Обзор рынка торговой недвижимости Москвы за 2005 год

    Экономика.

   Итоги 2005 года свидетельствуют о сохранении стабильной макроэкономической ситуации. Рост производства отмечался в большинстве основных видов экономической деятельности. Развитию российской экономики способствовали благоприятная для российских экспортеров внешнеэкономическая конъюнктура и расширение потребительского и инвестиционного спроса.

   К концу 2005 года рост ВВП составляет около 7%, укрепление рубля - 9%, золотовалютные резервы Банка России увеличились до 170 млрд. долл. США, а общая сумма накоплений в Стабилизационном фонде - до 60 млрд. долл. США.

   Особо значимое негативное влияние на динамику потребительских цен в 2005 году оказали рост цен на платные услуги населению и значительное увеличение цен на отдельные товары.

   В 2005 году реальные располагаемые денежные доходы населения по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 9,3% (в 2004 году - на 8,6%). Потребительские расходы населения в реальном выражении в 2005 году по сравнению с 2004 годом, по оценке, увеличились на 10,6% (в 2004 году - на 11,2%). Оборот розничной торговли в России в 2005 году составил около 7 трлн. 000 млрд. руб., что на 11,8% больше по сравнению с 2004 годом.

   Потребительский рынок Москвы успешно развивается. Товарооборот Москвы в этом году составил 1,63 трлн. рублей, превысив прошлогодний уровень на 30%, а рост ВРП Москвы равен 8,8%. Доля товарооборота Москвы от общероссийского показателя по итогам 2005 года составила 26% по сравнению с прошлыми годами она снизилась на несколько процентов, что свидетельствует о развитии регионов.

   В структуре оборота розничной торговли в сентябре 54,9% составляли непродовольственные и 45,1% — продовольственные товары, а год назад — 55,5% и 44,5% соответственно.

   В 2005 г. оборот розничной торговли на 78,6% формировался торгующими организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в стационарной торговой сети (вне рынка); доля рынков составила 21,4% (в ноябре 2004 г. -cоответственно 77,6% и 22,4%).

   В 2005 г. в Москве открылось 1166 предприятий, из них 572 предприятия торговли, 319 - питания, 275 - бытового обслуживания. Было открыто более 400 предприятий так называемой шаговой доступности. 572 предприятия потребительского рынка и услуг реконструировано.

   Инвестиции

   Сегмент торговой недвижимости является одним из самых динамичных и инвестиционно привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. По данным Global Retail Development Index (GRDI), Россия по-прежнему находится на первом месте в рейтинге привлекательности развивающихся рынков для торговых инвестиций.

   Объем иностранных инвестиций в рынок торговой недвижимости стабильно растет. Причиной этого является высокая, в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости, доходность торговых помещений - 13-17%, более низкий, чем у офисной недвижимости, срок окупаемости - 5-7лет и повышение уровня жизни москвичей.

   К концу 2005 года объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,5-2 млрд. долларов США. В 2004 году в торговую недвижимость было инвестировано порядка 700 млн. долларов США.

   Среди регионов России особенно выделяется московский регион. Помимо Московского региона, существует еще ряд областей так же привлекательных с точки зрения инвестиций в торговую недвижимость: Тюменская, Самарская, Свердловская, Челябинская, Пермская, а также Татарстан, Башкирия.

   Западные инвесторы рассматривают российский рынок ТЦ, как очень перспективный для своих вложений. В качестве подтверждения этого можно привести пример покупки 25% акций “Мосмарт” компаниями Property Holding и ENR Russia, покупка молла «Парк Хаус» в Волгограде и только что построенного молла «Парк Хаус» в Екатеринбурге австрийским холдингом Meinl European Land.

   Спрос.

   Несмотря на непрерывное строительство торговых центров в Москве, спрос на качественные площади остается стабильно высоким, их занятость в концептуальных проектах составляет 98-100 процентов.

   Выход на рынок больших объемов качественных площадей постепенно снижает востребованность непрофессиональных торговых проектов. Недостатки месторасположения, концепции снижают спрос на помещения в неудачных ТЦ, где уровень свободных площадей может достигать до 10%.

   Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные в центре Москвы: здесь наблюдается наибольшее количество сделок на рынке ритейла. Одним из основных факторов, определяющих спрос, является расположение в местах, где концентрируются покупательские потоки: пересечения автодорог и станций метро.

   Наиболее востребованы помещения площадью 100-180 кв.м. в основных торговых коридорах города и успешных торговых центрах с развитой развлекательной составляющей.

   Основными источниками спроса на сегодняшний день являются сетевые магазины и магазины одежды: на них приходится около 50% площадей в торговых центрах. Спрос на них продолжает расти, но при этом требования арендаторов к качеству предложений повышаются.

   Что касается универсальных торговых комплексов, то наибольшим спросом пользуются профессиональные, концептуальные, правильно расположенные торговые центры. Причем это могут быть и крупные объекты, находящиеся в спальных районах и на МКАД, и небольшие торговые центры рядом со станциями метро и конечными остановками наземного транспорта.

   Самыми обеспеченными торговыми площадями, как и прежде, остаются Центральный, Западный и Северный округа столицы. Соответственно, наиболее острый дефицит торговых помещений наблюдается на востоке и юге Москвы.

   Крупных арендаторов, которые привлекают в ТЦ основных посетителей, не хватает. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за якорных арендаторов.

   В связи с активным строительством и открытием новых ТЦ сетевые операторы розничной торговли стали гораздо тщательнее выбирать проекты, в которых планируют участвовать. Это коснется и уже действующих торговых центров. Те из них, чья маркетинговая концепция недостаточно продумана или сервис не удовлетворяет потребностям арендаторов, могут скоро начать их терять.

   Предложение.

   Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение торговых площадей в конце  2005 г. по-прежнему отстает от спроса. Рынок торговых помещений в 2005 году развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует увеличение количества торговых центров.

   Сегодня в Москве насчитывается порядка 150 действующих торговых центров, около 15-20 центров крупных западных операторов, и порядка 85 строящихся и запланированных к вводу до 2010 г. торговых центров (ТРЦ, многофункциональных центров).

   Рост предложения связан со строительством и укрупнением проектов, увеличением доли качественных площадей при редевелопменте устаревших торговых центров и рынков.

   В 2005 г. в Москве было открыто 20 крупных объектов торговой недвижимости, общая площадь которых превышала 600 000 кв. м.

   Таким образом, общая площадь современных торговых центров была увеличена на 600 000 кв. м. Арендопригодная площадь увеличилась на 315 000 кв.м.

   В 2005 г. наибольшее количество ТЦ и ТРЦ были введены в ЮАО г. Москвы: 2 торгово-развлекательных и 4 торговых центра общей площадью 285 500 кв.м. В ЦАО начали функционировать 2 торгово-офисных центра: «Аркадия» и «Гименей». В восточном и юго-восточном направлении в эксплуатацию было введено 36 тыс. кв.м. и 34 тыс. кв.м. общей площади соответственно, причем на Востоке 2 ТРЦ были построены в МО.

   На конец 2005 г. общий объем предложений составляет более 1,94 млн. кв. метров помещений (GLA – 1,26 млн. кв.м.).

   За ушедший год прирост торговых площадей в торговых центрах составил около 600 тысяч квадратных метров, что практически в два раза больше, чем в 2004 году.

   Средний показатель уровня вакантных площадей в 2005 году составил 4–6%, что связано с развитием розничных сетей и появлением новых торговых комплексов. Для торговых коридоров этот показатель был несколько ниже — всего 3%.

   Многие центры по-прежнему выходят на рынок с большим опозданием, и далеко не каждый появится в заявленные сроки. При наличии большого количества проектов и планов строительства ввод в эксплуатацию наиболее значимых проектов будет осуществляться в 2007-2008 гг.

   В 2005 г. отмечен всплеск активности девелоперов в центре города и вокруг Третьего транспортного кольца (ТТК). В настоящий момент идет строительство подземных центров, которые в силу своего удачного месторасположения будут востребованы рынком: торговые комплексы "Павелецкая площадь", "Пушкинская площадь", "Площадь Тверской заставы", которые планируются ввести в эксплуатацию в 2006 году.

   Перспективные проекты.

   В 2006 планируется ввести в эксплуатацию около 20 торговых центров с общей площадью около 600 тыс. кв.м.

   Рынки

   С 2003 года начала свое действие программа реконструкции рынков. Москва переходит на цивилизованную форму торговли. В городе планируют оставить 23 рынка, среди которых "Рижский", "Лефортовский", "Измайловский" и "Москворецкий". Ликвидация рынков будет проходить постепенно - по мере роста покупательской способности населения.

   По данным департамента потребительского рынка и услуг в 2005-2008 годах в Москве планируется реконструировать 27 рынков.

   Промышленные комплексы

   На развитие рынка ритейла оказывает влияние программа столичного правительства по реорганизации промышленных зон. Благодаря выводу промпредприятий за пределы столицы или на ее окраины появится большое количество площадей под застройку, на которых будут возведены торговые и торгово-развлекательные центры. Особой популярностью пользуются промзоны, расположенные в непосредственной близости к центральным магистралям города, станциям метро, третьему транспортному кольцу и крупным транспортным развязкам в районе пересечения со МКАД.

   В районе ТТК заявлен ряд проектов, среди которых торгово-развлекательный комплекс на месте Первого хладокомбината на ул. Верхней Красносельской, многофункциональный комплекс на месте Завода им. Орджоникидзе на Ленинском проспекте.

   Street retail.

   Общая площадь всех торговых коридоров столицы на сегодняшний день составляет около 350 тысяч квадратных метров. В торговых коридорах зафиксированы самые высокие ставки аренды и купли-продажи.

   Помещения в торговых коридорах по-прежнему пользуются наибольшим спросом в связи с удобным местоположением в центре города и соседством с престижными магазинами. Из торговых коридоров наибольшим спросом пользуются Кутузовский, Ленинский и Ленинградский проспекты. Менее популярны Дмитровское и Щелковское шоссе.

   На сегодняшний день довольно значителен объем предложений в торговых коридорах города. Специалисты считают, что это связано с окончанием действующих договоров аренды. Торговые операторы подбирают более подходящие для их бизнеса помещения с точки зрения месторасположения, арендных ставок и условий договоров.

   Тверская традиционно считается «имиджевой» улицей. Так как свободных площадок в данном районе не осталось, Тверская как торговый коридор будет расширяться за счет реконструкции первых нежилых этажей второй линии в сторону Столешникова и Камергерского переулков.

   Значительно повысился спрос на основные московские проспекты: Ленинградский, Кутузовский, Ленинский и Мира. Здесь наибольшим спросом пользуются помещения площадью не более 150–200 кв. м, с витринными окнами, на нижних этажах жилых и офисных зданий.

   Арендные ставки.
Ставки аренды в конкретном торговом объекте зависят не только от макро- и микроэкономических показателей, но и от локальных характеристик объекта, в том числе его местоположения, величины торговой зоны, численности населения в ней, уровня конкурентного влияния и т.п.

   ТЦ (ТРЦ)

   Несмотря на то, что качественных торговых площадей в столице не хватает, арендные ставки на них в этом году практически не изменились. Можно отметить их незначительное снижение в неудачных ТЦ и увеличение в концептуальных ТЦ.

   На окраинах столицы и в «неудачных» торговых центрах арендные ставки снизились на 2–3% — до $750–800 за 1 кв. м в год. Это связывают это с появлением на рынке новых концептуальных ТЦ и ТРЦ.

   Ставки аренды различаются в зависимости от профиля компании и размера арендуемой
площади.    Для других арендаторов уровень арендных ставок жестко привязан к размеру торговой площади и профилю арендатора и может колебаться от 300-3000$ за кв.м./год (эти цифры не включают в себя эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и НДС).

Профиль «якорного» арендатора	Арендная ставка
супермаркеты	150 – 300 $/кв.м./год
товары для дома	150 – 300 $ /кв.м./год
парфюмерия	250 – 600 $ /кв.м./год
развлечения	150 – 200 $ /кв.м./год

 

   В 2006 г. ставки аренды для крупных якорных арендаторов (продуктовых супермаркетов, гипермаркетов, магазинов бытовой техники) не претерпят существенных изменений, их понижение возможно на уровне 3%, максимум 5%.

   Ставки аренды для предприятий общественного питания в настоящий момент демонстрируют
устойчивый рост. Данная тенденция, по всей видимости, будет наблюдаться в течение будущего года.

   Ставки аренды секций операторов торговой галереи наиболее подвержены колебаниям в зависимости от объемов строительства качественных торговых площадей. При увеличении доли профессиональных торговых центров, ставки аренды останутся на достаточно высоком уровне.

   В последнее время владельцы московских торговых центров вынуждены разрешать арендаторам платить некий фиксированный минимум плюс определенный процент с оборота. Оплата процента с выручки практикуется преимущественно с западными компаниями, так как они работают «в белую». При установке процента от выручки арендаторам собственник помещения учитывает арендуемую площадь, расположение торговой точки, ее маркетинговую привлекательность. В первую очередь фиксируется вид деятельности торгового оператора. Процент от оборота варьируется: от 1,5% для гипермаркета, 4-5% для супермаркетов, 12-15% для магазинов специализирующихся на продаже одежды и обуви.

   Street retail

   Рост средних базовых арендных ставок в 2005 году в сегменте street retail составил 3-5% по сравнению с 2004 годом. В местах повышенного спроса на некоторые объекты произошло увеличение цен до 15%.

   По сравнению c 2004 г. арендные ставки в торговых коридорах увеличились и продолжают плавно расти.

   На различных отрезках торговых коридоров существуют различные арендные ставки.

   Самые высокие ставки отмечены на улицах Тверской, Пятницкой и Арбат: в течение года они выросли на 4–5%. Для помещений площадью 100–150 кв. м цена аренды составляла до $3–3,5 тыс. за 1 кв. м в год.

   По остальным коридорам ставки аренды колеблются от $1 200 - $2 500/кв.м для помещений до 400 м2, ставка продажи варьируется от $3 300 - 12 000/кв.м. Конечно же, это усредненный показатель, и каждое помещение оценивается исходя из его индивидуальных параметров.

   Самыми востребованными сейчас являются торговые помещения площадью до 200 кв. м (около 80% общего числа запросов). Из них 60% приходится на метраж 60–80 кв. м.

   Прогноз на 2006 г.

   Острый дефицит площадей, соответствующих международным стандартам. Превышение спроса на качественные торговые площади над предложением.

   По прогнозу экспертов, в 2006 году спрос на качественные торговые площади останется высоким и уровень свободных площадей в торговых центрах будет не более 4-6 %.

   Ожидаемый объем качественных торговых помещений к концу 2006 года составит более 2,6 млн. кв.м., что примерно на 30% больше, чем в 2005 году. Ожидаемый прирост рынка торговых помещений составит около 600 тыс.кв.м.

   С насыщением рынка позиция концептуальных ТЦ усилится, арендные ставки стабилизируются.

   Увеличение предложения приведет к тому, что неудачные ТЦ в краткосрочной перспективе будут снижать арендные ставки, в среднесрочной перспективе будут вынуждены менять свою концепцию или закрываться.

   Рост концептуальных ТЦ.

   Рост иностранных инвестиций.

   Появление сделок по инвестиционным продажам торговых центров.

   Увеличение проектов реконструирования старых (построенных в конце 20 в.) ТЦ и их перепозиционирование.

   Приход на рынок и активизация известных международных торговых операторов: IKEA, Auchan, Ramstore, Metro, Ava, OBI, Bata, Leroy Merlin.

   Активное развитие российских торговых сетей: Седьмой континент, Перекресток, Пятерочка, Мосмарт, Магнит.

   Ожидается появление новых международных марок.

   Задержка ввода в эксплуатацию большинства заявленных проектов в связи с проблемами финансирования, административными барьерами.

   Развитие нового для российского рынка формата торговых комплексов– ритейл-парки, а также формата магазинов шаговой доступности.

   Увеличение спроса на площади больших размеров.

   Ожидается появление значимых проектов на рынке торговой недвижимости крупных региональных городов. Темпы прироста торговых площадей в региональных торговых центрах будут более ярко выраженными, чем аналогичные в московских.

   Продолжение экспансии торговых сетей в регионы («Перекресток», «Карусель», «Седьмой Континент» и другие компании).

   В регионах темпы роста будут выше, чем по Москве, поскольку там меньше конкуренция, и наблюдается большая емкость рынка.

   Выход на федеральный уровень в этом году региональных сетей.

   Освоение операторами спальных районов и ближнего Подмосковья.

   Увеличение сроков окупаемости проектов за счет подорожания себестоимости строительства.

   Переход рынка торговых площадей на новую форму арендных отношений: фиксированные арендные ставки частично заменяются на процент от оборота арендаторов.

   Повышение качества создания и управления ТЦ.

   Увеличение доли развлекательной части проектов в торгово-развлекательных комплексах.