Обзор рынка офисов. IV квартал 2005
Новости рынка
10 октября 2005 года состоялась церемония основания бизнес-парка «Гринвуд». Бизнес-парк «Гринвуд» разместится на территории в 20 гектар на внешней стороне МКАД, между Волоколамским и Ленинградским шоссе. Общая площадь помещений бизнес-парка «Гринвуд» составит 130 000 кв.м. Девелоперами проекта выступили компания «Coalco» и международный консультационный центр
Строительство в Москве первой очереди технопарка "Нагатино-ЗИЛ" для размещения предприятий малого бизнеса начнется в 2006 г. Планируется возвести порядка 1 млн кв.м нежилых помещений, первая очередь составит более 300 000 кв.м.
ОАО «Московская областная электросетевая компания» (МОЭсК, выделена из ОАО «Мосэнерго») ввело в эксплуатацию кабельную линию электропередачи, которая обеспечит электроснабжение московского международного делового центра «Москва-Сити» и около 1 млн. кв.м строящегося жилья на Ходынском поле. Генеральным подрядчиком строительства ЛЭП является Москабельсетьмонтаж (филиал «МОЭсК»).
В феврале-марте начнутся пробные вертолетные перевозки от Московского международного делового центра ММДЦ "Москва-Сити" до аэропортов "Шереметьево" и "Внуково". Перевозками займется тюменская авиакомпания "UT Air", осуществляющая международные перевозки.
На Каширском шоссе (Южный административный округ Москвы), на базе объекта незавершенного строительства в 2005-2007 годах будет построен деловой центр. Функции инвестора-застройщика по строительству делового центра предельной площадью 41 133 кв.м возложены на ЗАО «ИНФОСЕТЬ», которое является собственником объекта долгостроя по адресу: Каширское шоссе, вл.63, корп.3.
Группа “Гута” продала Внешторгбанку (ВТБ) офисное здание “Госинкор” на Мясницкой ул., 35. Эксперты оценивают сделку в $50 млн. Общая площадь здания составляет 35 000 кв.м, а сдаваемая – около 31 500 кв.м.
Предложение и спрос
В IV квартале было введено в эксплуатацию порядка 120 000 кв.м офисных площадей международного стандарта. Отмечается некоторое повышение доли площадей класса «А», она составила около 42%. Объясняется это тем, что большинство объектов введенных в эксплуатацию расположены в центральной части города, где класс «А» более востребован.
Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию в IV квартале 2005 года, стали следующие здания:
Здание Кв.м Класс Девелопер
БЦ «Полларс» 60000 В Mirax Group
«Новый двор» 12400 А Голутвинская Слобода
«Знаменка I» 13420 А MCD Group
Наиболее значимыми объектами, предлагаемыми в IV квартале, стали:
«Аврора Бизнес Парк II»;
«Эрмитаж Плаза»;
«Дукат Плейс III»;
«Бородино»;
«Северное Сияние»;
«Набережная Тауэр II»;
«Петровский Дом»;
«Конкорд»;
«Капитал Плаза»;
«Знаменка I»;
«Яуза Тауэр»;
«Веста Плаза»;
«Авиа Плаза»;
«Покровкие ворота».
Полностью были реализованы следующие проекты:
«Gorky Park Tower» (Ленинский пр-т., 13-15);
«Ring Park»(Новохохловская ул., 23);
Палашевский Бол пер., 13;
Каланчевская ул., 45.
Несмотря на довольно большое количество введенных в эксплуатацию площадей, не отмечено существенного изменения уровня вакантных помещений, это связано с тем, что вводу объектов в эксплуатацию предшествовала их реализация по схеме предварительной аренды. Таким образом, доля вакантных помещений для класса «А» составила 3%, для класса «В» - 5,5%.
Ставки аренды и продажи
В связи с растущим спросом на качественные офисные помещения, превышающем существующее предложение, а так же с колебанием курса валют, в IV квартале отмечено некоторое увеличение ставок аренды и продажи в пределах 3%.
Класс Цены продаж в III квартале 2005
(не включая НДС)
А $3100-5050 / кв.м А $570-740 / кв.м
Класс Средние ставки аренды в III квартале 2005
(не включая НДС и операционные расходы)
В $1750-3300 / кв.м В $360-600 / кв.м
Инвестиции
Итоги 2005 года свидетельствуют о сохранении стабильной макроэкономической ситуации в России. В большинстве основных видов экономической деятельности отмечался рост производства. Благоприятная для российских экспортеров внешнеэкономическая конъюнктура и расширение потребительского и инвестиционного спроса способствовали развитию российской экономики. К концу 2005 года рост ВВП составил около 7%, укрепление рубля - 9%, золотовалютные резервы Банка России увеличились до 170 млрд. долл. США, а общая сумма накоплений в Стабилизационном фонде - до 60 млрд. долл. США. Рост инфляции не превысил 11%.
За период второго полугодия 2005 года на московском рынке коммерческой недвижимости наблюдалось улучшение инвестиционного климата, связанное как с внешними, так и с внутренними факторами. Притоку капитала в этот сектор способствуют с одной стороны положительные тенденции в экономике России и конъюнктура мировых цен на энергоносители, с другой — данный сегмент динамично развивается, количество новых проектов, заявленных девелоперами, постоянно растет. Крупные отечественные сырьевые компании обращают на него все большее внимание, интересуясь вложением свободных средств в непрофильные активы.
В последнее время все больше компаний, бумаги которых торгуются на Лондонской фондовой бирже (LSE), инвестируют в недвижимость в странах Восточной Европы и бывшего Советского Союза. Многие авторитетные компании по управлению недвижимостью, в том числе Morley Fund Management, Invesco и Heitman, активно приобретают в этом регионе офисные помещения, индустриальные парки и торговые центры. Причина этого заключается в том, что доход от подобных инвестиций зачастую выражается двузначным числом процентов, тогда как в Великобритании он обычно составляет 5-6%. Кроме того, инвесторов привлекает изменение политической ситуации в странах региона.
Привлекательным бизнесом остается реконструкция промышленных зон, которые до сих пор занимают около 20 % территории Москвы. Наиболее перспективными с точки зрения инвестиций являются площади в районе Садового и Третьего транспортного кольца, а также участки, примыкающие к деловому центру «Москва-Сити» и входящие в состав «Большого Сити».
Сделки
Общий объем сделок по итогам IV квартала составил около 170 тыс. кв. м.
Наиболее значимыми сделками в IV квартале 2005 года, стали:
Компания Сделка Здание Кв.м Класс Девелопер
Коника Минолта Аренда Летниковская, д.11/10 1025 В АЛМ Девелопмент
Парадайм Геофизикал Аренда Каланчевская, д.45 1150 В АТЕХ
РуссНефть Аренда Палашевский Бол. пер., д. 13, стр.2 1499 B+ СT Групп
Тайн Инвестменст Продажа Озерковский пер., д.3 1864 B Беланс
MTS Аренда Офис-парк «Семеновский» 16304 B ИК Визави
Slavneft Аренда «Капитал Плаза» 7494 А Capital Group
Delta Bank Аренда «Avrora Business Park II» 5906 А Forum Properties
Beiersdorf Аренда «Конкорд» 2220 А Capital Group
Burovaya Kompaniya "Eurasia" Аренда «Gorky Park Tower» 2710 А Стимул Груп
Schlumberger Аренда «Georg Plaza» 4999 А Амероп
BGS Аренда "Vaviloff Tower" 1219 A ЛВН Девелопмент
BAC Аренда «Ring Park» 2683 B Миллениум Холдинг
Shering&Merck Аренда «Северное Сияние» 1844 A МИАН Девелопмент
Squire, Sanders&Dampsey Аренда «Романов Двор II» 1142 A РД Груп
Тенденции
По-прежнему на рынке офисных помещений наблюдается тенденция децентрализации, которая выражается в растущей популярности у арендаторов офисов за пределами Садового кольца.
Другой интересной тенденцией рынка является заключение более долгосрочных договоров аренды на более крупные офисные площади. Эта тенденция является отражением развития и уменьшением рискованности рынка.
Актуальной тенденцией для рынка коммерческой недвижимости становится совмещение торговых и офисных площадей в одном центре. Большинство девелоперов считают целесообразным сдавать верхние этажи торгового центра под офисы, а в просторные фойе офисных центров приглашать сетевые магазины. Однако профессиональные консультанты в области коммерческой недвижимости все-таки советуют воздерживаться от совмещения форматов, так как это связано с повышенными рисками.
Стабильно высоким остается спрос на высококачественные офисные помещения. Тенденция аренды и покупки помещений в строящихся зданиях объясняется, как сохраняющимся дефицитом площадей, так и желанием арендаторов заключить сделку на более выгодных для себя финансовых условиях на фоне постоянно растущих ставок аренды и цен продажи.
Прогнозы на 2006
В среднесрочной перспективе отделом исследований компании ABN Realty прогнозируется дальнейший рост рынка офисной недвижимости по следующим направлениям:
- увеличение общих площадей проектируемых зданий;
- плавный рост цен со стремлением к стабилизации;
- увеличение числа и объемов продаж офисных зданий и помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж;
- увеличение числа сделок по ставкам в валюте Европейского Союза;
- увеличение темпов роста высотного строительства;
- расширение деловой зоны города за пределы ТТК, в особенности по западному и юго-западному направлениям;
- повышение активности девелоперов в области перепрофилирования промышленных территорий;
- развитие рынка проектного финансирования.