Обзор московского рынка недвижимости по итогам ноября 2005 года
Развитие ситуации на столичном рынке недвижимости в ноябре оказалось до неприличия предсказуемым. После того, как в сентябре-октябре темпы роста цен на жилье достигли уровня 3% в месяц, а по отдельным типам квартир и объектам-новостройкам даже больше, сценарий на последние месяцы 2005 стал полностью прозрачным. Московский рынок недвижимости все же достиг состояния ажиотажа, очень схожего с осенью 2003 года, когда жилье дорожало по 3%-5% в месяц. В таких условиях покупатель действует уже в большей степени на эмоциях, на не на основании здравого смысла, так как цены на квартиры корректируются чуть ли не каждый день, и надо брать хоть что-нибудь, пока не стало дороже. Более того, сейчас жилье вновь стало выгодным средством для вложения денег, в том числе, и для спекулятивных операций.
В этом свете все ноябрьские показатели рынка выглядят вполне понятными. Согласно расчетам аналитического центра IRN.RU средний уровень цен на московское жилье вырос за ноябрь примерно на 4%, среднее значение индекса стоимости жилья в ноябре составило 2135$ за квадратный метр против 2051$ за метр в октябре. Некоторые классы жилья, например, однокомнатные квартиры или относительно дешевая "панель" советского периода подорожали даже сильнее - на 5% и более, месячный прирост цен на квартиры в некоторых районах достиг 7% (даже несмотря на то, что в аналитическом комплексе используются только гладкие показатели, при расчете которых отсекаются статистические "скачки" цен).
Итак, московский рынок недвижимости движется вверх, причем довольно большими "шагами". И это несмотря на недавнюю стагнацию, в которой рынок пребывал еще в начале этого года. Причем в нынешних условиях уже нельзя сказать, что подъем рынка происходит в основном благодаря "дешевому" или "дорогому" жилью - прирост цен по этим категориям квартир, напротив, оказывается даже чуть ниже, чем по городу в целом. А значит, вверх движется, прежде всего, "средняя" часть рынка - основная масса среднестатистических московских квартир. Это обстоятельство видно, например, из достаточно равномерного распределения роста цен по разным типам жилья - ни одна из категорий существенно не отстает и не вырывается вперед. Аналогичная картина следует и из географического распределения - основной рост приходится на все радиальные округа, а рост в центральном округе (наиболее дорогое жилье) и в районах за МКАД (наиболее дешевое жилье) оказывается несколько ниже.
Специалисты аналитического центра IRN.RU, по-прежнему, придерживаются точки зрения, неоднократно высказанной ранее. Текущий ажиотажный рост цен на московское жилье является неестественным и не имеет под собой реальной экономической подоплеки. Фактически ни одна из причин, называемых сегодня для обоснования роста цен, не является столь значимой, чтобы способствовать такому резкому удорожанию квартир. Ни сокращение объемов предложения на рынке новостроек, ни повышение себестоимости строительства, ни рост мировых цен на нефть, ни развитие ипотеки, не имеют сейчас таких масштабов, чтобы приводить к повышению цен на жилье по 3%-5% в месяц, что соответствует приросту 40%-50% в год. А значит, переход рынка в ажиотажное состояние осенью этого года во многом связан с психологическими факторами - постоянной игрой на повышение и сопутствующим PR со стороны почти всех участников рынка.
Впрочем, рынок недвижимости - очень инертная система. Достигнув ажиотажной стадии, рынок пробудет в ней какое-то время, как минимум, до конца этого года. Как показал опыт 2003-2004 годов, при темпах роста цен на жилье по 3% в месяц и более появляется заметная составляющая инвестиционных покупателей, которые приобретают квартиры с целью вложения денег или перепродажи, что способствует еще большему росту цен, превращая рынок недвижимости в пирамиду. В 2004 году подобное развитие событий закончилось болезненной стагнацией московского рынка недвижимости, хотя ажиотаж перед этим длился и не так уж долго - менее года.
На этот раз ажиотаж только начался, однако вряд ли он закончится с уходящим годом и, скорее всего, в каком-то виде перекинется на следующий год. А значит, в среднесрочной перспективе московский рынок недвижимости может подстерегать очередная кризисная ситуация, возможно, более значительная, чем недавняя стагнация.