Офисная недвижимость Москвы, Петербурга и регионов

   Офисная недвижимость Москвы, Петербурга, регионов.

   Имея представительства в Москве и Петербурге и работая в регионах, компания «Бекар» имеет возможность сравнивать рынки недвижимости различных городов России. В данном докладе сравниваются и анализируются рынки офисной недвижимости Петербурга и Москвы, а также наиболее показательных российских городов, представляющих различные области России - Самара (Поволжье), Омск (Сибирь).

   Доходность недвижимости России

   В последние годы Россия считается одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран Европы. В рейтинге развивающихся стран Восточной и Южной Европы Россия занимает первое место по политической стабильности, а значит, является оптимальной по соотношению доходности инвестиций и величине инвестиционных рисков. Следом за Россией следуют Турция, Болгария и Румыния. В первой половине 2005 года Россия показала рекордно высокие результаты по уровню прямых иностранных инвестиций -  $9.3 млрд., в то время как за 2004 год общий объем прямых иностранных инвестиций в Россию составил $9,4 млрд. (по данным Федеральной службы статистики РФ).

   В первой десятке стран, благоприятных для инвестирования в ритейл в 2004г., A.T.Kearney выделила Россию, Индию, Китай, Словению, Хорватию, Латвию, Вьетнам, Турцию, Словакию и Таиланд. России удалось удержать лидирующую позицию в индексе развития розничной торговли по следующим трем причинам. Во-первых, Россия смогла значительно улучшить свое положение благодаря большей политической и экономической стабильности, приближения к вступлению во Всемирную торговую организацию (ВТО). Во-вторых, розничная торговля в России продолжает расти стремительными темпами, а рынок за пределами Москвы и Санкт-Петербурга пока не насыщен. В-третьих, розничные компании активно развиваются по всей территории России.

   Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов. Доходы населения (а значит и платежеспособность) растут во всей России – только за последний год прирост составил от 10% до 25% по различным регионам. Как следствие этого растет товарооборот. Интересно, что Москва уже не является лидером по динамике роста этих двух показателей. Например, по динамике роста доходов в 2004 году лидировал Калининград (26% против 24% в Москве), а по росту товарооборота - Екатеринбург (19,6% против 8,3% по Москве).

   В настоящее время по доходности рынок недвижимости России опережает рынки Москвы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге 17-20%.

   В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.

   Проблемы региональной аналитики

   Прежде чем говорить о проблеме региональной аналитики хочу привести небольшой пример. Рынок недвижимости Москвы является крупнейшим и наиболее развитым в России. На рынке недвижимости Москвы работают десятки крупных консалтинговых компаний, которые мониторят рынок, изучают его тенденции, делают прогнозы. Перед Вами аналитические данные за 2005 год компаний «большой четверки».

   Как вы видите, данные  различаются, причем, довольно серьезно. Таким образом, 35% погрешность считается нормой даже на московском рынке.

   Другой пример – из жизни Петербурга.  На основании имеющейся информации по запланированным к вводу офисным площадям в бизнес-центрах Санкт-Петербурга, заявленный объем ввода во 2-ом полугодии 2005 года должен был составить порядка 90 000-100 000 кв.м. По многолетнему опыту компании «Бекар. Консалтинг» в эксплуатацию вводится не более 50% от заявленного объема площадей. Однако даже этот довольно пессимистический прогноз оказался слишком оптимистичным. За второе полугодие 2005 года реальный объем ввода составил около 29 000 кв. м. – то есть 32% от заявленного изначально.

   Таким образом, даже на вполне развитых столичных рынках невозможно говорить о бесспорных данных и точном прогнозировании. Что говорить о региональных рынках, где данные различных (немногочисленных) источников могут различаться в разы. К сожалению, непрозрачность региональных рынков серьезно уменьшает их инвестиционную привлекательность.

   Кстати, это как раз сильно противоречит иностранному опыту. Все иностранные консультанты, впервые выходящие на рынок России пытаются изначально обратиться к официальным источникам: данным администраций, государственных регистрационных органов и т.д. Однако по понятным причинам вся эта информация оказывается весьма далекой от реального положения дел, что заводит иностранных специалистов в тупик.

   Уверения властей в том, что они владеют информацией о состоянии той или иной территории на проверку неизменно оказываются значительным преувеличением. Даже самую первичную информацию для маркетинговых исследований неизменно приходится собирать самостоятельно.

   Если говорить о недвижимости, то в настоящее время в регионах практически отсутствуют регулярные исследования этого рынка, информация противоречива. Именно поэтому первое, что делает «бекар», выходя на очередной региональный рынок – проводит самостоятельное маркетинговое исследование с привлечением местных субподрядчиков, которым дается четкое техническое задание. Исследование проводится под руководством бекаровских специалистов, данные проверяются и сводятся в Москве и Петербурге. Таким образом, были изучены рынки Калининграда, Перми, Челябинска, Самары, Омска, Магнитогорска и т.д. Именно на этих данных построено сегодняшнее выступление.

   Классификации

   Рынок офисной недвижимости в Москве, в Петербурге и в регионах развивался разными темпами. В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 90-х годов. Соответственно началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса «А» в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса «А»: «Атриум», «Белые ночи» и «Золотая Казанская». В большинстве региональных городов рынок бизнес-центров класса «А» до сих пор находится в зачаточном состоянии. Например, бизнес-центр, который строит сейчас в Самаре компания «Уран» при консалтинговой поддержке «Бекара» пока является первым самарским бизнес-центром класса «А» (по классификации для Самары). При этом потребность рынка Самары в качественных офисных площадях пока не очень велика – поэтому комплекс пришлось сделать многофункциональным – офисно-торговым с профилирующей офисной функцией.

   Сравнение рынка бизнес-центров российских городов затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в различных регионах разнится. В России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес-центра). «Бизнес-центрами» могут называться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).

   Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского Исследовательского Форума (действует только в Москве) и Классификация Гильдии Управляющих и Девелоперов (действует в Москве и Петербурге). Однако даже эти уважаемые классификации не являются общепринятыми. Таким образом, даже в Москве и Петербурге право придания классификации новым зданиям находится в полном  ведении его владельцев. В регионах же вообще не разработано никаких классификаций, поэтому наши аналитики начинают работу на региональных рынках с разработки параметров (опираясь на стандарты ГУД), по которым можно классифицировать объекты недвижимости города, исходя из уровня развития рынка.

   Таким образом, например, уже упомянутый самарский многофункциональный комплекс в Петербурге и Москве был бы отнесен к классу «В», однако учитывая развитие рынка Самары, его можно смело относить к классу «А». Фактически это будет первый качественный и современный бизнес-центр Самары, который еще долго останется лидером на рынке качественных предложений офисной недвижимости.

   В итоге наблюдается интересное явление. В Москве принято считать раздельно качественные площади («А» и «В») и отечественные «С». Причем, большинство консалтинговых компаний вообще не дает аналитики по классу «С», считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге за счет меньшего общего объема рынка бизнес-центров аналитики считают офисные площади всех классов вместе. Это вызывает некоторую путаницу в цифрах при сравнительном анализе. При этом следует отметить, что доля бизнес-центров класса «С» в Москве и Петербурге вполне сопоставима – 60% и 64% соответственно.

   Что же касается региональных рынков, то чаще всего на них приходится рассматривать только бизнес-центры класса «С», а также так называемый класс «Д» - то есть офисные помещения низкого качества.

   Объемы рынков офисной недвижимости России

   В настоящее время объемы офисного рынка Москвы, Петербурга  и регионов несопоставимы. По данным аналитиков ГК «Бекар» общий объем рынка бизнес-центров класса А и В Москвы на конец 2005 года достигнет порядка 4,475 млн.кв.м., класс «С» составит порядка 6 млн. кв м. Таким образом общий объем рынка бизнес-центров всех классов в Москве составляет 10,475 млн. кв.м.

   В Петербурге эти цифры меньше на порядок. Общий объем рынка бизнес-центров на конец 2005 года оценивается около 983 тыс. кв.м. Из них 76 857 кв.м. составляет класс «А», 344 590 – класс «В» и 560 100 – класс «С».

   В Омске объем рынка офисных помещений к концу 2005 года составляет 110 500 кв.м. – однако в эту цифру входит все предложения на этом рынке, включая встроенные офисы и офисы в старых административных зданиях. На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости Омска не представлены бизнес-центры класса «А» и «В».  Уровню бизнес-центра класса «В» соответствуют лишь корпоративные офисы крупнейших региональных компаний. Помещения в бизнес-центрах класса «С» можно оценить в 30 000 кв.м. Остальное составляют помещения низкого качества (так называемый класс «Д»).

   Подобная ситуация наблюдается и в Самаре общий объем офисного рынка оценивается примерно в 100 000 кв.м. При этом объем качественных площадей (класс В и С)  - 49 200 кв.м. При этом класс B составляет 39 100 кв.м., а класс C – 10 100 кв.м.

   При общей несопоставимости объемов рынка интересно сравнение его структуры. В Москве рынок бизнес-центров всех классов составляет почти 76% рынка. В Петербурге этот сегмент занимает чуть более 25%. Соответственно, в Омске эта цифра составляет 27%, а в Самаре – 49%.

   Динамика развития

   Конечно, сравнивать абсолютные показатели по рынкам недвижимости российских городов – невозможно. Россия – страна головастик, в которой Москва является «головой», Петербург - «шеей», а регионы - «хвостиком». Например, объем ввода бизнес центров класса «А» и «В» в Москве в 2005 году оценивается в 855 000 кв.м.

   Таким образом, получается, что только в 2005 году Москва ввела 1 рынок бизнес-центров класса А, В, С Санкт-Петербурга (882 000 кв.м.), 7,5 рынков офисной недвижимости Омска (110 500 кв.м.) и 8,5 рынков офисной недвижимости Самары (100 000 кв.м).

   Однако можно сравнивать не абсолютные показатели, а темпы роста рынков офисной недвижимости в российских городах. Для расчетов этих темпов можно взять такой показатель, как обеспеченность населения качественными офисными площадями (площадями бизнес-центров). По расчетам «Бекара» в настоящий момент на 1 жителя Самары приходится 0,042 кв.м. качественных офисных площадей. По Омску этот показатель составляет 0,026. В Петербурге этот показатель приближается к 0,2 (0,19), в Москве составляет 0,42.

   Конечно, данный показатель является инструментом, скорее, для анализа рынка торговой недвижимости. Для оценки состояния рынка офисной недвижимости уместнее было бы рассматривать показатель деловой активности – число зарегистрированных юридических лиц в регионе. Однако в условиях российской действительности опираться на данный показатель нецелесообразно, поскольку он часто фальсифицирован большим количеством зарегистрированных компаний, не ведущих никакой реальной деятельности. Потому в дальнейшем анализе мы будем оперировать именно показателем обеспеченности офисными площадями на душу населения.

   С помощью сравнения данных показателей можно говорить об уровне развития рынков российских городов и о перспективах их развития. До 2001 московский рынок развивался схожими темпами, что и рынок Санкт-Петербурга, однако в 2002 году на рынке Москвы наметилась тенденция к резкому увеличению объемов ввода офисных площадей, что в скором времени, по оценкам специалистов, может привести к «перегреву» московского рынка офисной недвижимости (необоснованному росту предложения площадей на фоне снижающегося валового регионального продукта Москвы).

   Из данного графика видно, что самарский рынок офисной недвижимости в 2007 году достигнет той точки развития, на которой находился рынок Санкт-Петербурга в 2002 году, а Москва в 1999 году. Что касается Омска, то для него эти показатели будут другими – в 2007 году он достигнет уровня Петербург 1999 года и Москвы 1996 года. 

   Прогнозы с помощью сравнительного анализа

   По оценкам специалистов петербургский рынок отстает от московского на 2-3 года. При этом Москва на 2-3 года отстает от Европы, а регионы – на 5-8 лет – от Петербурга. В итоге московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы. В итоге московский и петербургский опыт делают рынок недвижимости России более прогнозируемым.

   С большой долей вероятности можно прогнозировать развитие офисного рынка Омска и Самары (крупных российских городов) по петербургскому сценарию. В пользу этого говорит и сравнение динамик роста показателя валового регионального продукта в указанных городах. 

   Согласно данному сценарию, омский и самарский рынки офисной недвижимости, пройдя в 2006-2007 гг. этап бурного развития, будет продолжать свой рост более умеренными темпами, характерными для развития рынка Петербурга – на уровне 10-15% в год.

   Подобный сравнительный анализ можно использовать  для прогнозирования арендных ставок в городах России.

   Падение арендных ставок на рынках Москвы и Санкт-Петербурга в 1998-2000 гг. явилось следствием общего кризисного состояния российской экономики в результате «дефолта» 1998 г., потому эту тенденцию мы исключим из рассмотрения как неактуальную для данного этапа развития экономики.

   Основываясь на принципе предосторожности, можно утверждать, что рост арендных ставок в Омске и Самаре  на отдельные сопоставимые по уровню качества с санкт-петербургскими качественными офисными центрами в период с 2006 по 2010 гг. будет идентичен росту ставок на петербургском рынке в 2002-2006 гг. Однако абсолютный уровень средней ставки будет, естественно, несколько ниже петербургского. Рост арендных ставок на офисном рынке Санкт-Петербурга в период с 2002 по 2005 год составил: в классе А – 5-8% в год, В – 10-15% в год, С – 10% в год.

      Афиногенова Елена Владимировна