Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 1 квартал 2005 года.
Экономическая ситуация.
2005 год по-прежнему характеризуется ростом экономического развития, однако появилась тенденция к замедлению. По данным Федеральной службы государственной статистики, в I квартале 2005 г. ВВП составил 5,2%, что на 2,4% меньше по сравнению с соответствующим периодом прошлого года.Также, отмечается замедление динамики промышленного производства, его индекс снизился на 3,5% к соответствующему периоду прошлого года. Оборот розничной торговли составил 1488,2 млрд. рублей и вырос на 9,6% по сравнению с I кварталом 2004 года. Можно отметить, что динамика оборота розничной торговли в данный период, отличавшаяся спадом в начале года и ускорением в марте, имеет хорошее соотношение с динамикой реальных доходов населения, где мы также наблюдаем спад в начале года и рост в конце квартала.
По итогам I квартала 2005 года инфляция составила 5,3% против 3,5% за первые три месяца прошлого года. Среднемесячная зарплата москвича в I квартала 2005 составила 12710,3 руб., увеличившись на
25,6% по сравнению с предыдущим периодом. По прогнозам аналитиков доля Москвы в объеме оборота розничной торговли в 2005 году увеличится на 4-5%. В прошлом году этот показатель составлял 26%. Рост реальных доходов и, как следствие, покупательской способности населения по-прежнему делает сегмент торговой недвижимости привлекательным для инвестирования.
Инвестиции.
На данный момент инвестиционная привлекательность рынка торговой недвижимости по-прежнему остается высокой. Об этом свидетельствует тот факт, что на протяжении последних лет Россия занимает лидирующее положение в рейтинге GRDI («Global Retail Development Index»), а также присвоение ей в I квартале 2005 года инвестиционного рейтинга (ВВВ) международным агентством «Standard & Poor's». По мнению аналитиков, это должно привлечь большее число иностранных инвесторов на московский рынок.
По данным Федеральной службы государственной статистики объем иностранных инвестиций в I квартале 2005 года составил 6,0 млрд.долларов. Основные страны-инвесторы - Кипр, Люксембург, Нидерланды, Германия, Великобритания, США, Франция.
В ближайшие несколько лет ожидается активизация институциональных инвесторов на рынке Москвы. На данный момент можно назвать два инвестиционных фонда, присутствующих на рынке недвижимости столицы – это «Family & Partners (Russia) Real Estate Ltd», а также «Eastern Property Holdings (EPH)».
О своем намерении выйти на московский рынок заявила британская компания «Invesco», создавшая фонд «Central European Real Property Fund II», с целью инвестировать в рынок недвижимости Восточной Европы.
По уровню инвестиционной привлекательности Москва находится в числе наиболее перспективных городов Европы. Более 63% инвестиций в московский рынок приходятся на ритейл, что составляет около $10 млрд.
Доходность от инвестиций в строительство торговых центров в Москве составляет около 15%, от магазинов в центральных торговых коридорах города – около 20%. Средний срок окупаемости в
торговом секторе составляет 5 - 8 лет.
Спрос.
В связи с ростом основных экономических показателей и достаточно высоким уровнем инвестиционной привлекательности российского ритейла, спрос на торговые помещения в Москве по-прежнему остается высоким. Спрос на торговые площади составляет около 50% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Наблюдается острый дефицит высококачественных площадей. Уровень наполняемости в современных торговых центрах в конце 2004 – начале 2005 года составлял 95-98%, уровень вакантных площадей в основных торговых коридорах - 1-2%.
Основным спросом по-прежнему пользуются помещения площадью 100-200 кв.м. в главных торговых коридорах города и успешных торговых центрах, с сильно развитой развлекательной составляющей. Около половины объема спроса формируется компаниями по продаже одежды, товарами для красоты и здоровья, а также предприятиями общественного питания. Повысился спрос на площади в фуд-кортах у сетевых операторов общественного питания. Это во многом объясняется дефицитом помещений в торговых коридорах с одной стороны, и значительно более высокими ставками с другой. Затраты на организацию стационарного ресторана могут превышать расходы на открытие точки на фуд-корте более чем в два раза.
Сроки окупаемости на фуд-корте составляют 1,5-2 года против 2-3 лет в ресторане. Уровень ставок в этом сегменте составляет 600 - 1 300 $/кв.м/год, все чаще применяется схема «процент с оборота», который, как правило, не превышает 7%. Помимо недостатка площадей в данном сегменте, наблюдается так же и дефицит операторов, что характерно для всего ритейла в целом.
В связи с ожиданием прихода на московский рынок крупных западных ритейлеров и жесткой конкурентной борьбы, многие розничные операторы начинают осваивать новые для себя форматы, с целью охвата большей аудитории. Так, например, компания «Седьмой Континент» заявила о намерении открыть свой первый гипермаркет «Наш Гипермаркет» на Большой Черемушкинской весной 2005 года. Активно развиваются операторы, работающие в формате мягких дискаунтеров («Пятерочка», «Копейка»).
Спрос на аренду торговых помещений по-прежнему превышает спрос на покупку. Такая же ситуация повторяется с предложением площадей на рынке.
Предложение.
Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение торговых площадей в Москве I квартале 2005 года по-прежнему отстает от спроса. По данным Департамента потребительского рынка и услуг общий объем предложений торговых площадей в начале года составил 13,558 млн. кв. м., из них более 1,5 млн. кв.м. приходится на торговые центры.
Ожидается, что в 2005 году в развитие рынка торговой недвижимости будет инвестировано порядка $700 млн., а прирост торговых площадей составит около 500 тыс. кв.м. Новые поступления будут осуществляться за счет строительства, реконцепции торговых объектов и реконструкции производственных предприятий, а также оборудования первых этажей новостроек и освоения подземных пространств в центре города. Так уже в этом году может начаться строительство торгового комплекса «Тверской», который займет пространство под Пушкинской площадью. Реализация данного проекта будет осуществляться турецким холдингом «MNG»совместно с Правительством Москвы. Разрабатываются проекты освоения пространства под Белорусской площадью. В соответствии с городской целевой программой по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004 - 2008 годы, предпринимателям будет передано 3,4 млн. кв.м. площадей, 1,8 млн.кв.м. из которых будет введено в эксплуатацию на первом этапе (2004-2006 гг.)
Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 1 квартале 2005 г.
Название Арендопригодная площадь Местоположение Якорные арендаторы
«Аркадия» 7 500 Б. Овчинниковский пер.,16 супермаркет “Цезарь Парк”
кинотеатр “Бумеранг”
«Варшавский» 15 000 Варшавское шоссе, д.85-87 супермаркет “Рамстор”,
мультиплекс “Пять звезд”
В 2005 году будет реализовано 20 торговых центров с общей арендопригодной площадью порядка 300 тыс. кв.м.
Торговые центры, заявленные на 2005 год.
№ Название Арендопригодная площадь (кв.м.) Местоположение
1 Фестиваль 56 000 Мичуринский пр-т
2 РИО 35 100 ул. Б. Черемушкинская, д. 1
3 Реал 35 000 Братеево
4 Галерея Москворечье 30 000 Каширское ш.
5 Формат 22 27 300 Медведково
6 Реал 25 000 Отрадное
7 Европарк 20 000 Рублевское ш.
8 Перловский 11 000 Медведково
9 Dream House 9 000 6 км от МКАД (д. Барвиха)
10 Гименей 8 561 ул. Б. Якиманка, д.22, стр.1
11 Free Дом 6 000 71 км МКАД
12 Яузские ворота 4 000 ул. Нижегородская
13 ПрагМаг 3 000 ул. Кировоградская
14 Торговый центр у метро Коломенская 3 000 Андропова пр-т
15 На Суздальской 2 650 4 км МКАД
16 Марьино 2 500 Новочеркасский б-р
17 Дилершип 2 210 Новорязанское ш.
18 ТЦ на Пролетарском 1 500 Пролетарский пр-т.
19 Баку 1 1 200 ул. Усиевича
20 Клиффстор 1 000 б-р Дмитрия Донского, д. 8
корп.1
Street retail .
На данный момент в Москве насчитывается порядка 15 торговых коридоров, в тройку лидеров по-прежнему входят Тверская, Новый Арбат и Садовое кольцо. Уровень вакантных площадей здесь
не превышает 1-2%.
Количество торговых площадей в основных оридорах Москвы (тыс. кв.м)
20 - Ленинградский пр-т
30 - Тверская ул.
30 - Новый Арбат
30 - Старый Арбат
80 - Садовое кольцо
15 - Кузнецкий мост
20 - Ленинский пр-т
20 - Кутузовский пр-т
Самыми востребованными по-прежнему остаются помещения площадью до 400 кв.м. в центре города, основным источником спроса в данном сегменте являются магазины одежды, банки, туристические компании, рестораны и кафе. Особым спросом пользуются помещения на Тверской, для многих брендов этот коридор интересен, прежде всего, как месторасположение «имиджевого магазина». Однако очень низкий уровень вакантных площадей, а также долгосрочная аренда помещений, средний срок 3-5 лет, в
некоторых случаях 10 лет, приводит к установлению сильно завышенных ставок. Одной из главных проблем центральных коридоров города являются ограниченные возможности пополнения площадей за счет строительства.
Основным источником предложения на рынке street retail на данный момент является реконструкция советских торговых объектов, перепрофилирование первых этажей жилых домов и административных зданий, а также освоение подземных пространств в центре города. Предложение площадей в данном сегменте также пополняется за счет появления новых торговых зон, таких как Третьяковский проезд, внешняя сторона МКАД и третье транспортное кольцо (ТТК). В скором времени появится еще одна торговая улица недалеко от поселка Барвиха параллельно Рублево-Успенскому шоссе. Застройщиком является торговый дом «Mercury», общая площадь проекта составит 98 тыс.кв.м. и будет включать в себя зону бутиков, киноконцертный зал и гостиницу.
Новые проекты.
• Группа «Эльдорадо» запускает новый проект сети «премиальных» магазинов «Плазма Плаза». Первый магазин откроется в мебельном центре «Гранд», его площадь составит 7
000 кв.м. До конца 2005 г планируется открытие шести-семи магазинов в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Саратове и других городах.
• «IKEA» заявила о начале совместного проекта с агрофирмой «Белая дача» по строительству торгово-развлекательного центра в Люберецком районе. Торгово-
развлекательный центр будет состоять из трех частей – IKEA, Садового центра и торгово-развлекательного комплекса. Инвестиции компании составят около $400 млн.
• На Лужнецкой набережной на месте заводов «Союз» и «Гелиймаш» будет построен многофункциональный комплекс «Третий Рим» площадью до 400 тыс. кв. м.
Предполагается, что он будет включать развлекательные центры, торговую зону, гостиницу,офисные помещения, апартаменты.
Арендные ставки.
Уровень арендных ставок на торговые помещения в I квартале 2005 года не претерпел существенных изменений. По прогнозам на 2005 год ставки на площади в торговых центрах снизятся на 2-3%, тем самым, продолжая тенденцию последних нескольких лет, вызванную приходом на российский рынок крупных западных ритейлеров, которые активно инвестируют в строительство своих объектов.
Арендные ставки в торговых центрах в зависимости от местоположения ($/кв.м/год). 1 квартал 2005 г.
Внутри Садового Кольца - 1 000 - 3 500
В пределах МКАД СЗАО - 600 -1 500
В пределах МКАД СВАО - 600 - 1 770
В пределах МКАД ЮВАО - 350 - 600
В пределах МКАД ЮЗАО - 600 - 870
Более чем 10 км от МКАД - 400
Ставки аренды в конкретном торговом объекте зависят не только от макро- и микроэкономических показателей, но и от локальных характеристик объекта, в том числе его местоположения, величины торговой зоны, численности населения в ней, уровня конкурентного влияния и т.п. Ставки аренды также различаются в зависимости от профиля компании и размера арендуемой площади.
Составная арендная ставка становится все более распространенной, она складывается из иксированной суммы и процента от оборота, который, как правило, составляет 12-15%. Значительное превышение спроса над предложением в основных торговых коридорах города приводит к увеличению арендных ставок и ужесточению конкуренции среди операторов. Основным ценообразующим фактором в данном сегменте является местоположение.
Средние ставки в основных коридорах города.
Торговый коридор Диапазон арендных ставок, кв.м./ USD
Тверская 2 500 – 3 500
Новый Арбат 1 400 – 1 600
Пятницкая 1000 – 1 200
Кузнецкий мост 1 800 – 2 100
Кутузовский пр-т 1 400 – 1 700
Ленинский пр-т 800 - 1 500
Садовое кольцо 1 200 – 1 700
Проспект Мира 800 – 2 000
Ленинградский проспект 1 000 - 1 500
Арбат 1300 - 1 500
Тенденции.
В развитии московского рынка торговой недвижимости в I квартале 2005 года наметились следующие тенденции:
• Активизация западных институциональных инвесторов на рынке Москвы.
• Укрупнение российских торговых сетей (Седьмой континент, Пятерочка, Копейка, Перекресток) путем открытия новых магазинов, продажи франшиз и поглощения менее крупных сетей и самостоятельных магазинов.
• В связи с ужесточением конкуренции на розничном рынке происходит развитие новых, более доступных форматов, таких как дискаунтеры и гипермаркеты, retail park.
• Освоение подземных пространств в центре города для строительства торговых центров.
• Увеличение роли наличия развлекательного компонента в торговых центрах, как необходимого условия для привлечения арендаторов и покупателей.
• Увеличение случаев реконцепции и реконструкции торговых предприятий и ТЦ.
• Дефицит операторов, что характерно для всего ритейла в целом.