Обзор рынка элитной жилой недвижимости Москвы в первом полугодии 2004 года

   В первом полугодии 2004 года в Москве как на первичном так и на вторичном рынке элитной жилой недвижимости сохранилась тенденция к росту цен. Основной всплеск активности в этом
сегменте рынка пришёлся на начало года. Так среди основных тенденций развития этого сегмента рынка можно отметить следующие:

- Рост спроса на элитное жильё;
- Постепенная стабилизация цен и появление новых инвесторов, которые не являются его профессиональными участниками, но выражают растущий интерес к высокой доходности
и относительной стабильности отрасли;
- Снижение спроса на элитное жильё в некоторых районах Москвы.

   Одним из главных событий на рынке элитной жилой недвижимости Москвы стал беспрецедентный рост цен на квартиры в этом сегменте рынка. Цены на элитное жилье поднялись до рекордной отметки - 10 тыс. долл. за метр. Это цифру аналитики считают неким психологическим барьером, выше которого покупательской спрос резко пойдёт на спад. В конце зимы 2003 - 2004 года в районе Остоженки и Пречистенки стоимость квадратного метра элитного жилья на первичном рынке поднялась до 10 тысяч долл. за кв.метр. На вторичном рынке эта отметка была пройдена еще осенью прошлого года, и сегодня квадратный метр в этом сегменте в среднем продается уже за 10,5 тыс. долл. Эта разница в росте цен на
первичном и вторичном рынках объясняется тем, что в первом случае квартира продаётся не только с отделкой, но и с готовым авторским эксклюзивным дизайном.

   Предложение
  
   Продажа

   Существует несколько версий о причинах постоянного повышения цен на столичное жильё. Одна из самых популярных – существующая, якобы, договорённость между застройщиками. Однако участники рынка отвергают подобные предположения ввиду того, что на рынке нет участников, контролирующих более 7% всего рынка. Ещё одной возможной причиной роста цен называют неконсолидированную политику застройщиков в области ценообразования. Некоторые аналитики рынка вообще считают существующие цены адекватными производимым затратам.

   По данным отделов продаж агентств недвижимости, элитная квартира на Остоженке обойдётся покупателю от $6000 до $ 16 000 за кв.м, на Патриарших прудах - от $5000 до $ 10 000 за кв.м; на Арбате - $5000 - 10 000 за кв.м.; на Плющихе - $4000 - 8000 за кв.м и в Замоскворечье - $4000 - $9000 за кв.м. Например, пентхаус в элитном новом доме на пересечении Лаврушенского и Кадашевского переулков сегодня стоит $12 000 за кв. м.

   Структура предложения квартир на продажу в мае 2004 года, (в % к общему количеству)

1-комн - 26,74%
2-комн - 38,63%
3-комн - 25,96%
4-комн и более - 8,67%

   Спрос

   Покупка

   В последние несколько месяцев риэлторы отмечают снижение спроса на вторичном рынке жилья в некогда престижных районах. Особенно быстро падает рейтинг тех мест, которые еще недавно позиционировались как наиболее дорогие.

   Например, в 1995-1997 годах стоимость жилья в Крылатском приближалась к 3 тыс. долл. за метр, на Остоженке – 3 - 3,5 тыс. долл. Сегодня же квадратный метр новостройки в Крылатском продается за 2,5 - 3 тыс. долл. Главная причина в том, что жить в Крылатском автономно невозможно, так как основные офисные районы находятся все-таки в центре, а ежедневно добираться туда через многочисленные пробки на спецтрассе долго и неудобно.

   По оценкам экспертов рынка элитной жилой недвижимости Москвы ёмкость этого сегмента рынка жилья составляет порядка 50 тыс. кв.м. На сегодняшний момент объём предложения элитного жилья значительно отстаёт от спроса. С другой стороны на некоторые объекты элитной недвижимости предлагаются скидки при соблюдении особых условий покупки. Всё это делает возможными предположения о грядущей стабилизации цен в сегменте элитного жилья. Растёт число частных инвесторов в сектор элитных квартир. По оценкам отделов продаж агентств недвижимости весной 2004 года примерно 75% покупателей приобретали квартиры в элитных домах для того, чтобы там жить. Остальные просто вкладывали деньги в
недвижимость, получая прибыль, которая на сегодняшний день составляет порядка 20-25% годовых, не считая возможности сдачи этого жилья в аренду, хотя ещё год назад число таких инвесторов не превышало 10%.

   Структура спроса на элитные квартиры

1 к.кв. - 56%
2 к.кв. - 33%
3 к.кв. - 9%
4 к.кв. - 2%

   Появилась и активно развивается новая группа инвесторов – банки. Обладающие солидным капиталом, банковские структуры открывают кредитные линии под строительство элитного жилья. Менее крупные банки скупают практически на нулевом цикле целые лоты квартир с целью перепродажи после сдачи объекта госкомиссии. Подверглись изменению предпочтения покупателей при выборе квартиры в сегменте «элита». Всё чаще покупатели проявляют интерес к качественной стороне строительства и отделочных работ.

   Таким образом, динамика в секторе элитного жилья демонстрирует всё более активно проявляющуюся тенденцию рынка - постепенная стабилизация цен и появление новых инвесторов, которые, не являясь его профессиональными участниками, проявляют растущий интерес к высокой доходности и сравнительной стабильности отрасли.

   Аренда

   Спрос на аренду элитного жилья в Москве увеличился в полтора-два раза по сравнению с прошлым годом и составил порядка 10-15% в месяц. Рост арендных ставок составляет порядка 5-7% в месяц. Основной спрос приходится на квартиры стоимостью от $2000 до $2500.

   Вопросы престижа подталкивают к аренде и топ-менеджеров, еще не накопивших миллионов на покупку пентхауса, но уже обязанных иметь жилье определенного уровня. Спрос уже подталкивает девелоперов к строительству доходных домов. А аналитики полагают, что аренда станет еще популярнее, если риэлторов обяжут сообщать фискальным органам о крупных сделках.

   Ещё одной группой арендаторов являются владельцы загородных коттеджей. Необходимость иметь квартиру в городе для редких наездов и нежелание вкладывать значительные средства в покупку квартиры, соответствующей социальному статусу делает аренду элитного жилья для определённого круга москвичей реальным выходом из положения.

   Прогноз на второе полугодие

   Аналитики рынка элитной жилой недвижимости считают, что спрос в сегменте аренды элитных квартир будет расти и дальше. В настоящий момент сложилась ситуация, когда сумма в несколько тысяч долларов в месяц являются относительно небольшой суммой и не привлекают внимания фискальных органов, которые в последнее время проявляют все больший интерес к рынку недвижимости. Однако сейчас Федеральная служба по финансовому мониторингу пытается законодательно обязать риэлторов сообщать обо всех сделках, сумма которых превышает 2.5 млн. рублей (немногим более 86 тыс. долларов). Если это удастся сделать, то спрос на аренду элитного жилья вырастет еще как минимум на 30-40%.