Обзор рынка элитной недвижимости Киева за 2 квартал 2005 года
По данным экспертов, в течение года в Киеве сдается около 200 тыс. кв. м элитного жилья. На протяжении 2005 года строительные компании планируют ввести в эксплуатацию около 28 элитных жилых объектов.
Тенденции рынка
• Позитивные изменения в социально-экономической ситуации в Украине содействовали возрастанию количество людей, приобретающих квартиры за свободные средства. В результате притока значительного количества людей в столицу со средним и высоким уровнем дохода на рынке практически исчезли малобюджетные сделки. Одновременно с этим возросла популярность покупки жилья за кредитные деньги, что объясняется развитием рынка кредитования. Многие покупатели сегодня предпочитают взять 70% от
стоимости приобретаемой недвижимости под выгодные годовые проценты, предлагаемыми все большим количеством отечественных банков.
• Динамично развивается киевский первичный рынок жилой недвижимости. Если раньше застройка велась в основном в отдаленных массивах города, а в центральных районах строились лишь отдельные элитные дома, то сегодня развивается застройка массивов вблизи линий метрополитена и хорошей транспортной развязки. Возведение элитных массивов чаще всего производится вблизи таких исторических и живописных мест города, как микрорайон «Оболонские Липки». Аналогичная застройка будет производиться на Соломенке. Наряду с ними активно ведется строительство элитных жилых комплексов в центре города, постепенно застраивается пригород.
• Под конец второго квартала 2005 года на рынке недвижимости наблюдалось резкое повышение спроса, которое было вызвано рядом факторов. Ситуация объясняется, во-первых, недостаточным объемом предложения, значительным потоком приезжих в Киев и активным развитием бизнеса. Во вторых, ситуацию усугубил газовый скандал, дальнейший рост мировых цен на нефть и осознание более чем реальных перспектив подорожания энергоресурсов. Удорожание стоимости строительных материалов и железнодорожных тарифов привело к возрастанию стоимости строительства объектов. Все эти обстоятельства усиливают неуверенность общества в условиях превышения спроса над
предложением и приводят к подорожанию недвижимости. К тому же, разочарование в обещаниях и действиях правительства и других органов власти в общественно-массовом сознании киевлян привело к увеличению вложений в недвижимость с целью обеспечения стабильности.
• Ожесточилась политика киевского муниципалитета. Если раньше киевские власти не обращали внимание на некоторые нюансы, стремясь развивать инфраструктуру города и повышать его инвестиционную привлекательность, то сейчас многие проекты отправляются на доработку с требованиями ограничить этажность, объем и пр. Значительным усложнением развития рынка недвижимости является дефицит земельных участков в центральной части Киева, которые не имеют архитектурных ограничений, противоречащих интересам инвесторов. В результате текущих неясностей с процессом отведения земельных участков под строительство, сопровождающихся пикетированиями граждан, правительство поспешило принять меры. И с 1 июня по 1 июля по рекомендации Президента было введено мораторий на землеотвод, во время которого правительство намеревалось принять решение относительно дальнейших действий в данном вопросе. Согласно рассматриваемому в теперешнее время законопроекту все земли будут продаваться или передаваться только посредством аукционов и открытых торгов. Наряду с этим для приостановления стихийной застройки центра столицы Киевский городской совет до 1 декабря ввел мораторий на отвод земельных участков под строительство за счет уплотнения существующей застройки в историческом центре столицы, земель природно-заповедного фонда и зеленых насаждений.
• С целью постройки нового современного жилья на месте устаревшего разработан законопроект «О комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилищного фонда», согласно которому кварталы устаревшего жилищного фонда будут реконструированы. Законопроектом предполагается, что собственники жилых помещений по их соглашению будут обеспечены другим жильем. Однако данный законопроект вызвал массовый протест жителей «хрущевок» против переселения из глиняно-кирпичных старых «хрущевок» в бетонные или силикатные резервации.
Новые проекты
В 2005 году в Киеве планируется ввести в эксплуатацию 28 объектов повышенной комфортности.
Среди них запланирована реализация следующих проектов.
• Холдинг «Киевгорстрой» намерен построить микрорайон «Днепровская пристань», созданный в лучших традициях американских и европейских «комплексов-на-воде». Жилые апартаменты будут размещены в домах различных типов, включая и 20-этажные дома-башни, из окон которых откроется прекрасный вид на древний Киев и Десенку. Наряду с этим планируется застройка киевских островов. По разработанной концепции на островах будут построены автономные микрорайоны со своей собственной инфраструктурой для состоятельных клиентов.
• Проектно-инвестиционная компания "Жилье 21 век" планирует построить жилищный комплекс по улице Крещатик, 27-б в Печерском районе Киева до 2007 года. В одиннадцатиэтажном комплексе будут 40 апартаментов площадью от 100 кв. м до 400 кв. м, построенные по индивидуальной планировке. Кроме того, в доме построят двухуровневые пентхаусы с открытой смотровой террасой, выходящей на Крещатик. На первых двух этажах здания будут расположены офисные помещения, фитнес-центр (229,8 кв. м),
бассейн (92 кв. м), солярий (102,8 кв. м) и салон красоты (81,9 кв. м). Компания установит в комплексе бесшумные лифты французской фирмы Kone, спускающиеся до уровня паркинга. В доме будет собственная служба эксплуатации, круглосуточная охрана территории, центральная охранная сигнализация, автономное отопление, цифровые телефонные линии, Интернет, спутниковое и кабельное телевидение. Проектом предусмотрено строительство двухуровневого подземного паркинга на 69 машиномест.
• "Жилье 21 век" также намеревается построить до конца июля 2007 года жилищный комплекс в Шевченковском районе Киева на пересечении улиц Мельникова и Лермонтовской. Высотность комплекса будет составлять от 17 до 27 надземных этажей (высота жилого этажа 3 метра) и 2 подземных, фасад здания будет представлять собой асимметрическую композицию. На верхних этажах здания будут располагаться одно- и двухуровневые квартиры (пентхаузы) с видовыми террасами площадью 50-320 квадратных метров и 348 соответственно, нижняя (офисная) часть будет выполнена из стеклянных витражей на два уровня. На подземных этажах и крыше запроектированы технические помещения для жизнеобеспечения жилого дома, проектом также предусмотрен подземный паркинг на 190 мест для машин. Конструктивная схема здания предусматривает возможность свободной планировки квартир с учетом пожеланий жильца, в том числе и размещения сантехнических стояков. На территории возле комплекса предусмотрено строительство автостоянки на 10 автомобилей и строительство подъездных дорог и тротуаров.
• Строительная компания НСМ Украина продолжает реализацию многих проектов строительства элитного жилья. Компания разработала в 2004 году жилищный комплекс «Софийская Брама», жилищно-офисный комплекс «Панорама», проекты реконструкции и строительства новых офисных комплексов компании «Энергоатом» и КБ «Индекс», проект строительства жилого комплекса на Оболони.
Предложение
В Киеве построено около 50 элитных домов. Жылье подобного класса представлено, прежде всего, мансардными этажами новых домов и пентхаусами. Также ликвидными являются квартиры на последних этажах домов. Часто покупатели таких квартир приобретают и часть площади крыши дома, где организовывают летние площадки и т. п. Вторым типом элитного жилья считают квартиры в реконструированных домах дореволюционной постройки, памятниках архитектуры. К третьему типу относят квартиры в домах, расположенных вблизи посольств или консульств. В последнее время заметна тенденция предпочтений покупателей к загородным домам. Однако существует ряд компаний, предлагающих частные дома в центре Киева, прогнозируя будущее превышение спроса на коттеджный городки над элитным жильем. Количество коттеджных городков около Киева насчитывает 20 и ежегодно увеличивается на 30%. Элитные коттеджные поселки размещаются в 10-20 км от Киева, вблизи от леса, водоема и насчитывают не более 20 домов площадью от 400 кв. м. При этом в районе коттеджного городка должны быть расположены магазин, дошкольные учреждения, охрана, спорткомплекс, прямой городской телефон, интернет, индивидуально подключенное телевидение, кинотеатр. Строятся подобные дома из кирпича и монолита и стоят от $2500 за кв. м. Наиболее застроенным и дорогим из пригородов является Конча-Заспа.
Среди компаний, работающих на рынке элитной недвижимости Киева выделяют "ТММ", "Познякижилстрой", "Гранит". Активно работает "Киевгорстрой-1", который принимает участие в
застройке Оболонских Липок и урочища Гончары-Кожемяки. По несколько "элитных" объектов имеется у компаний "Консоль", Kramall, ДГО "Житло-Iнвест", "Ремакс-Групп", "Сантана" и "КиївЖитлоIнвест".
Арендные ставки
За последние три года на рынке жилой недвижимости наблюдался рост цен приблизительно на 30-35% в год. На конец 2004 – начало 2005 года стоимость элитного жилья возросла на 5-9%. Такое повышение цен на жилье было вызвано некоторыми причинам:
• Стабилизация экономической ситуации в Украине и, как следствие, возрастание доходов населения.
• Развитие ипотечного кредитования, позволяющее сегодня покрывать 70% стоимости жилья под процентные ставки от 11,5% годовых.
• Миграция населения, вызванная переездом людей из провинции в столицу, расширение представительств региональных предприятий в Киеве и прочие.
• Увеличение количества сделок по приобретению недвижимости с целью увеличения капиталовложения. Вложения средств в элитную недвижимость с целью ее сдачи в аренду или следующей продажи обеспечивает прибыль в 40%.
• Легализация прибыли в Украине. Высокая ликвидность строительства жилья в Украине создает привлекательность для капиталовложений в эту отрасль.
• Стоимость элитного жилья на сегодняшний день колеблется от $3 тыс. за кв.м. до $5 тыс. за кв.м. на первичном рынке жилья и $100-1200 за кв.м. на вторичном рынке. Верхний уровень цен устанавливается в зависимости от качества внутренней отделки той или иной квартиры.
Цены на квартиры в новостройках по категориям
Класс Стоимость, $/кв.м. Районы застройки
Эконом 360 – 560 Спальные районы, периферия города,
область, пгт
Эконом-плюс 570 – 750 Спальные с хорошей транспортной развязкой
Бизнес-класс 760 – 1040 Центр, близко к центру, микрорайоны на
периферии центра с улучшенным расположением, автономные
Бизнес-плюс 1050 – 1500 Центр, близко к центру.
Элитный От 1500 до 5000 редко выше Центр, исторический центр
Стоимость жилья в коттеджных городках постепенно растет и составляет в теперешнее время более $1 млн. Средняя цена продажи коттеджа находится в диапазоне $350-700 за кв. м. При этом уровень цен на коттеджную недвижимость регулируется местом расположения, позволяющим быстро добраться до Киева.
Спрос
В теперешнее время жилье в Киеве чаще всего разделяют на две категории, относя к категории «элитное» то, которое расположено в центральной части Киева и имеет высокие потолки.
Однако соответственно европейским стандартам элитному жилью должно быть присуще не только достаточный метраж и панорама, но и определенная организация жилья, ограниченное количество квартир в доме - 20-30, социальная среда, которой присуща закрытость и клубность, благоустроенная территория, паркинг и инженерное оснащение здания. Последнее предполагает автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды, бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны. Общественная зона такого дома должна включать парадную входную зону с рецепцией, развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна, солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д. На сегодняшний день в Киеве построено более 50 жилых домов, которые можно назвать
элитными, но спрос на данные объекты значительно превышает предложение. Наиболее востребованными в первое полугодие текущего года были площади 140–200 кв. м в центре столицы на таких улицах, как Ярославов Вал, Лысенко, Франко, Владимирская, Паньковская, Московская, Патрожинского и Кропивницкого, большой популярностью пользовался также ближний Печерск.
Дефицитом пользуются квартиры стоимостью $1200–1300 за кв. м и очень дорогие апартаменты в клубных домах стоимостью от $500 тыс. до 1 млн.
Прогнозы
• В 2005 году в Киеве планируется ввести в эксплуатацию 28 объектов повышенной комфортности. В ходе развития строительства в столице прогнозируют, что объемы строительства жилья повышенной комфортности за следующие 3 года возрастут на 12% - до свыше 220 тыс. кв. м в год.
• Существенных изменений на рынке элитного жилья в ближайшем времени не ожидается. Текущий высокий уровень спроса на элитное жилье будет наблюдаться в следующие 2-3 года. Аналогичная ситуация с уровнем цен на данную категорию жилья. По оценкам застройщиков, стоимость жилья в Киеве в течение 2005 года увеличится еще минимум на 15%.
• Развивается коттеджная недвижимость. В 2005 году в окрестностях Киева появятся около 10 новых коттеджных городков. Количество таких застроек будет увеличиваться на протяжении следующих 3-4 лет, однако уровень их стоимости сохранится теперешний.
• В будущем застройщики будут уделять больше внимания проведению исследований рынка на предмет потребительских предпочтений и, как следствие этого, квартиры будут удовлетворять большему количеству критериев, предъявляемых к элитному жилью. Таким образом, спрос станет более целенаправленным.