Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2005 г.
Офисные помещения
Предложение
В 2005 году рынок офисной недвижимости характеризовался превышением уровня спроса над предложением. Отличительной чертой этого года, стало значительное увеличение количества сделок, заключенных посредством предварительных договоров аренды на качественные помещения. Такая рыночная ситуация является сильным стимулом для девелоперов, т.к. побуждает их строить все больше объектов. Более того, высокая доходность офисного рынка привлекает девелоперов, которые
ранее не занимались реализацией бизнес-центров или офисных зданий.
С другой стороны, на рынке наблюдается острый дефицит свободных площадок, пригодных для строительства. Таким образом, девелоперам приходится осваивать все более сложные строительные площадки, в том числе и бывшие промзоны. В 2005 году общий объем предложения офисов класса
«А» и «В» увечился на 700 тыс. кв.м, что на 27% больше, чем было введено в 2004 году. Общий объем предложения в 2005 году достиг 4,4 млн. кв.м.
Отметим, что ранее аналитики компании Blackwood ожидали увеличение предложения на 800 тыс. за год, однако, сдача госкомиссии нескольких крупных объектов была перенесена на 1 квартал 2006 года. Среди них:
• БЦ «Ростек», 14 000 кв.м.
• БЦ «Знаменка», 13 400 кв.м.
• БЦ «Дукат Плейс III», 31 000 кв.м.
• БЦ «Бородино», 34 140 кв.м и др.
Стоит отметить, что за последние шесть лет рынок офисной недвижимости развивался неравномерно. Если до 2002 года наблюдалось скачкообразное развитие, то после 2002 года, появилась четкая тенденция наращивания объемов строительства. Начиная с этого времени, предложение на рынке ежегодно увеличивалось не менее, чем на 22%.
Что касается распределения предложения по классам, то около 58% из нового строительства в 2005 году приходится на класс «А», 22% на класс «В+» и около 20% на класс «В». Доля офисов класса «А» значительно увеличилась по сравнению с 2004 годом. Этот факт объясняется тем, что инвесторы и деве-
лоперы предпочитают строить объекты класса «А», это является более рентабельным, т.к. себестоимость строительства объектов «А» или «В» классов существенно не отличается. Однако, при реализации, арендные ставки, как и цены продажи, имеют существенное отличие.
Распределение нового строительства по классам
А - 58%
В - 20%
В+ - 22%
Предложение
Изменение уровня вакантных площадей за последние пять лет
| Класс | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 |
| А | 10% | 4,9% | 5,5% | 3,9% | 3,8% | 3,8% |
| В | 21% | 10% | 9,8% | 6,7% | 5,5% | 7% |
Уровень вакантных площадей на конец 2005 года, находился на отметке 3,8% для класса «А» и 7% для класса «В». Анализ данных за последние 6 лет показывает, что уровень вакантных площадей с каждым годом снижался. Начиная с 2004 года, уровень вакантных площадей на офисы класса «А» остается примерно на прежнем уровне. Однако, принимая во внимание факт, что на рынке ежегодно наблюдалось увеличение объемов нового строительства, а также количества сделок, то справедливо будет сделать вывод, что в сегменте офисов класса «А», рынок испытывает дефицит площадей.
Отметим наиболее значимые объекты, которые вышли на рынок в 2005 году. Среди них вторая очередь «Башни на Набережной», которая за долго до ввода в эксплуатацию была полностью реализована. Также необходимо отметить бизнес-центр «Central City Tower», который был полностью поглощен рынком.
Было завершено строительство бизнес-центра «Capital Plaza», что пополнило рынок еще на 49 тыс. кв.м. Отметим еще бизнес-центр Pollars, строительство этого объекта также было завершено в 2005 году и добавило к сегменту офисов класса «В» еще 60 тыс. кв.м. Данный бизнес-центр был построен на территории бывшей промзоны и является очередным доказательством того, что на рынке происходит достаточно активное освоение бывших промышленных территорий.
Аналитики компании Blackwood ожидают, что рынок пополнится более чем на 1 млн. кв.м, преимущественно за счет введения объектов класса «А».
Прогноз по предложению на 2006 год
К наиболее значимыми объектам, выход которых ожидается в 2006 году, аналитики относят:
•Северная Башня, 1–ая очередь;
•Аврора БП (2-ая очередь), Садовническая ул., 82;
•Эрмитаж Плаза, Краснопролетарская ул., 2/4-6;
•Пушкинский дом, Страстной б-р., 9;
• Бородино, Русаковская ул.,13.
Некоторые объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году Спрос
| Округ | Класс | Название БЦ | Адрес | Площадь, кв.м. |
| ЮАО | В+ | Pollars | Дербеневская ул., 11 | 60 000 |
| САО | В | Ленинградский | Ленинградский пр-т., 47 | 50 000 |
| ЦАО |
А | Capital Plaza | 4-ый Лесной пер., 4 | 49 414 |
| ЦАО |
А | Central City Tower |
Овчинниковская наб., 22 | 38 300 |
| ЦАО | А | Аркадия | Б. Овчинниковский пер., 16 | 38 000 |
| ЦАО |
В | Станиславский центр |
М. Коммунистическая ул., 21 | 34 838 |
| ЮЗАО |
А | Gorky Tower | Ленинский пр-т.,13-15 | 32 800 |
| ЦАО |
А | Офисное здание | Садовническая ул., 1 | 31 000 |
| ЦАО | А | Башня на набережной Сити-Энка-2 | Краснопресненская наб.,18 |
29 801 |
| ЮВАО | А | Авиа-Плаза | Авиамоторная ул., 10 | 28 600 |
| ЦАО | В+ | Яуза Тауэр | Радио ул., 24 | 24 170 |
| ЦАО |
А | Офисно- торговый центр |
Красная Пресня ул., 20а | 17 000 |
| ЮЗАО |
А | Офисное здание | Обручева ул., 27 | 15 000 |
| ЦАО |
А | Аквамарин | Озерковская наб., 28 | 12 475 |
| ЦАО | В | Офисное здание | Кожевническая ул., 14 | 12 000 |
| САО |
В | Офисный комплекс |
2-ая Магистральная ул., 8а |
11 000 |
| ЮАО |
В+ | БК на Тульской | Гамсоновский пер., 5 | 11 000 |
| ЦАО | А | Бизнес - центр | Настасьинский пер., 7 | 8 200 |
| ЦАО | А | Офисное здание | Садовническая ул., 14 стр. 2 |
8 000 |
| ЮЗАО | А | Vaviloff Tower | Вавилова ул., 24 | 7 630 |
| ЦАО | А | Офисное здание | Малая Бронная ул., 31-32 | 7 300 |
| САО | В | Сокол Центр | Ленинградский пр-т, 74А | 6 431 |
| ЦАО | А | Георг Плаза | Мясницкая ул., 47/7 стр. 15 | 6 198 |
| САО | В | Сокол 10 | Ленинградский пр-т | 6 000 |
| ЦАО | В | Гименей | Б. Якиманка ул., 22 | 2 850 |
Структура спроса по аренде офисных помещений по классу зданий
43% - А
41% - В
16% - С
Структура спроса по аренде офисных помещений по метражу
58% - <200
25% - 201-500
13% - 501-1500
4% - >1500
Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу
61% - А
38% - В
1% - С
Структура спроса на покупку офисных помещений по классу зданий
14% - <200
22% - 201-500
37% - 501-1500
27% - >1500
Уже на протяжении нескольких лет на московском рынке наблюдается стабильный рост уровня спроса, особенно в сегменте офисов класса «А». Исходя из данных по запросам, поступивших в компанию Blackwood, около 62% всех заявок приходится на аренду и около 38% заявок - на покупку. По сравнению с
прошлым годом, количество заявок на покупку несколько возросло (на 2%). Важно отметить, что существенно увеличилась доля заявок на покупку в «А» классе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Данный факт говорит об активном развитии рынка, а также о повышенном интересе со стороны инвесторов к перспективе вложения денежных средств в объекты недвижимости. Помимо этого, причиной повышения интереса служит выход на российский рынок новых иностранных компаний, а также улучшение рыночных позиций российских компаний.
В 2005 году структура спроса на аренду офисных помещений несколько изменилась. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля заявок на класс «А» увеличилась на 7%. Это произошло главным образом за счет сокращения доли запросов на класс «В». Отметим, что доля запросов на класс «С» не изменилась по сравнению с прошлым годом.
Это говорит о росте требований, которые предъявляют арендаторы к офисным помещениям, а также о возможном сокращении числа арендаторов, относящихся к «среднему классу», т.е. тех, кто выбирает недорогие, но качественные офисы класса «В».
Что касается структуры спроса на покупку, то в 2005 году можно наблюдать резкое сокращение доли запросов на покупку объектов в классе «С».
Прогноз по спросу на 2006 год
Аналитики компании Blackwood в 2006 году ожидают дальнейшего развития уже наметившихся тенденций. То есть вследствие дальнейшего повышения требований к офисным площадям ожидается увеличение доли заявок в классе «А», а также увеличение доли в сегментах площадей от 200-500 кв.м и
от 500-1500 кв.м.
Что касается спроса на покупку, то мы ожидаем, что в 2006 году интерес инвесторов к покупке объектов недвижимости высокого уровня не претерпит существенных изменений, особенно в условиях сохранения стабильной экономической ситуации.
За 2005 год уровень арендных ставок на «А» класс увеличился на 10%, на класс «В» - на 14%. Такое увеличение произошло по нескольким причинам, среди которых увеличение тарифов коммунальных служб, высокий уровень спроса, а также изменение курса доллара. Как ранее отмечалось, наиболее высокие арендные ставки были зафиксированы в Центральном административном округе. Самый низкий уровень арендных ставок был зафиксирован в Восточном, Северо-Восточном и Юго-Восточном округах.
В целом по Москве арендные ставки на помещения класса «А» находятся в диапазоне $700-850 за кв.м в год, и в классе «В» - $500-550 за кв.м в год.
Цена продажи на помещения в бизнес-центрах класса «А» за год увеличилась на 25% и составила $3500-5000 за кв.м. Что касается помещений в классе «В», то средняя цена продажи выросла на 16%, таким образом, она составляет $2000-3000 за кв.м.
Значимые события и сделки 2005 года
• Началось строительство многофункционального комплекса «Федерация»;
• Сдана вторая фаза комплекса «Башни на Набережной», причем второе здание также как и первое было полностью сдано в аренду;
• Заявлен Бизнес-парк «Green wood» - самый крупный бизнес-парк, расположенный за пределами МКАД. Площадь составит 130 000 кв.м.
• Зафиксирована крупнейшая сделка 2005 года. Строящийся деловой центр «Волна», который расположен на пересечении Садового кольца и проспекта Академика Сахарова (15000 кв.м), был сдан в аренду компании «Вымпелком». Эта сделка по аренде стала самой крупной за всю историю московского рынка офисной недвижимости.
• Между компаниями Coalco и девелоперской AIG Lincoln был заключен договор на сотрудничество. Их первым совместным проектом будет возведение делового центра общей площадью 100 000 кв.м (White Square Office Center) на Лесной улице.
Арендные ставки
| Класс | Средний уровень арендных ставок * | Изменения за год |
| А | $700-850 | +10% |
| В | $500-550 | +14% |
* ставка включает эксплуатационные расходы, но не включает НДС
Цена продажи
Наиболее крупные сделки, совершенные в 2005 году
| Класс | Цены продажи, $/кв.м. | Изменения за год |
| А | $3500-5000 | +25% |
| В | $2000-3000 | +16% |
| Вид сделки |
Покупатель/ Арендатор |
Адрес | Площадь (кв.м.) |
Название офисного комплекса |
| П | АК Сибур | Кржижановского ул.,16, к.1,3 |
21 730 | Gold Tower |
| П | Zepter | Карамышевский пр., 68 | 10 000 | «Серебряный дом» |
| А | Вымпелком | Пр-кт Академика Сахарова, д8 | 14 270 | Волна |
| А | Raiffeisen Bank | Ленинский пр-кт, 13-15 | 12 550 | Gorky Park Tower |
| А | Alcatel | Ленинский пр-кт, 13-15 | 7 019 | Gorky Park Tower |
| А | Ситибанк | Профсоюзная ул., 61 | 5 200 | БЦ Калужский |
| А | Regus | 4-ый Лесной пер., 4 | 4 587 | Капитал Плаза |
| А | Unilever | 4-ый Лесной пер., 4 | 4 500 | Капитал Плаза |
| А | Safoni Aventis | Садовническая ул., 82 | 4 181 | Аврора БП |
| А | LG Electronics | 4-ый Лесной пер., 4 | 4 023 | Капитал Плаза |
| А | IBM | Краснопресненская наб.,18 стр.2 |
3 107 | Башня на Набережной 2 |
| А | Cisco | Крылатская ул., 19 | 2 964 | БП Крылатские холмы |
| А | Clifford Chance | Гашека ул., 6 | 2 450 | Дукат III |
| А | Douglas | Ордынка ул., 40 стр.5 | 2 194 | Легион1 |
| А | Auchan | 3-я ул. Ямского поля, 18 |
1 409 | Золотой Век |
| А | Митсуи энд Ко | Краснопресненская наб.,18 стр.2 |
1 240 |
Башня на Набережной 2 |
| А | Toshiba | Краснопресненская наб.,18 стр.2 |
1 240 |
Башня на Набережной 2 |
| А | Garanti | 4-ый Лесной пер., 4 | 1 217 | Капитал Плаза |
Предложение
В 2005 году на рынке торговой недвижимости продолжилось увеличение количества качественных торговых центров. Общая площадь вновь введенных торговых центров в Москве составила более 600 тыс.кв.м. Общая торговая площадь (GLA), в новых комплексах составила около 300 тыс. кв.м. Среди наи-
более значимых объектов 2005 года можно выделить ТЦ «РИО» и «Рамстор» на Севастопольском б-ре, «Европарк» на Рублевском шоссе, «Фестиваль» на Мичуринском пр-те и другие. Необходимо отметить появление первого в России ритейл-парка, который открылся в середине декабря на Варшавском шоссе.
Основными арендаторами комплекса стали «OBI», «M-Видео», «Снежная королева» и «Adidas».
На рынке стали появляться и качественные районные торговые центры. К ним можно отнести торговый центр «Ладья» (26 тыс.кв.м), открытый в апреле в Митино, «Подсолнухи» (19 тыс.кв.м) на Открытом шоссе и т.д. Также необходимо отметить появление новой сети торговых центров «Mall Gallery» в районах Братеево и Отрадном, якорными арендаторами которых стали гипермаркеты «Реал» - розничный проект «Metro Group». Помимо этого, в эксплуатацию было введено несколько новых объектов, которые не относятся к торговым центрам, но оказывают значительное влияние на формирование рынка торговой недвижимости города Москвы. Это новые гипермаркеты «Leroy Merlin» формата do-it-yourself, «Metro Cash & Carry», первый гипермаркет кухонной мебели «Кухнистрой» и т.д. Растет число качественных объектов и в городах Московской области. Так, в подмосковной Балашихе в этом году открылся торговый центр «Вертикаль», на Рублевском шоссе построили ТЦ «Dream House», а в Жуковке появилась целая улица бутиков «Luxury Village».
Однако, несмотря на рост количества новых объектов, предложение на рынке по-прежнему остается ограниченным, уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах составляет не более 3-5% по Москве. В будущем мы ожидаем, что с ростом конкуренции в сфере профессиональных торговых центров, средний уровень вакантных площадей будет увеличиваться, при этом в большей степени будет снижаться привлекательность торговых центров с непродуманной или устаревшей концепцией. На фоне этого все больше существующих торговых центров будут репозиционированы и реконструированы.
Некоторые крупные торговые центры 2005 года
| Название | Адрес | Общая площадь, кв.м | GLA. кв.м |
| ТЦ РИО | Севастопольский пр., 10 | 92 000 | 35 100 |
| ТЦ Европарк | Рублевское ш., 62 | 86 600 | 32 000 |
| ТЦ Варшавский | Варшавское ш., 87Б | 30 000 | 15 000 |
| ТЦ Ладья | Ул. Дубравная, 34/29 | 26 000 | 13 400 |
| ТЦ Подсолнухи | Открытое ш., 9 | 19 000 | 10 000 |
| Аркадия | Овчинниковский пер., 16 | 18 000 | 7 500 |
| Mall Gallery/ REAL Братеево |
Проектируемый пр-д, 53/96, вл. 15 |
34 000 | 29 000 |
| Mall Gallery/ REAL Отрадное |
Сигнальный пр., 37 | 25 000 | 21 000 |
| Retail Park | Варшавское ш., 97 | 47 500 | 35 000 |
| Фестиваль | Мичуринский пр., олимпийская дер., 3 к.1 | 56 500 | 27 700 |
| Рамстор | Севастопольский б-р, 11е | 53 300 | 26 400 |
| Вертикаль | Балашиха, Шоссе Энтузиастов, д. 36А | 15 000 | 10 000 |
| Dream House | Рублево-Успенское ш. Барвиха |
12 600 | 9 000 |
Также был репозиционирован и торговый центр «Дружба». В соответствии с разработанной концепцией был сформированпул арендаторов, осуществлена внутренняя перепланировка, появился еще один торговый этаж, развлекательная зона. Мероприятия по репозиционированию позволили на треть увеличить арендный доход торгового центра.
Ситуация на рынке street-retail остается стабильной. Общее количество торговых помещений по основным торговым коридорам составляет приблизительно 350 тыс.кв.м. Средний уровень вакантных площадей в 2005 году зафиксирован на уровне около 7%.
Прогноз по предложению на 2006 год
В 2006 году продолжится рост предложения качественных торговых центров. По заявленным планам на рынок должно выйти более 1,3 млн. кв.м торговых площадей. Среди наиболее значимых объектов 2006 года можно выделить торговый центр «МЕГА-Белая дача» в Котельниках, окончание строительства
которого намечено на осень 2006 года.
Также интересен проект торгового комплекса «Европейский» площадью 180 тыс.кв.м, расположенного на площади Киевского вокзала. В 2006 году у станции метро «Щукинская» должен открыться крупный торговый центр «Щука». Девелопером проекта выступает «ДОН-строй Девелопмент и Менеджмент», общая площадь здания составит около 100 тыс.кв.м. Якорными арендаторами комплекса станут М.Видео», «Холдинг-центр», «СпортМастер», «Снежная королева», «Детский мир», «Zara» и т.д. Помимо этого, концепция предусматривает обширную развлекательную зону, которая будет включать в себя мультиплекс, зону игровых автоматов, боулинг. Но несмотря на выход большого количества качественных
торговых объектов, в 2006 году рынок торговой недвижимости не достигнет стадии насыщения. Мы прогнозируем по-прежнему низкий уровень вакантных площадей в профессиональных торговых центрах, снижение привлекательности объектов без четкой концепции и, следовательно, увеличение количества репозиционированных торговых центров.
Некоторые крупные торговые центры, запланированные к выходу на рынок в 2006 году Спрос на торговые помещения в столице продолжает оставаться достаточно высоким. На рынок выходят новые торговые операторы, продолжается развитие существующих сетей. Так, в 2005 году на российский рынок вышло несколько западных сетевых операторов. В апреле 2005 года состоялось
открытие первого магазина «С&A» площадью 1400 кв.м в торгово-развлекательном центре «Мега II», а в ноябре открылся первый в России универсам сети «Marks & Spencer» в ТРК «Фестиваль». «Auchan» в 2005 году начал развитие сети супермаркетов «Atac» на территории Москвы, а также планирует вывести на российский рынок свое подразделение по торговле спортивными товарами—«Decathlon». О возвращении в Россию объявила британская сеть универмагов одежды «NEXT», а другая английская компания «Debenhams» планирует открыть универмаг площадью 2-4 тыс.кв.м в «Детском Мире». Также ожидается выход на рынок шведской сети магазинов одежды «H&M». Основной тенденцией 2005 года со стороны спроса на торговую недвижимость можно назвать укрупнение площади запрашиваемых помещений как в аренду, так и на покупку. По сравнению с 2004 годом значительно сократилось количество
заявок на небольшие помещения площадью до 200 кв.м. Но тем не менее, этот сегмент остается лидером в структуре спроса на аренду торговых помещений.
| Название | Адрес | Общая площадь, кв.м |
| Европейский | Киевская пл., 1 | 180 000 |
| Щука | Щукинская ул., 42 | 98 800 |
| МЕГА Белая дача | Котельники, 14 км МКАД | 240 000 |
| ТРК | Рязанский пр-т, 2 | 134 000 |
| Времена года | Кутузовский пр-т, 48 | 65 000 |
| Галерея «Москворечье» |
Каширское ш./ ул. Москоречье | 30 000 |
| Мосмарт | МКАД/Боровское ш. | 85 000 |
| Рамстор | Пр-т Вернадского | 120 000 |
| ЦУМ (2 очередь) | Ул. Петровка, 2, к.1 | 32 000 |
| Золотой Вавилон-2 | Новоясеневский пр-т/ Ясногорская ул. |
20 500 |
| Воробьевы горы | Мосфильмовская ул., 4-6 | 26 000 |
Спрос
Структура спроса по профилю клиентов, запрашивающих торговые площади, не претерпела серьезных изменений за прошедший год. По-прежнему большинство заявок приходит от компаний, торгующих одеждой и обувью. Для этих операторов наиболее характерная запрашиваемая площадь—200-300 кв.м. Несколько увеличилась доля запросов со стороны предприятий общественного питания, салонов красоты. Также необходимо отметить, что возросла и средняя запрашиваемая площадь для этих направлений.
Прогоноз по спросу на 2006 год
В 2006 году мы ожидаем продолжение тенденции к укрупнению средней площади торговых помещений для отдельных направлений. Помимо этого, прогнозируется, что спрос со стороны сетевых операторов станет более избирательным в связи с одновременным выходом на рынок большого количества качест-
венных объектов. Также ожидается экспансия на рынок новых международных торговых операторов, которые в свою очередь наряду с существующими игроками рынка будут формировать спрос на торговую недвижимость в Москве и регионах России.
Спрос на торговые помещения по профилю клиентов
| Профиль | Доля в общем числе запросов, % |
Средняя запрашиваемая площадь, кв.м. |
| Одежда и обувь | 25% | 250 |
| Общественное питание | 21,5% | 350 |
| Красота и здоровье | 8,5% | 150 |
| Мебель и товары для дома | 8% | 800 |
| Бытовая техника/электроника | 7% | 140 |
| Развлечения | 7% | 80-1200 |
| Услуги | 6% | 35 |
| Продукты | 6% | 50-1000 |
| Подарки/сувениры | 5% | 150 |
| Другое | 6% |
В целом по рынку заметного колебания ставок аренды и цены продажи на помещения в торговых центрах и торговых коридорах не произошло. Как и в конце 2004 года, средние ставки аренды в центральных торговых комплексах составляют $1200-1500 за кв.м в год. В торговых центрах, расположенных на окраинах, средние ставки составляют $600-1000 за кв.м в год. Ставки аренды помещений на основных торговых улицах города остаются на очень высоком уровне. Реальных предложе-
ний по аренде или продаже площадей в 2005 году было крайне мало. По-прежнему, самым дорогим торговым коридором столицы является ул.Тверская и ее продолжение - 1-я Тверская-Ямская, где ставки аренды в 2005 году достигали $4тыс. за кв.м в год, а цены продажи - $20 тыс. за кв.м.
Значимые события и сделки 2005 года
• Швейцарская девелоперская компания «Jelmoli Holding» приобрела 49% акций «Hypercenter Investment SA», строящей гипермаркеты «Мосмарт».
• Компания «Декра» заключила соглашение о покупке 25% акций «Манежной площади». Таким образом, «Декра» получает контрольный пакет акция ТЦ «Охотный ряд», так как в апреле этого года «Декра» уже приобрела 24,4% акций «Манежной площади».
• Промышленно-финансовая группа «Бин» приобрела Мосстройэкономбанк и принадлежащий ему ТЦ «Смоленский пассаж». Помимо этого, «БИН» объявил о начале строительства второй очереди «Смоленского пассажа», который откроет новую программу компании по застройке Москвы в рамках которой в ближайшие 7 лет планируется построить более 1,3 млн. кв. м в многофункциональных
центрах.
• «Bosco di Ciliegi» выкупили розничный бизнес у «Constellation» и стали единственным арендатором ТЦ
«Весна» на Новом Арбате.
• Дочерняя структура компании «Africa Israel» выиграла конкурс на строительство торгового пассажа в проекте «Москва-Сити», общая площадь которого составит 150 тыс.кв.м.
• Компания «General Investment Group» приобрела универмаг «Москва» на Ленинском проспекте.
Арендные ставки в некоторых новых торговых центрах
| Название ТЦ | Арендные ставки, $/кв.м. в год |
| Гименей | 1000-2000 |
| Dream House | 1300 |
| Подсолнухи | 650-1000 |
| Аркадия | 500-1600 |
| Европарк | 300-3000 |
| 3D/Яузские ворота | 250-1500 |
Арендные ставки для «якорных» арендаторов Арендные ставки и цена продажи помещений, расположенных на торговых коридорах г.Москвы По нашим оценкам совокупный объем складов класса «А» и «В» в Московском регионе на конец 2005 года составил около 2 млн.кв.м. Прирост комплексов, готовых к эксплуатации, по итогам 2005 года оценивается приблизительно в 450 тыс.кв.м. Большинство новых объектов (около 70%) приходится на склады класса «А».
| Профиль «якорного» арендатора |
Запрашиваемая площадь |
Арендные ставки, $/кв.м. в год |
| Гипермаркет | 5000-15000 | 100-200 |
| Супермаркет | 1500-3000 | 200-250 |
| Бытовая техника | 1200-2500 | 250-300 |
| Развлечения | 2000-10000 | 100-250 |
| Торговый коридор |
Средняя ставка аренды, кв.м./ USD |
Средняя цена продажи, кв.м./ USD |
| Тверская и 1-я Тверская Ямская ул. |
3500 | 15 000 |
| Новый Арбат ул. | 1500 | 8 500 |
| Кузнецкий мост ул. | 1100 | 6 700 |
| Пятницкая ул. | 1700 | 4 500 |
| Ленинский пр-т | 1500 |
7 000 |
| Кутузовский пр-т | 1500 | 8 600 |
| Садовое кольцо | 1400 | 7 700 |
| Проспект Мира | 1200 | 5 500 |
| Ленинградский проспект | 1200 | 6 000 |
| Арбат ул. | 2300 | 10 000 |
Специфика рынка складских помещений заключается в том, что практически все вновь возводимые склады реализуются еще задолго до окончания строительства, арендаторы подбираются еще на начальной стадии возведения комплекса. Таким образом, можно говорить о том, что рыночное предложение складов международного уровня формируется, в первую очередь, теми объектами, которые находятся на стадии строительства. Уровень вакантных площадей в готовых складских терминалах класса «А» равен 0. Доля свободных помещений в классе «В» составляет 4-5%.
Несомненно, 2005 год можно назвать значимым с точки зрения формирования цивилизованного рынка складской недвижимости. Именно в этом году началась реализация сразу нескольких крупных спекулятивных проектов, площадь которых превышает 100 тыс. кв.м.
Среди крупных проектов, строительство которых идет в настоящее время, можно выделить складской комплекс в Крекшино общей площадью 300 тыс.кв.м: первая очередь площадью около 33 тыс.кв.м была сдана в конце 2005 г. Также необходимо отметить логистический комплекс «Томилино», общая площадь
которого по окончании строительства в 2012 году достигнет 600 тыс.кв.м. Построена также часть первой очереди складского терминала в Лобне площадью 32 тыс.кв.м. В настоящий момент заканчивается строительство еще 20 тыс.кв.м первой очереди. Общая площадь комплекса составит 104 тыс.кв.м, окончание строительства планируется в следующем году. Помимо этого, можно отметить новый объект Кулона – «Кулон-Балтия» площадью 24 тыс.кв.м.
Наибольшее количество складских комплексов, как существующих, так и строящихся, сосредоточено в северо-западном направлении. Это связано с близостью к международному аэропорту «Шереметьево» и большими объемами грузоперевозок, идущими с севера страны и из Европы. Самыми крупными суще-
ствующими комплексами на Ленинградском шоссе являются «НЛК-Химки», склад FM-Logistix, терминал в Лобне. Помимо этого, в настоящее время там реализуется один из крупнейших проектов Подмосковья - «Ленинградский терминал».
Некоторые складские комплексы, построенные в 2005 годуСкладские помещения
| Название | Класс | Общая площадь, кв.м | Направление |
| Крекшино (1 очередь) |
А | 33 000 | Киевское ш. |
| ЛогоПарк (2 очередь) |
А | 28 000 | Ярославское ш. |
| Терминал в Лобне (1 очередь) |
А | 32 000 | Ленинградское ш. |
| Томилино (2 очередь) |
А | 30 000 | Новорязанское ш. |
| ГЕМА (3 очередь) | В | 10 000 | Минское ш. |
| Немчиново (ЕМСТС) |
А | 10 500 | Можайское ш. |
| Т.Б.М. | А | 20 000 | Ярославское ш. |
| Суртекс | В | 27 000 | Новорязанское ш. |
| БЭЛ Девелопмент | А | 32 500 | Каширское ш. |
| Носовихинский терминал |
А | 18 500 | Носовихинское ш. |
| Балтия | А | 24 500 | Новорижское ш. |
Предложение
Также большой популярностью у девелоперов складских комплексов пользуется южное направление, так как именно со стороны юга идет основной транспортный грузовой поток из регионов России. Этот факт можно объяснить и возрастающей популярностью аэропорта «Домодедово».
Расширение Киевского шоссе и реконструкция аэропорта «Внуково» привели к росту интереса со стороны инвесторов, девелоперов и логистических компаний к западному направлению. Около 20% строящихся складских площадей расположены вблизи Минского и Киевского шоссе.
В целом, в 2005 году выявились следующие тенденции изменения предложения на рынке складской недвижимости:
• Повышение привлекательности складского сегмента для девелоперов и инвесторов в связи со нижением уровня доходности по другим сегментам рынка коммерческой недвижимости;
• Запуск и реализация первых крупных складских проектов;
• Начало работы на российском рынке крупных международных девелоперов;
• Повышение качества строящихся складов;
• Расширение географической зоны строительства складских комплексов, увеличение доли южного и западного направлений в географическом распределении нового строительства;
• Увеличение количества заявленных спекулятивных складов, то есть комплексов, которые выйдут на открытый рынок.
Прогноз по предложению на 2006 год
Развитие рынка складской недвижимости тесно связано с развитием общеэкономической ситуации в России. Так, увеличение объемов строительства складских комплексов и приход на этот рынок новых западных и российских девелоперов зависит от того, будут ли в России развиваться торговые и производственные отношения.
Согласно заявленным планам, в 2006 году предложение на рынке складской недвижимости увеличится приблизительно на 800-850 тыс.кв.м. Но реально мы ожидаем ввода в эксплуатацию не более 600 тыс. кв.м качественных складских площадей. Самым крупным проектом, планируемым к вводу в 2006 году
станет логистический парк «Пушкино» площадью более 200 тыс.кв.м. на Ярославском шоссе. Также ожидается выход на рынок первой фазы складского комплекса «Cross-point M4/Белый парк» площадью 145 тыс.кв.м.
Некоторые складские комплексы, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2006 году
| Название | Класс | Общая площадь, кв.м | Направление |
| Крекшино (2-4 здания) |
А | 87 000 | Киевское ш. |
| Пушкино (1-3 очереди) |
А | 211 000 | Ярославское ш. |
| Ленинградский терминал (1 и 2 очереди) |
А | 200 000 | Ленинградское ш. |
| Белый парк (1 очередь) |
А | 145 000 | Трасса «Дон» |
| Томилино | А | 70 000 | Новорязанское ш. |
| North Point distribution park |
А | 80 000 | Алтуфьевское ш. |
Спрос
Анализируя географию спроса на складские помещения, можно отметить повышенный интерес к следующим направлениям:
• северо-западное и западное - основной путь доставки импортируемых из стран ЕС и Скандинавии грузов;
• южное и юго-восточное - основной путь транспортируемых грузов в регионы России.
Также в последнее время наблюдается рост спроса на складские комплексы по юго-западному и западному направлениям. Это связано с реконструкцией Киевской трассы и ростом влияния аэропорта Внуково.
В 2005 году наметилась тенденция к увеличению площади запрашиваемых помещений. Наибольшим спросом на рынке попрежнему пользуются склады площадью 1-3 тыс.кв.м, но и доля запрашиваемых помещений площадью свыше 10 тыс.кв.м значительно возросла. Это также связано с увеличением спроса со стороны крупных логистических операторов, специализирующихся на предоставлении широкого спектра услуг.
Перекрестный анализ спроса показал, что наибольшие по площади помещения запрашивают крупные логистические компании и иностранные производители. Отечественные производственные компании и торговые операторы нуждаются в менее крупных складских помещениях.
Прогноз по спросу на 2006 год
В среднесрочной перспективе можно отметить такие ключевые параметры изменения спроса, как повышение требований арендаторов к качеству складских помещений и увеличение спроса в сегменте складов класса «А».
Арендные ставки и цена продажи
В целом по рынку заметного колебания ставок аренды и цены продажи на складские помещения не произошло. В 2005 году склады класса «А» предлагались в аренду по цене от $130-180 за кв.м без учета НДС, включая эксплуатационные расходы, ставки аренды на склады класса «В» колебались от $110 до $130 за кв.м, не включая НДС. Но эти ставки аренды характерны скорее для компаний, запрашивающих небольшие площади. Крупным арендаторам часто предоставляются скидки. При аренде на длительный срок помещения международного уровня площадью более 10 тыс.кв.м скидка может достигнуть 20%.
Цена продажи на складские помещения в 1 полугодии 2005 года варьировалась в пределах $800-1100 без учета НДС для складов класса «А» и $700-850 для складов класса «В».
Значимые события 2005 года
• Мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение о строительстве складского комплекса в районе Строгино. Общая площадь объекта составит около 23 тыс.кв.м. Инвестором нового складского комплекса внутри МКАД станет ООО «МАНФС Зенит-Интер».
• Группа компаний «Севертранс» приступила к строительству своего первого складского терминала класса «А+» «Каргосити Москва» на Международном шоссе недалеко от аэропорта Шереметьево 2. Площадь комплекса составит около 50 тыс.кв.м.
• Одна из крупнейших международных девелоперских компаний—«Prologis»—отказалась от строительства складского терминала и закрыла офис в Москве.
• Компания «Relogix» арендовала 70 тыс.кв.м в логистическом парке «Пушкино»;
• Правительство Московской области одобрило проект строительства промышленного парка «Кулон Истра» общей площадью около 110 тыс.кв.м.
• Компании Citigroup и DTB вошли в число акционеров «Национальной логистической компании», приобретя около 38% акций.
• Фонд «Raven Russia Limited» приобрел 3 складских комплекса: «Кулон-Южный» на ул. Дорожная, Кулон на Новорижском шоссе и первую очередь логистического парка «Крекшино».
Арендные ставки и цена продажи в 2005 году Гостиницы
| Класс | Ставки аренды, $ без учета НДС |
Цена продажи, $ без учета НДС |
| А | 130-180 | 800-1100 |
| В | 110-130 | 700-850 |
2005 год можно назвать успешным для рынка гостиничных услуг. Данный сектор коммерческой недвижимости, наименее развитый из всех, привлек внимание московских властей, инвесторов, а также крупных гостиничных сетей.
На конец 2005 года в городе действовало около 170 гостиниц, емкость номерного фонда составила около 65 тысяч мест. Что касается географического распределения, то около 30% гостиниц расположены в центре города, при этом большая их часть относится к уровню 4-5 звезд.
2005 год отмечен выходом на рынок нескольких крупных объектов. Значимым событием года стало открытие пятизвездной гостиницы «Swissotel» на Космодамианской набережной, увеличившей номерной фонд города на 235 номеров. Были также открыты гостиницы Holiday Inn Lesnaya на Лесной улице и
Courtyard by Marriott в Вознесенском переулке. Обе гостиницы соответствуют уровню 4 звезды.
После реконструкции открылась гостиница "Савой", которая войдет в международную систему Small Luxury Hotels. В данный момент завершается сертификация гостиницы в качестве пятизвездного отеля.
Проведена реновация гостиницы «Арбат» . В гостинице обновлен номерной фонд, а также создана развитая инфраструктура. Гостиница соответствует уровню 4 звезды.
Таким образом, номерной фонд Москвы в 2005 году пополнялся в основном за счет открытия гостиниц верхнего ценового уровня. При этом наибольший дефицит гостиничных мест по-прежнему возникает в сегменте гостиниц уровня 2-3 звезды. Это во многом объясняется и закрытием на реконструкцию ряда
крупных объектов туристского класса.
В частности, начата реконструкция гостиницы «Ленинградская». Гостиница станет четырехзвездным отелем международного класса. При этом архитектурный облик «Ленинградской» будет сохранен.
Начались работы по сносу гостиницы «Киевская». Новая гостиница будет построена за 2 года, ее площадь составит 87,2 тыс. кв. м., а номерной фонд увеличится в 2 раза.
Проект реконструкции гостиницы «Пекин» на Триумфальной площади предполагает строительство многофункционального комплекса площадью не менее 110 тыс. кв. м. Из них 22 тыс. кв. м займет сама гостиница. Начало работ запланировано на середину 2006 года.
Гостиничные объекты, открытые в 2005 году
| Название | Адрес | Количество мест |
Класс |
| Дружба | Тихорецкий б-р., 1 | 1300 | 3 |
| Courtyard by Marriott | Вознесенский пер., 7 | 304 | 4 |
| Swissotel | Космодамианская наб., 52 |
350 | 5 |
| Савой(реконструкция) |
Рождественка ул., 3 | 68 | 5 |
| Holiday Inn Lesnaya | Лесная ул., 15 | 390 | 4 |
| Парк-отель «Волынское» | Староволынская ул., 9 | 25 | 5 |
| Лужники | Лужнецкая наб., 24 | 172 | 3 |
| Арбат (реконструкция) |
Плотников пер., 12 | 102 | 4 |
Предложение
Гостиница "Россия" также закрывается на реконструкцию. Демонтаж должен завершиться в конце 2006 года. На месте гостиницы планируется построить комплекс малоэтажных гостиниц и жилых домов общей площадью 410 тысяч кв. м.
Гостиница «Шереметьево-2» в результате реконструкции превратится в трехзвездный отель с бизнес-
центром. Реализуется программа реновации отелей постройки 1950-х годов, расположенных вблизи ВВЦ. Данные гостиницы соответствуют уровню 1-2 звезды, а их доля в номерном фонде Москвы оценивается приблизительно в 15%. Таким образом, СВАО занимает второе место среди округов Москвы по емкости
номерного фонда. Проект подразумевает как реконструкцию, так и снос морально устаревших объектов. Целью проекта является обновление номерного фонда, а также его увеличение в несколько раз.
В частности, на месте гостиницы "Золотой колос" планируется построить гостинично - деловой комплекс.
На месте "Останкино", которая занимает участок в 3 га, появится гостинично-деловой комплекс общей площадью 240 тыс. кв. метров. В него войдут апартаменты, конференц-залы, фитнес-центр, офисы, рестораны, а также современный отель на 2100 номеров, соответствующих классу 3-4 звезды.
Реконструкция коснется и гостиницы "Восток", корпуса которые будут модернизированы и надстроены на 2-3 этажа. Кроме того рядом с ними появится современная пристройка. Гостиница «Турист» будет снесена. Сейчас гостиница состоит из семи пятиэтажных корпусов емкостью 500 номеров. Но-
вый комплекс будет предположительно включать 2 тыс. номеров, которые расположатся в четырех корпусах.
Ведется и строительство новых объектов. Так, готовится проект по строительству сети гостиниц на 120-140 номеров рядом с крупными транспортными развязками и городскими рынками. На территории музея-заповедника "Коломенское" планируется возведение 12 «заезжих изб» - аналог старинных постоялых
дворов. Также будет построена гостиница на 200 мест. Трехзвездная гостиница на улице Крылатские холмы будет спроектирована и построена в 2006-2009 годах. Прослеживается тенденция к строительству многофункциональных комплексов, в состав которых входят гостиницы. Например, крупный гостнично-деловой комплекс с гостиницей до 600 мест планируется построить на Ленинградском шоссе.
Объекты, закрытые на реконструкцию
| Название | Адрес |
Номерной фонд после реконструкции |
Класс | Дата ввода |
| Россия | Ул. Варварка, 6 | 1500 | 4-5 | 2007 |
| Москва | Ул. Охотный Ряд, 2 | 800 | 5 | 2007 |
| Минск | Тверская ул., 22 | 330 | 3 | 2008 |
| Пекин | Триумфальная пл. | 4 | 2008 | |
| Киевская | Киевская пл. | 350 | 4 | 2007 |
| Шереметьево-2 | Международное шоссе, вл. 1 |
280 | 3 | 2007 |
| Ленинградская | ул. Каланчевская, д. 21/40 | 4 | 2007 | |
| Северная | Сущевский вал,.50 | 176 | 4 | |
| Спорт | Ленинский просп., 90/2 |
4 | 2006- 2007 |
Так, уже к сентябрю 2006 года будет закончена реконструкция гостиницы "Москва" - предполагается, что вдобавок к элитному отелю здесь появятся апартаменты с отдельным входом. Гостиница и апартаменты смогут принять до 1500 человек. Управлять гостиницей будет международная сеть Four Seasons.
В 2006 года завершится реконструкция "Интуриста" - на его месте появится престижный отель «Ритц-Карлтон». Откроются крупная гостиница «Сокольники» на Русаковской улице, а также два отеля на Брестской улице.
Отметим, что к управлению гостиницами привлекаются международные гостиничные операторы.
Помимо таких сетей как Mariott и Accor на рынок выходят новые международные операторы. В частности, российским рынком заинтересовалась одна из самых респектабельных гостиничных сетей мира – Conrad Hotels.
В целом можно говорить о положительных изменениях на московском рынке гостиничной недвижимости. Столичные власти активно привлекают инвесторов к строительству отелей. В Москве действует программа, предполагающая постепенное увеличение номерного фонда города до 180-200 тыс. гостиничных мест к 2010 году. Основным приоритетом названо строительство гостиниц туристского уровня, соответствующих классу 2-3 звезды. Действительно, на данный момент сегмент дорогих гостиниц близок к насыщению и в скором времени спрос на дорогие отели будет удовлетворен.
Можно прогнозировать, что по мере насыщения других секторов недвижимости интерес к гостиничному рынку будет расти. Тем не менее, основные сложности по-прежнему связаны с привлечением инвесторов. Это объясняется, прежде всего, более длительными сроками окупаемости гостиничных объектов по сравнению с другими секторами недвижимости. Срок окупаемости гостиницы составляет в среднем 6-9 лет. Затраты на строительство 1 км. м гостиничной площади варьируются в зависимости от класса и местоположения отеля и, по официальным оценкам, составляют от 1100 до 2500 долларов США.
Однако, и сроки эксплуатации объектов гостиничного хозяйства более продолжительные. Помимо этого, доход в гостиничном бизнесе обеспечивается также за счет объектов инфраструктуры, таких как рестораны, конференц-залы, фитнесс-клубы и т.д.
Некоторые объекты, заявленные к вводу в 2006 году
| Название | Адрес | Количество номеров |
Класс |
| Интурист | Тверская ул., 3/5 | 335 | 5 |
| Будапешт | Неглинная ул., вл.17,стр.1 |
132 | 4 |
| Гостиница | Покровка,40, стр.3 | 150 | 3-4 |
| Сокольники | Русаковская ул.,42 | 1000 | 3 |
| Гостиница | 1-ая Брестская,60 | 66 | 4 |
| Гостиница | 1-ая Брестская,40 | 60 | 4 |
| Гостиный Двор | Ильинка, 3/8 | 220 | 4 |
| Гостиница | Новый Арбат, 29 | 400 | 4 |
Источник: данные ГАО «Москва»
Спрос и цена продажи
Средняя цена за номер в гостинице уровня 3 звезды составила около 100 долларов, в четырехзвездных гостиницах— ,270, в гостиницах класса 5 звезд – 450 долларов. Учитывая стабильно высокий спрос и очевидную нехватку гостиниц эконом-класса, снижения стоимости гостиничных номеров не произойдет.
При условии своевременного выхода на рынок новых объектов, а также открытия реконструированных гостиниц можно ожидать постепенного увеличения номерного фонда города, и, как результат, роста предложения. Однако стабилизации ситуации на рынке стоит ожидать не ранее, чем через 4-5 лет.
Значимые события и сделки 2005 года
• ГАО «Москва» приобрело 30% акций ВАО «Интурист».
• 100-процентный пакет акций гостиницы "Украина" продан городскими властями на открытом аукционе за 7 млрд. 881 млн. рублей при стартовой цене 4 млрд. 361 млн. рублей.
•Правительство Москвы заявило о намерении продать все принадлежащие ему пакеты акций в столичных гостиницах. Среди них «Балчуг», где правительство Москвы владеет 69 % акций, а также гостиница “Ренессанс”.
•Снижена цена за выкуп права аренды на участки для компаний, инвестирующих в гостиничный бизнес.
•Принята классификация объектов гостиничного хозяйства. Таким образом, в ближайшее время гостиницы будут соответствовать утвержденным стандартам, и не смогут самостоятельно присваивать себе «звезды».
•В планах столичных властей проект "Золотое кольцо Москвы", предусматривающий создание пешеходной туристической зоны вокруг Кремля. "Золотое кольцо" дополнят отели, строящиеся на месте гостиниц "Москва", "Россия" и "Интурист".
Стоимость гостиничного номера в некоторых гостиницах , $/сутки
| Гостиница | Класс | Стоимость стандартного номера в сутки, USD/ сутки |
| Савой | 5 | 520 |
| Арарат Парк Хаятт | 5 | 480 |
| Балчуг Кемпински | 5 | 400 |
| Катерина | 4 | 360 |
| Holiday Inn Lesnaya | 4 | 330 |
| Marco Polo | 4 | 310 |
| Mariott Tverskaya | 4 | 300 |
| Акварель | 4 | 300 |
| Будапешт | 3 | 210 |
| Заря | 3 | 95 |
| Измайлово Вега | 3 | 75 |
| Металлург | 2 | 70 |
Средняя загрузка в 2005 году составила около 70 %, а в период пика туристической активности достигала 100%. Цены на гостиничные номера выросли примерно на 20%. Это коснулось как отелей класса люкс, так и гостиниц эконом-класса.В 2006 году ожидается завершение нескольких масштабных проектов. Это коснется как нового строительства, так и реконструкции устаревших гостиниц. В 2005 году наблюдался высокий спрос на складские помещения международного уровня. Неудовлетворенный спрос на помещения класса «А» и «В» составляет на конец года приблизительно 1,3-1,5 млн.кв.м. Необходимо отметить, что спрос формируется как за счет новых компаний, выходящих на рынок, операторов, расширяющих свои площади, так и за счет арендаторов, неудовлетворенных качеством занимаемых ими складов. Около 30% всех арендаторов готовы сменить арендодателя в
ближайшее время. Таким образом, несмотря на выход на рынок новых площадей, уровень спроса на высококачественные склады еще долгое время будет значительно превышать предложение. Арендные ставки и цена продажи В 2005 году рынок стал свидетелем успешных примеров изменения концепции торговых центров. Так, после реконструкции открылся торговый центр «Гименей» на Б. Якиманке, 22. В результате торговая площадь здания увеличилась на 35%, появился третий офисный этаж, подземный паркинг. Торговые помещенияТаким образом, объекты класса «А» имеют более короткие сроки окупаемости, а также более высокий уровень доходности. Объекты класса «В», как правило, появляются на рынке в результате реконструции, построенных ранее объектов. Уменьшение доли таких объектов, говорит о том, что на рынке постепенно снижается количество административных зданий, пригодных для реконструкции.