Обзор рынка земли Санкт-Петербурга в 1 полугодии 2005 года
Санкт-Петербург с административно подчиненными территориями занимает площадь 1439 кв.км. По данным Комитета по земельным ресурсам Администрации Санкт-Петербурга структура земель города на начало 2005 года подразделяется на 12 категорий и составляет 139,9 тысяч га, в том числе:
Структура состава земель СПб, %
| Площадь, тыс. га |
Площадь, % |
||
| 1. | Земли жилой застройки | 9.4 | 7 |
| 2. | Земли общественно-деловой застройки | 11.5 | 8 |
| 3. | Земли промышленности | 17.8 | 13 |
| 4. | Земли общего пользования | 12.6 | 9 |
| 5. | Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций | 8.6 | 7 |
| 6. | Земли сельскохозяйственного использования | 28.5 | 20 |
| 7. | Земли особо охраняемых территорий и объектов | 32.9 | 22 |
| 8. | Земли лесного фонда | - | - |
| 9. | Земли водного фонда |
5.3 | 4 |
| 10. | Земли под военными и иными режимными объектами | 6.6 | 5 |
| 11. | Земли под объектами иного специального назначения | 1.5 | 1 |
| 12. | Земли, не вовлеченные в градостроительную или иную деятельность | 5.1 | 4 |
| Итого: | 139.9 | 100 |
| Форма собственности | Площадь, тыс. га |
| Государственная и муниципальная собственность |
1января 2003 -122.5 1 января 2004 - 122 |
| Собственность граждан |
1января 2003 - 2.4 1января 2004 - 2.7 1января 2005 - 2.9 |
| Собственность юридических лиц |
1января 2003 - 15 1января 2004 -15.2 1января 2005 - 15.5 |
| Итого: |
1января 2003 - 139.9 1января 2004 -139.9 1января 2005 - 139.9 |
• увеличение территорий жилых зон: – под многоквартирное жилье - с 16 тыс. га до 20-25
тыс. га; – под одноквартирное (индивидуальное) жилье - с 10 тыс. га до 13-15 тыс. га;
• увеличение территорий общественно-деловых зон - с 7 тыс. га до 10-12 тыс. га;
• увеличение территорий рекреационных зон - с 38,4 тыс. га до 40-45 тыс. га;
• некоторое увеличение территорий зон инженерно-транспортной инфраструктуры - с 10 тыс. га до 10,5 тыс. га;
• сохранение общего размера территорий производственных зон (при изменении структуры размещения) на уровне 11 тыс.га;
• сохранение территорий зон специального назначения - на уровне 2 тыс. га.
• сокращение территорий зон сельскохозяйственного использования - с 29,3 тыс. га до 20 тыс. га;
• сокращение зон военных объектов и режимных территорий - с 3,5 тыс. га до 2,7 тыс. га;
• сокращение площади неиспользуемых земель - с 10,6 тыс. га до 2,5 тыс. га.
| № п/п |
Показатели | Единица измерения | Существующее положение 2001 | I очередь 2010 |
Расчетный срок 2015 |
Прогноз на 2025 |
| I | Территория | |||||
| 1 |
Всего в пределах городской черты - (с внутренней акваторией без акватории Финского залива), в том числе |
Тыс. га |
143.0 | 143.0 | 143.3 | 143.4 |
| 2 |
Территории жилой и общественной застройки. всего. из них: |
Тыс.га / % | 33.1/23 | 36.1/25 | 46.9/33 | 54.2/38 |
| 2.1 |
- застройки одноквартирными домами |
- " - | 10.1/7 | 11.3/8 | 14.0/10 | 16.9/12 |
| 2.2 |
- застройки многоквартирными домами |
- " - | 16.0/11 | 17.0/12 | 21.9/15 | 24.6/17 |
| 2.3 |
- общественно-деловой застройки |
- " - | 7.0/5 | 7.8/5 | 11.0/8 | 12.7/9 |
| 3 |
Территории рекреационной зоны, всего, в том числе |
- " - | 38.4/27 | 38.4/27 | 43.8/31 | 45.8/32 |
| 3.1 |
- зеленых насаждений общего пользова-ния, исторических и специальных парков |
- " - | 10.6/7,4 | 12.1/8.5 | 18.5/13 | 36.6/26 |
| 4 |
Территории производственных и коммунально-складских объектов |
- " - | 11.1/8 | 11.1/8 | 10.7/7 | 10.3/7 |
| 5 |
Территории объектов инженерно-транспортной инфраструктуры |
- " - | 10.1/7 | 10.1/7 | 10.3/7 | 11.0/8 |
| 6 |
Территории сельскохозяйственного использования |
- " - | 29.3/20 | 28.3/20 | 20.3/14 | 14.7/10 |
| 7 | Территории специального назначения |
-" - | 1.8/1 | 1.8/1 | 2.0/1 | 2.0/1 |
| 8 |
Военные и режимные территории |
- " - | 3.5/2 | 3.3/2 | 2.7/2 | 0.5/0.3 |
| 9 | Неиспользуемые земли, пустыри |
- " - | 10.6/7 | 8.8/6 | 1.7/1 | 0/0 |
| 10 | Акватория (без Финского залива) |
- " - | 5.1/4 | 5.1/4 | 5.1/4 | 5.1/4 |
Первичный рынок участков под строительство формируется сегодня на торгах Фонда имущества Санкт-Петербурга. Привлекательные земельные участки обходятся застройщикам в среднем по $100-120 за м2. За первое полугодие 2005 года Фонд имущества провел 11 аукционов по продаже прав аренды земельных участков различного назначения. Большинство участков остались невостребованными, на них не поступало заявок, и торги не проводились. Активно принимают участие в торгах нефтяные компании, приобретающие права на аренду земельных участков под строительство АЗС. Участки уходят, как правило, по стартовой цене. Среди компаний-победителей аукционов ООО "Киришиавтосервис", ООО "Сибнефть-Санкт-Петербург", ООО "Фаэтон-Аэро", ООО "ООО ШЕЛЛ АЗС", ОАО "Нефтяная компания "ЛУКОЙЛ", ЗАО "СевЗапНефть". Среди прочих победителей торгов, которые стали победителями аукционов на право аренды земельных участков на 6 лет, стали следующие компании:
| Компания/Назначение Объекта |
Адрес | S участка, кв.м. |
Стартовая цена, годовая арендная плата, $ |
Цена продажи, годовая арендная плата, $ |
| ООО "Стройиндустрия-Н" |
пр. Маршала Жукова, участок 1, (юго-западнее пересечения с Ленинским пр.) |
11 855 | 443 000 | 703 000 |
| ООО "МАКДОНАЛДС" – ресторан быстрого питания |
пр. Славы, участок 1 (севернее дома №23 по пр. Славы), |
1 374 | 100 000 | 110 000 |
| ЗАО "ЮИТ Дом"- жилой дом | Барочная ул., д. 12/76, лит. Б |
20 080 | 200 000 | 1 433 000 |
| ООО "Амстер"- Объекты торго- административного, развлекательного и спортивно- оздоровительного назначения |
пос. Солнечное, Вокзальная ул., участок 1 (южнее пересечения с 3- ей Зеленой ул.) |
20 680 | 140 000 | 140 000 |
В июне 2005 года под проектирование и строительство было предоставлено 36 земельных участков. Сумма отчислений в бюджет на развитие инфраструктуры в пересчете на 1 кв.м. составили от $ 24,2/кв.м. для земельного участка площадью 9 912 кв.м. (полузаглубленный паркинг) на Ириновском проспекте до $ 469/кв.м. для земельного участка площадью 3 198 кв.м. (спортивный комплекс) на Краснопутиловской улице. Самый крупный земельный участок площадью 40 329 кв.м. предоставлен компании ООО «Балтстройкомплект» под строительство жилого комплекса в Приморском районе по $ 300/кв.м. Самый маленький земельный участок площадью 329 кв.м. предоставлен ООО «Промтекс» под строительство кафе в Кировском районе по $ 364/кв.м.
Вторичный рынок земли
Из-за падения спроса на строящееся жилье и наметившийся кризис в строительной отрасли Санкт-Петербурга строительные компании избавляются от излишков земли, выставляя ее на продажу на вторичном рынке. На вторичном рынке предлагается порядка 50 участком под жилищное многоэтажное строительство, а также до 300 участков под строительство коммерческих объектов.
Крупные строительные компании пока не участвуют в торгах Фонда имущества. Компании приобретают территории бывших промышленных предприятий и сельхозугодия. В настоящее время осваиваются территории предприятий "Вулкан", "Пигмент", "Знамя труда", завода «Россия». Ведется строительство на месте бывших корпусов "Комсомольской правды", "Светоча", "Знамени труда". На бывшей территории кооператива Лето реализуются многочисленные проекты строительства торгово-развлекательных объектов, а также строительство жилого комплекса. На бывшей территории завода «Россия» планируется строительство объектов коммерческой и жилой застройки общей площадью более 300 тыс.кв.м. на территории в 14 га, ОАО "Звезда" сокращает занимаемую территорию в два раза до 34 га, освободившуюся территорию и здания планируется продать или сдать в аренду.
В ближайшие годы в процессе преобразования территорий освободится порядка 300 га земли, на которой предполагается вести коммерческое и жилое строительство. Инвесторы часто предпочитают покупать землю на вторичном рынке, так как она имеет инженерную инфраструктуру. Помимо преобразования промзон, земельными ресурсами для нового строительства станут земли сельхозназначения. Поправки к федеральному закону "Об обороте сельхозземель" позволят упростить процедуру перевода земельных участков из категории сельхозугодий в прочие категории.
Цены на некоторые земельные участки на вторичном рынке
| Адрес | Площадь, кв.м. | Цена участка, $ |
Цена за 1 кв.м., $ |
|
| 1 |
Выборгское шоссе (Каменка) | 8500 | 550 000 | 64,7 |
| 2 |
Пр. Энгельса (Парнас) | 10 000 | 790 000 | 79,0 |
| 3 | Волхонское шоссе | 10 000 | 80,0 |
|
| 4 | Колпино | 750 | 25 000 | 33,3 |
| 5 | Московское шоссе | 22 000 | 50,0 |
|
| 6 | Пр. Просвещения | 12 673 | 6 000 000 | 473,4 |
| 7 | Пр. Большевиков | 2820 | 650 000 | 230,5 |
| 8 | Пр. Гагарина | 4100 | 740 000 | 180,5 |
| 9 | Наб. Обводного канала | 2500 | 550 000 | 220,0 |
| 10 | Парголово | 55 000 | 1 270 000 | 23,0 |
Участки под индивидуальное жилищное строительство планируется также предоставлять через торги. На торги будет выставлено около 800 участков общей площадью 1 тыс. га. По информации Фонда имущества, прежде всего на торгах будут реализовывать земельные участки в районах, пользующихся повышенным спросом: в Курортном, Выборгским и Приморском районах. Стоимость инженерно-подготовленных участков в 2-3 раза превышает стоимость земельных участков без подготовки.
При продаже земельных участков компании проводят подготовку территории: огораживают участок, покупают подстанцию, осуществляют развод воды от скважины, выставляют охрану. Участок делится на лоты от 15 до 30 соток, после чего на них получают кадастровые номера и продают конечному потребителю.
Диапазон средних цен на земельные участки в пригородах СПб
Min / Max
$/сотка
Сестрорецк, Лисий нос
3000 / 25000
Парголово, Левашово, Репино, Ленинское,Комарово, Зеленогорск
2000 / 10000
Рощино, Ильичево
1000 / 2500
Выборг и окрестности
500 / 2000
Петродворец, Стрельна
500 / 5000
Садоводство в окрестностях Павловска
300 / 500
Всеволожск и окрестности
2000 / 5000
Токсово
1000 / 3000
Юкки
500 / 4000
Приозерский район
200 / 1000
Колосково, Комсомольское озеро
1000 / 4000
За последний год на Земельном рынке произошел ряд важных событий. С июля 2004 года в основном прекратилось выделение земель под застройку целевым назначение, большинство участков предоставляются застройщикам по итогам проведения торгов по короткому и длинному пакетам. С 1 октября 2005 года участки под жилую застройку можно будет получить только на торгах.
Правительство города намерено активизировать выкуп земельных участков промышленными предприятиями. В настоящее время из 700 крупных и средних предприятий земельные участки выкупили порядка 10%. КЭРППИТ разработал ряд положений земельной политики Санкт-Петербурга в 2006 году, среди которых:
• обеспечить поступление земельных платежей в городской бюджет не ниже 2005 года (с учетом инфляции);
• превышение ставок арендной платы за земельные участки над ставками земельного налога на всей территории Санкт-Петербурга должно составить не менее 10-20%;
• установление для промышленных предприятий Санкт-Петербурга ставки земельного налога в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка;
• предоставление предприятиям возможности выкупа земельных участков в рассрочку;
• установление пониженной кадастровой стоимости для земель под промышленными объектами (на 40% ниже среднего уровня). Среди них в зонах первоочередного развития (Юго-Западная, Металлострой, Шушары-2, Конная Лахта) предлагается установить минимальную кадастровую стоимость путем внесения изменений в Закон Санкт-Петербурга «О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге».
В ближайшем будущем структура собственности земель претерпит серьезные изменения. С будущего года налог на землю в Петербурге будет рассчитываться на основе ее кадастровой стоимости. После введения новой системы платежи увеличатся примерно на треть. Но иметь землю в собственности станет выгодней, нежели ее арендовать: ставка земельного налога будет ниже арендной платы на 15-20%.
В начале августа 2005 года Правительство Санкт-Петербурга утвердило результаты кадастровой оценки городских территорий и одобрило законопроект «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» и приняло Постановление № 1147 «Об утверждении результатов кадастровой оценки земель в Санкт-Петербурге». По новому документу вся территория города разбита на шесть с лишним тысяч кадастровых кварталов и для каждого установлена своя цена. Расчеты проводились по 38 видам функционального использования и 16 показателям (транспортная доступность, экологическая ситуация в районе и т. д.).
После принятия Генерального плана Петербурга будет утвержден перечень видов разрешенного использования земель, после чего цены для каждого квартала сделают более дифференцированными, в зависимости от видов разрешенного использования земель. Переход к более подробной ценовой градации произойдет, скорее всего, с 2007 года.
На основе результатов кадастровой оценки утверждены новые налоговые ставки.
• Для промышленных, общественно-деловых кварталов установлена максимальная ставка, допускаемая федеральным законодательством – 1,5% от кадастровой стоимости земли;
• для сельскохозяйственных угодий – 0,004%;
• для земель, занятых жильем, инфраструктурой, садоводствами, гаражами, - 0,042%.
• В среднем увеличение земельных платежей уже в 2006 году составит порядка 30%. В первую очередь повышение коснется производств, расположенных в центре города.
• В промзонах, расположенных на окраинах города, выкупать земли станет выгодно. Летом 2005 года установлен минимальный земельный налог для четырех промзон. Для промзон Шушары, Конная Лахта, Металлострой и Юго-Западная минимальная ставка годового земельного налога снижена с 18 до 8,1 рубля за кв.м. По мнению Губернатора Санкт-Петербурга, данная мера будет способствовать привлечению стратегических инвесторов на территории данных промышленных зон.
• При проведении оценки минимальную кадастровую стоимость земли установили для 248 кадастровых кварталов, где располагаются предприятия. Она составила порядка 750 руб./кв.м. Это земли, расположенные в промышленном поясе за Обводным каналом, а также в промзонах Предпортовая, Шушары, Металлострой, Конная Лахта и частично на Парнасе.
• Депутаты ЗС приняли в целом закон «О минимальных размерах площади земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет». Согласно документу, минимум для земли, используемый под ИЖС, составляет 300 кв.м., для садоводств – 400 кв.м., огородничеств – 200 кв.м.
• Кадастровый минимум для земли под объектами мелкорозничной торговли – 20 кв.м. Теперь арендаторам придется увеличить размер участка до установленной нормы. По данным Земельного комитета, в Петербурге заключено около 26 тыс. краткосрочных договоров аренды. Расходы на переоформление документов для каждого «ларечника» могут составить около 10-15 тыс. рублей.
Прогноз
• В ближайшие годы прогнозируется интенсификация процесса выкупа земель в связи с увеличение арендной платы за землю, которая будет на 15-20% выше земельного налога. Максимальная цена выкупа земель для Санкт-Петербурга составит, вероятно, 20% от её кадастровой стоимости.
• Промышленные предприятия постепенно будут выводиться из центра города. Располагать производство в центральных районах станет экономически невыгодным. Бывшие производственные территории будут преобразованы в общественно-деловые зоны с преобладанием офисной и торговой функций.
• На вторичной рынок земли и коммерческой недвижимости будут выведены излишние земли промышленных предприятий;
• Участники рынка в ближайшем будущем будут предпочитать приобретать земельные участки на вторичном рынке с проработанной инженерией.
До конца 2005 года планируется окончательно принять Генплан развития Санкт-Петербурга до 2025. Концепция Генплана Петербурга до 2015 года ориентирована на 40%-ый прирост объема жилого фонда (с 93 до 130 млн. кв.м.) и предполагает следующее изменение баланса по функциональным зонам: