Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 1 полугодие 2005 года
Экономическая ситуация.
Федеральная служба государственной статистики сообщает, что индекс промышленного производства в I полугодии 2005 г. по сравнению с I полугодием 2004г. составил 104,0%. В январе-апреле 2005 г. внешнеторговый оборот России составил по данным Банка России 106,9 млрд. долларов США (134,9% к январю-апрелю 2004г.), в том числе экспорт - 72,7 млрд. долларов (139,9%), импорт - 34,2 млрд. долларов (125,3%). Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей,
скорректированные на индекс потребительских цен) в январе - мае 2005г. по сравнению с соответствующим периодом 2004 г., по оценке, увеличились на 8,1%.
В сфере оплаты труда в 2005 году продолжается рост номинальной и реальной заработной платы. Так, по оценке Росстата, в мае 2005 г. номинальная заработная плата по сравнению с соответствующим периодом 2004 года увеличилась на 23,7% и составила 8162 рубля. Опережающий рост начисленной заработной платы по сравнению с ростом потребительских цен обеспечил соответствующее увеличение за период январь-май 2005 г. по сравнению с соответствующим периодом 2004 г. реальной заработной платы на 8,3 процента.
Несмотря на общие положительные перспективы развития российской экономики в первом полугодии 2005 г., отмечено падение темпов макроэкономических показателей. Проявляется тенденция замедления экономического роста. По оценке Минэкономразвития, ВВП в январе-мае увеличился к соответствующему периоду 2004 г. на 5,4% (против 7,5% в январе-мае 2004 г.).
В условиях укрепления курса рубля и замедления темпов роста производительности труда, продолжается снижение конкурентоспособности российского производства и значительный рост импорта, в 4 раза опережающий темп прироста внутреннего спроса.
Инвестиции.
С точки зрения доходности, московская недвижимость продолжает оставаться одним из самых привлекательных объектов инвестирования. 1-й заместитель мэра Москвы Юрий Росляк,
выступая в Москве конференции "Инвестиции в российский рынок недвижимости" 23 мая 2005 года сообщил, что Москва занимает 2-е место по инвестиционной привлекательности среди столиц стран с развивающейся экономикой. Средняя норма доходности от инвестиций в недвижимость в Москве составляет 13% для офисных и гостиничных помещений. Окупаемость вложений составляет от 5 до 8 лет.
Однако в текущем году инвестиционная активность характеризуется достаточно низкой динамикой. Инвестиции в основной капитал увеличились в январе-мае к соответствующему периоду предыдущего года на 8,9% против 12,4% в январе-мае 2004 г. Сезонно очищенная динамика инвестиций после заметного роста в 2004 году (в среднем за месяц – на 1,2%) и, особенно, в IV квартале (на 1,7%) в I квартале т. г. характеризовалась спадом (под воздействием инвестиционной и предпринимательской паузы в январе), в апреле рост составил 0,6%, в мае – лишь 0,1%.
Невысокая инвестиционная активность связана, прежде всего, с общими проблемами доверия между бизнесом и властью. Несмотря на этот факт, значительные инвестиции в основной капитал в январе-апреле 2005 г. отмечались в г. Москве и Московской области. Их доля в общем объеме инвестиций составила 10,8% и 4,1% соответственно.
Рынок становится более цивилизованным. Повышается качество сдаваемых в эксплуатацию объектов, происходит формирование правовой базы для девелопмента. Благодаря этому, помимо профессиональных девелоперов активность на рынке офисов проявляют как российские, так иностранные инвесторы в лице крупных сырьевых компаний, паевых и пенсионных фондов. Среди крупных российских потенциальных покупателей недвижимости можно отметить, например, пенсионный фонд “Allianz РОСНО”, УК “Тройка Диалог”, инвестфонд Amerop, а из зарубежных — Invesco, GER, Deutsche Bank Real Estate.
В 1-ом полугодии 2005 г. ряд компаний приняли решение о вложении средств в коммерческую недвижимость:
• Крупнейший в России металлургический комбинат «Норильский никель» через свои дочерние структуры решил купить у группы S.P.I. 32% акций управляющей компании ОАО «Сити». В настоящий момент президентом ОАО «Сити» назначен управляющий делами ГМК «Норильский никель» Олег Байбаков. В результате металлургический комбинат фактически получил контроль над крупнейшей стройплощадкой России, общие инвестиции в которую оцениваются в $10 млрд.
• “Интеко” собирается инвестировать в офисные проекты около $1 млрд., на которые предполагается построить 1 млн. кв. м. Около половины “Интеко” планирует оставить у себя в собственности. Проект первого бизнес-центра на 35 000 кв. м на Садовнической набережной уже готов. За последние годы в покупку участков компания вложила около $120 млн.
• ООО «РГС Недвижимость» (дочерняя компания АО «Росгосстрах», Москва) до 2008 года планирует инвестировать порядка $250 млн. в строительство ряда крупных торгово-офисных и жилых комплексов в восьми регионах РФ.
• “Аэрофлот” планирует построить собственный офис недалеко от “Шереметьево”. По проекту его площадь составит около 25 000 кв. м. Здание будет состоять из двух шестиэтажных корпусов.
• “Русал” решил приобрести собственный офис класса «А» общей площадью 37 000 кв.м., который расположится в центре Москвы на Сретенке. В нем расположатся все подразделения алюминиевой компании.
• Покупка Сбербанком здания на Новослободской, 16, площадью 11 000 кв. м. Большой интерес к рынку недвижимости проявляют и иностранные инвесторы.
• Таджикские инвесторы в районе Рязанского проспекта на участке в 0,6 га к 2007 году планируют построить 12-этажный офисно-торговый комплекс класса «В», площадью 28 тыс. кв. м.
• Южнокорейская Lotte Group возобновила строительство многофункционального комплекса на Новинском бульваре. Это первый проект в области девелопмента в Москве, осуществляемый южнокорейским инвестором, который появится около 130 тыс. кв. м офисных, торговых и гостиничных площадей.
• Компания China National Petroleum Company (CNPC) вместе с двумя другими китайскими госкомпаниями собирается построить в Москве деловой центр. Две башни стоимостью 35 и 50 этажей появятся в районе ВДНХ, на участке площадью 8 га. "Парк Хуамин" будет сооружаться на улице Вильгельма Пика, владение 13 - 14, его общая площадь составит 200 000 кв. м. Деловой центр включает в себя офисы, гостиницу, выставочный центр, конгресс-центр, развлекательный центр и другие объекты.
Спрос.
Объем сделок в I полугодии 2005 года в целом превышал объемы поглощенных площадей, что свидетельствует об устойчивой тенденции рынка – заключению сделок по предварительной аренде. Поглощение составило около 450 000 кв.м. О повышенном спросе на площади классов «А» и «В» свидетельствует высокий уровень поглощения в сравнении с объемами введенных площадей. Несмотря на серьезные объемы строительства, спрос на аренду и покупку площадей в бизнес-центрах остается очень высоким и превышает предложение на 7-8%. Многие качественные офисные новостройки Москвы полностью сдаются в аренду задолго до окончания их строительства (компания «Вымпелком» подписала соглашение о 10-летней аренде 20 тыс. кв. м в еще только строящемся деловом центре «Wave» на пересечении Садового кольца и проспекта Академика Сахарова).
Московские офисы чаще сдаются в аренду, чем продаются. Аренда составляет около 80% от общего объема сделок. Наибольшим спросом традиционно пользуются площади в пределах Садового кольца - 39%. Также отмечается увеличение спроса в пределах Садовое - Третье Транспортное кольцо до 49%. Одной из заметных тенденций I полугодия 2005 г. стало увеличение запросов, как по аренде, так и по инвестиционным продажам площадей больших размеров. Увеличивается число сделок по продажам с площадями свыше 5000 кв.м.
Площади больших объемов арендуются или приобретаются в основном иностранными компаниями, однако основной спрос формируют российские компании, доля которых составляет 2/3 против 1/3 иностранных. Сейчас в Москве насчитывается примерно 20 офисных центров, соответствующих классу «А+». Несколько офисных центров класса «De luxe» строятся по заказу конкретных компаний. Однако
помещения в таких зданиях практически не сдаются. На сегодняшний день офисные центры класса «А+» является одним из самых выгодных вложений средств и пользуются высоким спросом.
Запросы на помещения класса «В» составляют более 60% спроса. В начале III квартала 2005 г. ожидается незначительное снижение уровня спроса, что связано, прежде всего, с сезонным поведением рынка. С сентября 2005 г. уровень спроса на высококачественные площади увеличится. В целом, до конца 2005 г. объемы поглощения вырастут в пределах 10-15% (по отношению к концу 2004 г.).
Предложение.
Общее предложение площадей в бизнес-центрах класса «А» и «В» в I полугодии 2005 года составило 4 млн. кв. м. За этот промежуток времени было введено (построено и реконструировано) около 380 тыс. кв.
Это на 43% больше, чем в I полугодии 2004 года. Площади класса «А» составили 38% всех введенных площадей. Во II квартале 2005 г. объем высококачественных площадей класса «А» увеличился на 52% по
отношению к I кварталу 2005 года.
Структура предложений офисных помещений.
1 полугодие 2005 г.
14% - класс А
23% - класс В
63% - класс С и Д
В III квартале 2005 г. прогнозируется ввод 255 000 кв.м. высококачественных площадей классов «А» и «В». Объем введенных площадей в 2005 г. достигнет отметки около 850 000 кв.м. В 2005 году новое строительство будет вестись преимущественно в районе между Третьим транспортным и Садовым кольцом. Территории за пределами Третьего транспортного кольца развиваются не столь активно, как в его пределах.
Новости на рынке бизнес-центров.
В 1-ом полугодии 2005 г. в Москве было заявлено о строительстве следующих бизнес-центров:
1. Деловой центр «Citydel», ул. Земляной Вал, вл. 11–19. Инвестором проекта выступает Внешторгбанк. Общая площадь 63,5 тыс. кв. м. Около 80% бизнес-центра займут офисы, остальная площадь предназначена для торговых павильонов, ресторанов, кафе и фитнес-центров с бассейном.
2. Коммерческий деловой центр «White Square Office Center» будет построен в городских кварталах, ограниченных Лесной улицей (вл. 11–15), Бутырским валом (вл. 2–6) и 1-м и 3-м Лесными переулками, ЦАО. Общая площадь бизнес-центра - 100 тыс. кв. м, участок под строительство составит 1,09 га.
3. Бизнес-парк «Олимп». Класс «В». 2-ая Магистральная ул., 8А. Общая площадь более 10 000 кв. м, включает восемь строений различной этажности.
4. Технопарк «Курчатовский» приступил к строительству на своей территории нового офисного комплекса для малого наукоемкого бизнеса. Площадь первая очереди комплекса 10 тыс. кв. м., в перспективе центр может быть расширен до 100 тыс. кв. м офисных и производственных площадей.
На площадях технопарка разместятся инновационные компании, которые получат возможность арендовать помещения по льготным ставкам, спрос на которые есть уже сейчас.
5. Офисно-жилой комплекс с подземной автостоянкой, ул. Мытная (стадиона «Труд», принадлежавшего заводу «Красный пролетарий»). Общая площадь 95 200 кв. м. Застройщик «Капитал Групп».
6. Бизнес-центр «Новый Балчуг». Класса «А+». Садовническая ул. Общая площадь 32 тыс. кв.м. Предполагается строительство девятиэтажного офисного здания с подземным паркингом, рассчитанным на 160 машино-мест.
7. Многофункциональный комплекс, Пречистенская наб., вл. 17/19 и Курсовой пер., вл. 17. Общая площадь 23 тыс. 920 кв.м. Застройщик компания «Баркли». Предполагается строительство шести-восьмиэтажного комплекса из пяти корпусов с двумя подземными уровнями на 147 машино-мест, где 6,5 тыс. кв. м займет жилая часть для сдачи в аренду, 2,4 тыс. кв. м - офисная и 4,5 тыс. кв. м - торгово-выставочная зона.
8. Бизнес-парк «Дукс»,ул. Правды (оборонный завод ОАО «Дукс»). Общая площадь около 150 тыс. кв. м. Проект осуществляет девелоперская компания «Топ. Ри. Инвест».
Наиболее крупные объекты, введенные в I полугодии 2005 г.:
Название проекта Класс Площадь кв.м. Девелопер
Капитал-Плаза А 49 000 Капитал-групп
Балчуг Плаза А 31 000 CMI Development/CT Group, Кодест
Central City Tower, 1-ая очередь А 20 000 Капитал-групп
Mercedes-benz Plaza - 15 000 Hochtief
Aquamarin-1 А 11 300 Стройинком-К
Якиманка Плэйс А 3 065 Bauport
Полларис В 60 000 Mirax-group
В ближайшее время планируется завершить строительство таких объектов, как:
• «Полларс» — 56 000 кв. м;
• «Дукат Плэйс — 3» - 53 000 кв. м (заполнено арендаторами);
• Бизнес-парк “Крылатские холмы” - 50 000 кв. м (на 90% помещений подобраны арендаторы);
• «Романов двор-2» (первая очередь);
• «Аврора Бизнес-парк» (вторая очередь);
• Бизнес-центр класса «А», улица Русаковская (на территории бывшего завода Бородино). Общая площадь 17-этажного здания составляет 33 тыс. кв.м., площадь прилегающего участка - 28 тыс. кв.м.
• Бизнес-центр, территория завода «Серп и молот». Класс «А».
• Общая около 21 тыс. кв. м с учетом двухэтажной подземной парковки.
В связи с более низкими арендными ставками, минимальными сроками заключения аренды (около 11 месяцев), размером площадей на рынке востребованы офисы класса «С». Как правило, это помещения около 50-100 кв. м, со средней арендной ставкой от 250 – 450 кв.м./год (включая НДС и операционные расходы). Спрос на эти помещения формируют, в основном, представители малого и среднего бизнеса. Помещениями, в которых можно арендовать офисы данного типа являются здания НИИ, административные учреждения, заводы, школы, детские сады, а также первые и цокольные этажи жилых домов. В перспективе, цены на данные помещения будут расти, так как большая часть принадлежит
Московскому правительству, которое планирует поднять арендные ставки.
В настоящий момент на рынке представлены ряд бизнес-центров, которые предлагают помещения класса «С». Это парки «Можайский» на 6 га земли, «Дмитровский» на 4.5 га, «Шереметьевский» на 6 га, «Варшавский», «Красносельский» на 1,3 га. В перспективе, в районе Нагатинской поймы планируется построить комплекс офисных помещений для малого и среднего бизнеса -технопарк «Московский инкубатор». Его общая площадь составит 1 млн. кв.м. В Москве до 2007 года планируется построить 62 деловых центра для малого бизнеса. По словам руководителя департамента поддержки и развития малого предпринимательства Евгения Егорова, площадь этих центров будет составлять от 20 до 45 тыс. кв. м. Разрешительная и предпроектная документация уже готова, и в этом году начнется строительство.
По прогнозам специалистов Департамента поддержки и развития малого предпринимательства на данный момент малые предприятия используют около 12 млн. кв.м. нежилых помещений, к 2010 потребность малого бизнеса в офисных помещениях достигнет до 20 млн. кв.м.
Уровень вакантных площадей.
Уровень свободных площадей в I полугодии 2005 г. составлял в разные периоды от 4-6% по классу «А» и 7-10% по классу «В». Хоть и незначительное, но увеличение уровня свободных площадей в классе «А» объясняется возрастающими объемами введенных площадей этого класса и постепенным увеличением его доли в общем предложении.
Несмотря на то, что насыщение рынка высококачественными площадями этого класса в 2005 г. еще не произойдет, постепенно намечается тенденция к стабилизации рынка. Другой причиной колебаний уровня свободных площадей выступает сезонный фактор. В III квартале 2005 г. и до конца года уровень вободных площадей по классу «А» зафиксируется на уровне 5%. По классу «В» значительных колебаний вакантных площадей не произойдет, что связано с их высокой востребованностью и низкими относительно класса «А» арендными ставками, а также уменьшением доли заявленных к вводу объемов этого класса в общей структуре нового предложения.
Ставки аренды и продажи.
Во втором квартале 2005 года произошло увеличение арендных ставок. Если в конце этого года средняя стоимость офиса класса «А» составляла 635 $/кв.м./год (без учета НДС и коммунальных расходов), а офиса класса «В» – 440 $/кв.м./год на аналогичных условиях, то к концу первого полугодия цена поднялась до 700 $/кв.м./год и 500 $/кв.м./год, соответственно. Таким образом, за пять месяцев 2005 года цены на офисы класса «А» увеличились на 10,2 %, а на офисы класса «В» - выросли на 13,6 %.
В бизнес-центрах класса «А», наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в Центральном административном округе: минимальная 600$ за кв.м/год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) и максимальная 870$ за кв.м/год (включая эксплуатационные расходы, без НДС), в отдельных бизнес-центрах арендные ставки составляли 1000$ за кв.м/ год и выше. Такой уровень арендных ставок связан, прежде всего, с нехваткой качественных площадей в пределах Садового кольца и все еще неудовлетворенным спросом.
По наименьшим арендным ставкам предлагались помещения в Северо-Восточном, Юго-Восточном и Восточном административных округах. Так, минимальные ставки здесь составили 500$ за кв.м/год и максимальные - 600$ за кв.м/год (без НДС, включая эксплуатационные расходы).
В бизнес-центрах класса «В», как и в бизнес-центрах класса «А», наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в Центральном Административном округе. Минимальная ставка 480$ за кв.м/год, максимальная 600$ за кв.м/год (включая эксплуатационные расходы, без НДС). По наименьшим арендным ставкам предлагались помещения в Восточном, Юго-Восточном и Северо-Восточном административных округах. Так, средние ставки здесь составили 440$ за кв.м/год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), минимальные - 400$ за кв.м./год в Восточном и 380$ за кв.м./год в Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах; максимальные – 450$ за кв.м/год в Восточном и 460$ за кв.м/год в Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах.
В целом, по Москве арендные ставки по классу «А» в I полугодии составили: 600-850$ за кв.м/год (без НДС, включая эксплуатационные расходы). Арендные ставки в I полугодии 2005 г. по классу «В» составили 420-550$ за кв.м/год (без НДС,включая эксплуатационные расходы). Очевидно, что максимальные арендные ставки фиксируются в границах административного центра и на престижных направлениях (Запад, Северо-Запад и Юго-Запад) и снижаются при удалении от него.
Цены инвестиционных продаж в I полугодии составили:
• по классу «А» 3500-5000 $ за кв.м.
• по классу «В» 2000-3000 $ за кв.м.
Увеличение цены продажи связано, в первую очередь, с недостаточным предложением качественных площадей и высоким уровнем спроса. Также, снижение общего уровня инвестиционных рисков, в свою очередь, способствует росту инвестиционных вложений в недвижимость. На сегодняшний день офисные центры класса «А+» является одним из самых выгодных вложений средств и пользуются высоким спросом. Хотя расходы на его возведение превышают аналогичный показатель бизнес-центров класса «А», прибыль от сдачи в аренду площадей позволяет окупить любые вложения (800 $/кв.м/год и выше).
В первую очередь это связано с высокими ставками аренды на офисы De luxe, которые поддерживаются высоким спросом. Более того, стабилизировавшиеся сегодня арендные ставки
на офисные площади, по прогнозам аналитиков рынка, будут расти только на эксклюзивные дорогие предложения. Сейчас в Москве насчитывается примерно 20 офисных центров, арендная ставка которых
составляет $700–900 в год за квадратный метр (без НДС и коммунальных платежей). Есть еще несколько очень дорогих офисных центров, которые строятся по заказу конкретных компаний. Однако помещения в таких зданиях практически не сдаются.
Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на этот год, не смогут полностью удовлетворить существующий спрос, в краткосрочной перспективе ставки будут оставаться на прежнем уровне или возможен их небольшой рост. В 2005-2007 гг., по предварительным прогнозам, будет построено значительное количество офисных площадей классов «А» и «В» — около 3,5 - 5 млн. кв. м. В долгосрочной перспективе, в результате выхода на рынок крупнейших офисных зданий, может произойти стабилизация и некоторое понижение арендных ставок.
Тенденции.
• Увеличение числа крупных игроков и, как следствие, усиление конкуренции на рынке девелопмента.
• Повышение требований арендаторов и инвесторов к офисным помещениям.
• Рост ввода большого количества высококачественных площадей за пределами Садового кольца и появление комплексов офисных зданий – бизнес-парков.
• Активная децентрализация рынка офисной недвижимости.
• Сохранение высокого уровня спроса, который обусловлен в первую очередь высокой деловой активностью в Москве и повышением привлекательности государства для иностранных инвесторов.
• Увеличение востребованности площадей больших размеров, как у арендаторов, так и у покупателей.
• Увеличение доли сделок предварительной аренды.
• Стабилизация арендных ставок в летний период из-за "сезона отпусков" и общего снижения деловой активности.
• Увеличение разрыва арендных ставок между качественными площадями и неконкурентоспособными объектами.
Прогноз.
Объем введенных площадей в 2005 г. составит около 800 000-850 000 кв.м. 40% введенных площадей составят площади класса «А». Насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет. Уровень свободных площадей будет составлять около 5% для класса «А» и около 9% для класса «В». Число введенных объектов за пределами Садового кольца увеличится, что будет способствовать смещению доли спроса за пределы центра. Активность сделок за пределами Садового кольца возрастет. Увеличение высококачественных объектов класса «А» в общей доле нового предложения обеспечит ввод более качественных площадей класса «В». Уровень арендных ставок останется высоким на протяжение всего II полугодия 2005 г., возможен даже незначительный рост в пределах 5 %. В долгосрочной перспективе, введение больших объемов качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу этих объектов в более низкий класс с его характерными арендными ставками.