Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 1 квартал 2005 года
Экономическая ситуация.
В первом полугодии 2005 г. наблюдались положительные тенденции экономического развития. Федеральная служба государственной статистики сообщает, что объем ВВП России за I квартал 2005 г. составил в текущих ценах 4364,9 млрд. рублей. Темпы роста его реального объема относительно I квартала 2004 г. составили 105,2%. Промышленное производство в России выросло по итогам 1 квартала 2005 г. на 3,9%. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен) в 2005 г. по сравнению с соответствующим периодом 2004 г., по оценке, увеличились на 3,5%. Средняя начисленная заработная плата в марте 2005 г., по предварительным данным, составила 8 093 рубля и по сравнению с мартом 2004 г. возросла на 9,7%.
Инвестиции.
Инвестиционная привлекательность российской экономики в настоящее время чрезвычайно высока. Однако, по объему иностранных инвестиций Россия все еще отстает от соседей из Центральной и Восточной Европы. По состоянию на конец марта 2005 г. накопленный иностранный капитал в экономике России составил 85,1 млрд.долларов США, что на 49,1% больше по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года. Наибольший удельный вес в накопленном иностранном капитале приходился на прочие инвестиции, осуществляемые на возвратной основе (кредиты международных финансовых организаций, торговые кредиты и пр.) - 53,6% (на конец марта 2004 г. - 54,5%), доля прямых инвестиций составила 44,5% (43,0%), портфельных - 1,9% (2,5%).
Основные страны-инвесторы в I квартале 2005 г. - Кипр, Люксембург, Нидерланды, Германия, Великобритания, США, Франция. В I квартале 2005 г. в экономику России поступило 6,0 млрд. долларов иностранных инвестиций,что на 2,4% меньше, чем в I квартале 2004 года. Общий объем инвестиций по операциям с недвижимым имуществом, аренде и предоставлении услуг поступивших в I квартале 2005 г. составил $461 млн. Значительное число международных фондов планируют инвестировать на российском рынке. Запланированный объем инвестиций составляет порядка $1,5 миллиарда. Средняя норма доходности от инвестиций в офисную недвижимость в Москве составляет 13%. В настоящее время на российском рынке недвижимости возрастает роль институциональных инвесторов, для которых безопасность вложений имеет большее значение, чем высокий уровень доходности. Для банков, страховых компаний, фондов, которые инвестируют не свои собственные средства, а деньги клиентов, сохранность средств и низкие риски являются более важным фактором при выборе объекта инвестирования, чем высокая доходность.
Еще одной из проблем российского рынка недвижимости является быстроменяющееся правовое поле. Инвесторы отмечают, что изменения, вносимые в российское законодательство по недвижимости, меняют ситуацию на рынке к лучшему, однако, их частота все равно вносит неясность на рынок.
Институциональных инвесторов при выборе объекта вложений интересует предсказуемый денежный поток и ясный механизм выхода из объекта инвестиций. Активными российскими инвесторами являются Тройка Диалог и Allianz Росно. В I квартале 2005 года была заключена очередная инвестиционная сделка - фонд Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. приобрел офисно-торговый центр на улице Лесной, д. 3-9. Отличительной чертой этой сделки стала схема sale-lease-back, согласно которой компания Coalco, продав здание, осталась в нем в качестве арендатора.
Спрос.
В конце 2004 - начале 2005 года спрос на высококачественные офисные помещения оставался на высоком уровне. Несмотря на увеличивающийся объем ввода новых офисных площадей, высокий уровень спроса сохранится на протяжении 2005 года. Это объясняется влиянием фактора отложенного спроса: многие компании ждут появления на рынке новых высококачественных площадей, откладывая принятие решения о переезде. В течение 2004 года был заключен рекордный объем сделок предварительной аренды - более 60% всех сделок. Это позволяет говорить о практике предварительной аренды как о новой тенденции, которая будет действовать на рынке и в 2005 году. Ожидается значительное увеличение объемов ввода новых офисных площадей класса «А» - на 80% больше, чем в предыдущем году. Это может привести к насыщению спроса на помещения класса «А» и стабилизации рынка. В то же время очень популярными у арендаторов остаются офисы класса «В». Повышенный спрос на них объясняется стремлением сэкономить на аренде помещения.
Уровень спроса на помещения в бизнес-центрах в зависимости от класса. 1 квартал 2005
33,4% - класс А
40,4% - класс В
16,5% - класс С
9,7% - Особняки
Небольшое снижение спроса было зафиксировано на помещения, расположенные на окраинах Москвы. Однако, офисные помещения в центре столицы пользуются стабильно высокой популярностью и их стоимость будет расти. В последние несколько месяцев большой интерес клиенты проявляют к бизнес-паркам: офисным комплексам, расположенных на удалении от центра Москвы в районе третьего транспортного кольца. Такие площади обходятся гораздо дешевле арендаторам.
Поглощение высококачественных офисных площадей в 2005 году достигнет 900 000 кв. м. Соотношение поглощаемых рынком площадей класса «А» и «В» не претерпит больших изменений по сравнению с 2004 годом, когда на класс А пришлось 44-45% сделок, на класс В - 55-56%. Наиболее дефицитными остаются помещения площадью до 150 кв.м.
Предложение.
Несмотря на значительное увеличение объемов ввода новых офисных площадей, по количеству предложений качественной коммерческой недвижимости московский рынок еще весьма далек от насыщения. По состоянию на конец года общее предложение офисов, соответствующих международным стандартам (классы «А» и «В»), практически достигло 3,6 млн. кв.м. Для сравнения, в Лондоне, где официальная численность населения даже чуть ниже, чем в Москве, данный показатель составляет 19 млн. кв. м. По этой причине в России данный сектор экономики переживает период интенсивного развития. К 2008 г. общее количество офисных площадей на московском рынке, по некоторым оценкам, должно увеличится в два раза по сравнению с уровнем прошлого года. Общий объем сделок в сегменте офисных помещений класса «А» за I квартал 2005 года достиг 200 000 кв. м, тогда как за тот же период 2004 г. он составлял 115 000 кв. м. Стало больше желающих на покупку зданий среди крупных российских компаний, например, структур нефтегазового сектора. Общий объем нового строительства офисных площадей классов «А» и «В» за 1-й квартал 2005 г. составил примерно 50 000 кв.м (класс «А» – 33%, класс «В» – 67%).
Структура рынка офисных площадей класса А и В. 1 квартал 2005г.
33% - класс А
67% - класс В
Всего в 2005 году должно быть построено около 865 тыс. кв. м офисных площадей, из которых на офисы класса «A» придется 470 тыс. кв. м., на класс «В» – 395 тыс. кв. м. В результате объем рынка офисов Москвы увеличится до 4,5 млн. кв. м. Объем новых офисных площадей классов «А» и «В», запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2005 года,
оценивается на уровне 600 000 кв.м.
Год Тысяч квадратных метров
2003 г. 430 тыс. кв. м.
2004 г. 600 тыс. кв. м.
1 квартал 2005 г. 50 тыс. кв. м.
Самыми привлекательными местами деловой активности столицы по-прежнему остаются районы внутри Садового кольца. Именно здесь расположено большинство элитарных офисных центров класса «A». Самые престижные и дорогие районы охватывают улицы, непосредственно примыкающие к Кремлю: район Якиманки, запад Бульварного кольца, район Пушкинской и Цветного бульвара. С другой стороны, в центре столицы есть области, где ставки аренды на офисы несколько ниже: восточная часть Садового кольца, районы станций метро Курская, Таганская, Китай-город. В этом году значительный объем строительства сохранится в пределах Центрального округа, причем с привязкой к северо-западному, северному, западному и юго-западному направлениям.
В 2005 году рост предложения качественных офисных площадей в среднем составит более 45%. В частности, рост предложения площадей по классу «A» – более 75%, площадей класса «B» –
около 20%. В этом году рынок увеличится за счет ввода в строй таких объектов, как:
• башня Enka (в составе ММДЦ "Москва-Сити", 30 тыс. кв. м),
• "Дукат Плейс-3" (более 30 тыс. кв. м),
• бизнес-центр на Ленинском (33 тыс. кв. м),
• "Веста Плаза" (38,5 тыс. кв. м),
• "Мерседес-Бенц Плаза" (свыше 15 тыс. кв. м.)
• "Сименс Бизнес-парк" (более 27 тыс. кв. м) ,
• "Сокол Бридж" (50 тыс. кв. м),
• бизнес-парк "Аврора-2".
Уже к концу второго квартала этого года должно завершиться строительство бизнес-центров класса «A» "Романов двор-2" (первая очередь), "Аврора Бизнес-парк" (вторая очередь), бизнес-парк "Крылатские холмы" и др.
По мнению аналитиков, еще рано говорить о полном насыщении рынка, но ситуация явно склоняется к стагнации. Ведь такие факторы, как:
• существенное увеличение объемов ввода новых площадей,
• растущая конкуренция между новым строительством и зданиями предыдущего поколения,
• повышенное требование арендаторов к офисным площадям, явно не способствуют росту арендных ставок. В перспективе более 1 млн. кв. м высококлассных офисных площадей появится в "Москва-Сити".
В рамках данного проекта ведется строительство состоящего из трех башен офисного центра "Башня на набережной" общей арендуемой площадью 220 тыс. кв. м, из которых 135 тыс. кв. м. придется на офисы. В настоящее время первая башня полностью заполнена арендаторами, в числе которых IBM (6386 кв. м), Eli Lilly (1500 кв. м) и Nortel Networks (1700 кв. м). Второе офисное здание в составе ММДЦ будет сдано в четвертом квартале 2005 года, а третье – в четвертом квартале 2006 года.
Наиболее значимые предложения офисных площадей в I квартале 2005 года:
Арендатор/Покупатель Здание Класс Тип Офисная
здания сделки площадь, кв.м
Вымпелком «Волна», Акад. Сахарова пр-т, д.8 «А» Аренда 14271
Конфиденциальный Новослободская ул., д. 16-18;
клиент «Башня на Набережной I», здание 2 «А» Покупка 11785
Конфиденциальный «Москва-Сити»,Краснопресненская наб. «А» Аренда 8050
клиент
РТКомм 2-я Звенигородская ул., д. 13, «В» Аренда 4760
стр.2; «Башня на Набережной I»,
здание 2
Citybank Москва-Сити, Краснопресненская наб. «А» Аренда 4682
Huawei Бизнес-парк «Крылатские Холмы», «А» Аренда 4640
здание В, Крылатская ул., 19
LG Electronics «Капитал Плаза», 4-й Лесной пер., «А» Аренда 4023
д.4
Гидромашсервис Чаянова ул., д.7,стр.1 «В» Покупка 2484
IBM «Москва-Сити», Краснопресненская «А» Аренда 1998
наб.
Colgate Palmolive Бизнес-парк «Крылатские Холмы», «А» Аренда 1750
здание В, Крылатская ул., 19
RIGroup Садовая-Черногрязская ул., 22 «В» Покупка 1518
Ruhrgas AG «Москва-Сити», Краснопресненская «А» Аренда 1241
наб.
В 2005 году новое строительство будет вестись преимущественно в районе между Третьим транспортным и Садовым кольцом. Территории за пределами Третьего транспортного кольца развиваются не столь активно, как в его пределах. Среди первых проектов подобного рода можно назвать бизнес-центр «Крылатские Холмы», Country Park и «Черри-Тауэр». Многообещающим является и будущее проекта развития Нагатинской поймы. Уровень вакантных площадей. Средний уровень вакантных помещений в офисных зданиях классов «А» и «В» в I квартале 2005 года сократился по сравнению с IV кварталом 2004 года.
Доля вакантных площадей. 1 квартал 2005г.
2,5% - класс А
7,5% - класс В
Снижение уровня вакантных помещений в офисах класса «А» в I квартале 2005 года с 4,1 % до 2,5 % объясняется ростом спроса на офисные помещения как со стороны российских, так и международных компаний в условиях ограниченного предложения. Уровень вакантных площадей в классе «В» не претерпит особых изменений и в течении года будет держаться на уровне 6%.
Арендные ставки.
Арендные ставки по сравнению с 2003 годом практически не изменились. На офисные помещения класса «A» они остались на прежнем уровне, на офисы класса «B» выросли на 6-8% по сравнению с предыдущим годом. Арендные ставки в I квартале 2005 года:
• для офисов класса «А» - $600-800 за 1 кв.м в год (не включая НДС и операционные
расходы);
• для офисов класса «В» - $480-650 за 1 кв. м в год (не включая НДС).
Цены продаж в I квартале составили:
• для класса «А» - $3500-5000 за 1 кв.м (не включая НДС);
• для класса «В» - $1700-3500 за 1 кв.м (не включая НДС).
Цены продажи офисных помещений классов «А» и «В» продолжают расти, что объясняется ограниченным предложением на рынке. Причем особняки предлагаются на продажу по заметно более высоким ценам, чем крупные офисные здания. К примеру, если цены за офисы класса «А» в бизнес-центрах составляют $3500-5000 за 1 кв. м, то в особняках они достигают $6000. В зданиях класса «В» разрыв цен еще более ощутимый: $1700-3500 за 1 кв. м в многоэтажных комплексах, до $4500 за 1 кв. м — в особняках.
Тенденции и прогнозы. Ситуацию рынка офисной недвижимости г. Москвы в I квартале 2005 года во многом определили тенденции конца 2004 года.
• Продолжается активное строительство офисных площадей.
• Спрос на офисную недвижимость остается на высоком уровне и по-прежнему превышает предложение.
• Увеличение числа и объемов продаж офисных зданий и помещений.
• Рост активности международных компаний на рынке офисной недвижимости (доля в общем объеме сделок I квартала составила 40%,за тот же период 2004 г. 30%).
• Строительство офисов под заказ.
• Заключение предварительных договоров аренды в зданиях, находящихся на этапе строительства составила порядка 65-70% от общей суммы арендованных площадей.
• Новое строительство будет вестись преимущественно в районе между Третьим транспортным и Садовым кольцом.
• Тенденция перепрофилирования промышленных зон в бизнес-центры.
• Плавный рост арендных ставок на высококлассную недвижимость.
• Рост цены продажи офисных помещений.
В 2005 г. ожидается усиление тенденции к децентрализации офисного рынка. Процесс распространения деловой среды за Садовое кольцо стал закономерным этапом развития московского рынка офисов. Растущий спрос на офисные площади повлек за собой увеличение строительной активности и рост предложения, однако, в историческом центре Москвы на сегодня практически не осталось возможностей для возведения новых офисных зданий. Поэтому и девелоперы, и арендаторы обращают все больше внимания на остальные районы города, наиболее перспективным из которых остается район Третьего Транспортного кольца. Продолжится тенденция к перепрофилированию промышленных зон в офисные центры. Этому способствует намерение московских властей вывести промышленные предприятия на окраины города в особые промзоны, наличие значительного спроса на функциональные офисные помещения класса «В», а также растущий дефицит земельных участков под строительство. Процесс становления инвестиционного рынка не будет быстрым по причине очень малого количества собственности, подходящей для приобретения инвесторами, что представляет очень привлекательные возможности для девелоперов, которые будут строить и сдавать высококачественные здания в ближайшие годы. Доходность недвижимости в Москве будет продолжать снижаться, хотя все равно будет
оставаться на более высоком уровне, чем в большинстве городов Европы.
По прогнозам, инвестиционные сделки (в том числе по схеме lease-back) и сделки рефинансирования, подобные той, что состоялась между фондом Fleming Family & Partners Russia Real Estate Ltd. и инвесткомпанией Coalco (офисный комплекс на Гоголевском бул., 11), будут расти количественно. На рынке есть ряд зарубежных фондов, которые находятся в поиске офисных проектов. Одним из таких фондов в состоянии поиска можно назвать Invesco. В 2005 году арендные ставки прогнозируются на стабильном уровне.