Обзор рынка складской недвижимости Москвы за 1 полугодие 2005 года

   В январе-апреле 2005 г. внешнеторговый оборот России составил по данным Банка России 106,9 млрд. долларов США (134,9% к январю-апрелю 2004г.), в том числе экспорт - 72,7 млрд. долларов (139,9%), импорт - 34,2 млрд. долларов (125,3%). Федеральная служба государственной статистики сообщает, что индекс промышленного производства в I полугодии 2005 г. по сравнению с I полугодием 2004 г. составил 104,0%. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей,
скорректированные на индекс потребительских цен) в январе - мае 2005 г. по сравнению с cоответствующим периодом 2004 г., по оценке, увеличились на 8,1%. В сфере оплаты труда в 2005 году продолжается рост номинальной и реальной заработной платы. Так, по оценке Росстата, в мае 2005 г. номинальная заработная плата по сравнению с соответствующим периодом 2004 года увеличилась на 23,7% и составила 8 162 рубля.

   Опережающий рост начисленной заработной платы по сравнению с ростом потребительских цен обеспечил соответствующее увеличение за период январь-май 2005 г. по сравнению с соответствующим периодом 2004 г. реальной заработной платы на 8,3 процента. Несмотря на общие положительные перспективы развития российской экономики в первом полугодии 2005 г., отмечено падение темпов макроэкономических показателей. Проявляется тенденция замедления экономического роста. По оценке Минэкономразвития, ВВП в январе-мае увеличился к соответствующему периоду 2004 г. на 5,4% (против 7,5% в январе-мае 2004 г.).

   В условиях укрепления курса рубля и замедления темпов роста производительности труда, продолжается снижение конкурентоспособности российского производства и значительный рост импорта, в 4 раза опережающий темп прироста внутреннего спроса.

   Инвестиции.

   С точки зрения доходности, московская недвижимость продолжает оставаться одним из самых привлекательных объектов инвестирования. 1-й заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, выступая в Москве конференции "Инвестиции в российский рынок недвижимости" 23 мая 2005 года сообщил, что Москва занимает 2-е место по инвестиционной привлекательности среди столиц стран с развивающейся экономикой. Средняя норма доходности от инвестиций в складскую недвижимость в Москве составляет 15-20%. Окупаемость вложений составляет от 7 до 10 лет.

   Однако, в текущем году инвестиционная активность характеризуется достаточно низкой динамикой. Инвестиции в основной капитал увеличились в январе-мае к соответствующему периоду предыдущего года на 8,9% против 12,4% в январе-мае 2004 г. Несмотря на этот факт, значительные инвестиции в основной капитал в январе-апреле 2005 г.
отмечались в г. Москве и Московской области. Их доля в общем объеме инвестиций составила 10,8% и 4,1% соответственно.

   На российский рынок недвижимости решила выйти компания «Raven Russia Limited», которая планирует вложить около $800 млн. в покупку и строительство складов и логистических центров.
Так как на рынке представлено незначительное количество готовых объектов новому инвестору придется заниматься девелопментом.

   Основным событием 2005 года должен стать долгожданный выход на рынок крупнейших западных девелоперов, таких как «Hines» и «AIG Lincoln».
В настоящий момент на рынке складской недвижимости существует два инвестиционных проекта:

• Логистический парк “Пушкино” площадью 211 000 кв. м, 15 км Ярославского шоссе. Застройщик компания «Capital Partners».
• Склад площадью 26 000 кв. м, Каширское шоссе. Склад строится специально для продажи компанией “БЭЛ-Девелопмент” (одна из структур “Базового элемента”).

   Пока российский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, порог вхождения на него относительно невелик и составляет $10-15 млн. Правда, развитие рынка складской недвижимости сдерживается высокой ценой на землю и неотработанным механизмом перевода сельскохозяйственных угодий на индустриальную основу.

   Спрос

   В последние годы спрос на качественные складские помещения устойчиво превышает предложение. В Москве, например, на 1000 жителей приходится около 100 кв. м складской площади международного класса. В Будапеште этот показатель в три раза выше. В Варшаве и Праге на 1000 человек приходится почти 600 кв. м складских помещений. Неудовлетворенный спрос на складские помещения сохраняется на протяжении последних лет. На данный момент величина неудовлетворенного спроса на качественные складские помещения составляет около 1 450 тыс. кв. м. В 2005 году спрос увеличится на 13 -15% и к концу года объем спроса составит не менее 1 млн. 600 кв. м.

   В 2005 г. в эксплуатацию будет введено не более 250 000 - 300 000 кв. м складских помещений классов «А» и «В+». Большинство из них поступят на рынок ближе к концу 2005 г. или в начале 2006 г. Поглощение большинства новых высококлассных площадей, появляющихся на рынке, происходит еще на этапе строительства. Поэтому в этом году спрос на складские помещения класса «А» удовлетворен не будет. По величине арендуемых площадей наибольшим спросом пользуются склады площадью – 4 000 – 7 000 кв. метров. Хотя наблюдается тенденция увеличения спроса на помещения площадью от 10 000 кв. метров.

   Наибольшим спросом для хранения товаров народного потребления будут пользоваться складские помещения, находящиеся за чертой города (МКАД), предлагаемые компаниями, оказывающими услуги с области логистики. В связи с необходимостью эффективного распределения товаров внутри Москвы будет расти спрос и на складские помещения в пределах МКАД. Для строительства складов в Москве можно использовать внутригородские резервы: реорганизацию производственных территорий и повышение эффективности землепользования. Вся территория Москвы занимает 107,9 тыс. га, а производственные территории - 20,9 тыс. га (примерно пятая часть города). Промышленность занимает около половины этой территории (порядка 10 тыс. га, 10.8%)., остальное – научно-исследовательские и учебные учреждения,
коммерческие, транспортные и складские объекты, предприятия культурно-бытового обслуживания. Генпланом города планируется освободить от производственных функций почти половину этой земли – 5.3 тыс. га. Все остальное пойдет под создание новых современных производств.

   Российские торговые операторы отдают предпочтение складским помещениям среднего и низкого уровня из-за их низкой арендной ставки. Крупные иностранные торговые компании (например, Auchan) и ведущие российские торговые операторы понимают необходимость эффективной организации складских площадей и занимают большую часть появляющихся современных складских площадей.

   Предложение.

   Предложение высококачественных складских площадей все еще остается на чрезвычайно низком уровне. Общий объем складских помещений в Москве составляет около 2,4 млн. кв.м. Предложение
качественных складских помещений категории «А» и «В» на данный момент около 900 кв. метров. Остальная часть – складские помещения низкого уровня. В настоящий момент распределение складских помещений по классам выглядит следующим образом:

   Распределение складских помещений по классам 2005 г.

"С" и "Д" - 35%
"А" - 50%
"В" - 15%

   В 2004 году введено в эксплуатацию – 350 тыс. кв. метров. На 2005 год были заявлены несколько проектов общей площадью более 600 тыс. кв. м. Но реально будет построено порядка 450-500 тыс. кв. м. Рост предложения по сравнению с 2004 годом составит около 20% по сравнению с прошлым годом.
Самые крупные складские объекты находятся в специализированных промзонах г. Москвы, расположенных на крупнейших магистралях между ТТК и МКАД. Это здания:

Название объекта                                   Класс           Площадь, кв. м.

«Мостранссклад»                                     Класс «С»   до 300 кв.м.
«Чиполлино»                                              Класс «С»   до 300 кв.м.
Бывшая москворецкая оптовая база  Класс «В»   до 250 кв.м.
Складской комплекс «Садко»                Класс «В»   до 100 кв.м.
Плодоовощная база «Виктория»

   Крупные производственные объекты , используемые под склады находятся в районах Владыкино, Царицыно, Медведково, Нижегородский, Очаково. Наибольшее количество предложений по аренде склада в Москве исходит от логистических компаний, представляющих услуги по таможенной очистке. Это освобождает производителей товаров от долгосрочных обязательств по аренде склада определенного метража.

   В ближайшие три года столичные власти намерены построить складские помещения площадью 750 тыс. кв. м, необходимых для развития оптовой торговли непродовольственными товарами. Это предусмотрено концепцией развития оптовой торговли непродовольственными товарами в Москве на 2005-2007 годы, которая утверждена городскими властями. В общей сложности до 2010 года в городе планируется ввести не менее 1,2 млн. кв. м. современных складских площадей европейского уровня. В настоящее время компании сталкиваются с отсутствием адекватного предложения, высокими ценами на аренду или продажу складских комплексов. В результате компании вынуждены или строить собственный склад (удовлетворяющий заданным параметрам) или использовать схему built-to-suit (склад строится девелопером непосредственно под данную компанию).

   Новые проекты.

1. «Международное логистическое партнерство» начало строительство Ленинградского терминала на 13-м км Ленинградского шоссе. Терминал класса «А», площадью 200 000 кв. м. будет построен на участке в 42 га к концу 2007 г. Инвестор планирует вложить в проект около $120 млн.

2. Компания « Capital Partner» начала строительство логистического парка “Пушкино” на 15-м км Ярославского шоссе. Комплекс площадью 211 000 кв. м, будет построен на участке 35 га к марту 2006 г. Комплекс будет напоминать зарубежную модель логистических парков, где все арендаторы объединены на одной территории и пользуются общей инфраструктурой.

3. Металлургическая компания «Coalco» собирается построить складской терминал, который будет расположен на пересечении Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) и трассы Москва-Дон на расстоянии 30 км от столицы (Домодедовский район). Площадь 1 млн. кв. м, стоимость проекта оценивается в $650 млн. Партнером и консультантом «Coalcо» по этому проекту будет американская девелоперская компания «AIG Lincoln», с которой металлургическая компания недавно подписала договор о долгосрочном сотрудничестве.

4. Складские комплексы «RIGroup» появятся в Чеховском (50 км от Москвы), Истринском (45 км) и Нарофоминском (33 км) районах.

5. Складской комплекс «Логистический Парк Пушкино», расположен на Ярославском шоссе (M-8) в 15 км от МКАД. Комплекс класса «А», общей площадью 211 000 кв. м. будет
построен на участке размером в 35 га. На территории складского комплекса будут располагаться и офисные помещения. В настоящий момент подписаны договора аренды
на 90% площадей. Строительство Второй Фазы начнется в июне 2005 года и будет завершено к концу 2005 года.

6. Логистическая компания «Интерстатус» планирует построить современный офисно-складской комплекс «Истпарк». Комплекс класса «А», общей площадью 13 000 кв. м. включает складские помещения (9000 кв. м) и офисные площади (3000 кв. м). Здание будет расположено в 2 км от МКАД по Носовихинскому шоссе (район Новокосино). Планируемый объем инвестиций 10 млн. долларов.

7. Таможенно-складской комплекс на Дорожной улице (Южный административный округ) будет реконструирован, а рядом с ним построят административно-складской комплекс общей площадью 8,6 тыс. кв. м. В качестве инвестора реконструкции старого таможенно-складского комплекса и нового административно-складского комплекса выступит ОАО «ВИБА».

8. Программа «Евросклад инвест». "Агентство строительных инвестиций" начинает реализацию бизнес-плана, согласно которому в 25-километровой зоне Подмосковья по Каширскому, Ленинградскому и Дмитровскому шоссе появится 20 складских комплексов общей площадью около 1 млн. кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в $1,5 млрд. На территории каждого из 20 складских комплексов будет располагаться несколько складских помещений площадью 8 тыс. кв. м каждый и офисный центр на 6 тыс. кв. м. Также проекты комплексов предполагают строительство гостиницы, площадки для стоянки большегрузных автомобилей и вертолетной площадки.

9. Программа рассчитана на мелких арендаторов, которым необходимы площади от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м.

   Арендные ставки.

   В 2005 г. продолжится умеренный рост арендных ставок на высококлассные складские помещения, обусловленный, прежде всего острой нехваткой качественных площадей. В данный
момент отмечается завышенная арендная ставка, что связано с отсутствием достаточного количества предложений в классах «А» и «В» и отложенный спрос.
В настоящий момент рынок складской недвижимости в г. Москве остается одним из самых дорогих в Европе.

Класс           Средневзвешенная ставка аренды  Средневзвешенная ставка аренды
                     2004 год (не включая НДС)                 2005 год (не включая НДС)

«А»             135 $/кв. метр/год                                 155 $/кв. метр/год
«В»             115 $/кв. метр/год                                 130 $/кв. метр/год

* Ставки включают операционные расходы.

   На цену аренды влияет месторасположение склада. Например, в Москве ставка аренды 1 кв. м в месяц складов категории «А» составляет $145-160 без НДС. За кольцевой дорогой ставка ниже - $125-140 долл. без НДС. В 2005 году арендные ставки в классе «А» вырастут в среднем на 14% по сравнению с 2004 годом и достигнут 160-170 долларов США за кв. м в год. Арендные ставки в классе «В» вырастут на 11
% сохранятся и составят 130-140 долларов США за кв. м в год, не включая НДС.

   Ставки аренды на складские помещения включают операционные расходы, но не включают оплату дополнительных услуг. Стоимость обслуживания складских помещений рассчитывается на
основе ставки за паллето-место в месяц.

   Тенденции.

• Сохранение неопределенности правового статуса земельных участков.
• Развитие складской и логистической недвижимости в регионах.
• Превышение спроса над предложением в связи с незначительным количеством складских
комплексов категории «А» и «В» на рынке.
• Рост предложения составит около 20% по сравнению с 2004 годом.
• Рост спроса на складские помещения в Москве в 2005 году будет расти в результате
общего экономического роста в стране и увеличения покупательной способности
населения.
• Сдача в аренду складских помещений за 3-6 месяцев до окончания сроков строительства.
• Увеличение количества строительства складов под заказ (build-to-suite).
• Сделки по продаже готовых складов будут на рынке крайне редки.
• В 2005 году будет построено около 450 -500 тыс. кв. м.высококлассных складских
помещений.
• В 2005 ожидается рост арендных ставок на помещения класса «А» около 14%, на
помещения класса «В» около 11%.