Обзор рынка производственно-складской недвижимости Санкт-Петербурга в 1 квартале 2005 года

   По данным КГА, в Санкт-Петербурге расположено 16 нежилых зон общей площадью 8 642 га, 40% территорий которых до сих пор не освоены. Нежилые зоны отличаются по степени освоения, условиям предоставления земли, уровню обеспеченности инфраструктурой и соответственно степени привлекательности для инвесторов. Наименее освоенными промзонами, по данным КЭРППиТ являются следующие зоны: Шушары (2000 га) со степенью освоенности 17%, Белоостровская (200 га) со степенью освоенности 42%, Юго-Западная (1300 га) с уровнем освоенности 56%, Конная Лахта (580 га) – освоена на 59%.

   В 2005 году Администрация города начала шаги по подготовке новых промзон для размещения современных производственных и складских комплексов. Объем бюджетных инвестиций на инженерную подготовку промышленных территорий в 2005 году составит 300 млн. рублей. После окончания инженерной подготовки территории планируется выставить на торги. В ближайшие два-три года власти Санкт-Петербурга намерены за свой счет создать всю необходимую инфраструктуру в промышленной зоне Шушары. Здесь планируется полностью подготовить территорию в 300 га (подвод электрических мощностей, прокладка внутренней дорожной сети, строительство магистральной трассы от Софийской улицы, по КАД до технопарка и далее до Металлостроя и Колпино). Проект планировки должен быть завершен до 1 июня 2005 года, к 2008 году планируется завершить все работы по инженерной подготовке территории в Шушарах.

   Вторым крупным проектом станет инженерная подготовка 25 га новой промзоны «Нойдорф Стрельна», где компания Вosch und Siemens Hausgeraete планирует построить завод по производству бытовой техники. Инвестиции в строительство завода могут составить порядка 50 млн. евро. BSH построит завод по производству бытовых холодильников и центр логистики. Начало производства запланировано на первый квартал 2007 г. В будущем запланировано превращение объекта в технопарк, где будут выпускаться и другие электробытовые приборы. Новое направление развитие производственно-складской недвижимости – создание технопарков, которые одновременно предложат производителям широкий спектр услуг. Одним из требований к технопаркам является гибкость их работы, т.е. способность трансформироваться под потребности клиентов. Управляющая компания должна иметь запас потенциальных арендаторов для избегания простоя площадей ввиду миграции арендаторов.

   Доходность складских комплексов оценивается экспертами рынка на уровне 15-20%. Средняя стоимость распределительного центра (РЦ), если он строится на подготовленной территории (подведены все коммуникации), - $300-500 за м2, на неподготовленной - от $600-800 за м2.

   Структура предложения по аренде коммерческой недвижимости, 1 кв. 2005 года

31% - магазины
28% - офисы
6% - произв. помещения
15% - склады
18% - универс. помещения
0,8% - здания
0,7% - общепит

Структура предложения по продаже коммерческой недвижимости, 1 кв. 2005 г.

11% - здания
8% - общепит
20% - магазины
21% - офисы
6% - произ.помещения
2% - склады
32% - универс. помещения

   На конец 1 квартала 2005 года доля предложений по аренде складских площадей составляла порядка 15% в общем предложении объектов коммерческой недвижимости. Предложения по продаже складских площадей занимают всего 2% в количественном объеме предложений. Новости на рынке складской недвижимости В отличие от масштабных проектов строительства гигантских логистических терминалов в Москве и МО проекты, реализуемые в Санкт-Петербурге и ЛО несравненно малы. Складской комплекс
площадью 10-30 тыс.кв.м. для Петербурга – это достаточно крупный проект. В ближайшее время таможенное управление планирует ликвидировать часть своих складов временного хранения (СВХ), что может повлечь всплеск спроса на складские услуги со стороны фирм, участвующих во нешнеэкономической деятельности.

   Начал работу Складской комплекс «Невский» на пр. Обуховской Обороны, 295. Общая площадь складских площадей – 10 000 кв.м., в том числе 6 000 кв.м. – отапливаемый склад и 4000 кв.м. – неотапливаемый склад. Предлагаемые услуги: разгрузка-выгрузка товара и ответственное хранение, паллетирование, упаковка и переупаковка товара . Новый складской комплекс по характеристикам можно отнести к классу В. Высота потолков – 12 м, беспылевые полы, круглосуточный режим работы, охранно-пожарная сигнализация, видеонаблюдение, круглосуточная охрана. Арендные ставки - $ 0.3/паллет/сутки или $ 9 /кв.м./мес. На рынке складской недвижимости за 1 кв. 2005 года не произошло значимых изменений. За три месяца 2005 года заявлено о следующих проектах:

    В основном все современные складские комплексы строятся компаниями для собственных нужд, поэтому складские площади класса А практически отсутствуют в открытом предложении.

   Некоторые работающие логистические комплексы классов «А» и «В».

  Спрос

• Спрос на современные склады растет за счет развития в Петербурге торговли и прихода новых сетевых компаний.

• По-прежнему наблюдается рост спроса на производственно-складские объекты большой площади за чертой города.

• Спрос на высококачественные складские терминалы продолжает превышать предложение

• Наблюдается увеличение уровня арендных ставок на качественные складские площади, предлагающие дополнительные услуги.

   Наиболее активным спросом по-прежнему пользуются складские площади от 350 до 1000 кв.м. На данном сегменте рынка спрос превышает предложение в несколько раз.

   Предложение

   92,5% - составляют предложения по аренде складских площадей и только 7,5 % от общего предложения – предложения по продаже. В 1 квартале 2005 года разброс цен на складские помещения в открытой продаже находился в диапазоне от $ 75 кв.м. в Ломоносовском районе до $ 600 за кв.м. в районе ул. Михайлова. Площади выставленных на продажу помещений под склады составляли от 60 кв.м. до 5 000 кв.м. Арендные ставки на складские площади находятся в диапазоне от $ 4/кв.м./мес. до $ 12/кв.м. мес.

   Распределение предложения складских площадей по арендным ставкам в 1 квартале 2005 г.

   Структура предложений на рынке аренды складских площадей, $/ кв.м./мес.

3% - $ 10-12
16% - $ 2-4
50% - $ 4-6
25% - $ 6-8
6% - $ 8-10

   Прогноз

• При своевременной реализации проектов на рынок будет выведено порядка 75 000 кв.м. высококлассных складских площадей;

• Рост арендных ставок на неудачно расположенные складские помещения в плохом техническом состоянии замедлится;

• Рост спроса на производственные площади в городе и ближайших пригородах;

• Во 2 квартале 2005 года не ожидается вывода на рынок качественных логистических комплексов;

• Западные инвесторы изучают возможности строительства логистических комплексов на выездах из города;

• Рост арендных ставок для складских комплексов класса В с удачным географическим расположением может достигнуть 15-20% за год.