Обзор рынка торговой недвижимости Киева за 2005 год

   Экономика
 
   В 2005 году Украина переместилась с 11 места на 3 место согласно ежегодному исследованию Global Retail Development Index-2005 (GRDI-2005), опережая многие другие страны в развитии розничного рынка и инвестиционной привлекательности. Такая позиция Украины стала возможной благодаря быстро развивающемуся розничному рынку, устойчивой экономике, близости к Европейскому Союзу и ограниченной конкуренции в сфере торговли.

   Основными преимуществами Украины в данном исследовании оказались рост реальных доходов населения и розничного товарооборота в 2004 - 2005 годов. Однако такие факторы, как формирование нового правительства Украины, повышение цен на газ, сокращение объемов торговли металлопродукцией и нефтепродуктами вызвали снижение объемов инвестирования и замедление развития экономики страны.

   Если в 2004г. рост ВВП был наибольшим за последние 5 лет и составил 12%, то в 2005 г. рост экономики Украины замедлится до 5.5% до 6.5% (прогноз МВФ 5-6%). Такую динамику ВВП Минэкономики Украины связывает, в основном, с неблагоприятной внешней экономической конъюнктурой и ухудшением инвестиционного климата в стране.

   По итогам года индекс потребительских цен (индекс инфляции) составил 110,3% (в 2004г. – 112,3%). За 2005г. темпы прироста цен на услуги (15,8%) опережали прирост цен на продовольственные (10,7%) и непродовольственные (4,0%) товары.

   Основным фактором увеличения ценового давления в 2005 году было резкое увеличение, начиная с четвертого квартала 2004-го, текущих расходов бюджета на повышение зарплат, пенсий и социальных трансфертов при одновременном торможении экономического роста. Другими факторами инфляции выступали ценовые шоки на отдельных товарных рынках: мяса, топлива, сахара, а также повышение цен на услуги, которые регулируются административно.

   В 2005г. реальные доходы населения, с учетом среднегодовой инфляции, выросли более чем на 20%, а социальные выплаты — более чем на 50%. Повышение реальной заработной платы на 19,2% за 2005г. не только улучшило уровень жизни, но и способствовало увеличению расходов населения на 33,4%. Основную часть из них составляют расходы на продукты питания, что все-таки свидетельствует о невысоком уровне жизни значительной части населения города.

   Развитие рынка торговой недвижимости напрямую зависит от роста доходов населения, покупательской способности, что, в свою очередь, влечет за собой увеличение объемов розничной торговли.

   Оборот предприятий розничной торговли за 2005г. составил 157,5 млрд.грн., что на 22,4% больше объемов 2004г. Оборот ресторанного хозяйства в 2005г. против 2004г. увеличился на 4,2% и составил 4,3 млрд.грн. В структуре оборота розничной торговли на организованные и неформальные рынки относилось 23,9%. В обороте организованных рынков почти треть объемов составляла продажа сельскохозяйственных продуктов.

   Динамика спроса на рынке торговых помещений определяется динамикой развития потребительского рынка и предпринимательской активностью. В 2005г. объемы промышленного производства по сравнению с 2004г. выросли на 5,3% (в 2004г. – на 4,3%). Значительно возросли объемы производства пищевой промышленности и переработки cельскохозяйственной продукции. В то же время в легкой промышленности наблюдалось существенное замедление темпов увеличения оборотов по сравнению с прошлым годом.

   Инвестиции

   По данным Госкомстата в 2005г. в Украину иностранными инвесторами вложено 17 301,9 млн.дол.США прямых инвестиций. В общем прирост иностранного капитала в 2005г. составил 7 328,2 млн. дол.США, что составляет 181,0% к объемам инвестиций на начало года и 3,3 раза к приросту за 2004г.

   Инвестиции поступили из 118 стран мира, при этом к 10 из них относится 85% их общего объема. Основными странами-инвесторами украинской экономики являются: Германия – 3,6% общего объема, Кипр – 9,5%, Австрия – 8,7%, США – 8,4%, Объединенное Королевство – 7,1%, Российская Федерация – 4,9%, Нидерланды – 4,4%, Виргинские острова, Британские – 4,2%, Швейцария – 2,7% и Польша – 1,4%.

   При этом ведущие позиции по объемам инвестиций среди регионов Украины продолжают удерживать г.Киев – 22,1% объема иностранного капитала, Днепропетровск – 10,5%, Одесса – 3,6%, Киевская область – 3,6%, Донецк – 3,6%, Запорожье – 3,4%, Харьков –2,9%, Львов – 2,3%, АРК – 2,8%. В 2005г. в экономику г.Киев было инвестировано 3 619,1 млн.дол.

   По итогам текущего года значительные объемы инвестиций были сосредоточены в предприятиях оптовой торговли и посредничества (1 771,4 млн.дол.), металлургической и
металлообрабатывающей отрасли (1 232,3 млн.дол.) и пищевой промышленности и переработки сельскохозяйственной продукции (1 169,3 млн.дол.).

   Объем иностранных инвестиций в рынок торговой недвижимости стабильно растет. Причиной этого является высокая, в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости, доходность торговых помещений - 15-17% при сроке окупаемости – 5-7 лет, более низким, чем у офисной недвижимости, а также повышение уровня жизни украинцев.

   Интерес зарубежных компаний к Украине сопровождался в текущем году увеличением инвестирования со сторон таких известных компаний, как Utel, Kyivstar GSM, Golden Telecom в сфере телекоммуникаций, Cargill, Nestle, Sun Interbrew, Kraft Jacobs Suchard в сфере пищевой промышленности и Billa, METRO cash&carry в сфере торговли.

   Важным событием в декабре 2005г. стало присвоение Украине статуса страны с рыночной экономикой на саммите «Украина-ЕС» в Киеве. Данный статус позволит избегать дискредитирующих антидемпинговых расследований в отношении украинских производителей. Украина подтвердила свои намерения в полномасштабной интеграции с ЕС. Среди следующих шагов Украины в интеграционном процессе – подписание соглашения об упрощении визового режима и зоне свободной торговли с ЕС.

   Свидетельством увеличения доверия инвесторов к Украине стало продажа Криворожстали немецкой корпорации «Mittal Steel Germany GmbH», а также покупка австрийским банком «Raiffaisen International Bank-Holding AG» второго по рейтингу украинского банка «Аваль» за 1 млрд.дол. США.

   Однако на текущий момент Украина представляет собой неоднозначный объект для портфельных инвестиций. Крайняя узость фондового рынка страны, низкая ликвидность, низкая степень информационной прозрачности эмитентов и перекупленность рынка после смены власти усиливают риски вложения в акции украинских эмитентов. Эти риски и без того достаточно высоки вследствие неопределенности экономической политики новых властей.

   Спрос

   Наибольший интерес операторы розничной торговли проявляют к Киеву и городам-миллионники. Более 80% торговых операторов отдают предпочтение Киеву для развития своих сетей в 2006 г. Остальные проявляют большой интерес к таким городам, как Днепропетровск, Одесса, Харьков, Донецк и др.

   Спрос на торговые помещения в 2005 году оставался высоким и был вызван следующими
группами ритейлоров:

· Развивающиеся компании непродовольственного сектора;
· Сети предприятий быстрого питания;
· Рестораны и кафетерии
· Сетевые компании, выходящие на киевский рынок.

   Наиболее популярными у покупателей и арендаторов торговых площадей по-прежнему являются центральные улицы города, обеспечивающие наибольший поток потенциальных клиентов. Также большим спросом пользуются помещения в крупных торговых и торгово-разлекательных центрах.

   Число компаний, которые могли бы занять площади торговых центров, пока недостаточно. Между владельцами торговых комплексов часто идет борьба за якорных арендаторов. Крупных арендаторов, которые привлекают в ТЦ основных посетителей, не хватает. Якорными арендаторами, как правило, являются:

· Продуктовые: «Велика Кишеня», «Фуршет»,
· Боулинг: «Витамин», «Страйк», «Максимум»
· Кинотеатр: «Одесса», «Киев», «Линия Кино»
· Детские товары: «Антошка», «Baby bum»
· Товары для дома: «ДЦ», «Cosmo»
· Бытовая техника и электроника: «Эльдорадо», «Фокстрот», «Домотехника»
· Спорттовары: «Спортмастер», «Springfield», «Adidas»

   В связи со строительством новых ТЦ сетевые операторы розничной торговли стали обращать большее внимание на соответствие торгового объекта грамотно составленной маркетинговой концепции, уровень сервиса, управление объектами, что позволяет удержать арендаторов. Однако на сегодняшний день уровень конкуренции между торговыми центрами остается незначительным, что связано с перенесением сроков открытия новых объектов на 2006-2008г.г.

   Предложение

   В 2005 году рынок торговой недвижимости Киева увеличился до 350 тыс.кв.м. профессиональных торговых площадей. В 2005 году было запланировано введение в эксплуатацию около 150 тыс.кв.м., однако открылся только один крупный объект. Но, несмотря на то, что рост рынка за последний год несколько замедлился по причине политической нестабильности и сроки окупаемости инвестиций в торговую недвижимость увеличились, развитие рынка торговой недвижимости имеет привлекательные перспективы. Сегодняшний достаточно низкий уровень насыщенности киевского рынка в сравнении со странами Восточной Европы и России и его высокий потенциал определяют высокую рентабельность инвестиций в строительство объектов торговой недвижимости, которые окупаются в Украине в два-три раза быстрее, чем в Западной Европе.

   Рынок торговой недвижимости Киева в 2005 году был представлен следующими форматами:

· Торговые комплексы
· Гипермаркеты и супермаркеты, дискаунтеры
· Объекты стрит-ритейл

   Торговые комплексы

   На сегодняшний день одним из наиболее быстрорастущих форматов объектов торговой недвижимости является торговый центр. Так, по оценкам экспертов, за период с 1998 по 2005 год его доля в структуре торговых площадей Киева увеличилась с 1-2% до более 20%. На сегодняшний день в Киеве функционирует около 25 современных торговых центров, 7 из которых были построены в прошлом году. Площадь действующих торговых центров составляет около 350 тыс.кв.м.

   Если в прошлом году в столице было возведено и сдано в эксплуатацию семь крупноформатных ТЦ, то в 2005 г. открылся всего лишь один — «Арена Сити» в Бессарабском квартале (общая площадь – 14 тыс.кв.м., торговая – 8 тыс.кв.м.). К вводу в текущем году был заявлен еще один крупный объект торговой недвижимости общей площадью 28 тыс. кв. м. на ул.Тростянецкая,1-а, открытие которого перенесли на 2006 год. На неопределенный срок откладывается и реализация еще двух проектов, заявленных к сдаче на этот год: торговых центров на улице Григоренко, на ул.Милославская, 31-б и спортивно-торгового комплекса по улице Мечникова, 8.

   Такая ситуация перенесения сроков введения в эксплуатацию торговых объектов вызвана, прежде всего, сложностями в оформлении проектной документации и получении прав собственности на земельные участки. Кроме того, некоторые собственники торговых объектов сознательно объявляют сроки сдачи раньше назначенного времени с целью привлечения большего внимания к проекту. Поэтому многие запланированные на 2005 год объекты были перенесены на 2006 год.

   На современном этапе строительства ТЦ значительно усилился интерес девелоперов к спальным районам в Киеве. Одновременно с этим в процессе специализации и концептуализации торговых центров произошел переход к мультиформатности и повышения значения развлекательного сектора. Такая ситуация наблюдается в настоящее время, когда в условиях конкурентной борьбы все чаще применяются неценовые факторы для привлечения клиентов.

   По таким принципам строится большинство новых проектов, запланированных к реализации в 2006-2008 годах. На стадии реализации сегодня находится ряд крупных проектов площадью около 300 тыс.кв.м., открытие которых окажет значительное влияние на объем рынка и уровень арендных ставок.

   Активное строительство Торговых Центров ведется в регионах Украины. Из наиболее крупных региональных проектов 2006-2007 гг. можно выделить ТРЦ «Караван» в Харькове и Днепропетровске, ТРЦ «Мост» и «Европа» в Днепропетровске, ТРЦ «Донецк-сити центр» в Донецке.

   Новые торговые центры строятся с учетом современных требований к торговым объектам, среди которых следующие:

· грамотно составленная концепция, учитывающая месторасположение объекта в зоне высокой плотности населения и развитой транспортной сети;
· современное архитектурное проектирование объекта площадью не менее 20 000 кв.м.;
· разработка зонирования объекта с наличием якорных арендаторов, гипер- или супермаркета, развлекательной зоны и пр.;
· сбалансированный пул арендаторов;
· ценовая политика, ориентированная на средний класс;
· управление проектом.

   Заполняемость крупных торговых центров, таких как «Глобус», «Метроград», «Караван», на конец 2005 года составила 100%, однако клиенты-арендаторы образуют очередь ожидания площадей. Как правило, такие комплексы отличаются грамотной концепцией объекта, профессиональным управлением и местом расположения в районе превышения спроса на торговые площади над предложением.

   Торговые сети

   Активное развитие торговли в Украине дает мощный потенциал для увеличения торговых сетей в стране. В 2005 году развитие торговых сетей ознаменовалось следующими тенденциями:

· Развитие рынка розничной торговли сопровождается приходом в Украину иностранных
ритейлеров и, а также активное расширение позиций уже представленных на этом рынке
Billa, Metro и российских «Патэрсона», «Перекрестка» и «Пятерочки».
· В результате развития рынка ритейла появляются сделки по поглощению одних сетей
другими. Так на протяжении последних двух лет в Киеве прекратили свое существование
либо поменяли хозяев такие продуктовые сети, как «Бегемот», «Да!Маркет», «ТикоМаркет», «Їжачок», а также ТЦ «Макси» и супермаркет «Симпатик».
· При этом, лидирующие позиции по активности ритейл-сетей переходят от Киева к крупным городам-миллионникам Украины. Такая тенденция объясняется дефицитом подходящих земельных участков в столице, стремительным ростом покупательной способности населения, а также низкой степенью насыщенности рынка розничной торговли в крупных городах Украины.
· Появление сильных региональных компаний провоцируют расширение региональных сетей
и их выход в другие регионы и в столицу.
· В структуре розничной торговли продовольственными товарами в Украине наблюдается
постепенный переход рынка к более организованным форматам торговли. По данным
Госадминистрации в 1995 году в Киеве было 55 рынков, в 2004 - 112, в 2005 - их число
составляет 109 на 45 тыс. торговых мест.

   Согласно официальной статистике, объем розничной торговли в Киеве составляет $1,4 млрд, Украины - $7,6 млрд. Для сравнения: в Москве этот показатель достигает $47 млрд, а в целом по России – $142-147 млрд. Тем не менее, в 2005 году количество магазинов в Киеве увеличилось вдвое по сравнению с 2001 годом и составило около 5,3 тыс., из которых 2,1 тыс. - продовольственные, 3,2 тыс. - реализуют непродовольственные товары. Действующие в Киеве 120 супер- и гипермаркетов обеспечивают около 57% розничного товарооборота продовольственных товаров. Таким образом, сегодня в столице Украины сосредоточено 68% всех супермаркетов Украины.

   Наиболее насыщенной является сеть продовольственных супермаркетов. Киевский рынок на сегодняшний день практически на 100% контролируется несколькими сетевыми операторами, что объясняется возможностью получения, таким образом, выгодных условий работы (дистрибьюторское обеспечение, получение кредитов и т.п.) и конкурентных преимуществ за счет широкого ассортимента, скидок и др. По объемам продаж в Украине лидируют такие сети, как «Сiльпо» (Fozzy Group), «Фуршет» («Гарантия-рейд»), «Велика Кишеня» («Квиза-Трейд»), «АТБ» («АТБ-маркет»), «Эко-маркет» («Эко-маркет»).

   Корпорация Fozzy Group объединяет торговые сети универсамов «Сільпо» (73 в Киеве и в регионах), дискаунтеров «Фора» (38 магазинов), аптек «Будь здоров» (16), гипермаркетов «Фоззи» (3), гастрономов «Днепрянка» (13), 6 магазинов бытовой техники «Отто Штеккер», а также Нежинский консервный завод и «Эко сервис» (биотуалеты). До 2007 года Fozzy Group планирует открыть более 100 супермаркетов в Украине.

   Компания «Гарантия Трейд», владеющая сетью «Фуршет», на сегодняшний день состоит из 47 супермаркетов (18 в Киеве и 29 в регионах). В 2006 году планируется увеличить количество супермаркетов сети до 50.

   Компания «Квиза Трейд» управляет торговой сетью «Велика Кишеня», которая состоит из 23 супермаркетов в Киеве (15) и регионах, включая в себя торговую сеть «Бегемот». Помимо этого, «Квиза Трейд» планирует в 2006 году открыть еще около 15 супермаркетов по всей Украине.

   Днепропетровская компания «АТБ-маркет» владеет крупнейшей по количеству торговых объектов сетью – «АТБ», состоящей из 108 магазинов, расположенных в 20 городах Украины.

   Компания «Эко-маркет» развивает сеть «Эко-маркет» из 21 супермаркетов в Киеве (10) и крупных городах Украины.

   Среди зарубежных сетей, работающих на украинском рынке, известны Billa, Metro Cash & Carry и SPAR, а также российские сети «Пятерочка», «Перекресток» и «Патэрсон». Супермаркеты Billa (Rewe, Германия), появившиеся в Киеве в 2001 году, увеличились сегодня до 8 супермаркетов в Киеве, Харькове, Днепропетровске и Запорожье. В ближайшее время сеть будет расширятся.

   Супермаркеты SPAR, которые работают в Киеве с 2002 года, сегодня насчитывают 7 по всей Украине. Весной 2005 года магазины SPAR были приобретены ТД «Перекресток» (Россия), сеть которого на начало лета 2005 года насчитывала 117 супермаркета в Москве и регионах России, а также в Киеве (после приобретения супермаркетов SPAR).

   Metro Cash & Carry (Metro Group, Германия) в 2003 году в Киеве открыли первый в Украине магазин мелкооптовой торговли. На сегодняшний день сеть состоит из 7 магазинов: 3 в Киеве, по одному в Харькове, Днепропетровске, Донецке и Одессе.

   Российская ритейл-сеть «Патэрсон» (ООО «Фирма «Омега-97») начала свое вхождение на украинский рынок открытием в Киеве ТРЦ «Метрополис» в 2004 году. В мае 2005 года сеть включала 50 универсамов (все в России). Первый универсам сети "Патэрсон" в Украине открылся 29 января 2005 года. В 2006 году компания "Патэрсон" объявила о намерении инвестировать $6,8 млн. в открытие в Украине семи магазинов, пять из которых появится в Киеве, а до конца 2009 г. увеличит их общее количество до 20 объектов.

   Крупнейшая российская ритейл-сеть «Пятерочка» (компания «Пятерочка Холдинг»), представленная более чем 230 собственными и 100 франчайзинговыми супермаркетами в крупнейших городах России и Казахстана, начала свой выход на украинский рынок открыв первую «Пятерочка» в Харькове в декабре 2004 года, а к августу 2006-го в Харьковской области, по предварительным планам, должно появиться не менее 30 франчайзинговых магазинов сети. Кроме того, сейчас «Пятерочка» ведет активный поиск потенциальных франчайзи еще в пяти городах Украины: Киеве, Донецке, Днепропетровске, Одессе и Запорожье.

   Уже в 2008 году в проекте МЕГА в Киеве появится гипермаркет турецкой розничной сети Ramstore, которая на сегодняшний день открыла в России уже 39 супер- и мегамаркетов, в том числе 7 в составе ТЦ (девелопер – Ramstore). Активно анализирует украинский и, в частности, киевский рынок ряд ритейл-операторов с мировым именем: Auchan, Wal-art, HIT, Tesco и Carrefour. В 2006 году в Киеве должна появится немецкая компания Media Markеt, входящая в группу компаний Metro Group и владеющая 507 магазинами в Европе. Представить свои магазины в Киеве также планирует британская сеть Dixons Grouр, состоящая из двух подразделений, отвечающих за электронику, оргтехнику и средства связи соответственно. Dixons Grouр насчитывает более 14 000 магазинов под брендами Dixons, Currys, PC World и The Link и др., которые работают в 14 странах. Захватывать столичный регион компании намерены через московскую сеть «Эльдорадо», покупка которой является лишь вопросом времени.

   Украинские ритейлеры, предпочитающие открывать в Киеве продуктовые супер- и гипермаркеты, активно открывают собственные рестораны и заведения общепита, так как это способствует увеличению суммарного количества клиентов. За этот год доля собственного производства в общем обороте супермаркетов Украины достигла 7%, а в целом отделы кулинарии, молочный и рыбный цеха удвоили свои обороты по сравнению с 2004 годом.

   В то же время наблюдается тенденция к увеличению количества специализированных супермаркетов. Развиваются и совершенствуются цивилизованные форматы, например, появляется категория сети торговых объектов формата DIY площадью больше 4 тыс.кв.м. Разграничиваются формат строительных магазинов на склады-магазины розничные или профессиональные. В сетевой форме работают «Твоя кімната», «Будівельні рішення», «БудМакс», «XXI век», «Мастер» (Днепропетровск), «Днепрокерамика» (Днепропетровск), «МЕТА-Импекс», „Новая линия”, „Олди”, „Декор-Сервис”, „ПанЭлектро”, „Капро”, „Палас” (Симферополь).

   Активно развивается рынок мобильных услуг. В 2005 году произошло объединение компаний по продажи мобильных телефонов «Мобиком» и «Астел» на базе холдингового объединения Mobile Synergy Group (Киев), ставшего крупнейшим розничным оператором на рынке продаж мобильных телефонов Украины. Также на украинский рынок мобильных услуг вышли такие иностранные компании, как «Евросеть», «Germanos». Несмотря на это свое бурное развитие продолжают сети дискаунтеров «Мобилочка», «П’ятачок» и др. В декабре 12 «Евросеть» приобрела Донецкую сеть «Мобилка», в которую входило 39 салонов.

   Учитывая рост товарооборота в Украине, увеличение спроса и незначительную конкуренцию на рынке торговой недвижимости сетевые операторы продолжат свое активное развитие в столице и регионах. На период 2006/7 гг. свое присутствие в Киеве местные продовольственные сети увеличат примерно на 50%, бытовая техника примерно на 50%, строительно-хозяйственные супермаркеты (DIY) на 80%, кинотеатры на 100%.

   Стрит-ритейл

   Стрит-ритейл в Киеве представлен, в основном, небольшими магазинами, расположенными во встроенных помещениях на первых, и реже, на вторых этажах жилых зданий. Преимуществом среди таких объектов пользуются небольшие торговые площади 100-150 кв.м., расположенные в центре столицы и в жилых густо населенных массивах. Наибольшее количество объектов стрит-ритейл сосредоточено в основных торговых коридорах Киева.

   Арендные ставки

   В условиях дефицита арендные ставки в Торговых Центрах в 2005 году увеличились на 10-15%. Максимальные арендные ставки установлены в ТЦ «Глобус» - $150-200 за кв.м./мес., «Мандарин-Плазе» – $100-150 за кв.м./мес., а также в ТЦ «Караван» - $90-110 за кв.м./мес., что объясняется выгодным расположением в центре города. Средние арендные ставки в ТЦ сегодня составляют $50-80 в месяц, что на 60% меньше, чем в Москве, втрое дешевле, чем в Лондоне, однако вдвое дороже по сравнению с Римом, Будапештом или Прагой, где рынок торговой недвижимости насыщен. Наибольшие арендные ставки оплачивают операторы таких категорий, как обувь, подарки, сувениры, одежда,косметика и парфюмерия.

   Увеличение арендных ставок наблюдается и в регионах, где средний уровень составляет $20-70 за кв. м. В городах-миллионниках арендные ставки в новых ТЦ составляют порядка $50 за кв.м./мес., в старых зданиях небольшой площади - $20 за кв. м./мес.

   Основными ценообразующими факторами для торговых помещений являются:

· Месторасположение помещения относительно людских и транспортных потоков;
· Площадь помещения;
· Планировка помещения;
· Наличие витринных окон;
· Расположение входа и наличие парковки;
· Состояние помещения и наличие профессионального оборудования.

   С учетом ценообразующих факторов будущее снижение арендных ставок будет неоднообразное. Ожидать снижение арендных ставок можно в тех торговых объектах, которые меньше соответствуют современным требованиям и характеризуются мелкой нарезкой площадей, узкими проходами, некачественным подбором арендаторов, завышенными арендными ставками, неправильной моделью планировки. В то же время, некоторое повышение арендных ставок можно ожидать в современных торговых объектах, построенных на основе грамотного концептуального подхода и профессионального менеджмента. Также характер изменения цен будет зависеть и от месторасположения объектов.

   Стоимость аренды торговых площадей для объектов стрит-ритейл продолжает увеличиваться в результате дефицита площадей и спекуляции на рынке недвижимости. Только за 2004 год киевские цены повысились на 40% и почти сравнялись с московскими, а в первой половине 2005 г. аренда площадей в столичных магазинах подорожала еще на 25-30%.

   Наиболее высокие арендные ставки и стоимость торговых помещений установлены в Шевченковском, Печерском, Оболонском и Подольском районах. Это объясняется удобным местом расположения объекта с высокой плотностью населения, хорошим состоянием помещения, наличием коммуникаций и прочими характеристиками.

   Сегодняшний высокий уровень арендных ставок будет сохраняться в будущем до момента насыщения киевского рынка торговыми площадями. Пока что дефицит профессиональных торговых площадей сохраняется и составляет 500-700 тыс.кв.м. Удовлетворение существующего спроса возможно не ранее 2008 года, когда будут закончены строящиеся в теперешнее время торговые объекты.

   Прогноз

- До 2008 года инвесторы планируют ввести в эксплуатацию около 15 крупноформатных объектов торговой недвижимости. Однако не исключено, что и в следующем году будет сорван график ввода в эксплуатацию большинства объектов поскольку из 10 Торговых Центров, заявленных к сдаче в 2006 году, начато строительство только четырех.
- В тоже время увеличиваются сроки окупаемости торговых объектов, поскольку для сохранения конкурентоспособности новые объекты должны отличаться уникальностью в архитектуре, наполнении, управлении зданием, что требует больших затрат. В виду усиления борьбы за клиентом в будущем операторы ТЦ повысят затраты на привлечение клиентов за счет традиционных супермаркетов и фуд-кортов, кинотеатры и спортивно-развлекательные центры и новых видов „якорей”.
- Рынок торговой недвижимости продолжает свое развитие не только в расширении объемов, но и развитии концептуальности объектов. В ближайшие 3-4 года на рынке недвижимости появятся многофункциональные жилые комплексы с включением в собственную инфраструктуру торговые и офисные помещения. Распространение этой тенденции будет происходит одновременно с перестройкой промышленных зон Киева, на месте которых и должны быть построены многофункциональные комплексы.
- На украинский рынок торговой недвижимости начали вхождение иностранные операторы. В
ближайшие 2-4 года откроют свои объекты российские и зарубежные ритейлоры. Среди них
будут компании Auchan, Wal-Mart, HIT, Tesco и Carrefour, Media Markt, Dixons Grouр,
Перекресток, Патерсон, Пятерочка и др.
- Активное развитие торговой недвижимости наблюдается в регионах. Увеличение количества торговых центров в регионах вызвано повышением уровня доходов населения, а также желанием киевских операторов развивать свой бизнес в крупных городах с большим экономическим потенциалом. На сегодняшний день современные торговые центры построены в таких городах, как Донецк, Днепропетровск, Одесса, Харьков и др.
- В 2006 году ведение в эксплуатацию запланированных объектов общей торговой площадью около 100 тыс.кв.м. вызовет некоторое снижение арендных ставок в Торговых Центрах, которые меньше соответствуют современным требованиям. В то же время, некоторое подорожание торговых площадей произойдет в сфере стрит-ритейла и Торговых Центров с профессиональным концептуальным подходом к своей деятельности.