Обзор рынка промышленно-складской недвижимости Киева за 2005 год
Интенсивное строительство в Киеве торговых центров и объектов стрит-ритейла влияет на увеличение спроса на складские помещения. При этом невысокая себестоимость строительства складских помещений, а также развитие розничной торговли и торговых сетей способствовали увеличению рынка современных складских помещений в столице в 2005 году до 800 тыс.кв.м. году. Но эта цифра условна так, как большинство складских помещений в Украине не зарегистрировано или не оформлено право на их аренду.
В теперешнее время рынок складской недвижимости один из самых перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Рентабельность строительства крупных логистических центров может достичь 25%, а сроки окупаемости - 7–8 лет против 10–11 двумя годами ранее. Пока что рентабельность складских помещений не превышает 13%, что не многим отличается от офисной недвижимости, рентабельность которой - 15%.
В теперешнее время рынок промышленно-складской недвижимости формируется за счет старых имущественных комплексов, оставшихся со времен советского союза. Однако приход в Украину таких крупных западных производителей и компаний, как ICT, KUEHNE&NAGEL, REWICO, «Українські Вантажні Кур”єри», «Комора-С», несколько изменил текущую ситуацию, начав строительство первых профессиональных логистических и производственных комплексов в Украине.
Наряду с появлением в Украине профессиональных складских помещений возникла необходимость в четкой их классификации. В теперешнее время существует несколько видов классификации складских помещений, наиболее популярной из которых является распределение складов на классы «А», «В», «С» и «D».
Классификация складских помещений
| Тип склада | Характеристика | Арендные ставки, $/кв.м./мес. |
| Класс «А» |
• Месторасположение за чертой города (в зоне 30 км от окружной дороги), на транспортной магистрали. • Наличие ж/д ветки. • Высококлассная инфраструктура для маневрирования и обслуживания грузового транспорта. • Современное одноэтажное складское здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов. • Высокие потолки от 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования. • Идеально ровная и водостойкая напольная поверхность. • Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения. Регулируемый температурный режим. Тепловые завесы на воротах. Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте. Центральное кондиционирование или принудительная вентиляция. Система охранной сигнализации и видео-наблюдение. Оптико-волоконные телефонные линии. • Офисные площади при складе. Профессиональный менеджмент. |
8 - 10 |
| Класс «В» |
• Транспортная доступность – 1-2 км от магистральных дорог • Капитальное здание одно- или многоэтажное. • Высота потолков не менее 8 метров. • Пол асфальт или бетон без покрытия (идеально ровный). • Пандус для разгрузки автотранспорта. • Единые системы энергоснабжения, отопления и охлаждения. Пожарная сигнализации и гидрантная система пожаротушения. Телефонные линии МГТС. Регулируемый температурный режим. Тепловые завесы на рампах. • Охрана по периметру территории. • Офисные помещения при складе. • Компьютеризированная система управления |
5 – 8 |
| Класс «С» |
• Капитальное производственное помещение или утепленные ангары. • Высота потолков разная от 3,5 до 18 метров. • Пол асфальт или бетонная плитка. • Ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения. |
3 - 6 |
| Класс «D» |
• Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары. |
2 – 5 |
Cтруктура рынка складских помещений
2% - А
8% - В
41% - С
49% - D
Крупные объекты складской недвижимости г.Киева
| Название компании | Условия использования | Используется сейчас, кв.м. |
Прирост помещений в 2004-2006 г.г. |
Расположение |
| Kohne&Nagel | Аренда/собственность | 15 000 | 10 000 + 7000 | Гостомель, Киев |
| Rapid |
Строят логистический центр |
- |
до 15 000 | Киев |
| Global City | Проектируется логистик-парк с автомоллом, офисным и торговым центром, отель |
- |
136 000 |
Бориспольское шоссе (8 км.) |
| F.I.M. consulting |
Строят логистический центр |
- |
26 000 |
Около «Чайки» (7 км. от Киева) |
| FM Logistics |
Собственность логистического центра | около 15 000 | до 10 000 | Киев, пригород |
| Комора-С/ САВ- Сервис |
Собственность | 26 000 | до 15 000 | Киев, пригороды |
| Revival Express |
Собственность | 8 000 | до 5 000 | Киев, Обухов |
| Danzas | н/д | 7 000 | 5 000 | Киев |
| АООТ АК «Укртранс» |
н/д | н/д | до 1 000 | Киев |
| Українські Вантажні Кур”єри |
Собственность | 15 000 | 25 000 | Киев, пригород |
| Voerman | Аренда | до 1 000 | н/д | Киев |
| Panalpina World Transport |
Аренда | 1 300 | до 700 | Киев |
| Corstjens Worldwide Movers Group |
Аренда | 500 | до 500 | Киев |
| ООО «РЭП- Транс» |
н/д | 1 000 | н/д | Киев |
| «ТБН Логистик» |
н/д | до 3 000 | н/д | Киев |
| «Ост-Вест Экспресс» |
собственность | до 20 000 | до 7 000 | Пригород Киева |
| Прочие операторы |
н/д | около 20 000 | около 10 000 | Киев, пригороды |
| Итого - | около 133 000 |
около 140 000 (без «Global City») |
Киев, пригороды |
Складские помещения, планирующиеся к сдаче в 2006-2007 г.г.
| Компания | Складские комплексы | Месторасположение | Год сдачи |
| Kohne&Nagel |
Офисно-складской логистический терминал «Андакта» |
Гостомельское шоссе | 2006 |
| MS-BUD и Raden | Логистические склады класса «А» | Броварской район | 2007 |
| HCM Group | Логистические склады класса «А» |
Киево-Святошинский район |
2007 |
| «ГЛД-Инвест Украина» |
Складской комплекс класса «А» | Бориспольское шоссе | 2007 |
| HCM Group |
Третий логистический комплекс класса «А» |
г.Обухов, Киевская область |
январь 2006 |
| HCM Group | Реконструкция под складской комплекс класса «В» |
г.Вишневое, Киевская область | 2006-2007 |
| HCM Group | Логистический комплекс класса «А» |
Петропавловская Борщаговка |
2006 |
На фоне значительного количества инвестиций в быстроокупаемые объекты коммерческой недвижимости увеличились и объемы вложений в промышленно-складскую недвижимость. При этом развитие торговли и увеличение общего товарооборота в стране формирует спрос на складские помещения, особенно профессиональные помещения класса «А».
Современные потребности в складских помещениях, оцениваемые в размере 1 млн.кв.м., не удовлетворяются существующим предложением. Это связано с тем, что если недавно пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то на сегодняшний день этот сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в Киеве. Перечень услуг, оказываемый логистическими центрами, постоянно увеличивается, а с ростом конкуренции соответственно возрастает их качество. Вследствие развития бизнеса в Украине предприниматели стремятся к мультиформатности, предпочитая
складской комплекс, в который входит производство, склады, а также офисные помещения и стоянка для автомобилей.
Основных пользователей промышленно-складских помещений можно разделить на три категории. К первой категории относятся профессиональные логистические компании, крупные компании-производители и импортеры, которые нуждаются в площадях 5-10 тыс. кв.м. для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1-3 тыс.кв.м. Средние и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв.м., относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости.
Основными параметрами, определяющими привлекательность промышленно-складского комплекса, сегодня является его месторасположение и квалифицированное обслуживание. Желаемые требования, которым должен отвечать современный склад следующие:
• полный комплекс услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
• современная техника и технологии обработки грузов;
• многоярусное хранение, позволяющее экономно расходовать имеющиеся площади;
• достаточное количество погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
• совершенная система управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
• страхование груза за счет логистического оператора;
• системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
• коммуникации и связи.
Предпочитаемым местом размещения производственно-складских помещений является 30-ти километровая зона за пределами Киева, где наличие близкого расположения транспортных магистралей гарантирует возможность поставки сырья и вывоза продукции. Большим спросом также пользуются складские помещения, расположенные вблизи больших трасс: Одесского, Вышгородского, Столичного шоссе, Окружной дороги. Уже к 2008 году ожидается перемещение производственных площадей в 30-ти километровую зону Киева и практическое отсутствие предложение в черте Киева. В то же время текущая тенденция перепрофилирования промышленно-складских помещений к 2015 году сменится следующим периодом активного строительства новых объектов.
Арендные ставки
В течение первого полугодия 2005 года уровень цен на складские помещения повысился на 5-10%. На сегодняшний день стоимость строительства производственных помещений колеблется от $150 до $600 за кв.м., что связано с активным развитием бизнеса, ростом инвестиционной привлекательности и перепрофилированием производственно-складских помещений под торговые, торгово-складские и административные нужды.
Ежемесячные арендные ставки на складские помещения
| Вид помещения | Арендная ставка, $/кв.м. |
Стоимость объекта, $/кв.м. |
| Небольшие помещения для хранения товаров (подвалы, гаражи, сараи) |
1,5 - 4 | 150 |
| Перепрофилированные под склады производственные помещения |
3 - 5 | 150 - 250 |
| Реконструированные склады – отапливаемые, с необходимыми инженерными коммуникациями, налаженными подъездными путями и охраной |
5–8 | 250 - 300 |
| Специализированные склады (например, для хранения химикатов или медикаментов) |
8–12 | 300 - 450 |
| Таможенные склады | 20–22 | 450 - 530 |
| Склады-холодильники | 30–35 | 400 - 600 |
Уровень арендных ставок на промышленно-складские помещения зависит от ряда факторов, основными среди которых являются месторасположение, наполнение и состояние склада и офисов. Важная роль в установлении арендных ставок отводится организации склада. Аренда склада зависит от того, функционирует ли он как перевалочная база между соседствующими с Украиной странами или действует только для Киева. Учитывая это, местная логистика дороже. В теперешнее время среди общего предложения на рынке промышленно-складской недвижимости преобладает предложение аренды (79% к 21%).
Предложений по продаже складов в чистом виде сегодня лишь 2-5% от общего их количества на рынке. Такое преобладание аренды над продажей складских площадей объясняется большими площадями помещений, а также невыгодностью продажи новых помещений или переоборудования старых с капиталовложениями больше чем 300 $/кв.м. Кроме того, операторы рынка испытывают неуверенность в стабильности своего оборота на протяжении продолжительного времени.
Стоимость промышленных помещений на рынке недвижимости постоянно растет под воздействием развития рынка и возрастание спроса. По итогам 2004 года производственно-складские помещения подорожали на 30%. Так, если уровень цен на неликвидные помещения в 2003 году составлял 100 $/кв.м., в 2004 – 150-200 $/кв.м., то на начало 2005 года цены продолжали возрастать. На сегодняшний день стоимость производственных помещений колеблется от 150 до 600 $/кв.м.
Прогноз
• Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для его активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательской способности населения, насыщением сегмента торговой и офисной недвижимости и др. факторами. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработав программу строительства современных складов до 2010г., а также систему перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.
• На протяжении 2006 года рынок складской недвижимости существенно не увеличится, так как большинство проектов находятся на этапе строительства. Однако в следующие два-три года на украинском рынке могут появиться крупные иностранные девелоперы, заинтересованные в развитии промышленно-складского рынка. Текущая ситуация на рынке вызовет повышение арендных ставок на складскую недвижимость в 2006 году до 10-15%. Некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2007 года.
• Текущий год будет ознаменоваться ростом спроса на профессиональные склады и постепенным снижением интереса со стороны операторов рынка к низкокачественным складским помещениям. Заказчики выдвигают все более высокие требования к объектам логистической недвижимости, среди которых соответствие санитарным нормам, наличие сервиса, техники и пр.
• На сегодняшний день от вложения средств в складской комплекс можно ожидать рентабельность около 25%, что гарантирует лидерство на рынке при качественном выполнении работ. Несмотря на невысокий рейтинг Украины в целом и высокие риски инвестирования, рынок Киева и Украины оценивается как один из наиболее перспективных в Восточной Европе. И в ходе стабилизации экономики Украины промышленно-складская недвижимость вызовет еще больший интерес как объект перспективного инвестирования.
Спрос В течении 2005 года объем рынка складских помещений увеличился примерно на 30 тыс.кв.м. в основном за счет расширения существующих складских помещений и постройки либо реконструкции небольших складских зданий. В 2005 году планировалось завершение строительства складского центра класса «А» компанией Redondo вблизи Окружной дороги и Петропавловской Борщаговки, но срок реализации перенесли. Ни один из крупных объектов, заявленных к сдаче в 2005 году, не вышел на рынок. Профессиональных складов класса «А» пока около 100 тыс.кв.м., однако понимание как отечественными и иностранными инвесторами перспективности развития логистических комплексов уже привело к ситуации, когда заявленный к реализации в 2005–2006 гг. объем новых складских помещений составляет 260 тыс.кв.м (данные из открытых источников). Однако это количество новых объектов не покрывает растущий спрос на промышленно-складскую недвижимость. Сегодня уровень заполняемости профессиональных складов составляет 95%. Приобрести складские помещения с целью использования их под складирование не просто, так как чаще всего склады предлагаются в составе целостно-имущественного комплекса либо на территории предприятий. В теперешнее время данный вид предложения выгоден и популярен, поскольку полностью учитывает потребности бизнеса.