Обзор недвижимости России сентябрь 2005 г.
Состояние рынка недвижимости зависит от уровня экономического развития и потенциала региона. Будучи экономическим и политическим центром России, Москва лидирует по уровню цен и активности рынка недвижимости. Региональные рынки недвижимости менее активны и развиваются по московскому сценарию. В последние годы тенденции роста наблюдаются практически в каждом регионе.
На региональных рынках недвижимости работают столичные и западные инвесторы, считающие этот сектор перспективными для вложений. Наиболее активно московские брокеры и девелоперы действуют в городах с численностью населения более 1 млн. человек. Рынки остальных городов пока малоразвиты и неинформативны.
Традиционно наиболее прозрачным и интересным является рынок жилья. Что касается нежилой недвижимости, то участники рынка до сих пор не получают достаточной информации. В 2004 и 2005 годах мы проводили исследование региональных рынков недвижимости, результаты которого представлены в этой статье. Мы определили уровень цен на жилую и офисную недвижимость в 50 регионах России, установили связь между ними и вывели различие между стоимостью недвижимости в центре областей и округов и других населенных пунктах.
Объем исследования
Исследование проводилось в июле-сентябре 2005 года, оно повторило и расширило работу, проделанную в 2004 году в отношении 36 регионов России. Мы собрали информацию об уровне развития экономики и рынков недвижимости в 50 регионах Российской Федерации. Анализ данных включал следующие этапы:
Определение средних цен на жилую недвижимость в областных центрах, как наиболее экономически активных городах. Анализ динамики стоимости жилья в 2004—2005 годах.
Выведение средней стоимости офисных помещений в областных центрах регионов. Ранжирование регионов по основным макроэкономическим показателям (численность населения, ВРП на душу населения, доходы и расходы населения, инвестиционные показатели), а также анализ, направленный на выявление связи между ценами на недвижимость и уровнем экономического развития региона.
Установление разницы между ценами на жилую и коммерческую недвижимость в населенных пунктах разных категорий, отличающихся статусом, уровнем деловой активности и численностью населения — в областных центрах, районных центрах и прочих населенных пунктах.
Информация о ценах на недвижимость была получена из открытых источников (сайтов региональных агентств, газет), а также от региональных брокеров и оценщиков. При анализе региональных рынков жилой недвижимости было обработано более 1000 предложений о продаже квартир во всех исследуемых регионах. Для увеличения достоверности при формировании выборки по офисным помещениям мы опрашивали продавцов. В результате была собрана информация о продаже 300 офисов в 46 регионах
из 50. Не удалось зафиксировать цены на продажу офисов в Калмыкии, Тыве, Хакасии и Еврейском автономном округе в силу неразвитости рынка недвижимости в данных регионах.
Рынок жилья
По данным ФСГС, площадь жилого фонда в России летом 2005 года составляла 2,8 млрд кв. м. Рынок жилья в регионах динамично развивается, повторяя с некоторым отставанием развитие рынков центральных городов России — Москвы и Санкт-Петербурга. В январе-сентябре 2005 года в строй было введено 23,3 млн кв. м, что на 7,0% больше, чем за аналогичный период 2004 года. Рост объемов строительства был зафиксирован в 62 субъектах Российской Федерации.
По нашим данным, рост цен на жилье в российских регионах с августа 2004 года по август 2005 года составил от 15 до 60%. Наибольший рост цен наблюдался в Пермской, Челябинской и Оренбургской областях. Уровень цен на квартиры в регионах неоднороден — от 300 до почти 2000 долл. США/кв. м
Средние цены на жилье в областных центрах РФ
Лидером является Москва. Средняя цена на жилье в августе 2005 года составляла здесь около 1950 долл. США/кв. м. За столицей следуют Санкт-Петербург (1180 долл. США), Владивосток, (1150 долл. США), Новосибирск (1 080 долл. США). Замыкают десятку самых дорогих городов Хабаровск (890 долл. США/кв. м), Красноярск (890 долл. США/кв.м) и Иркутск (850 долл. США/кв.м).
Между тем размер города не определяет уровень цен на жилье. Как показал наш анализ,
среди десяти городов РФ с наивысшей стоимостью жилья только в шести из них численность населения превышает 1 млн: в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Уфе, Екатеринбурге и Перми.
Мы проверили гипотезу о том, что на стоимость жилья в городе влияют уровни деловой активности и доходов населения. Пять из наиболее дорогих городов — Москва, Санкт-Петербурга, Красноярск, Хабаровск и Пермь — входят в десятку городов с самым высоким уровнем экономического развития и доходов населения. Ряд областных центров с высокой стоимостью жилья — Владивосток, Новосибирск, Иркутск — по уровню экономического развития и доходов населения входят во вторую десятку городов с самым высоким уровнем экономического развития и доходов населения в РФ. Одновременно цены на жилье в некоторых городах, имеющих высокие показатели экономического развития — Томске, Самаре, Вологде — более чем на 20—40% ниже цен городов-лидеров.
Анализ 10 регионов с наименьшей стоимостью жилья в областных центрах выявил похожую картину. Брянск, Пенза, Ульяновск, Кызыл — регионы с наименьшим уровнем доходов населения и регионального продукта — имеют самую низкую стоимость жилья. В то же время в списке присутствуют Курск, Тамбов, Астрахань, которые можно отнести к «регионам-середнякам».
Таблица 1. Показатели экономического развития городов с наименьшей стоимостью жилья
| Регион | Средние цены на жилье, долл. США/кв. м |
Среднедушевые доходы (место в рейтинге среди 50 регионов) |
ВРП на душу населения (место в рейтинге среди 50 регионов) |
| Воронеж | 540 | 34 | 37 |
| Кострома | 520 | 38 | 35 |
| Брянск | 520 | 39 | 46 |
| Ульяновск | 500 | 41 | 40 |
| Пенза | 500 | 48 | 48 |
| Курск | 500 | 29 | 32 |
| Тамбов | 480 | 32 | 39 |
| Кызыл | 480 | 49 | 50 |
| Астрахань | 480 | 31 | 25 |
| Биробиджан | 390 | 20 | 36 |
Таким образом, сравнение экономических показателей не позволяет надежно оценить уровень цен на недвижимость в городах со слабым рынком, к которым относятся города и прочие населенные пункты, удаленные от областных центров.
По нашему мнению, основное влияние на дифференциацию стоимости жилья внутри региона оказывает размер территории и степень однородности экономического развития области. На примере четырех областей (Диаграмма 2) можно увидеть, что наиболее резкое отличие стоимости жилья в населенных пунктах наблюдается в Красноярском и Алтайском краях, что связано с большими территориями и концентрацией деловой активности в краевых центрах. Территории Саратовской области и Ставропольского края меньше, экономика регионов развита более равномерно, что ведет к меньшей разнице цен на жилье в областном и районных центрах.
Рынок коммерческой недвижимости
По сравнению с рынком жилья рынок офисной недвижимости в регионах менее развит и информативен. Данные об объемах рынка и новом строительстве, как правило, не систематизированы. Наиболее быстро рынок развивается в крупных городах и столицах «нефтяных» регионов. Здесь ведется интенсивное строительство бизнес-центров и офисных зданий, связанное как с ростом деловой активности в регионах в целом, так и с открытием представительств западных и крупных российских компаний, ориентированных
на высокие стандарты качества офисной недвижимости.
Офисная недвижимость в регионах в основном представлена зданиями после реконструкции и ремонта: бывшие НИИ, административные здания советской постройки, а также переоборудованные гостиничные номера. Кроме того, значительную долю рынка занимают офисные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов.
В отличие от рынка жилья, текущие предложения по продаже офисных помещений достаточно неоднородны по масштабу, расположению и состоянию недвижимости. Чтобы сопоставить регионы по ценам на офисную недвижимость, мы проанализировали предложения о продаже офисных помещений площадью до 500 кв. м, в рабочем состоянии, расположенных в административных зданиях.
Связь между уровнем экономического развития и ценами на офисную недвижимость проявляется не сильнее, чем в случае с жильем. Кроме Москвы и Санкт-Петербурга, в первую пятерку городов с наиболее высоким уровнем цен на офисную недвижимость входят города, находящиеся по уровню показателей макроэкономического развития далеко вне первой десятки регионов России: Ярославль (1 750 долл. США/кв. м), Барнаул (1 404 долл. США/кв. м) и Воронеж (1 152 долл. США/кв. м).
При рассмотрении рынков офисной недвижимости в удаленных от областных центров городах, обнаруживается редкость спроса и предложения. Спрос на небольшие помещения формируют в основном сервисные и торговые предприятия (обычно это частные предприниматели), а также банки, открывающие свои филиалы.
В среднем разница между стоимостью офисных помещений, расположенных в областных центрах и городах районного значения составляет около 60%, а по прочим населенным пунктам достигает 80%.
Одной из основных характеристик, влияющих на стоимость офисного помещения, является его местоположение. Мы рассмотрели офисные помещения, расположенные в центральной части города, и помещения, расположенные на улицах районного значения. Проведенный анализ показал, что в среднем по рассматриваемым городам стоимость офисного помещения, расположенного в центре, на 60% выше стоимости помещения, расположенного на улице районного значения. На Диаграмме 5 приведена иллюстрация полученных результатов.
Во время исследования рынков недвижимости в регионах летом 2004 года, было выявлена взаимосвязь между рынками жилой и коммерческой недвижимости. Коэффициент корреляции между показателями стоимости жилья и офисной недвижимости составил тогда около 0,8. Исследование 2005 года подтвердило этот результат. Для выявления зависимости мы сопоставили стоимость типового жилья и «эталонного» офиса в 10 выборочных регионах. В качестве «эталонного» офисного помещения мы взяли офисы
класса В - с хорошим уровнем внутренней отделки, расположенные в центральной части города.
Выводы
Результаты данного исследования рынка недвижимости могут служить основой для определения стоимости недвижимости в регионах. В ходе проведенного исследования мы пришли к выводу, что не существует четкой зависимости между уровнем цен на жилую и коммерческую недвижимость и показателями экономического развития регионов. Таким образом, оценка стоимости недвижимости
требует знания регионального рынка. Это может быть проблематичным при работе на малоинформативных рынках, которыми в частности является рынок офисной недвижимости некоторых регионов. Определению стоимости офисной недвижимости в этих случаях может помочь анализ цен жилой
недвижимости и соотношения цен на жилье и офисы. Мы выявили высокую корреляционную зависимость и разницу между ценами этих типов недвижимости. В среднем стоимость «эталонного» офисного помещения на 50-70% выше средней стоимости жилой недвижимости в конкретном населенном пункте.
При определении стоимости недвижимости населенных пунктов, удаленных от активных рынков областных центров, следует принимать во внимание территориальный масштаб региона и равномерность деловой активности. Стоимость жилья и офисной недвижимости в районных центрах может быть ниже стоимости в областном центре на 30-50% и 60% соответственно.
Стоимость жилья в районных центрах в среднем на 30—50% ниже, чем в областном или краевом центре, в остальных населенных пунктах стоимость жилья в среднем на 50—70% меньше, чем в районном центре.