Другой формат «купи-продай»

Бум на рынке строительства в Казахстане коснулся и сегмента торговой недвижимости. По мнению экспертов, он продлится примерно еще 5–7 лет. Растущий уровень жизни людей способствует изменениям в структуре спроса. Все большая часть населения отдает предпочтение покупкам в цивилизованных условиях: люди готовы платить больше за удобство и эксклюзивное обслуживание. Только с 2002 года покупательская способность в стране выросла в 4 раза. В настоящее время в Алматы (наиболее развитый рынок) обеспеченность современными торговыми площадями составляет около 57 кв. м на 1 тыс. человек без учета объектов, близких к формату крытых рынков. Для сравнения: в Москве на 1 тыс. жителей приходится 60–80 кв. м торговых площадей. В Европе эти показатели превышают наши в разы. К примеру, в Париже на 1 тыс. жителей приходится 450 кв. м современных торговых площадей, в Праге – 200, в Варшаве – 350 кв. м. Несмотря на развитую инфраструктуру западных городов, развитие торговых центров (ТЦ) там имеет устойчивый рост. Таким образом, казахстанский рынок далек от насыщения.

Разомкнуть круг

Долгое время развитие современных ТЦ в Казахстане сдерживалось дефицитом качественного ритейла. Российские и западные розничные сети не приходили на местный рынок из-за ограниченности числа торговых площадей, соответствующих международным стандартам. По мнению исполнительного директора компании Colliers Interational Kazakhstan Изабеллы Пластовец, из всех действующих ТЦ только единицы соответствуют современным требованиям. А для того чтобы развивать свой бизнес в Казахстане, розничным сетям необходимо открывать несколько торговых точек.

Девелоперы, осознав потребность ритейлеров в современных торговых площадях, стали реализовывать проекты с привлечением западного консалтинга. В настоящее время в Казахстане осуществляется строительство порядка 20 ТЦ, и 80% из них реализуются посредством консалтинговых компаний. На данном этапе развития рынка консалтеры взяли на себя роль связующего звена между девелоперами и ритейлерами. Арендаторы поняли всю необходимость иметь консолидированную информацию о ТЦ, присутствующих на рынке, и форматах строящихся.

Новые современные площади начали приковывать внимание западных и российских ритейлеров. По мнению экспертов, уже в ближайшее время казахстанскую розницу пополнят новые зарубежные бренды.

Изабелла Пластовец полагает, что с введением в эксплуатацию новых ТЦ современного формата у арендаторов появится выбор. Они будут искать для себя лучшие условия по ценовой политике, концепции развития и месторасположению. В результате чего существующим игрокам в конце концов придется перепрофилироваться.

Приходу российского ритейла в Казахстан препятствует то, что розничный рынок России еще далек от насыщения. «Мы еще не успели освоить рыночное пространство в своей стране. Кроме того, наша компания открыла несколько магазинов на Украине. В ближайшие 2–3 года будем дальше там развивать свою сеть. А за казахстанским рынком наблюдаем с интересом», – говорит директор по развитию сети «Паттерсон» Николай Габышев.

Однако президент холдинга Astana Group Нурлан Смагулов полагает, что приход российского ритейла все-таки состоится. Более того, именно он может стимулировать развитие отечественной розницы. В реализуемом им проекте «Mega Alma-Ata», который будет запущен к осени 2006 года, уже заполнено 80% площади, при этом 10% арендуют российские ритейлеры, 8% – западные, а остальное – казахстанские.

«Мы начали строить ТЦ, и это было для нас авантюрой, так как на начальном этапе не было арендаторов и мы не знали их требований к площадям. Но кто-то должен был на рынке взломать лед. Впоследствии, когда мы нашли “якорных” арендаторов, нам многое пришлось перестраивать с учетом их пожеланий», – рассказывает г-н Смагулов.

Сложности по заполнению торговых площадей в Казахстане возникают и из-за непланомерного развития ритейла. «Предпочтения у казахстанских предпринимателей в отношении рода деятельности меняются каждый год. В 2002–2003 годы они все ринулись на рынок сотовых телефонов, в 1999–2000 годы старались импортировать текстильные изделия. В 2004 году занимались импортом алкогольной продукции. В ближайшем будущем бизнесмены будут инвестировать в строительные материалы», – говорит генеральный директор сети супермаркетов «Рамстор» Кыванч Алтыноз.

Соседство в приоритете

Реализация проекта по строительству ТЦ в среднем занимает 2 года. Инвестиции составляют 1 тыс. долларов за квадратный метр. «Если же капиталовложения в проект будут выше, то это чревато низкой рентабельностью. В среднем в Казахстане ТЦ окупаются в течение 6–7 лет. Поскольку все проекты в большинстве своем финансируются за счет банковских ресурсов, компании не могут закладывать более долгий срок окупаемости, – считает г-жа Пластовец. – В идеале для раскрутки ТЦ, конечно, необходимо больше времени. Самый оптимальный срок окупаемости – 10–11 лет». Средняя площадь торгового центра составляет 15–20 тыс. квадратных метров. Рентабельность их варьируется в пределах 100–200%. Арендные ставки составляют 2–2,5 доллара за квадратный метр. По мнению Изабеллы Пластовец, наиболее успешная политика установления арендных ставок – придерживаться на начальном этапе минимальных цен, которые только можно позволить. Это даст возможность арендаторам раскрутить свою точку и вместе с тем занять определенную нишу на рынке. А через год, когда они наработают себе клиентскую базу, арендные ставки можно повысить. Тогда арендаторы не уйдут с насиженного места, поскольку именно здесь нашли своего покупателя.

Отсутствие профессиональных кадров в сфере управления – серьезная проблема для девелоперов. Текущая работа с арендаторами, реклама, продвижение, уборка и т.д. входят в обязанности управляющей компании. Нурлан Смагулов решил эту проблему, купив западные технологии управления. Турецкая управляющая компания заключила с Astana Group договор, согласно которому в течение определенного времени она налаживает систему менеджмента и готовит специалистов.

Основной пул арендаторов формируется в зависимости от концепции торгового центра. Причем каждый бутик, привлекая целевую аудиторию, получает заодно и часть аудитории соседа по торговому центру, то есть происходит синергия бизнеса. Бренды должны соответствовать друг другу. Если разместить по соседству дорогую и бюджетную марку, то один обязательно уйдет. Поэтому выборка арендаторов имеет очень большое значение. К примеру, Silk Way City стал центром молодежной тусовки за счет кинотеатров и Food kort. «Якорные» арендаторы обеспечили торговому центру высокую посещаемость, несмотря на непродуманность архитектурного строения. Из-за лабиринтной системы расположения бутиков зона non-food является мертвой. «Такая планировка торговых центров – самая распространенная в Казахстане, поскольку все девелоперы хотят выжать из площади максимальные прибыли. Однако лабиринтная система губительно сказывается на посещаемости. Яркий пример тому – ТЦ Promenade. На первый взгляд, это весьма перспективный проект, поскольку расположен в районе с высокой транспортной концентрацией и проходимостью. Однако архитектурная ошибка налицо. Лабиринтная система обеспечила ТЦ низкую посещаемость.

В ТЦ очень важна система атриума, всесторонний свет, визуальная доступность с любой точки ко всем уголкам торгового центра. Где бы ни находился посетитель, важно, чтобы он видел все. Такой маневр будет стимулировать потенциального покупателя подняться на второй и третий этажи. Желательно, чтобы он находился в магазине как можно дольше и смог увидеть большее количество товаров, в какой-то момент ему что-либо понравится, и он купит это», – отмечает г-жа Пластовец.

Заманить в сети

Сложности в формировании концепции не позволяют расширить число арендаторов. Существующих ритейлеров условно можно сегментировать следующим образом: ориентированных на потребителей с высоким уровнем дохода и тех, кто работает со средним классом. Вследствие непродуманной «классовой» концепции в торговом центре «Ритц Палас» очень большая текучесть арендаторов, а ценные квадратные метры порой пустуют. «Изначально он позиционировал себя как ТЦ класса элит, но впоследствии привлек в качестве арендатора супермаркет-дискаунтер “Гросс” (целевая аудитория – население с доходом среднего и ниже среднего уровня). Из-за неправильной организации торговых площадей все основные потоки посетителей сконцентрированы на первом этаже. Остальная же часть ТЦ пустует», – говорит г-жа Пластовец. В этом отношении в качестве показателя положительного примера можно представить ТЦ «Рамстор». Грамотная подборка арендаторов генерирует потоки посетителей от первого до последнего этажа. В результате посещаемость этого ТЦ является рекордной – 30–50 тыс. человек ежедневно. На такие же объемы проходимости намеревается выйти строящийся торгово-развлекательный центр “Mega Alma-Ata”. «Оптимальная посещаемость для нашего ТЦ должна составлять в будние дни порядка 30 тыс. человек, в выходные – 50 тыс. человек, то есть 770 человек на 100 кв. м торговой площади в будние дни и 1,3 тыс. человек – в выходные, – рассказывает г-н Смагулов. – Чтобы оперировать достоверной информацией относительно количества посетителей, мы впервые в Казахстане установили в ТРК “Mega Alma-Ata” современную систему подсчета посетителей. Наличие такой системы значительно увеличивает эффективность деятельности ТЦ в целом и каждого арендатора в частности».

Концепция ТЦ должна строиться на основе анализа потребностей людей и прогнозирования динамики рынка торговой недвижимости в Казахстане.

Формированию правильной концепции препятствует завуалированность рынка ТЦ. Предприниматели скрывают информацию о реализуемых ими проектах. Из-за того что девелоперы не знают характеристику строящихся объектов, наблюдается переизбыток ТЦ класса элит в Астане. По мнению экспертов, это происходит из-за высокой ликвидности и сжатых временных сроков. Деньги вкладываются в объекты недвижимости, и в частности в торговую. Средства инвестируются не с целью развития бизнеса, а с целью вложения капитала.

«В Алматы же еще существует потребность ТЦ класса люкс», – полагает г-жа Пластовец. Г-н Алтыноз в свою очередь отмечает на казахстанском рынке отсутствие торговых центров, где можно найти все товары от а до я, на Западе их называют Department Store. В планах главы сети ТЦ «Рамстор» в Казахстане создать на рынке именно такой формат.

Все участники рынка едины в том, что в торговых центрах нельзя продавать площади. В случае же их реализации существуют риски потерять рычаги управления ТЦ. Новый обладатель торговой площади может его перепрофилировать, и тогда концепция всего ТЦ будет разорвана. Такой сценарий событий чреват утратой синергии в отношениях между арендаторами и владельцами ТЦ. А климат в доме – вещь тонкая, она может и привязать посетителя надолго, и отбить желание прийти еще раз.

Алия Шалабаева