Обзор рынка производственно-складской недвижимости Киева за 1 квартал 2005 года
На протяжении 2003-2004 годов киевский рынок складских помещений начал активно развиваться под воздействием роста спроса и развития строительства в городе. Сложившиеся благоприятным образом социально-экономическое развитие Киева способствовало потоку инвесторов на рынок недвижимости. К этому времени рынок складских помещений приобрел привлекательность для инвестирования в него средств международных компаний. Общая емкость складского рынка Киева на начало 2005 года составляла от 800 тыс.кв.м. до 1 млн.кв.метров. При этом на рынке складской недвижимости наблюдался неудовлетворенный спрос на большие профессиональные площади до 100 тыс.кв.м. наряду с увеличением дефицита предложения свободных участков под застройку крупных логистических и складских комплексов. В настоящее время предложение на рынке складской недвижимости формируется за счет владельцев промышленно-складской недвижимости, построенной в советский период, крупных логистических и производственных компаний, предлагающих современные складские комплексы.
На сегодняшний день складская недвижимость развивается за счет введения новых складских площадей уже существующими компаниями, а также выхода на рынок Украины ряда международных девелоперов складской недвижимости.
В общем предложении на рынке продолжалось существенное преобладание доли старых низкокачественных складов в промышленных зонах — 70% рынка. Еще 20% занимали переоборудованные помещения. И только 10% складов занимали профессиональные помещения и логистические центры, где товар не только хранится, но и обслуживается.
Структура рынка складской недвижимости Киева на начало 2005 года
70% - Непрофессиональные
10% - Профессиональные
20% - Полупрофессиональные
Большинство складов (до 50%) расположены вдоль железных дорог в промзонах: на Подоле, Рыбальском острове, Куреневке, Дарнице, Святошине и в пригородах - Вишневом, Броваpax. В центре Киева размещено до 4% складских помещений. В прилегающих к центру районах - около 13%. Стоимость продажи таких складских помещений $300-500 за кв. м, на окраине города - $200, а в пригороде и до 40 км от Киева-по $100-120. Среди существующих на рынке складских помещений, используемых в качестве складской недвижимости в Киеве, две трети не имеют официального статуса, то есть, не арегистрированы как складские либо не зарегистрированы права их аренды и собственности. Среди основных крупных объектов на рынке Киева представлены следующие.
Крупные объекты на рынке складской недвижимости Киева
| Название компании | Условия использования | Использ. сейчас, кв.м. |
Прирост помещений в 2004-2006 гг, кв.м. |
Место расположения |
| Kohne & Nagel | аренда/собственность | 15 000 | 10 000 + 7 000 | Гостомель, Киев |
| Rapid |
строят логистич. центр | - | до 15 000 | Киев |
| Глобал Сити | проектируется логистич. центр |
- |
136 000 | Бориспольское шоссе |
| F.I.M. consulting | строят логистич. центр |
- |
26 000 | Около «Чайки» |
| FM Logistics | собственный логистич. центр |
около 15 000 |
до 10 000 | Киев, пригороды |
| Комора-С/ САВ-Сервис |
собственность | 26 000 | до 15 000 | Киев, пригороды |
| Revival Express | собственность | около 8 000 |
до 5 000 | Киев, Обухов |
| Danzas |
нет данных | 7 000 | 5 000 | Киев |
| АООТ АК «Укртранс» |
нет данных | нет данных |
до 1 000 | Киев |
| «Українські Вантажні Кур’єри» |
собственность | 15 000 | 25 000 | Киев, пригороды |
| Voerman | аренда | до 1 000 | нет данных | Киев |
| Panalpina World Transport |
аренда | 1 300 | до 700 | Киев |
| Corstjens Worldwide Movers Group |
аренда | 500 | до 500 | Киев |
| ООО «РЭП- Транс» |
нет данных | 1 000 | нет данных | Киев |
| ТБН Логистик | нет данных | до 3 000 | нет данных | Киев |
| «Ост-Вест Экспресс» |
собственность | до 20 000 |
до 7 000 | Пригород Киева |
| Прочие операторы |
нет данных | около 20 000 |
около 10 000 | Киев |
| Итого | Около 133 000 | Около 140 000 | Киев и пригороды |
В течение последнего времени было реализовано несколько крупных проектов индустриальных помещений. Так, Kuehne & Nagel вывела на рынок в Гостомеле индустриальный комплекс общей
площадью 6700 кв.м., из которых 1600 кв.м. – офисные помещения. Компания FIM Consulting планирует сдачу в конце 2005 года складского комплекса класса «А» площадью 20 тыс.кв.м. в районе аэродрома «Чайка». Все помещения комплекса сданы в аренду. Планируется строительство крупных складских комплексов до 50 тыс.кв.м. в 30-километровой зоне Киева вдоль крупных транспортных магистралей, по которым доставляются товары в Киев.
Арендные ставки
Ставки арендной платы для складских помещений на рынке Киева в среднем на 1 кв.м. профессиональных складских помещений составляют в $6-$10 в месяц плюс стоимость услуг (от $1 до $1,5 за 1 кв.м. в месяц) со средним сроком аренды 3-4 года (в отдельных случаях возможны и более длительные сроки).
Ежемесячные арендные ставки на складские помещения
| Вид помещения | Арендная ставка, $/кв.м. |
| Частные гаражи, которые используются для хранения товаров | 0,5–1,5 |
| Здания, которые находятся в частной собственности | 1,5–2,5 |
| Реконструированные склады – отапливаемые, с необходимыми инженерными коммуникациями, налаженными подъездными путями и охраной |
5–8 |
| Специализированные склады (например, для хранения химикатов или медикаментов) | 8–10 |
| Таможенные склады | 20–22 |
| Склады-холодильники | 30–35 |
Складские помещения в Украине распределяются по классам «А», «В», «С». Склады класса «С» (включая адаптированные гаражи, дома в частном секторе) обычно расположены в пригородной зоне и не имеют прямого выхода к транспортным развязкам. Арендная плата за такие помещения - $2-5 за 1 кв. м в месяц. Средние цены ($5-7 за кв. м) распространяются на склады класса «В» без отопления, построенные из бетонных блоков или кирпича, однако с хорошо развитой инфраструктурой. Высшая арендная ставка в месяц - до $10 за 1 кв.м. с возможным увеличением до $30 устанавливается на помещения класса «А», приспособленные под специальные условия хранения продуктов питания, фармацевтики.
При удачном проекте с адресным набором услуг и удачным месторасположением, срок окупаемости капиталовложения уменьшается до 2-5 лет, что превышает даже показатели окупаемости торговой недвижимости. Срок окупаемости проектов, строящихся в черте города, в связи с высокой ценой земли и услуг вдвое больше, чем у загородных комплексов до 15 км от столицы.
Средняя стоимость объекта склад-офис в зависимости от качества помещений и их места расположения
| Вид помещения | Стоимость объекта, $/кв.м. |
| Бывшее бомбоубежищебез коммуникаций, окраина города | 250 |
| Отдельное сооружение, коммуникации, промзона | 425 |
| Капремонт, охрана, вентиляция, рампа, хорошая транспортная развязка, фасад |
450 |
| Евросклад, пропускная система, электронные коммуникации | 530 |
* Цифры арендных ставок не включают операционные расходы и НДС.
Спрос
С 2004 года и до сих пор возрастает уровень неудовлетворенного спроса на складские помещения. При этом особенно высокий уровень востребованности на профессиональные складские помещения. Эксперты отмечают, что совокупный неудовлетворенный спрос на профессиональные и полупрофессиональные складские помещения на рынке Киева превосходит 100 тысяч кв.м. Это обусловлено также дефицитом складских помещений, который составляет 300-500 тыс. кв. м по данным Союза специалистов по недвижимости г. Киева. Рост спроса на рынке складских помещений активизируется приближением Европейского Союза к границам Украины. В свою очередь это влечет перемещение в Украину производственных мощностей многонациональных компаний.
Спрос на рынке складских помещений формируют сетевые торговые операторы, профессиональные транспортно-логистические компании, крупные производственные компании и компании с иностранными инвестициями, предприятия химической и фармацевтической промышленности, украинские компании мелкого и среднего бизнес. Активно растет спрос со стороны иностранных компаний и совместных предприятий с Западной Украины на складское помещение с офисной пристройкой. Стоимость такого объекта в зависимости от места расположения и состояния помещения составляет $200-400 тыс., арендные ставки колеблются до $6-10 за квадрат. При этом возрастают требования к складским помещениям, начиная с покрытия пола и заканчивая пожарной сигнализацией и автономной системой электроснабжения и отопления. Все чаще конечные потребители логистических и складских помещений отдают предпочтение использованию услуг специализированных организаций-операторов на рынке складской недвижимости.
Наибольшим спросом для аренды или приобретения складских помещений пользуются правобережные районы Киева, Кольцевая дорога, проспект Академика Палладина и проспект Академика Заболотного, которые входят в Окружную дорогу. Также пользуются спросом складские помещения, расположенные в зонах, которые находятся поблизости Житомирского (Шоссе M-06), Одесского (Шоссе M-05) и Ковельского шоссе (Шоссе M-07).
Наиболее привлекательными для аренды вначале 2005 года были помещения 1-3 тыс. кв. м, расположенные в городской черте или не далее 5-10 км от нее. Стоимость таких помещений в зависимости от места расположения и составляющих составила $100-450. Около 50% спроса составляет потребность в оптовых складах-магазинах различного профиля, расположенных на транспортных развязках. В таких помещениях при наличии склада также требуется наличие офисных и выставочных помещений (10-20% общей площади). Наблюдается большая потребность в высококачественных складах с авто- и железнодорожной рампой.
Прогноз на 2005 год
• Спрос на профессиональные складские помещения будет далее возрастать в течение 2005-2006 годов под влиянием развития Киева и активности международных инвесторов;
• В 2005 году ожидается повышение ставок арендной платы на складские помещения;
• Продолжится возрастание цены земельных участков для складской застройки
• Приоритетным направлением в 2005-2006 годах станет развитие рекреационной недвижимости:
• Активизируется развитие логистических комплексов за пределами Киева в результате вынесения промышленных зон за пределы Киева согласно генплану развития города;
Новости рынка складской недвижимости