Краткий обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию на апрель 2006 года
Рост общего товарооборота Санкт-Петербурга и торговых предприятий, а также обострение конкуренции между ними, вынуждает многие торговые предприятия расширять свои торговые площади, переходить на новые, современные качественные торговые площади, в частности, к торговле в торговых центрах и комплексах. В настоящее время наблюдается процесс вытеснения торговли из ларьков, палаток и рынков. Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом является сегмент торговых помещений в торговых центрах.
На рынок торговой недвижимости торговые центры выводятся путем нового строительства, а также активно перепрофилируются здания изначально неторгового функционального назначения. Продолжается тенденция появления все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание. В последнее время наполнение торгового комплекса операторами происходит еще до момента ввода в эксплуатацию. Можно отметить тенденцию увеличения спроса на торговые площади в торговых центрах. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м. Мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.
На сегодняшний день можно отметить заполняемость практически всех действующих торговых комплексов на уровне 95-98%. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. Развитие местных торговых сетей и продолжение экспансии московских и иностранных торговых сетей будет предопределять рост спроса на рынке торговых центров, спрос на торговые помещения будет все более смещаться в сторону укрупнения арендуемых торговых площадей. Продолжают свою экспансию торговые сети, доля которых в товарообороте растет и составляет уже более трети.
По мнению аналитиков «Бекар-консалтинг», наиболее качественные офисные помещения в сегменте бизнес-центров представлены в классах «А», «В» и «С». Большая часть введенных в Санкт-Петербурге бизнес-центров за 2005 год относится по-прежнему к классу «В». Самый большой прирост объема ввода новых площадей (около 100%) наблюдается в сегменте бизнес-центров класса «А». Этот прирост в основном обеспечен за счет строительства новых бизнес-центров. Незначительный прирост объема ввода новых площадей сегмента бизнес-центров класса «С» объясняется тенденцией рынка, в силу его развития, к насыщению более качественными офисными помещениями и соответственно понижению спроса на площади более низкого качества. В большинстве случаев прирост офисных площадей класса «С» обеспечивается не за счет строительства новых бизнес-центров, а за счет перепрофилирования и реконструкции зданий бывших НИИ, производственных помещений и др.
Тенденции рынка офисных площадей можно охарактеризовать растущим спросом, связанным с ростом доходов компаний, приходом на рынок новых московских и иностранных фирм. Все эти факторы влекут за собой повышение требований к качеству офисных площадей и их размерам. Под качеством подразумевается не только отделка, но и наличие технического оснащения, дополнительных услуг. На сегодняшний день наибольшим спросом пользуются помещения следующих размеров:
В классе «А» большая часть заявок приходится на площади 200-300 кв. м
В классах «В» и «С» площади от 50 до 200 кв. м, затем следуют площади размерами до 50 кв. м.
В сегменте офисов наблюдается неудовлетворенный спрос на большие площади (от 500 кв. м и выше) в бизнес-центрах высокого класса («А», «В+», чуть менее – «В»). Это вызвано как приходом в Петербург новых западных и российских компаний - потенциальных арендаторов, так и расширением бизнеса (как следствие, увеличиваются запросы на площади со стороны петербургских компаний, уже арендующих офисы в этом сегменте).
Рынок продажи офисных площадей только начинает формироваться. Экспертная оценка аналитиков компании «Бекар. Консалтинг» стоимости помещений в бизнес-центрах по классам: квадратный метр помещения класса «А» оценивается от $2500-3000 за кв. м, цены на офисные помещения класса «B» за прошедшие полгода существенно не изменились и составляют 1390–2000 долларов США за квадратный метр при средневзвешенном значении в 1520 долларов США за квадратный метр, стоимость помещений класса «С» варьируются от 500 до 800 долларов. Информация о сделках купли/продажи бизнес-центров практически не представлена в открытых источниках и, как правило, продавцы и покупатели стараются не афишировать свои сделки. В Петербурге постепенно начинает формироваться рынок купли-продажи зданий. Пока он непрозрачен, большая часть сделок реализуется без посредников, известными становятся только сделки с участием крупных компаний. Тем не менее, объектами купли-продажи становится все большее количество офисных площадей.
По данным компании «Бекар-Консалтинг», в марте 2006 года ны рынок петербурга были вевдены следующие Проекты и произошли следующие события:
· 24 марта магазины «ОКей» открылись на ст. метро "Ладожская" (общей площадью 11 000 кв.м.) и ст. метро "Пионерская" (общей площадью – 8 100 кв.м.).
· Летом 2006 года на Московском пр., 139, откроется комплекс "О'КЕЙ" площадью более 16 000 кв.м., состоящий не только из привычного гипермаркета, но и торгового центра промышленных товаров. Возможно, будет пристроена галерея, где разместятся бутики одежды и офисные помещения. Эта часть проекта еще находится в разработке. Здание галереи будет непосредственно выходить на Московский проспект.
· ООО "Лавента" (входит в группу компаний "Лаверна"), развивающая сеть гипермаркетов товаров для дома "Санта Хаус", планирует открыть магазины в регионах. Сейчас в Петербурге открыто 2 гипермаркета сети, их количество увеличат еще на 10. В России "Лавента" планирует создать сеть из 60–150 магазинов.
· Деловой центр стоимостью три миллиарда долларов построят в Санкт-Петербурге. Деловой центр европейского уровня «Сити» будет создан на правом берегу Невы, близ моста Петра Великого. Единый градостроительный комплекс будет соответствовать всем мировым стандартам. Основным объектом на территории единого центра станет административное здание ОАО «Сибирская нефтяная компания». Программа должна быть реализована с 2007 по 2016 годы. В этом районе находится участок земли, зарезервированный под строительство офиса «Газпрома», офисы других компаний расположатся на соседних площадках и вместе будут представлять собой Петербургский Сити с помещениями общей площадью 300 тыс. кв. м.
· Московская сеть магазинов готовой еды «Prime» готовится к выходу на петербургский рынок, планируя за 3 года открыть 20–30 точек. Входя в Prime, можно будет видеть стеллажи-холодильники из нержавейки, где в свободном доступе выложены салаты и сэндвичи, а за стойкой посетителям будут разливать суп и чай. Эта концепция ориентирована на деловых людей, которым нужно быстро купить еду, а не на семейный выход. Это европейский формат, который, по мнению создателей, понравится Петербургу. Кроме этого будет организована доставка обедов, заказанных по телефону и через интернет. Prime позиционируют как магазин здоровой еды: в меню нет жареной и консервированной пищи, специальный хлеб для сэндвичей выпекается по английскому рецепту. В ассортименте: сэндвичи, супы, салаты, бурритос, десерты и др. Средний чек – 150–180 рублей.
· Шведская компания «Ruric» получила участок под застройку на набережной Мойки. Он расположен неподалеку от острова Новая Голландия. Теперь они построят многофункциональный комплекс стоимостью около 250 миллионов долларов на территории Военно-транспортного университета. Строительство на Мойке начнется не раньше следующего года, после переезда университета, и продлится до 2011 г.
· Крупнейший в России технопарк построен не будет. Об этом заявил на заседании президиума Петербургского центра РАН научный руководитель проекта, академик Жорес Алферов. По его словам, Физико-технический институт им А. Иоффе «из-за бюрократических проволочек» отказывается от реализации проекта крупнейшего национального технопарка «Всемирный диалог».
· Московское ЗАО "Р-Фитнес", владеющее сетью спортклубов Reebok в России, одновременно разовьет сеть фитнес-клубов под брендом MaxiSport. В открытие двух клубов MaxiSport в Петербурге "Р-Фитнес" вложит около $8 млн. Первый клуб площадью 4 000 в ТК "Континет" на пр. Стачек откроют в июле 2006 г. Второй клуб новой сети площадью 1700 кв.м. появится в здании аквапарка у гостиницы "Прибалтийская". Между ЗАО "Р-Фитнес" и Reebok International Ltd (США) заключено соглашение по использованию бренда Reebok, согласно которому в каждом из городов компания имеет право открыть только один флагманский клуб под этим брендом (в Петербурге уже работает "Reebok Спорт Клуб СПб" на ул. Ефимова). Именно поэтому ЗАО "Р-Фитнес" вынуждено развивать сеть под новым брендом.
· ГК "СиБ" планирует открыть первую очередь ТРК "Шкиперский Молл", расположенного на Васильевском острове, 11 апреля. Новый торгово-развлекательный комплекс размещен на участке 0,85 га. Его общая площадь составляет 20 тыс. кв. м, из которых 13 тыс. кв. м приходится на торговые помещения. Комплекс представляет собой 2 корпуса, которые соединены между собой. Ввод в эксплуатацию второй очереди "Шкиперского Молла" запланирован на конец 2006 года, третья очередь - развлекательная составляющая проекта, будет сдана в конце 2007 года.
Якорными арендаторами торговой части стали марки "Техношок", "Патэрсон", "Л'Этуаль", "Чайная ложка" и другие. В настоящее время ведутся переговоры с операторами "Синема-Парк", "Кронверк-Синема", "Каро-Фильм". Один из них будет представлен киноплексе общей площадью около 10 тыс. кв. м, на которых разместится 9-10 кинозалов. Кинотеатр будет открыт в рамках третьей очереди - в 2007 году.
· Кондитерская фабрика “Невские берега” ищет лучшее применение своему зданию на набережной Макарова. Она приняла решение вывести производство за пределы города, а здание реконструировать под бизнес-центр.
Спивак Олег Леонидович