Обзор рынка офисной недвижимости Киева за 3 квартал 2005 года
В первой половине 2005 года объем профессиональных офисных площадей на рынке Киева
составил около 400 тысяч кв.м. Однако по объему качественных офисных площадей Киев по-
прежнему значительно отстает от крупнейших столиц Центральной и Восточной Европы.
Тенденции рынка
• На протяжении некоторого времени после второго тура выборов Президента Украины развитие рынка недвижимости приостановилось, а за три месяца до этого крупные инвесторы приостановили реализацию своих проектов. Поэтому введение в эксплуатацию многих объектов, запланированное на 2005 год, перенеслось на 2006-2007 годы. Однако после победы «оранжевой революции» на рынке недвижимости Украине произошло оживление. Началась реализация ряда проектов, которые в этом году дополнят
существующее предложение на рынке новыми профессиональными площадями.
• Несмотря на то, что в Киеве финансовые риски выше, чем в других европейских странах, высокая доходность строительства профессиональных офисных помещений в Киеве и быстрые сроки окупаемости привлекают в данную отрасль иностранных инвесторов. На проектах по строительству высококлассных офисных помещений в Киеве доходность достигает 17-20%, а сроки окупаемости – 5-7 лет. Вместе с тем дефицит на рынке офисных зданий и высокий спрос на профессиональные помещения формируют интерес инвесторов именно к этим объектам. Однако для прихода в Украину крупных иностранных инвесторов
необходимо гарантировать стабильность ведения бизнеса.
• Под конец второго квартала 2005 года на рынке недвижимости наблюдалось резкое повышение спроса, которое было вызвано рядом факторов. Ситуация объясняется, во-первых, недостаточным объемом предложения, значительным потоком приезжих в Киев и активным развитием бизнеса. Во вторых, ситуацию усугубил газовый скандал, дальнейший рост мировых цен на нефть и осознание более чем реальных перспектив подорожания энергоресурсов. Это усилило неуверенность общества в условиях превышения спроса над предложением и привело к подорожанию недвижимости. К тому же, разочарование киевлян в обещаниях и действиях правительства привело к увеличению вложений в недвижимость с целью обеспечить, таким образом, себе стабильность.
• Ожесточилась политика киевского муниципалитета. Если раньше киевские власти не обращали внимание на некоторые нюансы, стремясь развивать инфраструктуру города и повышать его инвестиционную привлекательность, то сейчас многие проекты отправляются на доработку с требованиями ограничить этажность, объем и пр. Значительным усложнением развития рынка недвижимости является дефицит земельных участков в центральной части Киева, которые не имеют архитектурных ограничений, противоречащих интересам инвесторов. В результате текущих неясностей с процессом отведения
земельных участков под строительство, сопровождающихся пикетированиями граждан, правительство поспешило принять меры. И с 1 июня по 1 июля по рекомендации Президента было введено мораторий на землеотвод, во время которого правительство намеревалось принять решение относительно дальнейших действий в данном вопросе. Согласно рассматриваемому в теперешнее время законопроекту все земли будут продаваться или передаваться только посредством аукционов и открытых торгов. Наряду с этим для приостановления стихийной застройки центра столицы Киевский городской совет до 1 декабря ввел мораторий на отвод земельных участков под строительство за счет уплотнения существующей застройки в историческом центре столицы, земель природно-заповедного фонда и зеленых насаждений.
• В процессе выхода на рынок новых объектов все больше усиливается конкуренция. Внедрение международных стандартов проектирования и строительства офисной недвижимости содействует повышению качественных показателей бизнес-центров, требования к которым со стороны потребителей постоянно возрастают. Помимо удачного месторасположения и качественной отделки помещения обязательными требованиями на сегодня являются развитость инфраструктуры БЦ, парковка, охрана, дополнительные услуги и прочее. Удовлетворить сегодняшние требования потребителей позволяет
углубление мультиформатности объектов недвижимости, сочетающее различные функции в одном формате. Новым среди стандартных мультиформатных объектов стало создание жилищно-офисно-торговых комплексов. Однако по-прежнему определяющую роль в успехе объекта играет его месторасположение. Важную роль при этом в управлении и повышении ликвидности объекта занимает маркетинг, менеджмент и качество обслуживания в БЦ.
Бизнес-центры
В третьем квартале 2005 года на рынке офисной недвижимости произошли следующие события.
• Украино-американская компания Ukainian Estates Investments Ltd планирует реконструировать офисный центр на ул. Куреневской в Оболонском районе Киева. Компания планирует выкупить здание центра и провести работы по его реконструкции и ремонту с пристройкой 2-х этажей, что это позволит получить дополнительную площадь примерно на 1600 м. кв. А ликвидация складов позволит получить дополнительные склады для парковок.
• К 2008 году в районе железнодорожного вокзала на участке между улицами Жилянской, Коминтерна, Старовокзальной и площадью перед центральным вокзалом будет построен деловой центр Киев-Сити. Его центром станет 132-метровый небоскреб "Киевские ворота". На площади 9,2 га также разместятся три гостиницы, два бизнес-центра, конгресс-холл, жилые кварталы и торгово-развлекательные центры. Проект готовит ряд австрийских компаний, среди которых архитектурное бюро Delta, а также украинские проектировщики. Строительство Киев-Сити будет начато осенью этого года (или не позднее весны 2006 г.), а закончить его планируют в 2008-м г.
• В левобережной части Киева появится бизнес-район. «Киев-сити» может быть построен на территории 11-го микрорайона массива Позняки в границах улиц Тростянецкой и Ижевской на берегу Днепра, где сегодня расположены несколько частных домов. Общая площадь микрорайона составляет около 45 га.
• Коммунальное предприятие "Житлоинвестбуд-УКБ" выступило заказчиком строительства торгово-офисного центра в пер. Индустриальном, 1-а в Соломенском районе Киева, который станет первым в сети профессиональных офисный центров, расположенных в отдаленных от центра районах города. Предполагается, что центр будет построен на участке, расположенном на пересечении ул. Борщаговской и Индустриальной. При этом в ходе реализации проекта торгово-офисного центра будет учтена перспектива достройки транспортной развязки Индустриального моста. Общая площадь торговых помещений центра составит около 10 тыс. кв. м, офисных помещений – около 40 тыс. кв. м.
• В Киеве на Крещатике, 7/9 ООО «Грааль» планирует строительство нового гостинично-офисного центра. Для реализации проекта выделена земля в краткосрочную аренду на 1 год, площадь участка для строительства - 0,07 га. Проект строительства гостинично-офисного центра предусматривает также организацию крытого паркинг.
• Столичное ОАО «Укрмасложирпром» намерено построить на выделенном этой компании восемь лет назад участке на улице Командарма Уборевича в Святошинском районе
• Крупный офисный центр. Разработчики предложили сделать новое здание 24-этажным, высотой 80 м, общей площадью 56,8 тыс. кв. м. Под офисы предусмотрено 36,7 тыс. кв. м (площадь этажа — 2 тыс. кв, м). Полезная площадь должна составить 49,5 тыс. кв. м, часть из которых планировалось отдать под торговые помещения и соцкультбыт. Под зданием запроектирован четырехуровневый паркинг на 170 машиномест (8,8 тыс. кв. м). Рядом с центром расположится гостевая автостоянка.
• Планируется произвести освоение Рыбальского полуострова под строительство делового центра столицы - "Сity-центра". Согласно планам к застройке высотными офисными и другими зданиями предлагается около 100 га территорий, которые сегодня заняты промышленными и хозяйственными строениями.
• Строительная компания "УкоинвестСтрой" (Киев) намерена инвестировать 70 млн. долларов в строительство многофункционального комплекса расположенного на Харьковском шоссе, 19, в Днепровском районе Киева. Инфраструктура здания будет включать в себя жилой сектор (25 этажей), офисные помещения (5 этажей), торгово-развлекательный центр (2 этажа) и подземный паркинг. Общая площадь комплекса составит более 120 тыс. кв. м, из которых 60 тыс. кв. м - жилье, около 10 тыс. кв. м - офисы, 23 тыс. кв. м - торгово-развлекательный центр и 20 тыс. кв. м - паркинг.
• Коммунальное предприятие "Печерск-Инвест" (Киев) предложило Градостроительному совету Киева одобрить предпроектные предложения по строительству общественно-делового центра, на территории ограниченной бульваром Дружбы народов и улицей Старонаводницкой, 40-42, в Печерском районе столицы. Согласно предпроектным предложениям, высота общественно-делового центра составит 8-9 этажей. На первых уровнях здания планируется разместить торговые помещения, начиная с
четвертого — офисные.
Предложение
• В течение первого полугодия 2005 года частично были выполнены проекты строительства офисных площадей, запланированные на конец 2004 - начало 2005 года и не реализованные из-за политических событий конца 2004 года.
• В первое полугодие 2005 года киевский офисный рынок дополнился еще 120 кв.м. новых площадей. В эксплуатацию были введены такие новые офисные центры, как «Альянс-сервис» на ул.Ярославов Вал, 23, «Ренессанс» на ул.Воровского, 24, «Меркс-центр-2» на ул.Лейпцигская, 15, «Бизнес Сити Комплекс» на ул.Боженко, 87, «Олимпийский» на ул.Б.Васильковская,72, «Леонардо» на ул.Б.Хмельницкого,17/ 52 и др.
• По итогам первого полугодия в общем объеме офисных помещений в Киеве доминировали офисы класса «В», которые расположены преимущественно в центре столицы. Площадь новых бизнес-центров значительно больше уже построенных. Если в 2004-2005 году площадь большинства офисных центров составляла до 20 тыс.кв.м., то в новых проектах 2005-2007 г.г. наблюдается значительное количество крупных объектов площадью 30-40 тыс.кв.м. и более.
• В имеющихся на рынке офисных помещениях по данным ведущих риелторских компаний, 60% специально построенных офисных помещений занимают западные фирмы, а оставшиеся 40% разделяют между собой российские и украинские компании. Большинство сделок в бизнес-центрах классов «А» и «В» заключается с иностранными компаниями, поскольку российские и отечественные фирмы чаще выбирают отдельно стоящие офисные здания или помещения в жилых домах.
• В 2005-2007 гг. ожидается продолжение активного строительства офисных центров. В течение 2005 года на рынке ожидается появление следующих профессиональных офисных площадей общей площадью около 200 тыс.кв.м.
Крупные офисные проекты в Киеве в 2005 г.
| Бизнес-центр | Адрес | Общая площадь, кв.м. |
Класс |
| Ренессанс | ул.Воровского, 24 | 16 000 | В+ |
| Меркс-центр-2 | ул.Лейпцигская, 15 | 6 000 | В |
| Олимпийский | ул.Б.Васильковская, 72 | 13 000 | В |
| Леонардо | ул.Б.Хмельницкого, 17/52 | 27 000 | А |
| Бизнес центр | ул. Днепровский спуск, 1 | 8 233 | А |
| Арена-Сити | ул. Бассейная, 1-3 | 7 000 | А |
| Каньон | Новый проезд | 8 000 | В |
| Европа Плаза |
бул.Шевченко, 33-37 ул.Саксаганского, 114-120 |
16 000 | В+ |
| Бизнес-центр | ул. Автозаводская, 2 | 17 000 | В |
| Рент-Хаус | ул.Голосеевская, 7 | 5 300 | С |
| Форум Парк Плаза | пр.Московский, 9 | 32 000 | В |
| Бизнес-центр | ул.Артема, 17 | 14 700 | В |
| Бизнес-центр | ул. Свитлицкого, 35 | 9 000 | С |
| Ботаник Тауэрз | ул. Саксаганского, 119-121 | 35 000 |
А |
| Стенд | ул. Васильковская, 14 | 13 000 | С |
|
Бизнес-центр |
Адрес | Общая площадь, кв.м. | Класс | Год ввода в действие |
| Бизнес-центр | ул. Михайловская, 24 | 10 000 | С | 2005-2006 |
| NTBC-2 | ул.Жилянская, 47-50 | 8 000 | В | 2005-2006 |
| Дом Техники | ул.Луначарского | 16 000 | В | 2005-2006 |
| Айсберг | ул. Жилянская, 73-79 | 21 000 | В | 2006 |
| Бизнес-центр |
ул. Заболотного, 150 | 11 000 | С | 2006 |
| Оптима Плаза | Печерск | 20 000 | А | 2005-2006 |
| Элит Плаза | пл. Спортивная,1 | 9 000 | А | 2006 |
| Бизнес-центр | ул.Харьковское шоссе, 19 | 65 000 | В | 2006 |
| Парус | ул.Мечникова,2 | 40 000 | А | 2006 |
| Бизнес-центр | ул. Госпитальная 12ж | 20 000 | В | 2006 |
| Ласточка, 2-я и 3-я очереди |
ул.Ильинская,6А | 35 000 | В+ | 2006 |
| Эльсбург Украина | б-р.Л.Украинки, 26 | 30 000 | А | 2006 |
| Лыбидь Плаза | ул. Антоновича, 176 | 20 000 | А | 2006 |
| Офисный | ул.Ковпака и ул.Б.Васильковской | 30 000 | А | 2006-2007 |
| Бизнес-центр | ул.Уборевича, 5 | 59 000 | А | 2007 |
| Торонто-Киев | ул. Горького, 78 | 38 000 | А | 2007 |
| Бизнес-центр | пр-т Московский и ул. Электриков |
30 000 | А | 2007 |
| Бизнес-центр | ул.Новоконстантиновская, 22/15 | 18 000 | В+ | 2007 |
| Олимпик Плаза | ул.Б.Васильковская, 53-55 | 90 000 | А | 2007 |
В выборе месторасположения новых объектов по-прежнему отдается преимущество центральным районам Киева – Шевченковскому, Печерскому, Голосеевскому. Тем не менее, появились некоторые профессиональные помещения на левом берегу Киева.
Арендные ставки
В течение первого полугодия 2005 года рост арендных ставок на офисные помещения составил:
класс «А» - 5-10%, класс «В» - 5-7%. Самые высокие арендные ставки установлены в бизнес-центрах класса «А», а также в офисах, расположенных в центральной части Киева. Наивысший уровень стоимости аренды сохраняется в таких бизнес-центрах, как БЦ «International office and Hotel Center» - $60 за кв.м., «Киев-Донбас» - $40 за кв.м. и других.
Средние арендные ставки на офисные помещения г.Киева
| Бизнес-центр | Арендные ставки, $/кв.м. |
| Класс «А» | 30-60 |
| Класс «В+» | 28-40 |
| Класс «В» | 20-30 |
| Класс «С» | 10-25 |
| Приближенные к центру | 15-20 |
| Качественные здания на второй линии | 12-15 |
| Окраина | 10-12 |
Средняя стоимость продажи офисных помещений
В последнее время из-за дефицита профессиональных офисных помещений потенциальные клиенты рассматривают и другие возможности, например, отдельно стоящие здания, перепрофилированные административные здания, офисы в жилом фонде.
Средние арендные ставки в непрофессиональных офисах
| Месторасположение | Арендные ставки, $/кв.м. |
| центр | 20-40 |
| приближенный к центру | 15-18 |
| окраина (массив) | 10-15 |
Повышению интереса к приобретению административных площадей содействовало принятие закона "Об ипотеке", вследствие чего банки улучшили условия выдачи кредитов на покупку офисов. Таким образом, сейчас выгоднее купить офис в кредит, чем платить высокую ставку за аренду. Ведущие банки Киева предлагают оформление кредита на покупку коммерческой недвижимости сроком на 7 лет с выплатой процентной ставки – 12% годовых в долларах США, 16% годовых в гривне. Однако пока что количество желающих взять ипотечных кредит небольшое.
Спрос
В III квартале 2005 года под влиянием острого дефицита офисов класса «А» наблюдался значительный спрос на качественные офисные площади, расположенные в центре столицы. Наибольшим спросом в теперешнее время пользуются площади от 100 до 500 кв.м. При этом основными потребителями офисных площадей выступают, в основном, финансовые и промышленные компании, а также операторы сферы информационных технологий и коммуникаций.
Значительным спросом пользуются также помещения под офисы из нежилого фонда площадью
от 50 до 800 кв. м. Кроме того, продолжается увеличение спроса на офисно-складские помещения
площадью 200-300 кв.м. на окраине столицы с удобной транспортной развязкой в таких местах,
как Окружная дорога, Левый берег.
Вместе с тем возрастают требования к качеству офисных помещений. Помимо удачного
месторасположения и качественной отделки помещения обязательными требованиями сегодня
являются развитость инфраструктуры БЦ, парковка, охрана, дополнительные услуги и прочее.
Также в дополнение к полной меблировки помещения арендаторам предоставляется целый пакет
услуг: дополнительные транспортные возможности, залы для проведения конференций с
соответствующей аппаратурой, спутниковой связью, бытовые услуги. Иногда по желанию
арендаторов может быть выделен офис-менеджер, секретарь, отвечающий на звонки и т.д.
Важная роль отводится маркетингу, менеджменту и качеству обслуживания, что содействуют
повышению ликвидности объекта. Тем не менее, удачное месторасположение становится первым
фактором успешности. И хотя наиболее удачные районы для строительства офисных помещений
в Киеве почти заняты, популярными сегодня остаются места с большим потоком людей, как,
например, станции метро, площади, транспортные развязки.
Поскольку для многих украинских арендаторов цена по-прежнему имеет большое значение,
малые предприятия, частные предприниматели и "экономные" компании отдают предпочтение
офисам класса «С». Поэтому рост спроса на помещения класса «С» удерживается, хотя эксперты
прогнозируют скорое его снижение в будущем. Спрос на офисы в квартирах по-прежнему
существует и в основном исходит от нотариальных контор, частных врачей и пр.
Прогноз
• Ряд инвесторов заявил о больших планах относительно строительства новых объектов в
Киеве. Киевской "Программой социально-экономического развития Киева на 2005 год"
предусмотрено открытие десяти новых бизнес-центров. Однако рынок, испытывающий
дефицит предложения практически во всех сегментах, способен быстро поглотить новые
площади. При этом соотношение спроса и предложения может сбалансироваться только к
концу текущего года при условии введения в эксплуатацию 150 тысяч кв. м новых
площадей. Ожидать полной удовлетворенности текущей потребности в офисах можно
только через несколько лет, когда закончится возведение в Киеве 14 офисных центров,
находящихся сейчас на начальной стадии строительства. Хотя активное развитие бизнеса в
стране и увеличение иностранного инвестирования дает предпосылки к будущему
возрастанию спроса на недвижимость.
• В текущем году ожидается увеличение арендных ставок еще на 10-12%. Незначительное
их снижение возможно на офисы класса «В» при условии успешного ввода в строй новых
бизнес-центров, которые сейчас строятся. Однако в случае невыполнения планов
застройщиков до конца года аренда административных помещений может подорожать еще
больше.
• Наступивший новый этап эволюции офисных центров дает поводы прогнозировать
активное переориентирование с торговой на офисную недвижимость. Такая тенденция
начала действовать с момента реализации мультиформатных проектов, когда объект
сочетает в себе офисы, жилые и торговые помещения.
• По мере приближения рынка офисной недвижимости к точке насыщения будет расти
конкуренция между арендодателями и продавцами. В условиях более жесткой борьбы за
клиента неминуемо возрастут требования потребителя к приобретаемому в аренду или
собственность имуществу. И хотя пока что жесткая конкуренция между проектами не
наблюдается, девелоперы при возведении новых объектов учитывают растущие
требования рынка.
| Месторасположение | Стоимость, $/кв.м. |
| центр | 1700-3000 |
| приближенный к центру | 1300-2000 |
| вторая линия | 900-1500 |
| окраина (массив) | 500-1000 |