Обзор рынка недвижимости 2005

   Введение

   В 2005 году на российском рынке недвижимости, как и в российской экономике в целом, наблюдался динамичный рост. Вслед за установлением высоких цен на нефть на мировом рынке инвестиции в российскую экономику, как иностранного, так и российского капиталов, выросли в геометрической прогрессии. Были объявлены десятки сделок по покупке крупнейшими транснациональными корпорациями российских компаний, работающих в таких отраслях, как энергетика, металлургия, горнодобывающая промышленность, различные области производства, товары народного потребления, а также финансовые услуги. Из последних сделок, заключенных на рынке, можно назвать приобретение Дойче Банком компании Объединенная Финансовая Группа, а также инвестиция Дрезднер Банка в Газпромбанк. Данные сделки стали доказательством уверенности европейского капитала в долгосрочной рентабельности российских финансовых рынков.

   Последние 7 лет продемонстрировали бурное развитие российской экономики, поддерживаемое экспортом природных ресурсов. Результатами роста стал стабильный профицит государственного бюджета и пятикратное увеличение золотовалютных резервов страны. Характерной чертой рынков, развивающихся практически с нуля, является отсутствие среднего класса. На данный момент можно с уверенностью говорить о том, что в Москве выделился достаточно многочисленный средний класс потребителей, и эта тенденция прослеживается в регионах России.

   Вышеперечисленные экономические предпосылки стали основой роста во всех секторах рынка коммерческой недвижимости. Высокий спрос на офисные помещения, соответствующие международным стандартам качества, вывел совокупный объем сделок, совершенных на рынке в 2005 году, на уровень в 1 миллион квадратных метров. Данный показатель стал одним из самых высоких в Европе, уступив лишь показателям Парижа и Лондона. Ставки аренды на офисные помещения также продолжали расти, поместив Москву на 6-е место в рейтинге мировых рынков по стоимости аренды офисных помещений, составленном компанией
CB Richard Ellis. В соответствии с данным рейтингом, стоимость аренды офисных помещений в Москве уступает лишь показателям Лондона, Парижа и Токио.

   Бурный рост торгового сектора продолжался в Москве, а также еще в 13 городах России с населением более 1 миллиона жителей. Были открыты первые два гипермаркета Real, продолжается строительство третьего проекта компании IKEA в Москве, который станет крупнейшим торгово?развлекательным центром в Европе. Якорными арендаторами центра станут OBI и Auchan. Подобное сотрудничество операторов станет уже третьим примером на российском рынке. Стремительное развитие сектора нашло свое отражение в рейтинге A.T. Kearney Global Retail Development Index. По результатам показателей прошедшего года Россия заняла вторую строчку рейтинга стран, наиболее привлекательных для инвестиций в розничную торговлю.

   Гостиничный и складской секторы также развивались в течение 2005 года. В 2006 году планируется открытие отелей Ritz Carlton и Four Seasons, расположенных в непосредственной близости от Красной площади. В 2005 году открылся отель Marriott Courtyard и два отеля системы Holiday Inn.

   Рост сектора складской недвижимости нашел свое выражение как в приросте площадей, так и в инвестициях. Около 200 000 квадратных метров складских площадей, соответствующих международным стандартам качества, были выведены на рынок в 2005 году. Многие объекты были куплены до ввода в эксплуатацию или финансированы крупнейшими международными инвесторами.

   Рост российской экономики продолжится и в 2006 году, что будет способствовать росту спроса во всех секторах коммерческой недвижимости. Предложение также будет расти, но нехватка участков для строительства, а также сложности в процессе строительства не позволят спросу догнать предложение в офисном и гостиничном секторах. В то же время ожидается достижение баланса между спросом и предложением в торговом и складском секторах, что остановит рост ставок аренды с вводом в эксплуатацию новых объектов. Российские и иностранные инвесторы продолжат поиск как строящихся, так и функционирующих объектов для инвестирования.

   Макроэкономические показатели

   В 2005 году, как и на протяжении последних 7 лет, российская экономика активно развивалась. Экономический рост продолжался на фоне благоприятных условий внешней торговли и социально-экономической стабильности, что повлекло за собой профицит бюджета и послужило причиной роста основных экономических показателей.

   Согласно официальным данным, темпы роста ВВП в 2005 году составили 6,4%. В течение года на Российскую экономику, в основном, оказали влияние следующие факторы:

увеличение мирового спроса на энергоносители
продолжающийся рост вложений в основной капитал по сравнению с динамикой роста ВВП увеличение реальных доходов населения
рост потребительского спроса, увеличение объемов сбережений населения
интенсивный рост сектора услуг

   В ноябре 2005 года доходная часть бюджета превысила расходную и составила $56 млрд., приблизительно 9% ВВП, тем самым превысив в шесть раз изначальные 1,5% ВВП, прогнозируемые государством. В свою очередь это оказало благотворное влияние на отечественные капиталовложения, используемые для приобретения долгосрочных активов. Рост капиталовложений повлек за собой их распространение на различные секторы и регионы.

   В начале 2005 Россия впервые получила инвестиционный рейтинг от трех крупнейших международных рейтинговых агентств ? Moody's, Fitch и Standard&Poor's, которые к концу года вновь подняли Долгосрочный кредитный рейтинг Российской Федерации.

   После оттока значительной части частного капитала в размере $8 млрд. в 2004 году в России, впервые с момента распада Советского Союза, возобновился и значительно увеличился приток частного капитала, составивший в 2005 году $300 млн.

   В 2004 году прямые иностранные инвестиции выросли более чем на 42%, достигнув при этом рекордной суммы в $16.7 млрд. Несмотря на столь значительные поступления капитала за счет продажи нефтепродуктов, некоторые члены российского правительства отметили, что не стоит останавливаться на достигнутом и необходимо продолжать привлечение новых иностранных инвестиций.

   Увеличение объема валовых сбережений также способствовало экономическому росту и помогло полностью погасить обязательства по государственному долгу и социальным программам, а также выплатить $15 млрд. долг Парижскому Клубу.

   В то время как экономические показатели России находятся на высоком уровне, остаются без внимания два важных аспекта. Во-первых, успехи экономического развития до сих пор в значительной степени обусловлены ценами на нефть и газ. Цена российской нефти Urals, являющейся основной экспортной маркой, возросла более чем на 30% в 2005 году. Исторически без роста цен на нефть российская экономика никогда не ускорялась в развитии больше чем на 5 %. Пока экономическое состояние стабилизируется, тенденция к росту производства продукции не превышает 5%. Хотя прогресс и был очевидным, основной экономической задачей правительства остается диверсификация экономики. Во-вторых, экономические реформы внедряются со значительными задержками. Значительные капиталовложения и удовлетворенность, вызванная растущими доходами от экспорта, требуют постоянных усилий по проведению реформ.

   Российская Федерация продолжает вести переговоры по вступлению во Всемирную Торговую Организацию, которое обеспечит интеграцию в мировое экономическое сообщество. В рамках вступления в ВТО Россия проведет двусторонние переговоры с оставшимися 3 членами Всемирной Торговой Организации из 149 имеющихся. Вступление в ВТО обеспечит России более благоприятные условия доступа на мировые рынки, достижение экономической стабильности, повышение привлекательности для иностранных инвесторов, а также послужит стимулом для развития торговли и осуществления экономических реформ.

   Офисные помещения

   На рынке офисных помещений Москвы в 2005 году наблюдался растущий спрос на аренду и покупку офисных помещений. Совокупный объем сделок в 2005 году составил более 1 миллиона кв.м., превысив аналогичный показатель 2004 года на 30%. Предложение офисных площадей все еще отстает от спроса, что, в свою очередь, влияет на повышение ставок аренды. Таким образом, средние запрашиваемые ставки аренды на помещения класса А выросли на 5% в течение 2005 года и составили $615/кв.м/год (без учета операционных расходов и НДС), а доля свободных площадей осталась практически неизменной с 2004 года и составила 2%. Доля сделок предварительной аренды на помещения класса А значительно увеличилась по сравнению с предыдущим годом, что стало характерной чертой рынка офисной недвижимости Москвы. К концу 2005 года были подписаны предварительные договоры аренды и купли/продажи на 50% из 350 000 кв.м помещений класса А, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2006 году.

   Предложение

   В 2005 году было введено в эксплуатацию около 650 000 кв.м офисных помещений класса А и В, что превысило объем новых помещений, введенных в эксплуатацию в 2004 году, на 100 000 кв.м. Офисные помещения класса А составили около 40% от общего объема нового строительства, что опять же больше доли помещений класса А, введенных в эксплуатацию в 2004 году (32%).

   В число наиболее значимых объектов входят:

   Класс А                                                                              Класс В
   Башня на набережной, здание В (29 000 м2)            Яуза Тауэр (24 000 м2)
   Central City Tower Здание I (19 000 м2)                      Семеновский Офис Парк
   Capital Plaza (38 000 м2)                                               Pollars BC (60 000 м2 фазы 1-3)
   Gorky Park Tower (22 000)                                             Гамсоновский пер., 5 (17 000 м2)
   Крылатские Холмы (14 000 м2, здание А)                 Авиа Плаза (25 000 м2)

   В 2005 году большая часть помещений класса А (47%) была введена в эксплуатацию в зоне Центральной Деловой Активности Москвы (зона Садового кольца). Несмотря на то, что децентрализация стала одной из основных тенденций рынка офисных помещений Москвы, зона Центральной Деловой Активности остается основным районом города, где строятся офисные здания класса А. Так, в 2005 году в данной зоне были выведены на рынок следующие объекты: Central City Tower, Бизнес центр Аквамарин, “Георг Плаза” и “Балчуг Плаза”. Многие девелоперы по?прежнему заинтересованы в размещении своих объектов в данной зоне, таким образом получая практически 100% гарантию того, что не возникнет проблем со сдачей объекта в аренду либо с продажей. В 2006 году большинство объектов класса А также разместятся в центральной части города. Один из наиболее привлекательных проектов, расположенных в данной зоне и планируемых к вводу в эксплуатацию в 2006 году - проект Серебряный Город, расположенный на Серебрянической набережной.

   Ожидается, что в 2006 году будет введено в эксплуатацию около 350 000 кв.м офисных площадей класса А.

   Планируемый объем нового строительства офисных зданий класса В в 2006 году составляет около 500 000 кв.м.

   Спрос и объем заключенных сделок

   Совокупный объем сделок на здания класса А и В, заключенных в 2005 году, составляет более 1 млн. кв.м. Наиболее значимыми сделками являются:

-Компания МТС арендовала 16 000 кв.м в Семеновском Офис Парке
-Raiffeisen Bank арендовал 12 000 кв.м в комплексе Gorky Park Tower
-Компания Procter & Gamble арендовала 8 000 кв.м в Башне на Набережной, здание В
-Компания OMK купила Аквамарин БЦ (около 11 000 кв.м арендуемой офисной площади)
-Компания Alcatel арендовала 7 800 кв.м в комплексе Gorky Park Tower
-Международный Московский Банк арендовал 6 300 кв.м в Central City Tower
-Компания Schlumberger арендовала целиком здание Георг Плаза (около 5 900 кв.м -  арендуемой офисной площади)
-Citibank арендовал 4 700 кв.м в Башне на Набережной, здание В

   Практика предварительной сдачи в аренду строящихся офисных объектов стала вполне обычной для рынка офисной недвижимости Москвы. Одним из первых примеров реализации подобного рода проектов на рынке стала сдача в аренду объекта Садовая Плаза. Данный объект был построен компанией Enka и введен в эксплуатацию в 4 квартале 2001 года. В последующие 4 года подобные примеры на рынке повторялись, включая первую и вторую фазы Башни на Набережной, которые были полностью сданы в аренду до ввода в эксплуатацию в 2004 и 2005 годах соответственно. Можно предположить, что данная тенденция сохранится и в 2006 году и такие проекты, как Эрмитаж Плаза (Форум Пропертиз, 27 000 кв.м, 2 квартал) и Дукат Плейс III (Hines, 33 000 кв.м, 2 квартал), также будут сданы в аренду до ввода в эксплуатацию. Мы не ожидаем, что подобная успешная практика будет возможна и на проектах, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2007 году, в связи с тем, что предложение качественных офисных площадей начнет догонять спрос. Можно ожидать, что в 2007 году предварительная сдача в аренду до ввода здания в эксплуатацию будет возможна на 50-70% площадей объектов.

   Основные показатели рынка офисных помещений в 2005 году:
-Предварительные договоры аренды составили 28% всех сделок по аренде
-Сделки купли-продажи составили приблизительно 25% от совокупного объема сделок
-По крайней мере 10% от совокупного объема сделок составили сделки по продлению договоров аренды и аренда дополнительных площадей
-Сделки по помещениям класса В составили около 52% от совокупного объема сделок
-Доля российских компаний составляет 75% от общего количества заключенных сделок, а доля иностранных компаний - 25%

   Доля свободных площадей

   Высокий спрос на офисные помещения на рынке способствовал росту совокупного объема сделок в 2005 году. Несмотря на то, что по сравнению с предыдущим годом значительно большее число офисных помещений было введено в эксплуатацию, доля свободных площадей в помещениях класса А оставалась на уровне 2%. Доля свободных площадей в помещениях класса В снизилась и составила 6% к концу года (в начале года она составила 10%). Мы не ожидаем, что в 2006 году предложение новых площадей сможет догнать растущий спрос. Тем не менее, повышение доли свободных площадей возможно в помещениях низкого качества. В то же время с уверенностью можно сказать, что в высококлассных офисных зданиях, расположенных в центральной части города, практически не будет предлагаться свободных помещений.

   Арендные ставки

   Недостаточное предложение свободных офисных площадей на рынке дало преимущество владельцам офисных помещений в переговорах с арендаторами, что способствовало росту ставок аренды на помещения класса А. В целом за 2005 год ставки аренды составили $615/кв.м/год (без учета операционных расходов и НДС). Таким образом, Москва оказалась на 6?м месте в рейтинге городов мира по стоимости аренды офисных помещений, составленном компанией CB Richard Ellis. В соответствии с исследованием мирового рынка аренды офисной недвижимости, стоимость аренды в Москве уступает лишь показателям Лондона, Парижа и Токио. В 2006 году возможно дальнейшее повышение ставок аренды на офисные помещения, рост в течение года может составить от 2% до 4%.

   Помещения класса В по-прежнему характеризуются широким диапазоном ставок аренды. Запрашиваемые владельцами ставки аренды составляют $450-$600/кв.м/год (без учета операционных расходов и НДС) в районе Садового кольца и $300?-500/кв.м/год (без учета операционных расходов и НДС) в удалении от центра.

   Инвестиционный рынок

   2005 год стал поворотной точкой в развитии российского рынка инвестиций в недвижимость. В течение предыдущих пяти лет на инвестиционном рынке России было совершено не более десяти сделок. Все эти сделки были сфокусированы на приобретении офисных зданий в центральном деловом районе Москвы. В течение данного времени ставки доходности незначительно варьировались, в основном в зависимости от качества объектов. В течение данного времени на российском рынке, как и на европейских рынках, происходило снижение ставок доходности. В России данное понижение происходило с большей амплитудой, когда в течение пяти лет ставки доходности в процентном выражении переместились из значений второго десятка в первый. За данный период только две сделки были совершены при участии международных инвестиционных фондов, -это покупка офисного здания на Гоголевском бульваре, 11 инвестфондом Flemings Family & Partners в 2003 году, а также покупка инвестиционной группой Eastern Property Holdings офисного центра "Берлинский Дом" в 2004 году. Подобная низкая активность международных инвестиционных фондов является подтверждением того, что российский инвестиционный рынок все еще находится в стадии развития.

   В этом году ситуация существенно изменилась. Инвестиционный год начался с покупки Отеля "Европа" (Санкт-Петербург) британским оператором Orient-Express (сумма сделки составила около $95 млн.) и закончился форвардным договором (около $110 млн.), заключенным Raven Russia Limited на строящийся складской комплекс "Крекшино". Таким образом, в этом году на российском рынке были заключены инвестиционные сделки на складские, торговые, а также объекты смешанного использования с участием израильских, австрийских, американских, британских, ирландских и норвежских инвесторов. Общий объем инвестиционных сделок за 2005 год составил более $750 млн. (список основных сделок ниже). И это лишь часть средств, ранее распределяемых в Центральной Европе, которые теперь направлены и в Россию.

   В тоже время европейские и российские финансовые структуры готовы предоставлять сотни миллионов долларов кредитных средств, что позволяет девелоперам рефинансировать объекты недвижимости и не прибегать к продаже. Наиболее заметными сделками подобного рода в 2005 году было рефинансирование двух объектов Flemings (Hypo International) и жилого комплекса Hines "Покровские Холмы" (Credit Anstalt), а также рефинансирование строительства логистического парка "Пушкино" (EuroHypo). Популярность сделок по рефинансированию объясняется не только тем, что опытные инвесторы стараются увеличить доходность путем использования кредитных средств, а также тем, что потенциальные продавцы все чаще принимают решение отсрочить продажу своих объектов из-за ожидаемого снижения ставок доходности в будущем.

   Крупные российские корпорации также выступали в роли игроков на инвестиционном рынке. Компания "Сибнефть" приобрела комплекс "Балчуг Плаза", компания ОМК приобрела бизнес центр "Аквамарин". Вышеупомянутые объекты предлагались на рынке в аренду и могли бы стать интересными объектами для инвестиционной продажи после заселения арендаторами. Предположительные ставки доходности по данным сделкам были на 1-2% ниже тех, которые могли бы быть достигнуты при инвестиционной продаже.

   Влияние российского капитала на рынок недвижимости было одним из наиболее важных факторов. Как частные, так и инвестиционные российские фонды, созданные крупными российскими корпорациями и частными лицами, использовали вложения в недвижимость при организации портфеля инвестиций. Примерами служат приобретение компанией "Лукойл" нескольких офисных зданий, создание ПИФа корпорацией "Уралсиб", строительство "Новотеля" и офисного центра "Мейерхольд" фондом "Открытые Инвестиции".
Также можно отметить приобретение инвестиционной компанией "Тройка Диалог" сети ресторанов "Тинькофф". Все эти примеры являются доказательством того, что данный сегмент рынка будет активно развиваться в 2006 году.

   Растущий интерес к инвестициям в недвижимость в России будет поддерживать тенденцию к тому, что в будущем заинтересованность инвесторов будет превышать количество качественных объектов. Недостаток объектов вкупе с другими факторами будет влиять на понижение ставок доходности в будущем. Инвесторы, которые на других рынках готовы приобретать только стабильные активы, на российском рынке рассматривают возможности по финансированию строительства, а также форвардное приобретение высоколиквидных проектов с тем, чтобы выйти на растущий рынок инвестиций в российскую недвижимость.

   Типовые коммерческие условия

   Базовая арендная ставка - обычно исчисляется в долларах США за квадратный метр в год,
оплачивается в рублях по курсу ЦБ РФ, не включает налоги, страховку и, как правило, эксплуатационные расходы, обычно не подвергается пересмотру, если иное не предусмотрено договором аренды. В настоящее время запрашиваемая владельцами арендная ставка может включать или не включать эксплуатационные расходы.

   Эксплуатационные расходы - обычно включают в себя управление зданием, коммунальные платежи, охрану, техническое обслуживание, уборку помещений общего пользования, вывоз
мусора, налоги на собственность, страховку, не включая НДС. Очень часто потребление электроэнергии оплачивается по факту. Определение эксплуатационных расходов может значительно варьироваться от здания к зданию. Средняя ставка эксплуатационных расходов составляет от $80 до $110 за квадратный метр в год, не включая НДС.

   Условия оплаты - арендная плата и эксплуатационные расходы оплачиваются авансом, поквартально.

   Страховой депозит - может вообще не взиматься (в зависимости от здания и условий договора с арендатором), но в любом случае не превышает трехмесячной арендной ставки. Возвращается арендатору по истечении срока аренды без начисления процентов.

   Срок договора аренды - в настоящий момент срок договора аренды составляет минимум пять лет в новых зданиях класса А. Более короткие сроки аренды возможны в помещениях класса В или на вторичном рынке.

   Период, свободный от выплаты арендной платы ? не является рыночной практикой, варьируется от 0 до 6 месяцев в зависимости от ряда факторов, в том числе срока договора аренды и степени готовности помещений.

   Право продления договора аренды - предпочтительное право продления договора аренды предоставляется арендатору в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Особые права продления договора подлежат обсуждению в процессе переговоров.

   Право досрочного расторжения договора - по договоренности.

   Степень готовности помещения - как правило, новые высококачественные здания предлагаются под внутреннюю отделку, при этом площади общего пользования полностью отделаны, работают туалеты, лифты, отопление и системы безопасности, подведены инженерные системы. Помещения класса Б обычно предлагаются в аренду в отделанном состоянии, а помещения вторичного рынка - в существующем виде.

   Внутренняя отделка - стоимость отделки может включаться или не включаться в базовую арендную ставку. В случае если стоимость отделки не включается в базовую арендную плату, она может учитываться при определении периода, свободного от выплаты арендной платы. Очень часто владельцы предлагают помещения с выполненной внутренней отделкой, стоимость которой частично компенсируется за счет сниженной арендной платы, распределенной в течение срока аренды. Следует учесть, что очень часто стандартный пакет по отделке не покрывает всех расходов арендатора на отделку. Данный вопрос рекомендуется уточнять до подписания договора аренды.

   Торговые помещения

   После двух лет стабильного пребывания на верхней позиции рейтинга A.T. Kearney Global Retail Development Index, по результатам показателей прошедшего года, Россия заняла вторую строчку рейтинга стран, наиболее привлекательных для инвестиций в розничную торговлю. Незначительное снижение рейтинга обусловлено обострением конкуренции на рынке розничной торговли, вызванным резко возросшим интересом розничных операторов к региональным рынкам. Приток инвестиций международных розничных
сетей в освоение российского рынка стал причиной увеличения оценки России по "насыщенности рынка" в 2005 году. Тем не менее, объем рынка, оценивавшийся в 2004 году в $200 млрд., составлял, по оценкам экспертов, лишь половину потенциального рынка розничной торговли РФ. Последний факт лишь подтверждает исключительную привлекательность российского рынка для ритейлеров.

   Для розничного рынка Москвы последние несколько лет были периодом стремительного роста. По данным официальной статистики, оборот розничной торговли в 2004 году составил $160 млн. (77% потребительских расходов), что на 8,9% больше показателей 2003 года. При этом нельзя не учитывать существование "серого рынка": по оценкам независимых экспертов реальный оборот рынка приблизительно в 1,5 раза выше официальных данных, что составляет $220 ?$240 млрд. По данным на ноябрь 2005 года рост оборота московского рынка розничной торговли относительно показателей 2004 года составил 11,8%.

   В 2005 году продолжала сохраняться тенденция роста интереса девелоперов и операторов к объектам и земельным участкам в районе МКАД. Один из примеров таких крупных проектов, реализованных в 2005 году, - проект ИКЕА "Белая дача" в районе 14 км МКАД. Увеличивается интерес профессиональных девелоперов торговых объектов и к районам ближайшего Подмосковья, в том числе к таким городам-спутникам за пределами МКАД, как Химки, Мытищи, Люберцы и Одинцово. Московское правительство поощряет готовность девелоперов осваивать рынки отдаленных районов, в частности недоохваченные районы на востоке города.

   Торговые коридоры столицы

   С ростом объема предложения площадей в современных торговых центрах постепенно ослабевает ажиотажный спрос операторов на площади формата street retail в торговых коридорах города. Несмотря на это, уровень арендных ставок в 2005 году остается на стабильно высоком уровне. Лидером ценового предложения в сегменте отдельных помещений под магазины в Москве стал центр "Арбат 1", заявив рекордную для площадей такого формата ставку ? $3 540/кв.м/год, не включая НДС. Средние значения арендных ставок для помещений в основных торговых коридорах площадью 100?200 кв.м держатся в
пределах $1 000 ? $1 900/кв.м/год. Объем свободных площадей не превышает 2-3%.

   Объем предложения современных торговых площадей

   Анализ сегмента торговых центров показывает стабильный рост объема инвестиций в развитие новых проектов. В течение последних нескольких лет ситуация на рынке существенно изменилась от появления единичных проектов современных торговых центров до формирования постепенно ужесточающейся конкурентной среды. Каждый новый заявленный торговый центр или проект стремится превзойти конкурентов по масштабу и оригинальности концепции.

   Усиление конкуренции и некоторое замедление прироста площадей в сегменте торговых центров можно считать первым признаками насыщения рынка. Процесс сдачи в аренду площадей в менее удачных новых торговых центрах заметно усложнился, на рынке уже существуют примеры торговых центров, в течение более полугода заполненных лишь наполовину. В практику московского рынка входят сделки купли-продажи действующих торговых центров. Например, торговый центр "Европарк", открывшийся в мае 2005 года, был продан через семь месяцев и временно закрыт для репозиционирования.

   Несмотря на близящееся насыщение рынка, 2006 год обещает превзойти предыдущие годы по количеству новых объектов. Одним из наиболее интересных проектов, заявленных к выходу на рынок, может стать офисно-торгово-гостиничный центр Lotte, расположенный на пересечении ул. Новый Арбат и Садового кольца. Исключительное местоположение и оригинальная концепция, включающая семь этажей торговых площадей, несомненно, изменят образ торгового Арбата.

   Средний уровень арендных ставок в торговых центрах держится на уровне $600-800/кв.м/год (не включая НДС). Самые низкие ставки $150?$300/кв.м/год (не включая НДС) ? арендные ставки якорных операторов. Самые высокие ставки аренды (до $3 700/кв.м/год, не включая НДС) относятся к мелким операторам, занимающим площади до 10 кв.м.

   Увеличение предложения, имеющее место в Москве, должно способствовать постепенному снижению арендных ставок. С необходимостью снижения арендных ставок в первую очередь столкнутся собственники "некачественных" торговых центров в связи с недозаполненностью площадей. Таким образом, тенденция выравнивания арендных ставок, начиная с менее удачных проектов, постепенно распространится на рынок в целом.

   Показатели заполняемости площадей в торговых центрах, расположенных в центральной части города, снизились и не превышают 1%. До тех пор, пока будет сохраняться ситуация, когда спрос на качественные торговые площади превышает существующее на рынке предложение, площади во многих торговых центрах будут продолжать сдаваться уже в начале строительства, а процент свободных площадей не будет превышать существующего коэффициента 1-3%. Для торговых центров с менее удачной концепцией этот коэффициент не превысит 3-5%.

   Средняя доходность в сегменте торговых центров оценивается в 15?18%, но с учетом объемов готовящегося к выходу на рынок предложения может предположительно снизиться до 10-12%.

   В последнее время отмечается тенденция увеличения сроков договоров аренды операторов с владельцами московских торговых центров, однако, в среднем в большинстве случаев они пока не превышают 3?5 лет. Арендная плата, как правило, рассчитывается по принципу фиксированной ставки в долларах или евро, при этом арендатор обязуется оплатить стоимость первого месяца аренды в качестве предоплаты. Кроме того, стандартные условия договора аренды в большинстве случаев предусматривают оплату арендатором депозита в размере 1?3 месяцев арендной платы. Все большее распространение получает также принцип расчета арендных платежей как процентной ставки от оборота оператора.

   Рост конкуренции подталкивает девелоперов к необходимости поиска новых способов привлечения покупателей в торговые центры, и здесь незаменимым инструментом остается включение в концепцию торгового центра развлекательного компонента. Якорные арендаторы развлекательного сегмента, такие как кинотеатры, боулинги, детские центры, а также просторные ресторанные дворики стали неотъемлемой частью современного торгового центра. Такие площади значительно менее прибыльны для владельцев торговых центров (базовые арендные ставки для операторов развлекательного формата находятся в пределах $90 - $170/кв.м/год). Однако, помимо привлечения дополнительных потоков покупателей на торговые площади, такие операторы продолжают приносить прибыль и в часы после закрытия магазинов.

   Примером самой высокой цены, заявленной собственником в качестве цены продажи торгового помещения, в 2005 году стало предложение 2 000 кв.м в одном из наиболее успешных торговых центров в центре города по цене $20 000/кв.м.

   Экспансия розничных сетей

   Стремясь максимально использовать потенциал динамично растущего рынка, розничные сети, как российские, так и зарубежные, продолжают активно расширяться. Ниже в таблице приведены данные по наиболее крупным сетевым операторам.

   Обзор основных событий 2005 года

   Международные сети универмагов выходят на российский рынок. Вслед за объявленным расширением сети Stockmann в Санкт-Петербурге и других региональных городах, возвращением универмагов British Home Store's (BHS) и выходом в 2004 году на российский рынок сети Boyner, 2005 год стал стартовым для сетей C&A и Marks & Spencer, открывших в России первые магазины. Еще два лидера сегмента универмагов, H&M и Debenham's объявили о планах открытия своих магазинов в Москве, однако анонсы их ближайшего выхода на московский рынок тем не менее не были пока подкреплены информацией о планируемом местоположении магазинов.

   Гипермаркеты Real открылись в двух торговых центрах "Молл Гэллери", расположенных в Сигнальном проезде и в Братеево.

   Сеть магазинов детских товаров "Детский Мир" пополнила свои активы, завершив сделку по приобретению сети "Чудо-Остров". Сделка оценивается в $4 млн.

   "Седьмой континент" вышел в новом формате, открыв первый "Наш гипермаркет" в июне 2005 года в торговом центре "РИО".

   Auchan Group открыла первый супермаркет - дискаунтер Atac недалеко от недавно открывшегося Real - в Братеево. В ближайших планах Auchan привести в Россию сеть специализированных магазинов товаров для спорта и отдыха Decathlon, открытие первого магазина планируется рядом с действующим гипермаркетом Auchan в Мытищах.

   Первый магазин популярной международной сети The Body Shop открылся в декабре 2005 года в торгово-развлекательном центре "МЕГА" в Химках.

   Региональное развитие

   В то время как многие российские регионы все еще остаются за пределами интересов международных операторов, рынки крупнейших городов России на протяжении двух последних лет становятся площадками агрессивного развития розничного сектора. Вслед за растущей конкуренцией среди современных торговых центров повышается уровень требований к помещениям и, как следствие, их качество, повышаются стандарты услуг управляющих компаний и качество услуг операторов торговых центров.

   Первый магазин Castorama формата "Сделай сам" площадью 11, 500 кв.м откроется в Самаре в феврале 2006 года.

   Немецкая Metro Group и российская "Марта Холдинг" объявили о планах сотрудничества по развитию сети региональных гипермаркетов Real. Проект предусматривает открытие двух гипермаркетов в Тольятти (декабрь 2005 года) и в Казани (начало 2006 года). Real также выступит в роли якорного оператора в торговых центрах "Парк Хаус" - совместного проекта группы компаний "Время" и "Марта Холдинг".

   IKEA уверенно продолжает освоение регионов. В Казани открылся семейный торгово-развлекательный центр "МЕГА" площадью 150 000 кв.м, собрав под своей крышей таких якорных арендаторов, как OBI, "Рамстор" и "М-Видео". Открытие трех новых центров "МЕГА" в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге и Санкт-Петербурге намечено на конец 2006 года. IKEA также заявляет о планах вывода на рынок Саратова в 2007 году еще одного проекта "МЕГА" площадью 120 тыс. кв.м вслед за открытием магазина IKEA. В планы регионального развития IKEA входят 11 новых региональных проектов "МЕГА". Общий объем инвестиций компании в российские проекты уже составил 1 млрд. долларов.

   Австрийская компания Meinl European Land (MEL) приобрела недавно открывшийся в Екатеринбурге торговый центр сети "Парк Хаус" площадью 60 000 кв.м. По приблизительным оценкам, цена покупки составила около 70-75 млн.Euro. Ранее MEL приобрела 89% акций "Парк Хаус" в Волгограде.

   "Банана-мама", единственный в Европе оператор магазинов детских товаров формата cash & carry, объявил о своих планах расширить свое присутствие во всех российских регионах. В 2005 году открылись новые магазины в Красноярске, Екатеринбурге, Уфе, Нижнем Новгороде, Перми, Волгограде и второй магазин в Санкт-Петербурге. Освоение городов с населением менее 500 000 человек "Банана-мама" планирует осуществлять, сотрудничая с местными операторами на условиях франчайзинга.

   В 2006 году в Нижнем Новгороде откроется первый региональный гипермаркет "Мосмарт". Общая площадь проекта составит 21 500 кв.м, из них площадь гипермаркета - 12 000 кв.м. Планы регионального развития компании на ближайшие два года предполагают инвестиции в объеме $350 млн.

   Складские помещения

   В 2005 году рынок складской недвижимости по?прежнему оставался наименее развитым сектором недвижимости в Москве. Тем не менее, 2005 год ознаменовался появлением на рынке складской недвижимости двух первых в России спекулятивных (т.е предназначенных для открытого рынка) логистических парков: "Ленинградский терминал" и "Пушкино", общая площадь которых составит более 400 000 кв.м.

   Предложение

   Общая площадь складских помещений составляет 2,5 млн. кв.м, из них только 660 000 кв.м считаются современными по международным стандартам. Еще около 330 000 кв.м представляют собой реконструированные помещения советских времен, техническое оснащение которых соответствует минимуму международных стандартов. Большинство современных складских помещений предлагаются логистическими компаниями, предоставляющими услуги по ответственному хранению и таможенной очистке. Производители товаров народного потребления заинтересованы в хранении товара именно на таких складах, так как это освобождает их от долгосрочных обязательств по аренде помещений определенного метража.

   Арендные ставки

   В результате экономического роста и увеличения покупательной способности населения в 2000?2005 годах спрос на складские помещения вернулся и даже превысил уровень спроса на складские помещения до кризиса 1998 года. Арендные ставки за прошедший год снизились на 10%-15%. К концу 2005 года арендные ставки составили $135/кв.м/год без учета НДС и остаются одними из самых высоких ставок в Европе. Ставки аренды на складские помещения не включают операционные расходы и оплату дополнительных услуг. Стоимость обслуживания складских помещений рассчитывается на основе ставки за паллето-место в месяц. В 2005 году арендные ставки на помещения класса В и С остались неизменными. Арендные ставки на помещения класса А снизились за счет появления на рынке новых проектов. Однако снижение арендных ставок, связанное с ростом предложения, не будет таким резким, как это было в Польше.

   Арендные ставки в 2006 году начнут умеренно снижаться в связи с со значительным ростом предложения. В зависимости от объема новых помещений, введенных в эксплуатацию в соответствии с запланированными ранее сроками, к концу года базовые арендные ставки по помещениям класса А составят $ 120?130/кв.м/год.

   Спрос

   Спрос на складские помещения в Москве в 2006 году будет расти в результате общего экономического роста в стране и увеличения покупательной способности населения. Уровень спроса будет зависеть от многих факторов микро и макроэкономики, включая осуществление принятых изменений в сфере таможенного законодательства, темпы развития сектора торговых помещений, стабильность рубля, возможное вступление России во Всемирную Торговую Организацию и т.д. Наибольшим спросом для хранения товаров народного потребления будут пользоваться складские помещения, находящиеся за чертой города (МКАД), предлагаемые компаниями, оказывающими услуги в области логистики. В то же время в связи с необходимостью эффективного распределения других товаров внутри Москвы будет расти спрос на складские помещения в пределах МКАД.

   Бурный рост торговых сетей также влияет на увеличение спроса на складские помещения как в Московском регионе, так и в других регионах России. В то время, как российские торговые операторы отдают предпочтение складским помещениям среднего и низкого уровня главным образом из-за их низкой арендной ставки, крупнейшие иностранные торговые компании (например, Auchan) и ведущие российские торговые операторы понимают необходимость эффективной организации складских площадей и занимают большую
часть появляющихся современных складских площадей.

   Прогноз

   В 2006 году сохранится лидирующее положение совместных российско-иностранных предприятий по вводу в эксплуатацию складских помещений класса А. Строительство новых помещений будет также осуществляться некоторыми крупнейшими международными девелоперами и иностранными и российскими частными инвесторами. К концу 2006 года ожидается ввод в эксплуатацию около 550 000 кв.м складских помещений, а еще несколько сотен тысяч кв.м будет находиться в стадии строительства. Однако в случае, если девелоперы будут вынуждены отложить окончание строительства новых складских помещений по тем же причинам, которые традиционно задерживают своевременный ввод в эксплуатацию офисных зданий, объем нового предложения останется по-прежнему низким.