Обзор рынка офисов. 2 квартал 2005
Новости рынка
Отделом исследований компании ABN Realty выпущено 2-ое издание Экономической Классификации Офисных Зданий – ЭКОЗ ГЕО. Новое издание Классификации учитывает изменения динамично развивающегося офисного рынка, произошедшие со времени выхода первой версии ЭКОЗ.
На аукционе, прошедшем в апреле, был определен инвестор строительства наземной части Центрального ядра ММДЦ “Москва-Сити”. Им стала дочерняя структура компании Africa Israel Investments, подконтрольная известному диамантеру Льву Леваеву. Девелоперское подразделение компании – “СтройИнком-К” – активно работает на московском рынке недвижимости уже в течение нескольких лет.
Компания Coalco заключила договор о стратегическом сотрудничестве с известным американским девелопером AIG Lincoln. Первым их совместным проектом станет офисный комплекс класса “А” White Square Office Center на Лесной улице.
К 2008 году планируется завершить ансамбль Центра Международной Торговли – будет построено еще две башни, основную часть которых займут офисы и гостиница.
“Мосэнерго” ограничит присоединение вновь построенных объектов к электросетям из-за больших нагрузок в московском энергоузле. Поскольку энергопотребление Москвы растет с каждым годом, в “Мосэнерго” говорят о необходимости строительства дополнительных генерирующих мощностей для обслуживания новых зданий.
Предложение и спрос
Во II квартале было введено в эксплуатацию порядка 150 000 кв.м офисных площадей международного стандарта. Доля помещений класса “А” составила 44%.
Наиболее значимыми объектами, введенными в эксплуатацию во II квартале 2005 года, стали следующие проекты:
Здание Площадь, м2 Класса Девелопер
“Капитал Плаза”, 4-й Лесной пер., д. 4 49 000 А Capital Group
“Крылатские Холмы”, Крылатская ул., д.19, корп. A и B 30 000 А CMI Development
“Central City Tower”, Овчинниковская наб., д. 20, стр. 1 24 300 А Пермская Финансово-Производственная Группа
“Европа Хаус”,
Колокольников пер., д. 11 8 000 А Фонд Кольчуга
“Крымский Мост”, Турчанинов пер., д. 6 6 500 А АТК
Общий объем сделок за II квартал достиг 190 тыс. кв.м.
Уровень вакантных помещений по классу “А” понизился до 3% в связи с тем, что вводу объектов в эксплуатацию предшествовала их реализация по схеме предварительной аренды. Так, в указанных в таблице комплексах основная часть площадей либо уже сдана, либо зарезервирована на период ведения переговоров. Кроме того, с рынка ушли бизнес-центры “Аквамарин”, “Святогор II”, “Легион I”, “Крымский Мост” и некоторые другие проекты.
В классе “В” изменений по уровню вакантных помещений не наблюдалось. Несмотря на то, что на рынок вышли новые проекты (бизнес-парк “Олимп”, офисный комплекс в 1-м Волоколамском проезде и др.), ряд других проектов были практически полностью реализованы (например, офисный центр в Гамсоновском переулке), поэтому доля вакантных помещений осталась на прежнем уровне 6,5%.
Ставки аренды и продажи
В связи с тем, что доля вакантных помещений продолжает оставаться на низком уровне, во II квартале 2005 года наблюдалось некоторое увеличение ставок аренды и продажи в пределах 2-3%. Для класса “А” наблюдался более значительный рост в связи с ярко выраженным дефицитом площадей этого класса.
класса "А"
Ставка аренды (не включая НДС и операционные расходы) - $580-650 / кв.м в год
Ставка продажи (не включая НДС) - $2900-4900 / кв.м
класса "В"
Ставка аренды (не включая НДС) - $300-530 / кв.м в год
Ставка продажи (не включая НДС) - $1650-3200 / кв.м
Инвестиции
Одна из крупнейших мировых инвестиционных групп - Carlyle Group - закрыла свой офис в Москве. Это не первый случай негативной оценки инвестиционного климата в России иностранными инвесторами. Так, до этого английская компания Brunswick Capital уже заявила о выходе из проекта по строительству офисного комплекса на проспекте Академика Сахарова. Таким образом, с точки зрения иностранных инвесторов, инвестиционный климат в России стал более неоднозначным и противоречивым. Вместе с тем, крупнейшая мировая розничная сеть Wal-Mart уже несколько лет присматривается к российскому ритейлу, но не может принять окончательное решение о выходе на рынок, и заявления об интересе чередуются с опасениями по поводу рисков.
С другой стороны, российские инвесторы, в частности, инвестирующие в офисную недвижимость, остаются активными игроками на рынке. Во II квартале 2005 года инвестиционный фонд Amerop купил вновь построенный офисный центр “Георг Плаза”. Это приобретение стало уже второй инвестиционной сделкой Amerop, в которой компания выступила в роли opportunity-инвестора и взяла на себя риски по сдаче в аренду незаселенного здания.
Тенденции
Важной тенденцией является постепенное улучшение условий кредитования девелоперских проектов. Развитие рынка проектного финансирования взаимосвязано с повышением качества девелопмента, поэтому стабилизация рынка коммерческой недвижимости влечет за собой повышение интереса к этому инструменту со стороны банков. Наиболее выгодным остается привлечение иностранного капитала из-за низкой ставки кредитования.
Среди заявляемых проектов наблюдается увеличение доли многофункциональных объектов, включающих, помимо офисов, торговые площади, гостиницы или апартаменты. Это связано со стремлением девелоперов создать на базе своих проектов развитую инфраструктуру, которая станет дополнительным конкурентным преимуществом. Кроме того, сочетание нескольких типов недвижимости в одном проекте позволяет диверсифицировать риски и оптимизировать сроки окупаемости.
В последнее время все больше запросов на готовые офисные пространства остаются неудовлетворенными. Большинство вновь построенных бизнес-центров предлагается в состоянии advanced shell&core. С одной стороны, это позволяет арендаторам организовывать оптимальные для своих нужд планировки, но с другой - не удовлетворяет потребности тех компаний, которым офис с отделкой необходим в короткие сроки, готовый к въезду. Так, во II квартале 2005 года офисы с выполненной отделкой предлагались в единичных зданиях (бизнес-центр “Александр-Хаус” и некоторые другие). В перспективе, по мере постепенного насыщения рынка, ожидается, что новое предложение станет более сбалансировано по этому показателю.
В среднесрочной перспективе отделом исследований компании ABN Realty прогнозируется дальнейший рост рынка офисной недвижимости по следующим направлениям:
- увеличение общих площадей проектируемых зданий;
- увеличение числа и объемов продаж офисных зданий и помещений, в том числе и за счет увеличения количества инвестиционных продаж;
- стабилизация арендных ставок, плавный рост цены продажи на высококлассную недвижимость;
- увеличение числа сделок по ставкам в валюте Европейского Союза;
- увеличение темпов роста высотного строительства;
- расширение деловой зоны города за пределы ТТК, в особенности по западному и юго-западному направлениям;
- повышение активности девелоперов в области перепрофилирования промышленных территорий;
- развитие рынка проектного финансирования.