Санкт-Петербург. Итоги развития складского сегмента рынка коммерческой недвижимости за 2005 год
1. По данным London Consulting & Management Company | LCMC объем ввода качественных складских помещений (классов «А» и «В») в целом за 2005 год составил 122 689 кв.м, из которых к классу «А» будут относиться 84 840 кв.м, к классу «В» - 37 849. Таким образом, объем предложения складских помещений в высококачественном сегменте на конец 2005 года составляет 503 709 кв.м (класс «А» - 239 640 кв.м, класс «В» - 263 709); Общий объем предложения складских площадей в Санкт-Петербурге, включая открытые площадки, составляет 5 816 970 кв.м;
2. В общем объеме ввода высококачественных складских комплексов, в 2005 году 53,3% построено для сдачи помещений в аренду. Наибольший объем вводимых площадей пришелся на класс «А» (72,5% в сегменте аренды, 65,4% в сегменте собственности);
3. Структура предложения по состоянию на конец 2005 года выглядит следующим образом: класс «А» - 4,2%, класс «В» - 6,2%, класс «С» - 57,1%, класс «D» - 32,5%;
4. Объем ввода складских помещений в высококачественном сегменте (классы «А» и «В») в 1-м полугодии 2005 года составил 32 564 кв.м, из них 16 840 кв.м относятся к классу «А». В 3-м квартале 2005 года было введено в эксплуатацию 21 500 кв.м складских помещений класса «А» и 7 000 кв.м - класса «В»;
5. В течение 1-3 кв. 2005 года в г. Санкт-Петербург было введено в эксплуатацию 7 складских комплексов класса «А» и «В». К наиболее крупным из них относятся: «Терра Логистика», класса «В» (общая складская площадь - 12 000 кв.м), «Ниеншанц-Логистик», класса «А» (общая складская площадь - 11 500 кв.м), 1-я очередь складского комплекса «Интертерминал - Предпортовый» (ул. Кубинская, 73), общей площадью 6 840 кв.м.;
6. К наиболее качественным и крупным действующим складским комплексам, введенным в эксплуатацию в 2004 г. можно отнести: складской комплекс «Невский» (пр. Обуховской обороны, 295), общей складской площадью 10 000 кв.м; складской комплекс «Охта терминал» (пр. Энергетиков, 22), общей складской площадью 5 500 кв.м; и др.;
7. Около 34% высококачественных складских помещений (класса «А» и «В»), введенных в эксплуатацию в 2005 г., построены под нужды бизнеса собственника складского здания и не попадают на рынок аренды. Объем ввода в сегменте аренды в 1-3 кв. 2005 года составил 40 340 кв.м; наибольший объем ввода пришелся на сегмент класса «А» (70,3%);
8. Лидирующими районами по площади введенных в 2005 году высококачественных складских комплексов являются: Московский (30,9%) и Выборгский (27,8%). Наибольший объем ввода складских помещений класса «А» пришелся на Фрунзенский административный район (30%), класса «В» - на Московский район (52,8%);
9. Наибольшая доля вакантных складских помещений в общем объеме вакантных складских площадей, предлагаемых в аренду (по данным на 2-е полугодие 2005 года) приходится на Невский и Московский административный районы (25,8% и 25,6%). Наибольшее количество предложений вакантных складских помещений приходится на Московский район (32,4%);
10. Наибольший объем предложений приходится на помещения, площадью 100-500 кв.м (37%), а также на помещения, площадью 500 – 1 000 кв.м (22%). В структуре предложения вакантных помещений за год наблюдается следующая динамика: доля небольших помещений (100 – 500 кв.м) уменьшилась на 15%, в то время как доля помещений площадью более 3 000 кв.м увеличилась более чем в 2 раза. По данным на 2-е полугодие 2005 г. вакантные складские помещения, площадью более 5 000 кв.м, составляют значительную долю в структуре предложения Невского, Приморского и Красносельского районов. Отсутствие вакантных складских помещений, площадью более 1 000 кв.м, наблюдается в некоторых центральных районах города (Центральном, Василеостровском, Адмиралтейском);
11. В 4 кв. 2005 года введено в эксплуатацию еще 6 высококачественных складских комплекса, среди которых: складской комплекс «БАТ-Россия» (Конная Лахта, 38), общей складской площадью 27 500 кв.м; складской комплекс «PNK Logistics» (Московское шоссе), общей площадью 14 000 кв.м.; складской комплекс компании «MeatLand L&D» (Софийская, 6), общей площадью 5 000 кв.м. и др.;
12. Прирост арендных ставок на складские помещения в течение 2005 года составил 20-22% (темп роста арендных ставок в 2005 году превосходит уровень 2004 года, в течение которого прирост составил 14,9%). По данным на 4 кв. 2005 года, уровень арендных ставок в зависимости от класса складской недвижимости составляет:
• Класс «А»: Диапазон арендных ставок - $10 – 14/кв.м/мес.;
• Класс «В»: Диапазон арендных ставок - $6,9 – 12,2/кв.м/мес.;
• Класс «С»: Диапазон арендных ставок - $4 – 6/кв.м/мес.;
• Класс «D»: Диапазон арендных ставок - $1,2 – 4/кв.м/мес.
13. Рост арендных ставок в 2005 года был обусловлен вводом в эксплуатацию качественных объектов складской недвижимости, преимущественно классов «А» и «В», задающих помимо нового уровня технической оснащенности и уровня сервиса, новый уровень арендных ставок. В 4 кв. 2005 года планируется ввод еще 6-ти объектов, 2 из которых относятся к классу «А» в сегменте аренды и 1 объект к классу «В» в том же сегменте. В связи с этим, уровень арендных ставок в 4 квартале в сегменте класса «А» может незначительно увеличиться, в прочих сегментах уровень арендных ставок существенно не изменится;
14. На протяжении последних нескольких лет на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга наблюдается стабильный рост спроса, в особенности на высококачественные складские площади. Уровень заполняемости складских комплексов классов «А» и «В» близок к 100%. Качественные складские комплекса класса «С» заполнены не менее чем на 80%. Дефицит складских комплексов классов «А» и «В» вынуждает крупные производственные и торговые компании строить собственные объекты (например, склад компании «Pepsi» в промзоне Парнас). По мнению экспертов рынка, высок спрос на аренду помещений в офисно-складских комплексах;
15. Наиболее популярными у арендаторов складских помещений районами являются Выборгский и Красногвардейский; растет спрос на складские помещения, расположенные в ближайших пригородах (до 10 кв. от черты города);
16. Существует тенденция снижения спроса на некачественные складские помещения; предпочтение отдается отапливаемым помещениям, с электросетями и верифицированным набором услуг;
17. В 2005 году высоким остается спрос на складские помещения, площадью 1 000 – 1 500 кв.м, однако увеличился спрос на более крупные складские помещения, площадью 2 000 – 3 000 кв.м. Основными арендаторами таких площадей являются представители среднего и крупного бизнеса, а также иностранные компании. Наиболее востребованными среди представителей малого и среднего бизнеса являются складские помещения, площадью 300-500 кв.м.