Обзор рынка элитной загородной недвижимости за 2005 г.
Обзор рынка элитной загородной недвижимости
Предложение
В 2005г. на первичном рынке загородной недвижимости активно продавались около 193 коттеджных поселков. Из них порядка 76% находятся в стадии строительства. На конец года общий объем предложения на первичном рынке коттеджных поселковсоставил порядка 2,9 млн. кв.м. В денежном выражении это составляет около 5,53 млрд. долларов. В целом, темпы вывода на рынок новых поселков постепенно снижаются. Если в 2004 г. это было порядка 4-5 поселков в месяц, то по итогам прошедшего года данный показатель составляет уже 3-4 проекта. Всего в 2005г. на рынок вышли 45 коттеджных поселков. Большая часть строящихся поселков расположена на Новорижском шоссе. Доля данного направления в общей структуре предложения составляет 29,9%. В последние несколько лет Новорижское шоссе активно развивается и по количеству строящихся поселков второй год стоит на первом месте.
Одной из тенденций развития рынка загородной недвижимости Подмосковья в 2005г. стал значительный рост интереса со стороны застройщиков к Калужскому шоссе. В результате это направление по количеству строящихся поселков вышло на второе место, обогнав Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе. Несмотря на стабильно высокий спрос на загородную недвижимость по Рублево-Успенскому шоссе количество новых проектов здесь с каждым годом снижается, так в 2005г. на рынок вышло всего 2 новых комплекса.
Основной причиной снижения темпов нового строительства является дефицит по данному направлению земельных участков, пригодных для возведения элитных коттеджных поселков. Основной объем предложения на первичном рынке загородной недвижимости приходится на коттеджные поселки бизнес-класса, чья доля в общей структуре занимает около 67%.
Большинство, вышедших в 2005г. поселков также относится к данному сегменту. В наименьшей степени сейчас на рынке представлены коттеджные поселки эконом-класса. Несмотря на высокий спрос со стороны покупателей загородной недвижимости,данный сегмент остается слаборазвитым из-за низкой рентабельности проектов.
В большинстве продаваемых поселков предлагаются дома без внутренней отделки. Доля коттеджных поселков с домами "под ключ" составляет всего 10%. Как правило, это поселки с деревянными домами, которые не требуют выполнения внутренних отделочных работ и после возведения практически готовы к проживанию.
Средние параметры новых строящихся коттеджных поселков по направлениям
Направление Количество Средняя площадь Средняя площадь Средняя цена на
поселков коттеджа,кв.м. участка, соток коттеджи,$/ кв.м.
Рублево-Успенское 16 370 26 3290
Новорижское 44 364 25 1990
Минское 7 362 24 3076
Киевское 8 417 17 1980
Дмитровское 18 326 23 1970
Калужское 24 370 29 2280
Ильинское 6 350 30 2200
Структура строительства новых коттеджных поселков по удаленности от МКАД
Шоссе Количество строящихся поселков
<15 км 15-30 км >30 км
Рублево-Успенское 5 11 -
Новорижское 5 12 27
Минское 4 2 1
Киевское 1 4 3
Дмитровское 3 7 8
Калужское 12 9 3
Ильинское 3 3 -
Структура предложения новых коттеджных поселков по классам
- 67% - Премиум-класс ("А")
- 11% - Бизнес-класс ("В")
- 22% - Эконом-класс ("С")
Структура предложения строящихся коттеджных поселков по объекту продаж
- 20% - земля с подрядом
- 51% - земля без подряда
- 10% - коттеджи под отделку
- 19% - коттеджи под ключ
Спрос
На рынке элитной загородной недвижимости по-прежнему наибольшей популярностью пользуется Рублево-Успенское шоссе. В 2005 г. доля данного направления в общей структуре спроса составила 52%. Несмотря на активное развитие рынка загородной недвижимости в Подмосковье Рублево-Успенское шоссе остается вне конкуренции по уровню развития инфраструктуры района и количеству предложения поселков премиум класса. На втором месте по уровню спроса стоит Новорижское шоссе, на которое приходится порядка 14% всех заявок на покупку. Несмотря на хорошую транспортную доступность, спрос на данное направление пока ограничен в связи с отсутствием объектов инфраструктуры и готовых к проживанию элитных поселков. В тоже время, в сегментах поселков бизнес- и эконом-класса Новорижское шоссе стоит на первом месте,опережая по уровню спроса Рублево-Успенское.
Требования покупателей загородной недвижимости к условиям проживания постоянно растут. В прошедшем году на рынке наметилась тенденция к увеличению спроса на дома со стадией готовности «под ключ». Многие клиенты желают купить готовый дом с оформленным интерьером, чтобы иметь возможность быстро заселиться. Это в первую очередь представители других регионов России. В тоже время для девелоперов строительство и реализация готовых коттеджей сопряжено с дополнительными рисками. Срок строительства таких коттеджей увеличивается в связи с выполнением отделочных работ.Кроме того, растет и время экспозиции таких поселков, в то время как коттеджи под отделку продаются значительно быстрее.
В 2005г. значительно выросла доля клиентов, готовых потратить на покупку загородного дома более 4 млн. долларов. Если в 2004г. данная категория покупателей составляла всего 5%, то на конец года это уже 13% от поступающих в компанию заявок. В целом на рынке элитной недвижимости основной объем спроса приходится на коттеджи с бюджетом 1млн.-2млн. долларов.
По мере развития рынка загородной недвижимости в Подмосковье потребительские предпочтения покупателей меняются в сторону снижения площади коттеджа. Если в 2004г. наибольшим спросом пользовались коттеджи площадью 500-700 кв.м.,то в 2005г. основная доля заявок пришлась на дома в 300-500 кв.м. Если смотреть по заявкам, оптимальное предложение на рынке элитной загородной недвижимости -это коттедж площадью 400 кв.м. с участком 25-30 соток. Также на рынке наблюдается тенденция к снижению этажности дома. По мнению клиентов, дом должен иметь не более 2 этажей.
Рейтинг направлений по уровню спроса на элитное загородное жилье
7% - Другие
3% - Пятницкое
3% - Куркинское
3% - Дмитровское
3% - Калужское
4% - Волоколамское
5% - Можайское
14% - Минское
52% - Новорижское
6% - Рублево-Успенское
Предпочтения клиентов по удаленности объекта от МКАД в 2005г., % от общего числа запросов
4% - 30-50 км
45% - 15-30 км
51% - До 15 км
Бюджеты клиентов в IV квартале 2005г., % от общего числа запросов
33% - $1000000-$2000000
24% - $600000-$1000000
13% - до $600000
13% - Более $4000000
17% - $2000000-$4000000
Наиболее востребованная площадь коттеджей, % от общего числа запросов
50% - 300-500 кв.м.
18% - 500-700 кв.м.
18% - До 300 кв.м.
10% - 700-1000 кв.м.
4% - Более 1000 кв.м.
Рынок коттеджей
Цены
Основные события и тенденции развития рынка
В 2005г рост цен на рынке элитной загородной недвижимости составил в среднем 53%. Наиболее высокими темпами росли в цене дома в современных коттеджных поселках по ведущим
направлениям, которые вышли на рынок в 2004г. Это такие поселки как "Павлово", "Резиденции Бенилюкс", "Новахово", "Бельгийская деревня". Столь высокий темп роста цен связан с постепенным завершением строительных работ в данных комплексах. Темпы роста стоимости домов в коттеджных поселках бизнес-класса более низкие. В среднем, по итогам года они составляют 18-20%.
Рублево-Успенское шоссе, как и прежде, остается наиболее дорогим направлением по уровню цен на коттеджи и землю. Средняя стоимость коттеджа в новом элитном поселке, расположенном в пределах 15 км от МКАД по данному направлению, составила 5700 USD/кв.м. (с учетом стоимости земли). Рост цен относительно прошлого периода в сегменте элитного жилья на Рублево-Успенском шоссе равняется 37%. На втором месте по уровню цен стоит Новорижское шоссе. Средняя стоимость кв.м. в строящемся коттедже на Новорижском направлении составляет 3520 USD/кв.м.
До недавних пор, самые дорогие коттеджные поселки располагались по Рублево-Успенскому шоссе. Но, начиная с 2004 г., ситуация на рынке стала меняться. Современные коттеджные поселки премиум-класса теперь можно найти на Минском, Новорижском, Калужском и Дмитровском шоссе. Наиболее высокие темпы роста цен на рынке загородного жилья показали коттеджи в строящихся поселках премиум-класса. Основная масса вышедших в 2005г. новых коттеджных поселков относится к категории бизнес-класса. В данном сегменте наблюдается превышение предложения над спросом. В результате, за счет повышения конкуренции, ежегодные темпы роста цен в данном сегменте будут постепенно снижаться и достигнут 15-18%. В большинстве новых поселков объектом продаж выступает земельный участок, как с обязательным строительным подрядом, так и без него.
На сегодняшний день на рынке наблюдается тенденция укрупнения коттеджных поселков. Застройщики уже существующих поселков покупают близлежащие земли и строят новые очереди. Также есть примеры объединения нескольких поселков в единый комплекс с общей инфраструктурой. Это позволяет существенно снизить эксплуатационные расходы жителей при сохранении общего уровня социально-бытового обеспечения, а также увеличить рентабельность объектов инфраструктуры. Помимо этого увеличилась масштабность самих проектов коттеджных поселков. Т.е. увеличиваются по направлениям такие показатели как средняя площадь поселка, количество домов.
В качестве новой тенденции развития рынка загородной недвижимости следует отметить появление дачных поселков премиум-класса. Это поселки, расположенные на значительном удалении от города (более 50 км от МКАД), с развитой внутренней инфраструктурой. Как правило, они строятся на берегу крупных водохранилищ. Данный формат поселков рассчитан на людей, которые желают приобрести дачу для отдыха подальше от города, в экологически благоприятном районе с хорошим природным окружением. К наиболее интересным поселкам данного сегмента можно отнести загородный комплекс "Московское море" (107 км Ленинградского шоссе) и проект "Деревня Озерна" (93 км Новорижского шоссе).
Средняя цена объектов по направлениям в строящихся поселках
Направление Коттеджи, $/кв.м. Таунхаус, $/кв.м.
<15 км 15-30 км > 30 км < 15 км 15-30 км > 30 км
Рублево-Успенское 3760 2530 - 3417 2360 -
Новорижское 3520 2250 1450 1660 1200 -
Минское 2660 2170 1555 2000 870 -
Калужское 2860 2030 1750 1620 - -
Киевское 2550 1500 1860 - - -
Дмитровское 2380 2180 1520 1370 2135 750
Динамика цен в 2005г. в отдельных строящихся поселках
Название поселка Шоссе Уд-сть от МКАД,км Цена, USD/кв.м. Изм., %
Декабрь 2004 Декабрь 2005
Barvikha Hills Рублево-Успенское 10 2500-3500 3500-4500 28-40
Новахово Ильинское 15 1300-1700 2685-2794 64-106
Бельгийская деревня Калужское 8 2100-3300 3750-5000 52-78
Сенатор клуб Калужское 12 2000-2600 2400-3100 19-20
Павлово Новорижское 14 2875-3900 3750-5000 28-30
Истра Кантри клаб Новорижское 38 1670-1900 2314-2852 38-50
Резиденции Бенилюкс Новорижское 17 2140-3000 2419-4531 13-51
Рынок земли
Предложение
В 2005г. в пределах 30 км от МКАД наибольшим спросом пользовались земельные участки по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Калужскому и Киевскому шоссе. В высоком ценовом диапазоне клиентов в первую очередь интересовали земельные участки в сформированных коттеджных поселках.
Также достаточно высок спрос на известные стародачные поселки Подмосковья. По уровню спроса лидируют земельные участки, расположенные в пределах 30 км от МКАД. Это наиболее освоенная часть Подмосковья со стабильным вторичным рынком предложения. Первичный рынок в данной зоне фактически отсутствует, основной объем земель поделен между несколькими крупными игроками.
В элитном сегменте наибольшим спросом пользуются земельные участки площадью 15-30 соток. В целом, потребительские предпочтения сдвигаются в сторону увеличения размера земельного участка и уменьшения площади загородного дома. Доля клиентов, желающих приобрести участок более 50 соток, в прошедшем году выросла с 10% до 15%.
Спрос
В 2005г. объем предложения на рынке земельных участков Московской области в категориях земли ИЖС, сельскохозяйственного и промышленного назначения в совокупности составил 51,5 тыс. гектар. Основная доля предложения (69,8%) приходится на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Из направлений лидером по объему предложения земельных участков является Новорижское шоссе, его доля составляет 27,4%. Данное направление пользуется высоким спросом у покупателей загородной недвижимости и сейчас активно осваивается застройщиками. По количеству новых и строящихся коттеджных поселков оно стоит на первом месте.
На сегодняшний день основной объем предложения земельных участков приходится на зону ближнего (до 15 км от МКАД) и среднего Подмосковья (15-30 км от МКАД). По мнению основных участников рынка, практически все земли в пределах 30 км от МКАД скуплены несколькими крупными институциональными инвесторами. В результате основной объем предложения в данной зоне приходится на вторичный рынок. Дефицит предложения крупных земельных участков в пределах первого бетонного кольца может стать причиной нового витка цен на рынке загородной недвижимости Московской области.
Структура предложения земельных участков в западной части Подмосковья по удаленности от МКАД
25,7% - До 15 км
25,5% - 15-30 км
14,5% - 50-100 км
34,3% - 30-50 км
Структура предложения земельных участков в западной части Подмосковья
6% - Минское
7% - Калужское
11% - Ленинградское
12% - Рублево-Успенское
14% - Дмитровское
25% - Киевское
8% - Новорижское
17% - Другие направления
Наиболее популярные направления по земельным участкамв 2005г., % от общего числа запросов
21% - Рублево-Успенское
17% - Киевское
17% - Калужское
14% - Дмитровское
13% - Новорижское
7% - Минское
11% - Другие направления
Структура спроса на земельные участки по площади
17% - до 15 соток
53% - 15-30 соток
15% - 30-50 соток
15% - более 50 соток
Основные события и тенденции развития рынка
В 2005г. наиболее высокими темпами стоимость земли росла на Рублево-Успенском, Новорижском, Минском, Калужском и Киевском шоссе. Средний рост цен за год на земельные участки в коттеджных поселках Подмосковья составил около 20-35%. Исключением являются лесные участки по ведущим направлениям, чья стоимость выросла на 30-50%. Это обусловлено высоким уровнем спроса и постепенным исчерпыванием предложения в данном сегменте рынка земли. Максимальный уровень цен на сегодняшний день установлен на земельные участки в санатории "Барвиха" по Рублево-Успенскому шоссе. На конец года стоимость земли здесь составила 160 000-170 000 долларов за сотку.
В течение прошедшего года также сильно выросла стоимость земельных участков дальнего Подмосковья, расположенных в районе крупных водохранилищ: Иваньковское, Озернинское и Рузское. Это в первую очередь связано с растущим со стороны застройщиков интересом к этой территории. Относительно уровня 2004г. стоимость земельных участков вблизи данных водохранилищ выросла с 2000-5000 долларов за сотку до 6000-11000 долларов. В целом, на сегодняшний день рынок земли является одним из
наиболее привлекательных с инвестиционной точки зрения секторов недвижимости.
В 2005 году продолжилось осваивание девелоперами зоны дальнего Подмосковья. На рынке появились новые проекты коттеджных поселков с удаленностью более 50 км от МКАД по Киевскому, Минскому, Новорижскому шоссе. Благодаря активному развитию на рынке загородной недвижимости сегмента дачных поселков, рост цен на земельные участки в зоне дальнего Подмосковья по итогам года составил в среднем 42%. Также следует отметить значительный рост интереса со стороны застройщиков к землям Калужского шоссе. В течение года здесь были запущены продажи сразу 5 новых коттеджных поселков. Еще два проекта находятся на стадии согласования. В результате, данное направление по итогам года вышло на второе место по количеству строящихся поселков в Подмосковье. В целом, учитывая среднегодовые темпы роста цен, наиболее привлекательным для инвестирования сегментом рынка загородной недвижимости являются лесные участки по ведущим направлениям.
К наиболее важным событиям уходящего года следует отнести принятие правительством целого ряда правовых актов, способствующих структуризации и формированию современной законодательной базы, регулирующей рынок земли и жилой недвижимости. В частности, в результате принятия новой редакции Лесного кодекса срок аренды леса увеличен до 99 лет. Данное нововведение также будет способствовать росту инвестиционной привлекательности рынка земли. Помимо этого были внесены поправки в ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Законопроект направлен на уточнение и формализацию процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, особо охраняемых территорий и территорий лесного фонда в другие категории в целях развития инвестиционных процессов на территориях субъектов РФ. Большинство участников рынка счи-
тают, что данные изменения в законодательных актах окажут положительное влияние на формирование и развитие современного рынка недвижимости в России.
Средняя стоимость земельных участков с коммуникациями в зависимости от удаленности от МКАД, USD/сотка
Направление Удаленность от МКАД
<15 км 15-30 км > 30 км
Рублево-Успенское 35000-170000 20000-70000 -
Новорижское 15000-35000 8500-70000 4500-15000
Минское 15000-47000 10000-28300 5000-15000
Киевское 8000-23000 10000-17000 5000-20000
Дмитровское 7000-30000 7500-36000 5000-15000
Калужское 15000-21200 10000-17500 5000-15000
Сколковское 20000-75000 - -
Ильинское 17000-63000 14000-35000 -
Загородная недвижимость
Лучшие предложения на рынке загородной недвижимости
Поселок "Сосновый бор"
Местоположение: Рублево-Успенское ш., 21 км
Площадь дома: 700 кв.м.
Площадь участка: 52 сотки
Стоимость: $6 760 000
Поселок "Успенские дачи"
Местоположение: Рублево-Успенское ш., 22 км
Площадь дома: 550 кв.м.
Площадь участка: 45 соток
Стоимость: $3 500 000
Поселок "Коттон Вэй"
Местоположение: Рублево-Успенское ш., 24 км
Площадь дома: 800 кв.м.
Площадь участка: 32 сотки
Стоимость: $8 000 000
Барвиха
Местоположение:Рублево-Успенское ш., 7 км
Площадь дома: 3 500 кв.м.
Площадь участка: 150 соток
Стоимость: $20 000 000
Поселок "Тайм-2"
Местоположение: Рублево-Успенское ш., 17 км
Площадь дома: 965 кв.м.
Площадь участка: 52 сотки
Стоимость: $5 000 000
Поселок "Риита"
Местоположение: Рублево-Успенское ш., 21 км
Площадь дома: 850 кв.м.
Площадь участка: 21 сотка
Стоимость: $1 850 000
Большой выбор лесных участков и участков у воды площадью от 20 соток и более по Рублево-Успенскому, Новорижско-му , Минскому, Дмитров-
скому и другим элитным направлениям.
Поселок "Новоглаголево"
Местоположение: Киевское ш., 33 км
Площадь дома: 710 кв.м.
Площадь участка: 20 соток
Стоимость: $2 600 000