Исследование по выявлению рыночных перспектив и путей освоения территории Мытищинского района МО
Агентство недвижимости DOKI рассмотрело возможности освоения данной территории как под коттеджные поселки, так и под гостиничные комплексы. Оценены тенденции и перспективы рынков загородной недвижимости и туризма в Московской области.
Методология исследования включала:
Изучение нормативных документов и публикаций СМИ по загородному строительству, а также рыночных предложений по продаже гостиничных номеров и объектов недвижимости в Подмосковье. Проведение экспертных интервью с представителями гостиничного и риэлтерского бизнеса. Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др. Выработка рекомендаций по строительству и продвижению коттеджных поселков и гостиничных комплексов на подмосковном рынке по результатам исследования.
Как показывают результаты исследования, Московская область и, в частности, северное направление Подмосковья имеет высокую привлекательность и благоприятные перспективы для туризма и отдыха. С одной стороны, это объясняется относительно развитой (по сравнению с другими регионами) инфраструктурой данной местности, а также близостью к Москве – в среднем 20 минут езды от МКАД. С другой стороны, экологическая обстановка, особенно на севере и западе Московской области намного благоприятней, чем в столице. До сегодняшнего времени во многих местах Подмосковья сохранился естественный природный ландшафт. Отдыхающих привлекает чистота воздуха и красота подмосковной природы.
В северной части ближнего Подмосковья охране природы уделяется большое внимание на государственном уровне. Тут находится система водохранилищ (включая Клязьминское, Учинское, Пяловское, Пестовское, Пироговское, канал имени Москвы) жизненно важная для столичного региона. Несмотря на существующие ограничения доступа во многие места, расположенные возле водохранилищ, рынок туризма и недвижимости в данном районе продолжает успешно развиваться.
В советское время на севере Подмосковья было много санаториев, пансионатов, домов отдыха и турбаз, которые сегодня составляют большую часть предложения на туристском рынке. Данные объекты были рассчитаны на коллективный отдых по невысоким ценам, доступный массовому потребителю. При этом уровень комфорта и обслуживания в них зачастую оставлял желать лучшего.
Сегодня потребительские предпочтения на рынке подмосковного туризма смещаются в сторону индивидуального отдыха в комфортных условиях. Большим спросом пользуются индивидуальные коттеджи и комфортабельные современные гостиничные номера.
Предварительный анализ подмосковных объектов недвижимости показал, что в 20-километровой зоне от МКАД по Дмитровскому шоссе наблюдается значительное скопление домов отдыха и коттеджных поселков. Так, в окрестностях Марфино и Аксаково, прилегающих к исследуемой территории, находится такие санатории и дома отдыха, как «Аксаково», «Аксаковские зори», «Березовая роща», «Голубые дали», «Марфино», «Подмосковье», «Русь» и др. Отдых и лечение здесь предлагаются на доступных массовому потребителю условиях – от 500 руб. с человека в сутки.
При этом северное направление Подмосковья, в том числе Мытищинский район, в котором расположены исследуемые участки, привлекают все больше не только отдыхающих, но и серьезных инвесторов. По уровню престижности и цен на жилье и землю Дмитровское направление сегодня претендует на третье место – после Рублевки и Новой Риги.
В последнее время в данном районе (до 30 км от МКАД) было заложено и предлагается на рынке несколько современных престижных коттеджных поселков («Фортуна», «Аврора», «Витенево», «Зеленый мыс», «Лазурный берег», «Монаково», «Немо» и др.). Многие из них будут сданы в эксплуатацию уже в 2006-2007 гг. Эти поселки, как правило, предусматривают наличие современной развитой инфраструктуры, включая охрану, инженерные коммуникации, спортивные площадки, фитнес-центры, пляжи, причалы для яхт и пр. Дома в таких поселках стоят от 500 тыс. даже до 2,5 млн.$, земля — от 10 до 25 тыс. $ и более за сотку.
Очевиден вывод о наличии серьезной конкуренции в данном районе как на рынке коттеджных поселков, так и на рынке туристских услуг. По всей видимости, освоение земельных участков по любому из предлагаемых вариантов (строительство коттеджного поселка или гостиничного комплекса у воды) будет проходить в условиях растущей конкуренции, что приведет к осуществлению проекта в сжатые сроки, но при этом его конкурентоспособность проекта по ценам и качеству должна быть высокая.
Сегодня гостиничных инвесторов интересует получение прибыли не только от операционной деятельности (продажи номеров и дополнительных услуг), но и от перепродажи самих гостиничных объектов после вывода их на проектную мощность. В первом случае инвестиции могут окупиться через 5-7 лет, во втором случае – уже через 3 года. Вырученные средства можно инвестировать в новые проекты. Продажа объекта может быть полной или частичной. В последние годы особой популярностью в мировой индустрии туризма пользуется «тайм-шер», позволяющий гостиничному комплексу привлечь значительное число туристов по программе долгосрочной аренды номера или коттеджа (сроком до 30 лет) на 1-2 недели в год с возможностью обмена на отдых в других местах.