Обзор рынка складской недвижимости Москвы за 1 квартал 2005 года
В настоящий момент продолжается активное развитие рынка складской недвижимости. Однако, возводимые логистические комплексы не удовлетворяют в полной мере требованиям рынка. На
1000 жителей в г. Москве и Московской области приходится около 75 кв. метров складской площади, на Западе этот показатель колеблется от 200 до 700 кв. метров. Российский рынок складских помещений находится на начальном этапе развития, поэтому входные барьеры относительно невелики и составляют $12-15 млн. В настоящий момент себестоимость строительства 1 кв. метра складов класса А составляют около $500. В входят расходы на возведение коробки, установку систем пожаротушения, rондиционирования и отопления.
Показатель Склады класса «А»
Себестоимость строительства 500 – 700 $/ кв.метр
Ставка аренды 150 – 180 $/ кв.метр
Стоимость продажи 900 - 1 200 $/ кв.метр
Срок окупаемости при сдаче в аренду 7-10 лет
Доходность 15 – 20 % годовых
Порог вхождения на рынок (без учета стоимости земельного участка) 12 – 15 $млн.
Важнейшей статьей дополнительных расходов является стоимость земли, величина затрат которой зависит от направления и близости участка к Москве.
Цена земли зависит не только от близости участка к МКАД, но и от его правового статуса, категории, наличия коммуникаций и подъездных путей.
Спрос
• Спрос на качественные складские помещения в 2005 г. увеличится и составит около 1 млн. 500 тыс. кв. метров. На данный момент величина неудовлетворенного спроса составляет около 1 млн. 300 кв.метров.
• Спрос на складские терминалы категорий А и В по прежнему превышает предложение.
• По величине арендуемых площадей наибольшим спросом пользуются склады площадью – 4 000 – 7 000 кв. метров.
• В настоящий момент спрос формируют крупные логистические операторы и розничные сети.
• По данным компании Business Vision наиболее важным для арендаторов являются такие характеристики складских комплексов, как: близость к основным транспортным магистралям, наличие охраны, территория для парковки и разгрузки транспорта, район расположения и наличие выровненного пола.
Предложение
• Предложение качественных складских помещений по-прежнему ограничено.
• В основном, все современные складские комплексы строятся компаниями для хранения собственных товаров („Спортмастер”, „Перекресток”, „Л’Этуаль”).
• Поглощение основного количества новых площадей категории А и В, которые появляются на рынке, происходит еще на этапе строительства.
В настоящий момент распределение складских помещений по классам выглядит следующим образом:
Класс «А» - 9%
Класс «В» - 27%
Класс «С» и «Д» - 64%
В 2005 году около 34% нового строительства складов приходиться на юго-восточное направление Москвы и Московской области.
Основные направления нового строительства 2005 г.
34% - юго-восточное
26% - южное
8% - западное
29% - северо-западное
3% - остальные направления
Около 70% рынка занимают проекты российских девелоперов, среди которых наиболее активными являются НЛК, «Белая дача», «Кулон». Основным игроком среди международных компаний является FM Logistic, который в настоящий момент возводит складские комплексы на Дмитровсом и Симферопольском шоссе.
Ключевые события 2005 года.
Складские комплексы, строительство которых планируется в 2005 году.
Название комплекса Площадь кв.м. Класс Направление Девелопер
Крекшино 300 000 А Киевское ш-се Росевродевелопмент
Пушкино 180 000 А Ярославское ш-се Capital Partners
Истра 174 000 А Новорижское ш-се Espo Kulon Group
Складской
терминал 104 000 А г. Лобня STU Logistic
(Терминал
Северный)
STU Logistic 100 000 А Ленинградское ш-се STU Logistic
Томилино
птицефабрика 80 000 А Новорязанское ш-се Томилинская
Триколор 60 000 А Каширское ш-се
Триколор
Техно Парк 52 000 А Ленинградское ш-се MLP
Millenium Logistic Park 50 000 А/В+ Рязанское ш-се MLP
Индустриальный парк
Домодедово 46 500 А Каширское ш-се Спецстройбанк
Львовский Склад - А Пересечение КС-Девелопмент
40 000 Симферопольского и
Офис – Староваршавского
4 000 ш-се, 28 км от МКАД
North Point distribution 38 500 А Алтуфьевское ш-се ALG Lincoln
park
Севертранс 33 000 А Ленинградское ш-се Севертранс
терминал
FM Logistic 30 000 А Симферопольское ш. FM Logistic
Белая дача 28 000 А Новорязанское ш-се Белая дача маркет
Балтия 27 000 А Новорижское ш-се Espo Kulon Group
Surteks 26 880 В Новорязанское ш-се Surteks
BEL Developmennt 26 000 А Каширское ш-се BEL Development
Intercomplex 20 000 A Симферопольское ш-се Intercomplex
Гема 15 000 В Минское ш. Гема
Крона маркет 13 500 А Новосовихинское ш. Крона маркет
East Park 13 000 A Новосовихинское ш. Интерстатус
BOR 10 000 А Горьковское ш-се BOR
Молком 10 000 А Ярославское ш-се Молком
Enter Logistica 10 000 А г. Реутов Enter Logistica
Терминал «Европа» 7 100 В Ленинградское ш-се Терминал «Европа»
Автотемп 7 000 А Осташковское ш-се Автотемп
Арендные ставки
Класс 1 квартал 2005 г.Арендные ставки (не включая НДС).
«А» 160 - 190 $/кв. метр/год
«Б» 130 - 160 $/кв. метр/год
* Ставки включают операционные расходы.
На цену аренды влияет месторасположение склада. В данный момент отмечается завышенная арендная ставка, что связано с отсутствием достаточного количества предложений в классах «А» и «В» и отложенный спрос.
Прогноз
• Сохраниться тенденция преобладания спроса над предложением
• Совмещение складских и офисных площадей в единые комплексы
• Увеличение количества строительства складов для хранения собственных товаров
• Сокращение объема складов класса «С» и «Д»
• Увеличение стоимости земельных участков для складской застройки
• Увеличение количества строительства складов под заказ (build-to-suite)
• В 2005 ожидается рост арендных ставок на помещения класса «А» около 14%, на помещения класса «В» около 11%, обусловленный, прежде всего, острой нехваткой качественных площадей.
• В 2005 году будет построено около 500 000 м2 высококлассных складских помещений, по рост предложения составит 15-17% по сравнению с 2004 годом.