Обзор рынка элитного жилья Санкт-Петербурга в 1 полугодии 2005 года
В первом полугодии 2005 года рынок элитного жилья по-прежнему находился в состоянии стагнации. Причин тому несколько. Прежде всего это связано с тем, что в исторической части города отсутствует новое строительство. Единичные проекты строительства, которые ведутся в центре, очень сложно классифицировать как элиту ввиду отсутствия парковки. Реконструкция ветхого жилья также не ведется. Интересные объекты в центре города еще остались, хотя их не так много, но расселение коммуналок - процесс долгий и дорогостоящий. Все ждали снижения стоимости вновь построенного жилья, куда собирались расселять коммунальные квартиры. Но этого так и не произошло ввиду ряда объективных причин (инфляция, подорожание строительных материалов и т.п.).
Однако, понятие «элита» за последний год несколько видоизменилось, и теперь к элитным причисляются объекты, расположенные за пределами исторической части города. Девелоперы осваивают набережные (Робеспьера, Песочную и т.д.). Спрос на объекты с видом на воду сохраняется в то время, как на объекты, расположенные на Крестовском острове, напротив снижается. В 2005 году заявленный объем ввода элитных проектов – 234 тыс.кв.м. В первом полугодии 2005 года сохранился рост цен на элитную недвижимость, который составил 8 - 10%.
Предложение
На настоящий момент основная ставка в предложении элитного жилья сделана на местоположение. Очень часто объекты, заявленные как элитные, не отвечают многим требованиям, соответствующим жилью подобного класса. В особенности это касается домов, расположенных в центре города. В таких домах зачастую невозможно сделать полноценную перепланировку, обеспечить необходимое инфраструктурное наполнение, сделать подземный паркинг, а иногда и полноценную охраняемую парковку.
Растет доля загородных элитных объектов в общем объеме вводимого элитного жилья. Существующие коттеджные поселки ориентированы на состоятельную публику (средняя цена коттеджа приближенно равна $200-250 тыс. и может превышать $1 млн.). Сегодня самым дорогостоящим проектом на рынке элитной недвижимости – дворцово-парковый ансамбль «Северный Версаль», который реализует ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» в районе «Лахты». Инвестиционная стоимость проекта оценивается в $150 млн. Дворцово-парковый ансамбль строится на участке в 14 га, на берегу Лахтинского разлива на границе с Юнтоловским заказником. Порядка пятидесяти дворцов и особняков площадью от 350 до 950 кв.
м. будут построены за 2,5 года. В первом квартале 2005 года был продан первый дворец.
Параметры элитных загородных объектов:
• Достаточно большая площадь - от 500 до 1000 кв.м.;
• Участок земли – от 25 соток до гектара (иногда более);
• Уникальное историческое местоположение – близко от дворцов и парков, рядом с историческими усадьбами;
• В основном это новое строительство, иногда реконструкция, хотя в этих случаях от дома не остается ничего кроме внешнего вида;
• Инфраструктура – бассейн, конюшни, помещения для обслуживающего персонала;
• Наличие всех коммуникаций;
• Хороший ландшафтный дизайн участка;
• Наличие охраны;
• Желательно приличные соседи. Это соблюдается не всегда, потому что иногда эти особняки стоят отдаленно и уединенно.
Элитные объекты, выставленные на продажу
Компания Объекты элитного строительства Общая площадь,кв.м
«Петербургреконструкция» Восстания, 8а 9 900
Б.Посадская, 6 4 300
Крестовский, 34 18 500
Депутатская, 17 2 900
Блохина, 13 6 300
Восстания, 45 6 400
Крестовский, 22 2 150
СК «Возрождение СПб» Наб.Робеспьера, 4
Шпалерная, 60
Б.Морская ул., 4
Каменноостровский, 58-60
Наб.Мартынова, 74
Парадный квартал
(между Кирочной, улицей
Радищева, Виленским переулком
и Парадной улицей)
Смольный квартал (между
Смольной набережной, Орловской
улицей и улицей Смольного) Нет данных
RBI Песочная наб., 14 18 499
Каменноостровский пр.,40 18 194
(Белые ночи)
Невский пр.,152 (Ле Гранд) 5 626
ИВИ-93 Ул. Графтио 6 051
«Новый проект» Морской пр., 45 (Максимум) 19 000
ПСБ Жилстрой Приморский пр.,59 10 500
Омега-Хаус Песочная наб.,40 42 000
ИСК «Источник – Строй» Оренбургская ул., 2 (Аврора) 18 800
Угол Восстания и Рылеева 1 488
(Эгоист)
Петербургская Угол Загородного пр. и 3 533
недвижимость Гороховой ул. (Статский советник)
ИСГ «Таймс» Ул.Эсперова, 1
(Krestovsky Palace) 5 309,9
Ул.Вязовая, 10
(Олимпийская деревня) 65 000
Спрос
Доля покупателей, проявляющих интерес к покупке элитного жилья, не превышает, по данным
экспертов, рынка 5%. Неизменным спросом пользуются квартиры в домах, расположенных в «золотом треугольнике» (образуется Адмиралтейской и Дворцовой наб., Адмиралтейским пр., Гороховой ул. и наб. реки Фонтанки). Наиболее востребованы элитные квартиры площадью 50-200 кв.м.
Основные критерии при покупке элитного жилья:
• Качество строительства, планировки
• Техническое оснащение здания (автоматизированные системы управления, бесшумные лифты, центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, автономная система водо- и теплоснабжения и т.д.)
• Инфраструктура (тренажерный зал, бассейн, детская игровая площадка, консьерж и т.д.)
• Социальная однородность жильцов
• Круглосуточная охрана
• Паркинг и т.д.
В общей массе покупателей увеличилась доля москвичей и представителей сырьевых регионов. Однако не редки случаи, когда офисы крупных московских компаний покупают для своих сотрудников квартиры повышенной комфортности в новостройках. Предвидится увеличение спроса на покупку элитных квартир со стороны иностранных компаний, инициирующих и/или участвующих в развитии в Санкт-Петербурге крупных инвестиционных проектов.
Цены
На первичном рынке цены предложения варьируются на отметке $4250/кв.м. На вторичном рынке цены предложения составляют от $2000 - 2500/кв.м в Сестрорецке и Пушкине до $2500 - 3450/кв.м в историческом центре и на Крестовском острове. Цены на некоторые объекты, строящиеся в центре города, достигают $5 – 7 тыс./кв.м.
Прогноз
• Сегмент элитного жилья будет поступательно развиваться;
• Сохранится рост цен на элитное жилье на уровне 10%;
• Увеличение спроса на покупку элитных квартир со стороны крупных иностранных инвесторов;
• Рост доли загородного домостроения в общей доле вводимого элитного жилья.