Обзор рынка промышленно-складской недвижимости Киева за 2 квартал 2005 года
На начало 2005 года емкость промышленно-складского рынка Киева составляла от 800 тыс.кв.м. до 1 млн. кв.м. Из них 10% площади занимают полупрофессиональные и профессиональные помещения.
Тенденции рынка
• На протяжении некоторого времени после второго тура выборов Президента развитие рынка недвижимости приостановилось, а за три месяца до этого крупные инвесторы приостановили реализацию своих проектов. Поэтому введение в эксплуатацию многих объектов, запланированное на 2005 год, перенеслось на 2006-2007 годы. Однако после победы «оранжевой революции» в кругах иностранных инвесторов отметилось повышение интереса к украинской экономике.
• Текущий рост капитального строительства, достигший 30%, свидетельствует о начале строительного бума в стране. Это способствует привлечению внимания со стороны инвесторов к промышленной недвижимости Украины. И несмотря на то, что сейчас преобладают инвестиции в быстроокупаемые основные фонды (объекты коммерческой недвижимости), тенденция к инвестированию промышленно-складской недвижимости расширяется. Цель таких инвестиций – укрепление своих позиций на украинском рынке.
При этом наибольший приток инвесторов исходит из России, США, Германии, Великобритании и островных стран. Однако поток иностранного инвестирования сдерживает несовершенство текущего законодательства, чрезмерно сложная разрешительная система, высокое налогообложение, низкий уровень чистого дохода и пр. Негативное влияние на уровень инвестирования в Украину оказывает отсутствие системы страхования инвестиций, ограничения на операции с торговлей землей, а также
монополизация экономики. Поэтому сегодня 70% инвестиций в строительство промышленных объектов составляют отечественные либо ранее вывезенные и инвестируемые в теперешний момент объекты.
• При всем потенциале промышленно-складской недвижимости этот сегмент рынка наименее развитый на рынке коммерческой недвижимости. Это связано с дефицитом земельных участков, подходящих для развития крупных логистических и складских комплексов, непрозрачности земельного рынка и несовершенстве законодательной базы, регламентирующей сделки с землей, усложненности и длительности процедуры оформления аренды земельного участка. Для инвесторов сегодня более привлекательна торговая и офисная недвижимость по причине ее большей доходности. Однако ликвидность складских площадей высокого класса значительно превосходит показатели других секторов рынка коммерческой недвижимости. Причем развитие торговли и увеличение товарооборота формирует спрос на складские помещения, приоритет среди которых отдается складским комплексам класса «A».
• Наиболее сложным для предпринимателей сегодня является приобретение земли, так как наряду с превышением спроса над предложением пригодных для промпредприятий площадей мало и стоимость на них высокая. При этом цена земли в столице примерно в четыре раза выше, чем в среднем по Украине. Для решения вопроса нехватки свободных участков киевские власти выносят промпредприятия за черту города, реконструируют старые микрорайоны и развивают строительство на окраинах. Уже намечено перенесение за черту города таких киевских заводов, как «Большевик», «Радар», «Арсенал», планируют открыть торгово-развлекательный центр на территории редукторного завода. Впрочем, для инвестора размещение производства за пределами города предоставляет ряд преимуществ в транспортном вопросе, земельном резерве, В то же время отсутствие необходимой инфраструктуры в области вынуждает инвестора увеличивать финансовые расходы, что в свою очередь продлевает срок окупаемости объекта.
• За последнее время наблюдается активизация логистических компаний, которые планируют создать сеть складов по всей территории Украины. Эта связано с тем, что все больше компаний отдают на аутсорсинг весь комплекс логистических услуг, экономя таким образом средства на аренду и содержание склада за свой счет. Сегодня заказчики на рынке промышленно-складской недвижимости выдвигают все более высокие требования к объекту. Если раньше при аренде склада было достаточно наличие подъездных трасс, инфраструктуры и отопления, то сегодня предпочтение отдается комплексу услуг – предоставление таможенных услуг, ведение учета, квалифицированный персонал, осуществление климат-контроля на складах. Новые промышленно-складские объекты.
• Новый складской терминал класса «А» строится в Гостомеле. Общая площадь офисно-складского логистического терминала 5 000 кв.м. Строительство терминала было начато в ноябре 2004 г и планируется закончить в декабре-январе 2005 года. Предполагаемая ориентированность услуг терминала: склад длительного хранения, распределительный центр готовой продукции, региональный центр распределения товаров в сети объектов розничной торговли, таможенно-лицензионный склад (полностью или частично) или другая направленность в соответствии с требованиями клиента с предоставлением логистических услуг в формате "Third Party Logistics" . Стоимость аренды 1 кв.м. складских помещений
$10/мес + НДС + сервис, офисных - $13/мес.
• Осенью 2005 года компания «Redondo» планирует завершить строительство складского центра с офисными пристройками класса «А» вблизи Окружной дороги и Петропавловской Борщаговки. Площадь комплекса - 3 380 кв.м., из которой склады занимают 2 380 кв.м. Стоимость готового объекта будет составлять около $550 за кв.м. комплекса.
• Лидер польской логистики компания Raben намерена построить складские помещения для оптовой торговли в пгт. Калиновка Броварского района Киевской области. В Украине компания планирует построить такую же дистрибьюторскую сеть транспорта и терминалов, как сделала это в Польше. В теперешнее время проект дорабатывается.
• НСМ Group 24 мая 2005 г. подписала договор о сотрудничестве с крупным международным инвестиционным фондом Europolis (Europolis Real Estate Asset Management GmbH) по строительству логистического складского комплекса класса «А+» общей площадью 90 тыс.кв. м на участке общей площадью 15 га, расположенном в Киево-Святошинском районе Киевской области. Введение в эксплуатацию данного комплекса запланировано на 2006-2007 год. Для НСМ Group, известной украинской девелоперской компании, этот проект будет уже четвертым проектом складской недвижимости.
• Бельгийская «Лайбрехт енд Вуд» и «Юнайтед Девелоперс-Польша» намерены инвестировать в строительство логистической и офисной недвижимости в Киеве до 20 млн. евро. Компании планируют построить логистический центр вблизи одной из главных транспортных магистралей города и офисный центр площадью около 20 тыс. кв. м в центральной части Киева. Для реализации планов по строительству логистического центра компании необходим участок площадью до 30 га., поиск которого сейчас осуществляется.
• Кондитерская корпорация Roshen планирует в 2005 году начать строительство собственных складских помещений общей площадью 30 тыс.кв.м., инвестировав в этот проект 7,5 млн.долл.США. Строительства собственных складских помещений компания начала летом в Киевской области.
Предложение
За последнее время, по информации Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, предложение новых объектов на рыке складских помещений практически не увеличилось, а на высококачественные помещения формируется дефицит. Во втором квартале текущего года наибольшее количество на рынке складских помещений представляли склады, перепрофилированные из промышленных помещений. Несмотря на наличие на украинском рынке значительного количества промышленных комплексов, построенных в советские времена, крупные инвесторы сегодня предпочитают строить новые производственные предприятия, а не заниматься их реконструкцией. В то же время существует большое количество покупателей промышленных объектов в Киеве, предпочитающих реконструировать их. Причем лишь 10% промышленной недвижимости Киева и области продается по назначению. Остальные промышленные объекты в последнее время перепрофилируют в офисные и торговые центры. Такое обстоятельство в условиях дефицита земли способствует перемещению промышленных зон за границы Киева. В теперешнее время среднее промышленное предприятие занимает около 20-50 тыс.кв.м. зданий с территорией от 5 до 10 га. Наблюдаемое преобладание больших территорий и зданий с большими площадями в структуре предложения промышленной недвижимости было сформировано в советские времена. Профессиональных складов класса «А» пока около 100 тыс.кв.м., однако понимание как отечественными и иностранными инвесторами перспективности развития логистических комплексов уже привело к ситуации, когда заявленный к реализации в 2005–2006 гг. объем новых складских помещений составляет 260 тыс.кв.м (данные из открытых источников). Однако это количество новых объектов не покрывает растущий спрос на промышленно-складскую недвижимость. Сегодня уровень заполняемости профессиональных складов составляет 95%.
Арендные ставки
В течении первого полугодия 2005 года уровень цен на складские помещения повысился на 5-10%, что связано с активным развитием бизнеса, ростом инвестиционной привлекательности и перепрофилированием производственно-складских помещений под торговые, торгово-складские и административные нужды. Уровень арендных ставок в промышленно-складских помещений зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда
склада зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика дороже.
Ежемесячные арендные ставки на складские помещения
Вид помещения Арендная ставка,$/кв.м.
Частные гаражи, которые используются для хранения товаров 0,5–1,5
Здания, которые находятся в частной собственности 1,5–2,5
Реконструированные склады – отапливаемые, с необходимыми
инженерными коммуникациями, налаженными подъездными путями
и охраной 5–8
Специализированные склады (например, для хранения химикатов
или медикаментов) 8–10
Таможенные склады 20–22
Склады-холодильники 30–35
Учитывая теперешние особенности развития рынка складской недвижимости, можно отметить преобладание аренды складов. Такое обстоятельство объясняется тем, что оператор данного
сегмента рынка в условиях нестабильной политической и экономической ситуации в Украине не может гарантировать стабильность своего оборота на украинском рынке на протяжении продолжительного времени. Тем не менее операторы, давно работающие на украинском рынке и имеющие постоянные доходы, приобретают небольшие складские помещения для хранения товаров недалеко от своего
офиса.
Все склады имеют много различий и назвать фиксированные размеры их стоимости сложно. Средней ориентировочной стоимостью построения складского помещения с коммуникациями, без газа, с возможностью отопления и рампой можно считать уровень $200 - $400 за кв.м.
Средняя стоимость объекта склад-офис в зависимости от качества помещений и их места расположения
Вид помещения Стоимость объекта,$/кв.м.
Бывшее бомбоубежище без коммуникаций, окраина города 250
Отдельное сооружение, коммуникации, промзона 425
Капремонт, охрана, вентиляция, рампа, хорошая
транспортная развязка, фасад 450
Евросклад, пропускная система, электронные коммуникации 530
* Цифры арендных ставок не включают операционные расходы и НДС.
Стоимость промышленных помещений на рынке недвижимости постоянно растет под воздействием развития рынка и возрастание спроса. По итогам 2004 года производственно-складские помещения подорожали на 30%. Так, если уровень цен на неликвидные помещения в 2003 году составлял 100 у.е./кв.м., в 2004 – 150-200 у.е./кв.м., то на начало 2005 года цены продолжали возрастать. На сегодняшний день стоимость производственных помещений колеблется от 150 до 600 у.е./кв.м.
Спрос
Основных пользователяй промышленно-складских помещений можно разделить на три категории. К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5-10 тыс кв.м. для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1-3 тыс.кв.м. Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв.м., относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости. Современные потребности в складских помещениях, оцениваемые в размере 1 млн.кв.м., не удовлетворяются существующим предложением. Это связано с тем, что если недавно пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в Киеве. Перечень услуг, оказываемый логистическими центрами, постоянно увеличивается, а с ростом конкуренции соответственно возрастает их качество. В следствии развития бизнеса в Украине предпринематели стремятся к мультиформатности, предпочитая складской комплекс, в который входит производство, склады, а также офисные помещения и стоянка для автомобилей.
Основными параметрами, определяющими привлекательность промышленно-складского комплекса, сегодня является его месторасположение, наличие таможенного терминала, присутствие железнодорожной и автомобильной рампы, наличие современной компьютерной системы учета движения складских запасов. Немаловажную роль, как и в любом другом бизнесе, играет квалифицированный персонал, дефицит которого, особенно среди менеджеров среднего и высшего звена, усилился в последние годы. Предпочитаемым местом размещения производственно-складских помещений является 30-ти километровая зона за пределами Киева, где наявность близкого расположения транспортных
магистралей гарантирует возможность поставки сырья и вывоза продукции. Большим спросом также пользуются складские помещения, расположенные вблизи больших трасс: Одесского, Вышгородского, Столичного шоссе, Окружной дороги. Уже к 2008 году ожидается перемещение производственных площадей в 30-ти километровую зону Киева и практическое отсутствие предложение в черте Киева. В то же время текущая тенденция перепрофилирования промышленно-складских помещений к 2015 году сменится следующим периодом активного строительства новых объектов.
Прогнозы
• Дальнейшее развитие рынка промышленно-складской недвижимости будет напрямую связано с макроэкономической ситуацией в стране, снижением инвестиционных рисков и темпами развития отечественных и иностранных сетевых компаний.
• Текущий год будет ознаменоватся ростом спроса на профессиональные склады и постепенным снижением интереса со стороны операторов рынка к низкокачественным складским помещениям. В то же время предложение на протяжении 2005 года не увеличится существенно так как большинство проектов находятся на этапе строительства. При этом преобладает реорганизация их в малые промышленные объекты для нужд города, а также перепрофилирование их в непроизводственные. Однако в следующие два-три года на ураинском рынке могут появится крупные иностранные девелоперы, заинтересованные в развитии промышленно-складского рынка.
• Наблюдаемый в теперешнее время рост малого бизнеса, перепрофилирование промышленных помещений на офисные и торговые и повышение арендных ставок на промышленную недвижимость подтверждает прогнозы о возрастании стоимости производственной недвижимости в 2005 году в размере 20-30%.
• На сегодняшний день от вложения средств в производство можно ожидать рентабельность около 12-15%, что незначительно при текущей нестабильной ситуации в стране. Однако, несмотря на невысокий рейтинг страны в целом и высокие риски инвестирования, рынок Киева и Украины оценивается как один из наиболее перспективных в Восточной Европе. И в ходе стабилизации экономики Украины промышленная недвижимость вызовет еще больший интерес как объект перспективного инвестирования.