Вторичный рынок квартир Москвы за 2005 год в целом

   Средняя цена квадратного метра в Москве (с учетом дорогих квартир ЦАО) на вторичном рынке в декабре 2005 года составила по нашим расчетам 2928$/м. Объем предложения в декабре 2005 по сравнению с сентябрем 2004 года ниже на 25%.

   Наиболее интенсивный рост цен на вторичном рынке пришелся на квартиры с низкими потребительскими характеристиками, если рассматривать рынок по классам жилья, и на однокомнатные квартиры - если рассматривать рынок по типам квартир.

   Квартиры с низкими потребительскими характеристиками Москвы - потребительские свойства

   Квартиры с низкими потребительскими характеристиками Москвы представляют один из наиболее крупных сегментов в структуре не только вторичного рынка жилья, но и в структуре жилищного фонда города. Это квартиры расположены в основном в домах массовой постройки 50-70-х годов ХХ века, в пяти- и девятиэтажках панельных серий, девяти и двенадцати этажных блочных домах, и некоторых других типах домов.

   Сами квартиры имеют следующие отличительные особенности: маленькие площади, как квартиры в целом, так и отдельных помещений, особенно кухонь и санузлов.

   Площади в среднем составляют:

• однокомнатных квартир 33 кв.м,
• двухкомнатных квартир 44 кв.м,
• трехкомнатных квартир 60 кв.м,
• многокомнатных квартир 73 кв.м.

   Средняя площадь кухонь в квартирах этого класса составляет 6,3 кв.м, санузел совмещенный, во многих случаях с сидячей ванной (малогабаритные квартиры), либо раздельный с продольной ванной, не позволяющей установку полноразмерной стиральной машины.

   В основном квартиры данного класса расположены в домах имеющих высокую степень износа, особенно инженерных коммуникаций: водопровода и водоотведения, электропроводки, что связано с давностью постройки и меньшим, относительно более современных зданий, сроком службы как основных конструкций (стен, перекрытий), так и коммуникаций (трубы, электропроводка). В таких домах часты аварии, связанные с прорывом труб, а также пожары по причине неисправности электропроводки.

   Многие банки, работающие с ипотечным кредитованием, отклоняют выдачу кредитов для приобретения квартир в таких домах, в связи с высокой степенью износа и неопределенностью в будущей стоимости квартиры в таком доме в 10-20-ти летней перспективе (т.е. на срок выдачи ипотечного кредита).

   Итоги 2005-го года для квартир с низкими потребительскими характеристиками
В сегменте квартир с низкими потребительскими характеристиками наблюдался наиболее интенсивный рост цен: за период сентябрь 2004 - декабрь 2005 +29%, что существенно выше роста цен по другим сегментам вторичного рынка Москвы.
Интенсивный рост цен на квартиры с низкими потребительскими характеристиками сопровождался существенным сокращением предложения, непропорционально больше сокращения предложения в других сегментах. Это привело к концу 2005 года к снижению доли квартир с низкими потребительскими характеристиками на вторичном рынке Москвы до 19%, с 33% в сентябре 2004 года.

   Общее сокращение предложения квартир с низкими потребительскими характеристиками оценивается на уровне 56%. Наиболее значимое сокращение произошло среди однокомнатных квартир - на 73% и двухкомнатных - на 54%.

   По уровню цен, наиболее интенсивный рост демонстрировали однокомнатные квартиры: +38%. По итогам 2005-го года для вторичного рынка Москвы это наиболее высокий показатель роста цен. Менее всего прибавили в цене многокомнатные квартиры, 24%, и это единственный тип квартир в Москве, где средние цены метра остались в конце 2005 года ниже 2000$/м.

   Самая недорогая юридически свободная однокомнатная квартира на вторичном рынке Москвы в декабре 2005 года стоила 55-60 тыс.$ в Зеленограде, а в черте МКАД - не менее 60 тыс.$ за малогабаритную квартиру общей площадью около 30 кв.м.

   Причины такой ситуации достаточно просты: массовый спрос на самые недорогие квартиры в Москве - а это именно квартиры с низкими потребительскими характеристиками, в первую очередь, по причине меньших, относительно других классов площадей квартир; и самые недорогие в этом классе, естественно однокомнатные квартиры, т.к. их площадь для данного класса в среднем составляет 33 кв.м. Поэтому, даже при относительно высокой цене квадратного метра, полная стоимость квартиры является минимальной на рынке.

   Вторичный рынок квартир с низкими потребительскими характеристиками Москвы в сравнении со вторичными рынками городов ближнего Подмосковья
Рост цен на квартиры с низкими потребительскими характеристиками в Москве сравним с ростом цен за аналогичный период на вторичных рынках многих городов Подмосковья.

   Сопоставляя изменения цен с изменениями объема предложения по подмосковным городам, можно отметить:

• что наиболее интенсивный рост цен произошел в большинстве случаев на фоне существенного сокращения объема предложения,
• а также тот факт, что по этим городам, как величины роста цен, так и размер снижения объема предложения, сопоставимы с динамикой изменений вторичного рынка Москвы в сегменте квартир с низкими потребительскими характеристиками.

   По нашей оценке, схожесть поведения этих сегментов рынка - вторичного рынка городов ближнего Подмосковья и квартир с низкими потребительскими характеристиками Москвы (являющихся наиболее дешевым сегментом жилья Москвы) объясняется единством целевой аудитории: покупатели с ограниченным бюджетом на приобретение жилья, которых интенсивный ценовой рост активно оттесняет все дальше от Москвы, но для которых близость Москвы является вторым после стоимости фактором, определяющим выбор квартиры.

   Прогноз сегмента квартир с низкими потребительскими характеристиками на 2006 год

   По нашей оценке, в 2006 году сегмент квартир с низкими потребительскими характеристиками будет менее динамичен, и темпы роста за год будут ниже уровня 2005 года на 5-10%.

   Тем не менее, в сегменте квартир с низкими потребительскими характеристиками можно ожидать более интенсивного роста цен на многокомнатные квартиры, которые остались относительно недооценены в 2005-м году. По данному типу квартир мы прогнозируем рост выше среднерыночного уровня, и вложения в такие квартиры в начале 2006 года являются более инвестиционно привлекательны, относительно других типов квартир рассмотренного сегмента.

   Объем предложения квартир с низкими потребительскими характеристиками в 2006 году по нашей оценке сохранится на текущем невысоком уровне в первом полугодии 2006 года, и будет нарастать к концу года: с ростом цен, квартиры будут менее ликвидны, и сроки экспозиции на рынке увеличат