Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 2005 год

   Экономика
 
   Итоги 2005 года свидетельствуют о сохранении стабильной макроэкономической ситуации. Рост производства отмечался в большинстве основных видов экономической деятельности.

   К концу 2005 года укрепление рубля составило - 9%, золотовалютные резервы Банка России увеличились до 170 млрд. долл. США, а общая сумма накоплений в Стабилизационном фонде - до 60 млрд. долл. США.

   По данным Банка России в январе-ноябре 2005 года внешнеторговый баланс России составил $331,7 млрд. (132,6% к январю-ноябрю 2004г.), в том числе экспорт - $220,6 млрд. (134,6%), импорт - $111,1 млрд. (128,9%). Сальдо торгового баланса оставалось положительным, $109,5 млрд. (в январе-ноябре 2004г. - $77,8 млрд.).

   В сфере оплаты труда в 2005 году продолжается рост номинальной и реальной заработной платы. Так, реальная заработная плата увеличится на 110,8%. Номинальная начисленная среднемесячная зарплата за январь-ноябрь 2005 года составила 8925 руб., увеличившись на 34,1% по сравнению с аналогичным периодом 2004 года.

   В краткосрочной перспективе до 2008 года, по оценкам экспертов, экономические риски России не угрожают.

   Инвестиции
 
   В целом 2005 год характеризуется улучшением инвестиционного климата.

   Инвесторы рассматривают российский рынок офисной недвижимости как очень перспективный для своих вложений. На данном этапе растущий спрос значительно превышает новое строительство, что обусловливает меньший риск инвестиционных вложений. Наблюдается достаточно высокая доходность по девелоперским проектам, которая доходит до 20%.

   Объем иностранных инвестиций в данный сегмент недвижимости стабильно растет. В частности, в 2005 г. был осуществлен ряд проектов с участием инвестиционных фондов:

· Американская компания «JER», «ЕБРР» и «Alfa Capital Partners» объявили о создании инвестфонда в недвижимость, в т.ч. и коммерческую, объемом $200 млн.
· Группа «Открытые инвестиции» привлекла кредит от «ING Bank N.V.» (London Branch) на сумму $150 млн. Средства будут направлены на реализацию проектов на рынке коммерческой и жилой недвижимости.

· Инвестиционный фонд недвижимости «FF&P Russia Real Estate Ltd.» и инвестиционная компания «Coalco» в апреле объявили о завершении сделки купли-продажи офисно-торгового здания,  расположенного по адресу: ул. Лесная, 3, общей площадью около 7500 кв.м.

· Компания «Coalco» и американская девелоперская компания «AIG Lincoin» заключили договор о стратегическом сотрудничестве. Их первым совместным проектом будет возведение делового центра « White Square Office Center» ,общей площадью 100 тыс. кв. м на Лесной улице. Общая площадь участка под строительство составит 1,09 га.

   На рынке офисной недвижимости наблюдается увеличение числа компаний, инвестирующих средства в непрофильные активы:

· Крупнейший в России металлургический комбинат «Норильский никель» через свои дочерние структуры решил купить у группы «S.P.I.» 32% акций управляющей компании ОАО «Сити». В результате металлургический комбинат фактически получил контроль над крупнейшей стройплощадкой России, общие инвестиции в которую оцениваются в $10 млрд.

· Новолипецкий металлургический комбинат приобрел у группы «Гута» 38% акций ОАО «Сити», став вторым крупным акционером после «Норильского никеля». Сумма сделки составляет $23–27 млн. На участке, акции которого приобрел НЛМК, должно появиться около 100 тыс.кв. м офисных площадей.

· Три крупнейших акционера ОАО «Вимм-Билль-Данн» приобрели 100% акций ЗАО "4-й московский мелькомбинат". Новые владельцы приобрели предприятие из-за участка, который занимает комбинат, находящийся в непосредственной близости от «Москва-Сити». Предполагается, что на этом месте будут построены деловой центр и гостиница.

· Дочерняя компания «Росгосстрах» (Москва) «РГС Недвижимость» до 2008 года планирует инвестировать порядка $250 млн. в строительство ряда крупных торгово-офисных и жилых комплексов в восьми регионах РФ.

· «Интеко» собирается инвестировать в офисные проекты около $1 млрд., на которые предполагается построить 1 млн. кв. м.

   Большой интерес к рынку офисной недвижимости проявляют и иностранные инвесторы:

· Южнокорейская «Lotte Group» возобновила строительство многофункционального комплекса на Новинском бульваре, общей площадью 230 тыс. кв.м. (офисные, торговые и гостиничные площади). Это первый проект в области девелопмента в Москве, осуществляемый южнокорейским инвестором.

· Компания «China National Petroleum Company» (CNPC) совместно с двумя другими китайскими госкомпаниями собирается построить в Москве деловой центр "Парк Хуамин",  общая площадь составит 200 тыс. кв. м., ул. Вильгельма Пика, владение 13 - 14, Деловой центр будет включать в себя офисы, гостиницу, выставочный центр, конгресс-центр, развлекательный центр и другие объекты.

· На средства частных инвесторов из Германии и Австрии в районе Ленинского проспекта будет построен бизнес-центр общей площадью 25 тыс. кв.м. Строительство комплекса должно быть закончено к 2007 году. Объем инвестиций составит порядка 50 млн. Евро.

· Таджикские инвесторы в районе Рязанского проспекта на участке в 0,6 га к 2007 году планируют построить 12-этажный офисно-торговый комплекс класса «В», площадью 28 тыс. кв. м.

   Растет заинтересованность российских и иностранных банков к рынку коммерческой недвижимости. Ряд банков в 2005 г. вложил средства в строительство и покупку деловых и офисных центров в г. Москве. Наиболее активно в офисную недвижимость инвестировали Внешторгбанк, Raiffeisen Bank, Банк Москвы, Сбербанк, Банк Глобэкс, Росбанк и Русский народный банк.

   Рынок офисной недвижимости характеризуется устойчивым ростом цен, увеличением объема строительства качественных площадей, что свидетельствует о стабильности и перспективности данного направления.

   Спрос
 
   Для 2005 года характерен по-прежнему высокий уровень спроса на качественные офисные площади, значительно превышающий текущее предложение.

   Объем заключенных сделок в целом превышал объем поглощенных площадей. Поглощение в 2005 году составило более 900 тыс.кв.м. Это свидетельствует о повышенном спросе на площади классов «А» и «В».

   На рынке офисной недвижимости в 2005 году преобладали сделки по аренде, в общем объеме они составили около 80%.

   Сформировавшаяся в 2004 году тенденция заключения сделок по предварительной аренде сохранилась и в прошедшем году. Объем сделок по предварительной аренде или продаже составил около 30%, в то время как в 2004 году этот показатель не превышал 20%.  В общей структуре спроса преобладают помещения в бизнес-центрах (БЦ) класса «В» (более 40%). Это связано с возросшим качеством вводимых центров этого класса в сочетании с умеренными арендными ставками.

   Спрос на помещения в БЦ класса «А» несколько отставал от спроса на помещения класса «В» и за текущий год составил 34,2%. Это связано, прежде всего, с развитием корпоративного сектора и ростом числа представительств иностранных компаний.

   Наибольшим спросом по-прежнему пользуются высококачественные помещения в Центральной части Москвы. На долю БЦ, расположенных в пределах Садового кольца приходится почти 50% всех запросов.

   Также достаточно высокий уровень спроса держится на БЦ в районе Замоскворечье-Якиманка,  составляя более 10%.

   Самыми невостребованными в 2005 году стали Восточный и Южный округа.

   Высокий уровень спроса на высококачественные площади классов «А» и «В» в краткосрочной перспективе сохранится. Как и в прошедшем году, уровень предложения будет отставать от уровня спроса.

   Спрос на офисные площади класса «А» увеличится и составит порядка 40%.

   Наибольшим спросом будут пользоваться помещения площадью 500 -1 000 кв.м. Увеличение площади связано с положительной динамикой развития экономики, и, следовательно, расширением компаний.

   Предложение
 
   Рынок офисной недвижимости в 2005 году продолжал активно развиваться. Наметившиеся в 2004 году тенденции сохранились.

   Несмотря на значительное увеличение объемов ввода новых офисных площадей, по количеству предложений качественной коммерческой недвижимости московский рынок еще весьма далек от насыщения.

   Общее предложение офисных площадей классов «А» и «В» на конец 2005 года составило 4,4 млн. кв. м., увеличившись на 22% по сравнению с 2004 годом.

   За этот год было введено (построено и реконструировано) около 800 тыс.кв.м. в крупных офисных центрах. Это на 33% больше, чем в 2004 году.

   Общий объем нового строительства офисных площадей классов «А» и «В» за 2005 г. составил около 800 000 кв. м (класс «А» – 45%, класс «В» – 55%).

   Однако наблюдается запаздывание по выводу на рынок некоторых бизнес-центров.

   В 2006 году общий объем офисных помещений классов «А» и «В» увеличится на примерно 1 млн. кв.м. При этом существующий спрос по-прежнему не будет полностью удовлетворен.

   Значительное уменьшение разрыва между спросом и предложением произойдет при введении в эксплуатацию основных зданий «Москва-Сити».

   В течение 2005 года сохранилась высокая популярность Центрального административного округа и Замоскворечья. В общей структуре предложения на эти районы приходится более половины всех введенных бизнес-центров.

   Однако специфика центральных районов такова, что с каждым годом остается все меньше вакантных участков под застройку. Этот фактор в сочетании с высоким уровнем загруженности транспортных магистралей повлиял на формирование новых деловых районов за пределами Садового кольца и ТТК.

   Одним из новых деловых районов стал Северный округ. В 2005 году около 14% введенных офисных площадей расположены на Ленинградском проспекте, Ленинградском и Дмитровском
шоссе, а также в соседних районах.

   Второй деловой район формируется на Западе и Юго-западе Москвы. Это районы Кутузовского проспекта, Крылатского, Ленинского проспекта, проспекта Вернадского и других близлежащих районов.

   Перспективные проекты
 
   На рынке офисной недвижимости в 2006 году ожидается значительный прирост площадей. По прогнозам планируется ввести более 1 млн.кв. м офисов классов «А» и «В».

   Как показывает практика, не все заявленные проекты будут сданы в срок.

   Таким образом, общее предложение высококачественных офисных площадей в 2006 году превысит 5 млн.кв.м.

   Заявленные проекты на рынке бизнес-центров.

   В 2005 году появились первые проекты по строительству бизнес-центров для малых предприятий по схеме долевого участия:

· СЗАО, ул. Маршала Тухачевского, 20 – БЦ общей площадью 14 500 кв.м.
· ЮЗАО, ул. Миклухо-Маклая, 16 – БЦ общей площадью 40 000 кв.м.

   Данные бизнес-центры планируется ввести в эксплуатацию в 2007 году.

   Аналогичные проекты планируется реализовать также в Южном Бутово, на северо-востоке и юге Москвы.

   На фоне значительного количества бизнес-центров, находящихся в процессе строительства, в прошедшем году увеличилось количество проектов, ввод которых планируется в 2007-2010 г. г.

   В 2005 г. в Москве было заявлено о строительстве около 40 проектов.

   Таким образом, объем введенных площадей в 2006 г. составит около 1 000 000 кв.м. Более 70% (73,4%) введенных площадей составят площади класса «А», около 27% (26,7) площади класса «В».

   Реорганизация промышленных зон.
 
   На развитие рынка офисной недвижимости оказывает влияние программа столичного правительства по реорганизации промышленных зон. Благодаря выводу промпредприятий за пределы столицы или на ее окраины появится большое количество площадей под застройку, на которых будут возведены офисные и многофункциональные комплексы.

   Уровень вакантных площадей
 
   Уровень вакантных площадей на конец 2005 года для офисов класса «А» не превысил 3%.  Незначительное уменьшение уровня вакантных площадей по сравнению с I полугодием можно
объяснить двумя факторами:

· увеличением деловой активности на рынке коммерческой недвижимости в связи со стабильной макроэкономической ситуацией;
· тенденцией увеличения арендуемых площадей в связи с ростом компаний.

   В среднесрочной перспективе, связи с увеличением доли офисных площадей класса «А» в общем объеме строительства, в 2006 году уровень вакантных площадей этого класса может увеличиться до 5-7%.

   В дальнейшем, в связи с вводом всех офисных площадей ММДЦ «Москва-Сити» уровень свободных площадей достигнет 10%.

   В данный момент, несмотря на то, что насыщение рынка высококачественными площадями класса «А» в 2006 г. еще не произойдет, постепенно намечается тенденция к стабилизации рынка.

   Уровень свободных площадей класса «В» на конец 2005 года составил около 7%. В связи с тем, что предложение офисных помещений класса «В» увеличивается более планомерно, резкого увеличения доли вакантных площадей в 2006 году не произойдет. Это связано с двумя факторами:

· высокой востребованностью площадей класса «В» вследствие более низкого уровня арендных ставок
· уменьшением доли заявленных к вводу объемов этого класса в общей структуре предложения.

   Ставки аренды и продажи
 
   По словам руководителя департамента имущества столицы В. Силкина, доходы бюджета Москвы от сдачи в аренду объектов недвижимости увеличились в 4,5 раза в период с 1999 по 2005 г. и в 2005 г. составили более 12 млрд. рублей. Основную часть поступлений арендной платы обеспечивает Центральный административный округ – 44%.

   В течение 2005 года происходило увеличение арендных ставок на офисные помещения класса «А» и «В».

   Таким образом, средняя арендная ставка для офиса класса «А» за прошедший год выросла на 13,4%, для офиса класса «В» приблизительно на 10,0%.

   При этом диапазон арендных ставок составляет для офисов класса «А» от 700 до 1500 $/кв.м/год, для офисов класса «В» – от 400 до 700 $/кв. м/год (не включая НДС и эксплуатационных расходов) и зависит от месторасположения, арендуемой площади, сроков аренды.

   В бизнес-центрах класса «А» наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в ЦАО в
пределах Садового кольца, где ставка составляет около 900 $/кв. м/год. Такой уровень арендных ставок связан, прежде всего, с нехваткой качественных площадей в пределах Садового кольца и все еще неудовлетворенным спросом.

   За пределами ТТК средняя арендная ставка для офисов класса «А» составляет 650 $/кв. м/год.

   В ЗАО и ЮЗАО наблюдаются наиболее высокие ставки за пределами центра города и составляют около 680 $/кв. м/год.

   На Севере и Северо-западе - 660 $/кв. м/год.

   Наименьшие арендные ставки зафиксированы в ЮАО и ВАО - 610 $/кв. м/год.

   Все указанные ставки не включают НДС и эксплуатационные расходы.

   В бизнес-центрах класса «В» средняя арендная ставка в пределах Садового кольца находится на уровне 650 $/кв. м/год.

   За пределами ТТК – 450 $/кв. м/год. При этом наиболее высокие ставки зафиксированы в ЗАО и ЮЗАО - 500 $/кв. м/год.

   В САО и СЗАО - 460 $/кв. м/год.

   По-прежнему наименее востребованы ЮАО и ВАО где средняя ставка не превышает 400 $/кв.
м/год.

   Все указанные ставки не включают НДС и эксплуатационные расходы.

   На сегодняшний день инвестиционная привлекательность рынка офисной недвижимости
находится на высоком уровне. В течение прошедшего года наблюдалось более значительное
увеличение средней цены продажи по сравнению с темпом роста средней ставки аренды.

   В течение 2005 года произошло увеличение средней цены продажи 1 кв. м офисных помещений класса «А» и «В».

   Таким образом, средняя цена продажи 1 кв. м в бизнес-центрах класса «А» за прошедший год выросла на 25%, для офиса класса «В» более чем на 30,0%.

   При этом ценовые диапазоны на рынке продаж для класса «А» колеблются от 4 000$ до 6 000$. В 2004 году минимальный уровень цены продажи составлял 2800$, а максимальный уровень – 4700$.

   Цена продажи 1 кв. м в бизнес-центрах класса «В» в конце 2005 года составила от 2 000$ до 4 000$. Для сравнения, в 2004 г. Данный показатель колебался в пределах 1600-3100$.

   Такое резкое увеличение может быть связано, во-первых, с повышением качества вводимых
бизнес-центров, во-вторых, с постоянно растущим спросом на высококачественные офисы.

   Так как спрос на качественные площади по-прежнему превышает предложение, а новые объекты, запланированные к вводу на 2006 год, не смогут полностью удовлетворить существующий спрос, в краткосрочной перспективе ставки аренды и цена продажи будут расти.

   В 2007-2010 гг., по предварительным прогнозам, будет построено значительное количество офисных площадей классов «А» и «В» — около 3,5 - 5 млн. кв. м. В долгосрочной перспективе, в результате выхода на рынок крупнейших офисных центров, может произойти стабилизация и некоторое понижение арендных ставок.

   Тенденции
 
· Формирование на рынке офисного девелопмента основных игроков, реализующих большинство проектов (например, Capital Group, Mirax Group, Стройинком-К, Enka и др.).

· Сохранение высокого уровня спроса и преобладание его над уровнем предложения.

· Децентрализация рынка офисной недвижимости. Рост предложения высококачественных офисных помещений за пределами Садового кольца и формирование новых деловых районов.

· Редевелопмент промышленных зон.

· Увеличение доли строительства многофункциональных центров, включающих помимо офисной торговую, гостиничную или складскую составляющие.

· Дальнейшее увеличение строительства новых форматов офисных зданий – бизнес-парков.

· Увеличение строительства высотных проектов.

· Увеличение востребованности офисных площадей больших размеров у покупателей.

· Повышение требований арендаторов к офисным помещениям.

· Увеличение доли сделок по предварительной аренде.

· Увеличение сроков арендных договоров для крупных объектов до 7-10 лет.

· Увеличение разрыва уровня арендных ставок между качественными площадями и неконкурентоспособными объектами.

   Прогноз на 2006 год
 
· Объем введенных площадей в 2006 г. составит около 1 000 000 кв.м. Более 70% введенных площадей составят площади класса «А», около 27% площади класса «В».

· Насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет. Уровень свободных площадей будет составлять около 5-7% для класса «А» и около 8% для класса «В». Как и в прошедшем году, уровень предложения будет отставать от уровня спроса.

· Увеличение доли вводимых высококачественных площадей класса «А» способствует строительству более качественных площадей класса «В».

· Число введенных объектов за пределами Садового кольца увеличится, что будет способствовать смещению доли спроса за пределы центра. Активность сделок за пределами Садового кольца возрастет.

· Уровень арендных ставок останется высоким на протяжении всего 2006 г., прогнозируется рост в пределах 7-9 % для класса «А» и 5-6% для класса «В».

· В среднесрочной перспективе введение больших объемов качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу этих объектов в более низкий класс с его характерными арендными ставками.

· Уровень цены продажи сохранит тенденцию к росту.

· Наибольшим спросом будут пользоваться помещения площадью 500-1000 кв.м.

   Увеличение площади связано с положительной динамикой развития экономики, и, следовательно, расширением компаний.