерен дефицит высококачественных офисных площадей, спрос обращается также к южному и северному субрынкам.

   Соотношение спроса и предложения

   Доля свободных площадей в течение года оставалась на низком уровне и в среднем составила для класса А около 4% (53,7 тыс. м2) и для класса В – около 7% (198,6 тыс. м2).

   Показатели ввода и поглощения говорят о том, что спрос смещается в пользу площадей класса А. Несмотря на то что на рынке все еще присутствует достаточное количество устаревших офисов класса В, существующее предложение не удовлетворяет требований арендаторов и покупателей.

   Разрыв между вводом новых площадей и поглощением стремительно уменьшается. В 2005 г. разница между данными показателями составила 7,6% (построено – 864 тыс. м2, поглощено –
929,5 тыс. м2).

   Арендные ставки

   Арендные ставки на помещения классов А и В продолжают расти. Однако рост их заметно замедлился: за 2004 г. прирост средневзвешенной арендной ставки на помещения класса А
составил 6%; в 2005 г. оставался на уровне 4%, что закономерно при стабилизации рынка. Прирост средневзвешенной арендной ставки на помещения класса В в 2005 г. составил 6,7%.

   Цены продажи гораздо меньше подвержены колебаниям и во многом зависят от местоположения объекта. На данный момент цены продажи на помещения класса А составляют в среднем
$4200–6500/м2, на помещения класса В – $3100–4000/м2.

   Рост цен продажи обусловлен тем, что недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее доходных и надежных инвестиционных активов.

   Прогноз

•  Несмотря на ввод большого объема офисных площадей, спрос на высококачественные помещения, в особенности класса А, сохранится в 2006 г.

•  В 2006 г. ожидается рост предложения офисных площадей в пределах 30%, общий объем строительства составит около 1 млн м2. На конец 2006 г. общий объем предложения площадей класса А, по нашим данным, составит 2,3 млн м2.

•  В ближайшем будущем возникнет необходимость в понижении классности объектов, уступающих своими техническими характеристиками современным бизнес-центрам класса А, по мере их введения в эксплуатацию.

•  Благоприятные условия ведения бизнеса в стране будут способствовать дальнейшему увеличению доли активного спроса на качественные офисные площади в долгосрочной перспективе.

•  Цены продажи высококлассных помещений продолжат расти в течение следующих 2 лет,
а арендные ставки стабилизируются при незначительном росте в пределах 6–8% (класс А)
и 4–6% (класс В). Средневзвешенная ставка аренды будет расти на 1,5–2% в год и составит в 2006 г. $730 для класса А и $525 для класса В.

•  При условии реализации всех заявленных проектов спрос на офисные помещения начнет отставать от предложения, что приведет к увеличению доли свободных площадей в первую очередь в офисных центрах, не соответствующих стандартам качества.

   Рынок складской недвижимости
Обзор структуры рынка

•  2005 г. ознаменовался выходом на рынок специализированных девелоперских компаний, ориентированных на сетевые, в том числе и региональные, проекты.

•  Потенциал рынка складской недвижимости оценили международные институциональные инвесторы.

•  Бурное развитие логистики, вызванное ростом товарооборота, привело к тому, что логистические компании стали одними из крупнейших арендаторов складских помещений.

•  Во взаимоотношениях между девелоперами и арендаторами наметились качественные изменения. Компании-арендаторы готовы к подписанию длительных договоров аренды помещений, сроком на 7–10 лет.

•  В свою очередь, девелоперы стали ориентироваться на потребности конечных пользователей. Все чаще применяется практика строительства складов «под заказчика» (built-to-suit).
Ключевые события

   В 2005 г. создан инвестиционный фонд Raven Russia Limited, учрежденный британской компанией Raven Mount. В конце декабря 2005 г. фонд приобрел у компании «РосЕвроДевелопмент» первую очередь логистического парка «Крекшино» (Knight Frank выступал в роли консультанта по данному проекту) площадью 115 тыс. м2, а ранее два складских комплекса общей площадью 41,6 тыс. м2  –
у компании «Кулон».

   Выход на рынок новой международной девелоперской компании – Международного логистичес- кого партнерства (MLP/ МЛП), ознаменовавшийся началом строительства одного из крупнейших в России логистических проектов класса А – «Ленинградского терминала», площадью 200 тыс. м2.

   Начало освоения формата логистического центра на базе Техно-логистического комплекса
«Томилино».

   Eurohypo, ведущий европейский банк, специализирующийся на финансировании проектов недвижимости по всему миру, заключил первую сделку в России: рефинансирование логистического парка класса А «Логистический парк Пушкино» на сумму $130 млн.

   Предложение

   По итогам 2005 г. компания Knight Frank оценивает рынок складских площадей в размере
5,76 млн м2, из них 2,36 млн м2  приходится на высококачественные помещения (класса А и B).

   Анализ рынка складских помещений показывает, что территориально большинство высококачественных складов располагаются между МКАД и «бетонным кольцом» А-107 (ЦКАД)
(примерно 74% от общего объема предложения).

   Спрос

   По оценке компании Knight Frank, объем спроса на качественные площади превышает 1,2 млн. На помещения класса А приходится 42%, на класс B – 58% от общего количества запросов на качественные площади.

   Соотношение спроса и предложения

   Помещения А и В классов пользуются большим спросом. Уровень вакантных площадей в классе А остается близким к нулю в течение последних 2 лет. Поглощение большинства новых площадей происходит еще на этапе строительства.

   Спрос превышает предложение и далек от насыщения. Рынок бурно растет, появляются новые игроки. Арендные ставки стабилизировались, и в ближайшие 2 года сохранятся на нынешнем уровне, оставаясь при этом одними из наиболее высоких в Европе.

   Ценообразование

   Вследствие неудовлетворенного спроса ценообразование носит спекулятивный характер. Ставки аренды остаются на высоком уровне.

   На размер ставки аренды влияют следующие факторы:

•  Месторасположение и транспортная доступность

•  Класс объекта

•  Статус арендатора

•  Длительность контракта

•  Арендуемая площадь.

   Прогноз

•  Анонсированная в 2005 г. реконструкция кольцевой автодороги А-107 (ЦКАД ) наряду с ужесточением правил перемещения грузового транспорта в Москве в долгосрочной перспективе должна кардинально изменить грузопотоки в Подмосковье, а значит и географию строительства складов.

•  В 2006 г. ожидается выход на рынок значительного объема складских помещений
классов А и B. К запланированным в 2006 г. площадям должны прибавиться площади, сдача которых в эксплуатацию отложилась по различным причинам. Knight Frank оценивает объем предложения новых площадей на уровне 800–880 тыс. м2.

•  Арендные ставки за период с 1999 по 2005 гг. увеличились в среднем на 22%. По прогнозам
Knight Frank, в двухлетней перспективе ставки аренды останутся стабильными.

•  В ближайшее время на рынке все большее распространение получит практика triple net rent
(арендная ставка, не включающая стоимость операционных расходов, коммунальных услуг
и НДС).

•  Практика строительства складов «под заказчика» (built-to-suit), свидетельствующая об изменениях во взглядах девелоперов на потребности конечных пользователей, должна получить в ближайшем будущем широкое распространение.

   Рынок торговой недвижимости

   Обзор структуры рынка

• В 2005 г. была зафиксирована первая сделка долгосрочной аренды, один оператор полностью арендовал торговый центр на срок 49 лет (Bosco di Ciliegi, ТЦ «Весна»).

•  Усиливается маркетинговая составляющая в управлении торговыми центрами (ТЦ): рекламная кампания начинается задолго до открытия ТЦ, открытие часто сопровождается красочным праздником, управление перестает нести чисто эксплуатационные функции и становится
«посредником» между покупателем и зданием.

•  Потребности посетителя обеспечиваются тонкой настройкой (fine tuning) ТЦ уже в период функционирования (реорганизацией системы паркинга, изменением состава арендаторов и т.п.).

•  Число и площадь якорных магазинов увеличивается, в качестве якорей все чаще выступают компании, ранее арендовавшие незначительные площади на торговых галереях (магазины мультибрендовой одежды и мультимедиа).

•  Большинство девелоперов нарушают сроки строительства, часто дата открытия многократно сдвигается в среднем задержка составляет 4 месяца. В будущем мы прогнозируем сохранение этой тенденции в проектах отечественных девелоперов.

•  В 2005 г. было совершено несколько крупных сделок инвестиционной покупки ТЦ. Ожидается ежегодное увеличение числа инвестиционных продаж.

   Ключевые события

   Активность рынка розничной торговли и высокая привлекательность крупных городов для сетевых ритейлеров в 2005 г. была обусловлена развитием экономики, укреплением национальной валюты, ростом доходов населения.

   Ощутимое влияние на рост оборотов розничной торговли оказывала популяризация системы потребительского кредитования.

•  Для розничных торговых сетей 2005 г. ознаменовался активным региональным развитием. К
началу периода большинство московских сетей вышло в регионы, и к концу года речь чаще шла об укреплении и расширении присутствия. Обозначилась тенденция межрегионального сетевого
развития – местные операторы открывали магазины за пределами родного города, в соседних регионах, пытались выйти на рынок Москвы и Санкт-Петербурга.

•  Столичные девелоперы проявляли повышенный интерес к партнерству с зарубежными торговыми операторами. Событием для московского рынка стало открытие магазинов Real, Marks & Spencer, The Body Shop, Atac, продуктовых бутиков Hediard.

•  Развитие рынка активно стимулировалось государственными органами: введено 1197
и реконструировано 624 предприятия торговли, общественного питания
и бытового обслуживания населения, открыто более 400 магазинов в пределах пешеходной доступности  от жилых домов.

•  Продолжилось активное строительство современных торговых центров, на рынок вышли
13 профессиональных ТЦ.

   Предложение

   В 2005 г. сохранилась динамика последних 4 лет – предложение качественных площадей в ТЦ растет примерно на 0,5 млн м2  за счет нового строительства.

   Общий объем предложения ТЦ современного формата, увеличившись в 2005 г. на 530 тыс. м2,
достиг к концу года 2,9 млн м2.

   Наиболее крупные ТЦ были введены в спальных районах ЗАО и ЮЗАО, совместно эти объекты составили 55,9% общего предложения 2005 г.

   Большинство ТЦ, расположенных в спальных районах, – универсальные торгово-развлекательные. Значительно меньшую долю в новом строительстве составляют ТЦ моды (это «Гименей» в ЦАО и «Барвиха Luxury Village»). Кроме того, в 2005 г. был открыт объект нового для Москвы формата – ритейл-парк («Ритейл Парк» на Варшавском шоссе).

   Спрос

   Спрос на помещения в ТЦ по-прежнему превышает предложение, образуясь как за счет профессиональных сетевых компаний, так и за счет предприятий малого бизнеса, открывающих свои первые магазины. Девелоперы, не желая брать на себя риски, отдают предпочтение известным брендам, число которых ограничено. В связи с этим возникает эффект «зеркальности» – состав арендаторов большинства современных ТЦ пересекается на 60–80%. Компромиссом здесь является приглашение в проект известных международных марок, однако выход зарубежных ритейлеров на российский рынок происходит медленно, и открытие нового магазина становится громким событием. Привлечь иностранного оператора пока могут только крупные ТЦ, в проекте которых участвуют компании с международным именем (как сам девелопер, так и архитектор, консультант, управляющая компания и т.п.).

   Центр города по-прежнему пользуется наибольшим спросом, причем наиболее предпочитаемый сегмент – между Бульварным и Садовым кольцом. Предложения в профессиональном ТЦ большинство компаний готовы рассматривать в любом округе и зоне города.

   В 2006 г. рост числа магазинов сети, по планам стратегического развития компаний, составит от
10 до 100%, среднее увеличение – 26%.

   Изменения формата магазинов в 2006 г. сетевые операторы практически не планируют, в перспективе – развитие магазинов сложившегося формата, однако те немногие сети, что будут открывать магазины большего формата, планируют увеличение их площади на 20–30%.

   При принятии решения о вхождении в проект ТЦ большинство арендаторов предъявляют требования к достаточному количеству парковочных мест, разнообразию «якорей»; многие компании уделяли большое внимание высоким потокам посетителей, которые должен генерировать ТЦ.

   Соотношение спроса и предложения

   ЦАО продолжает лидировать как по числу, так и по суммарной площади ТЦ, обеспеченность торговыми площадями в расчете на одного жителя здесь намного выше, чем в целом по городу. Однако следует учитывать, что зона обслуживания этих ТЦ распространяется, благодаря их уникальному местоположению, на весь город.

   Наибольшая обеспеченность населения торговыми площадями отмечается также в ЮЗАО и САО. Остальные округа, особенно восток города, испытывают очевидную нехватку ТЦ высокого качества.

   Другим индикатором обеспеченности торговыми площадями может являться отношение товарооборота в округе (по информации правительства Москвы) к общей площади ТЦ данного округа. Округа с наибольшим относительным товарооборотом обладают высоким потенциалом и привлекательностью для нового строительства.

   Относительный товарооборот на 1 м2  наиболее высок в ЦАО, СВАО, ЮВАО и ВАО, в то время как в остальных округах он ниже почти в 10 раз.

   Оба показателя свидетельствуют о том, что наибольшую потребность в торговых площадях испытывает восточная часть города. Исходя из оценки относительного товарооборота, ресурс для строительства новых ТЦ сохраняется также в ЦАО.

   Коммерческие условия и ценообразование

   Величина ставки аренды в современном ТЦ для различных помещений может отличаться в несколько раз, что зависит от профиля арендатора и площади магазина, от местоположения ТЦ и его концепции, от этажа расположения магазина, его близости к основным якорям, к генерируемым ими покупательским потокам и т.д.

   В торговых центрах моды, расположенных в центральной части города, ставки аренды могут быть на 20–40% выше, чем для операторов аналогичных площадей в универсальных ТЦ в спальных районах.

   В зависимости от этажа ставка аренды понижается для каждого следующего уровня после уровня земли (как наземных, так и подземных). Для этажа, следующего за уровнем земли, ставка снижается
в среднем на 25–35%, для третьих уровней возможно понижение до 50% от ставки 1-го этажа.

   Договоры аренды заключаются на все более раннем этапе, задолго до фактического открытия ТЦ, что связано с расширением торговых сетей, усложнением логистики и потребностью в долгосрочном планировании. Срок договора составляет 1–5 лет для операторов галереи,
5–15 лет для «якорей», 3–10 лет для операторов фудкорта.

   Страховой депозит составляет сумму арендной платы за 1–3 мес., предоплата также равна
1–3-месячной арендной плате, редко – до 6 мес.

   Арендатору предоставляется льготный период (rent free period) на время отделки (2–3 мес.). Если ТЦ начал функционировать, а арендатор не успел оборудовать помещение, то он не только платит арендную плату в полном объеме, но и может подвергаться штрафам, обусловленным договором.

   В редких случаях арендаторам предоставляются скидки: на начальный период работы ТЦ, на «низкие» сезоны и др. В любом случае даже временное снижение арендной платы свидетельствует о наличии проблем привлечения в ТЦ достаточного количества платежеспособных посетителей. Лучшие ТЦ подобных проблем не испытывали.

   Прогноз

   Темпы строительства и ввода в эксплуатацию торговых площадей в современных комплексах в ближайшие 2 года будут сохраняться на прежнем уровне (около 0,5 млн м2  в год); вероятно, что не все заявленные крупные проекты успеют начать работу в 2006 г., и большинство открытий придется на первую половину 2007 г.

   Как и в 2005 г., в краткосрочной перспективе предложение будет образовано в основном значительными по площади универсальными торгово-развлекательными центрами.

   Эксперты полагают, что рынок розничной торговли ожидает дальнейшая консолидация и уход
мелких сетей, состав арендаторов в торговых центрах будет образовываться за счет уже популярных
и зарекомендовавших себя ритейлеров. Привлечение в проект известных международных компаний станет важной задачей консультантов по недвижимости.

   При условии снижения к 2008 г. ставки НДС с 18 до 13% можно прогнозировать дальнейшую активизацию компаний в розничной торговле и активный выход на рынок международных сетей.

   Начинается проектирование ТЦ на ранее неликвидных участках в пределах ТТК, освоение которых осложняют дороговизна проведения коммуникаций, значительная доля города и др. факторы.

   В ближайшее время ожидается увеличение числа проектов подземных ТЦ при активной поддержке правительства Москвы.

   Будет увеличиваться средняя площадь торгового центра. Если ранее ТЦ более 50 тыс. м2  был редким явлением на рынке, то сейчас из проектов, заявленных к открытию в ближайшие 2–3 года, многие превышают этот размер.

   Рынок инвестиций

   Основные показатели

•  Увеличение количества и объема инвестиционных сделок.

•  Дальнейшее уменьшение ставок доходности, сопровождаемое снижением ставок по кредитам.

•  Усиление активности международных институциональных инвесторов.

•  Увеличение числа сделок на региональных рынках и сделок в других сегментах недвижимости, помимо офисного.

•  Усложнение структуры сделок (форвардное финансирование, форвардная покупка, продажа
и обратная аренда, лизинг).

•  Выход на рынок новых инвестиционных фондов.

   Приобретение недвижимости для собственных нужд
В 2005 г. сделки по покупке объектов недвижимости целиком под собственное использование имели место, хотя особенное увеличение их числа не наблюдалось.

   Инвестиционные продажи

   В целом торговый и индустриальный сегменты, обеспечивая высокую доходность наряду с появлением качественных объектов, предоставляют инвесторам все большую возможность для инвестирования.

   Кроме того, некоторые инвесторы позитивно оценивают стабилизацию ставок доходности в
регионах. Активизация инвесторов на региональных рынках стала тенденцией 2005 г. Хотя большинство инвесторов продолжает фокусироваться на Москве, усиливается привлекательность региональных рынков (в городах с населением более 1 млн человек). Несколько крупных региональных сделок были отмечены в 2005 г., включая две продажи гостиниц в Санкт-Петербурге, продажу торгового центра в Екатеринбурге и приобретение офисного центра «Горизонт Тауэр»
в Киеве.

   Финансирование

   Отмечается значительно возросшая активность западных банков, в особенности немецких и австрийских, в сфере инвестиционного финансирования. Ее подогревает увеличение числа иностранных инвесторов, привлеченных высокой доходностью российского рынка в сравнении с рынками Западной и Центральной Европы.

   В отличие от национальных банков, займы, предоставляемые иностранными банками, характеризуются длительным периодом погашения (иногда более 20 лет), сравнительно низкими процентными ставками и условием «без права оборота», что означает невозможность передачи прав кредитора другому лицу. Большинство иностранных инвесторов оптимистично оценивают Россию и стремятся усилить свое присутствие здесь. В то время как их интерес все еще сосредоточен на девелоперских проектах с участием заслуживающих доверия международных партнеров, увеличение объема сделок инвестирования и рефинансирования в 2006 г. должно произойти за счет роста размера и количества сделок. Одновременно конкуренция среди кредитных организаций приведет к дальнейшему снижению ставок по кредитам.

   Доходность

   Объем первых инвестиционных сделок был сравнительно невелик ($20–50 млн) по сравнению с международными рынками. В 2005 г. произошла первая в России сделка объемом более $100 млн – форвардная покупка складского комплекса «Крекшино». Привлекательность России для инвестирования растет, в особенности для международных инвесторов, что способствует
изысканию новых возможностей рефинансирования. В 2006 г. мы ожидаем роста объема сделок, включая портфельные приобретения и непрямые инвестиции.

   Наличие большого числа инвестиционных фондов и растущее качество предлагаемых объектов способствуют снижению уровня доходности, наблюдаемому в 2005 г. Несмотря на невозможность проанализировать точные показатели каждой сделки (например, налог, уплачиваемый при продаже имущества, вычет процентов по кредиту и др.), мы можем оценить чистую норму доходности для лучших объектов недвижимости в 2005 г. на уровне 11–12% для офисов, 12–13% для торговых площадей и порядка 12–13,5% для складских площадей. Мы ожидаем, что в 2006 г. некоторые продавцы попробуют осуществить сделки с доходностью ниже «двузначного барьера» с объектами коммерческой недвижимости высочайшего качества.

   Следует отметить, что владельцы существующих объектов недвижимости вряд ли выиграют от будущего снижения доходности, если их объекты не смогут удовлетворить высоким требованиям инвесторов, растущим по мере выхода на рынок новых качественных объектов. Хотя прежнее снижение доходности может быть объяснено притоком капитала в поисках новых инвестиционных возможностей, рынок в последнее время стремится не только к снижению нормы доходности, но и к уменьшению рисков (как специфических для сферы недвижимости, так и рыночных). Дальнейшее развитие рынка долговых обязательств (снижение разницы между покупной и продажной ценой, коэффициента «кредит/стоимость обеспечения», процентных ставок, в особенности в валюте), несомненно, повлияет на аппетиты и ценовую политику инвесторов, ориентированных на
предельную доходность проекта.

   Спрос

   В 2005 г. на рынок вышли новые иностранные игроки, в частности английские и ирландские инвесторы. Некоторые из них являются частными инвесторами, а их предприимчивость, гибкость и скорость принятия решений дают им явное преимущество перед институциональными игроками. К примеру, инвестиционный фонд Raven Russia Limited осуществил в 2005 г. две крупные сделки объемом инвестиций более $160 млн.
Структура сделок

   До недавнего времени схема инвестиционных сделок была чрезвычайно проста и ограничивалась простой покупкой существующих объектов недвижимости (в основном в форме покупки акций). Сейчас наблюдается усложнение этой схемы. В силу нехватки качественных объектов инвестиционного уровня инвесторам приходится проявлять гибкость. Так, набирают популярность такие инвестиционные инструменты, как форвардные приобретения, часто совмещенные с финансированием девелопмента или форвардным финансированием. Все большее количество инвесторов требуют получения долгосрочного кредита для финансирования сделки или инвестиционного финансирования уже в момент приобретения. Принимая во внимание значительное количество юридических документов и соглашений в подобных сделках, зачастую взаимосвязанных или ссылающихся друг на друга, а также различные налоги и санкции государственных органов, сам процесс сделки постоянно усложняется, а период времени на ее осуществление становится все дольше.