Обзор перспектив малоэтажного жилого строительства
Определение "малоэтажный комплекс"
В практике отечественного градостроительства, малоэтажным принято считать комплекс зданий, этажность которых не превышает трех этажей. Однако, учитывая имеющиеся тенденции по общему росту этажности при комплексном жилищном строительстве, с учетом современного состояния рынка недвижимости, мы считаем целесообразным пересмотреть данное определение.
Для определения "малоэтажный комплекс" мы используем следующие критерии:
- Дома с квартирами.
- Этажность не более 9-ти этажей.
- Расчетная плотность застройки не должна превышать 250 чел/га.
- Придомовая территория - общественная, без выделения участков собственникам квартир (в аренду или собственность).
- В каждом доме существует подъезд (на несколько квартир).
- В каждом подъезде существуют общественные зоны: холлы, лестничные пролеты.
- В домах есть техподполья или техэтаж/чердак, откуда разводятся, и где собраны коммуникации со всего дома: водопровод, канализация и пр.
- Дома оборудованы как минимум пожарной сигнализацией.
- В домах существует понятие сантехнического стояка, общего для нескольких квартир.
За состояние стояков и прочих общественных зон ответственна эксплуатирующая организация, на балансе которой состоит здание (комплекс). Эксплуатирующая организация отвечает также за состояние общественных территорий внутри домов: холлы, лестницы, кровля дома, придомовой территории (газоны, клумбы, площадки детские и пр.).
Классификация малоэтажных загородных комплексов
Класс определяется сочетанием местоположения и характеристик собственно проекта. При этом, будем честными, такой формат проживания за городом в принципе не может быть элитным, как бы этого не хотелось застройщику.
На сегодняшнем рынке представлено две категории малоэтажной застройки:
1. эконом-класс
2. бизнес-класс
Основные отличительные характеристики категории "бизнес" от категории "эконом":
- огороженная, охраняемая благоустроенная территория
- организованная автомобильная парковка
- высота потолков не менее 2,9м в чистоте
Первоочередным фактором для определения класса является местоположение, хотя есть примеры, когда недостатки местоположения компенсируются высокими качественными характеристиками проекта. Внутри категорий можно достаточно широко подразделять подкатегории, по различным признакам: местоположению, цене, количеству квартир, используемым материалам строительства, развитости инфраструктуры и сервисов, инженерному оснащению, удаленности от Москвы и пр.
История и тенденции развития сегмента малоэтажных жилых комплексов в Подмосковье
Первыми были малоэтажные дома, строившиеся в середине-конце 90-х (таких единицы): у этих объектов как правило не было ни собственной территории, ни гаражей, ни инфраструктуры. Сейчас все необходимые элементы закладывается при проектировании комплексов, учитывается наработанный опыт: строятся именно комплексы, как правило, на территории минимум 1-1,5 га и состоящие из нескольких корпусов.
Для дорогих загородных комплексов (со стоимостью квадратного метра свыше 1500$) характерна ситуация, когда квартиры продаются до года-полутора после ГК, это нормальная ситуация, обусловленная в первую очередь ценовой политикой инвесторов, изначально заявляющих максимально возможные цены.
Если цены невысоки, то при удачном местоположении и приемлемом качестве строительства все квартиры комплекса продаются до сдачи, а иногда даже до окончания строительных и отделочных работ. Так было, например, с комплексом "Лесная усадьба" по Ильинскому ш., продажи в котором велись в 2001-2002-м годах.
Во многих случаях в рамках одного комплекса существуют и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Такая ситуация как правило характерна для масштабных проектов, где территория комплекса измеряется десятками гектар: застройщик желает охватить максимально целевые аудитории, при этом стараясь не допустить переизбытка предложения по какой-либо из аудиторий. Такой подход и рождает разнообразные по типу жилья предложения в рамках одного комплекса. Кроме того, такой подход делает комплекс более привлекательным визуально: позволяет уйти от однообразия.
Поскольку масштабных проектов не очень много, такая ситуация не является наиболее распространенной. В качестве таких масштабных проектов, можно отметить:
- ЖК "Опалиха" по Волоколамскому ш.,
- "Зелёный квартал" в Ивантеевке,
- ЖК "Эдем" по Пятницкому ш.,
- ЖК "Жемчужина" по Минскому ш.,
- из проектируемых: - ЖК "Сосновый бор" в г.Королёв.
Сейчас, по нашим подсчетам, на рынке (первичном и вторичном) представлено не менее 18-ти малоэтажных комплексов, постройки начиная с 2000-го года.
Ценовой диапазон очень широк: в эконом-классе он колеблется от 400$/м (г.Серпухов) до 850$/м, в бизнес-классе - от 700$/м до 6000$/м (Жуковка).
Сегмент малоэтажных жилых комплексов в ценовом отношении столь же динамичен, как и другие сегменты рынка жилья Московского региона. В качестве иллюстрации, мы приводим график динамики цен предложения в ЖК "Семь звёзд" с момента начала продаж и прогнозом до конца 2005 года.
Обзор перспектив малоэтажного жилого строительства
Строительство малоэтажных загородных комплексов, это, безусловно, тенденция. Причем очень показательно демонстрирующая, что потребители жилой недвижимости пусть медленно, но верно идут к европейским стандартам в понимании комфорта проживания: все чаще выбирают жилье, ставя во главу угла экологичность жилья, а не только возможность быстро доехать до работы и пешком водить детей в школу или детсад. Ведь по стоимости квартиры в жилых комплексах бизнес-класса сопоставимы со стоимостью квартир в Москве, пусть зачастую и несколько меньшей площади.
Число малоэтажных комплексов в последние три года растет, хоть и не в геометрической прогрессии. И по мере смены приоритетов в сознании потребителей жилья, с транспортной доступности, на экологичность и комфорт, темпы роста спроса на квартиры в малоэтажных загородных комплексах будут постоянно расти.
Достоинства и недостатки малоэтажных загородных комплексов, как формата жилья
Основное достоинство такого формата проживания - сочетание экологичности (как в силу расположения в Подмосковье, так и в силу визуальной экологичности невысоких зданий) с комфортом: плотность населения, как правило, не превышает 100-150 чел/га. Такой показатель наиболее близок к европейским стандартам качественного, комфортного и экологичного проживания, в отличие от наиболее распространенной многоэтажной застройки, где плотность населения часто превышает 500 чел/га.
Эксплуатационные расходы в малоэтажных жилых комплексах намного меньше, чем для индивидуального жилья - коттеджей или таун-хаусов и сравнимы с расходами в обычных многоквартирных домах. Коммуникации, как и в многоквартирных домах, - центральные.
По сравнению с коттеджами и таун-хаусами, квартиру можно запереть и спокойно уехать, не беспокоясь, что кто-либо залезет на твой участок.
Особенно важна в климатических условиях Московского региона уборка снега зимой - это основное в части качества работы эксплуатирующей организации по придомовой территории. Тогда как для коттеджа - за состояние собственного участка земли отвечает владелец, а это - уборка снега зимой (основная головная боль) высадка и стрижка газонов, клумб и пр. беспокойства.
Малоэтажный жилой комплекс - это намного более престижное и комфортное проживание, по сравнению с квартирой в обычных многоэтажках, в первую очередь, потому что нет характерного для многоэтажных многоквартирных домов "муравейника": ты приезжаешь в свой комплекс, там все тихо-спокойно, соседей мало, никто не шумит - очень успокаивающая и умиротворяющая атмосфера; территория возле дома не заставлена машинами так, что невозможно подойти к подъезду. Хочешь погулять с ребенком - нет проблем, не надо занимать очередь на качели, как во дворах панельных многоэтажек в Москве.
На охраняемой территории малоэтажного комплекса дети в гораздо большей безопасности, их можно отпускать без взрослых, не опасаясь криминала. По социальному статусу, в таких комплексах, как правило, все квартиры идут на продажу, что в совокупности с небольшим числом квартир, гарантирует если не единый, то хотя бы близкий и достаточно высокий и однородный социальный статус проживающих.
Объем инфраструктуры зависит от размеров комплекса, числа квартир: чем масштабнее проект, тем шире инфраструктура.
В основном малоэтажные комплексы расположены вблизи МКАД, поэтому транспортная доступность достаточно хорошая. Отдельные предложения в эконом-классе представлены и в удаленных от Москвы подмосковных городах, например, в Серпухове.
К сожалению, часто малоэтажные комплексы расположены обособленно относительно крупных подмосковных населенных пунктов, и с подъездом на общественном транспорте бывают проблемы.
В сравнении с коттеджами, как недостаток можно выделить отсутствие собственного участка земли.
В сравнении с многоэтажными домами недостатками во многих случаях являются отсутствие лифта и мусоропровода. Наиболее характерно это для комплексов, этажность которых не превышает 4-5-ти этажей (при этой этажности, по строительным нормам и правилам, лифты и мусоропровод для жилых зданий необязательны). Хотя, с учетом часто распространенного низкого качества уборки мусора и загрязненности площадок, где расположены клапаны сбора мусора, отсутствие мусоропровода может восприниматься и как достоинство.
Наиболее распространенные недостатки представленных на рынке малоэтажных жилых комплексов
- Очень большие (более 100 кв.м, зачастую, двухуровневые) квартиры - иногда их проектируют, как таун-хаусы, с отдельными входами: эти квартиры оказались наименее востребованными.
- Квартиры на первых этажах: менее востребованы рынком, чем на более высоких этажах.
- Неразумно большое число квартир площадью более 100 кв.м, - спрос, наоборот, наиболее высок на квартиры до 100 кв.м: даже по бизнес-классу наиболее востребованы площади 60-90 кв.м.
- Плохая доступность общественным транспортом.
- Отсутствие лифта.
- Отсутствие мусоропровода.
Наиболее распространенные мотивы для покупки квартир в малоэтажных комплексах
Обобщенно, лейтмотив приобретения квартиры в малоэтажном загородном комплексе может звучать так: "Экология и комфорт загородного жилья в сочетании с удобством и практичностью городской квартиры".
В 90% случаев экология входит в тройку наиболее важных причин покупки, наряду с надежностью компании и приемлемой ценой.
Для семей, в первую очередь планирующих детей, и с маленькими детьми, основным мотивом является экология проживания, как залог здоровья детей.
Также, малоэтажные комплексы интересны всем, кто любит проводить время на природе, размеренное спокойное проживание, здоровый образ жизни.
Если мы рассмотрим потребительские предпочтения покупателей загородных малоэтажных комплексов, заметно существенное отличие от спроса на многоквартирные дома, сходство с таунхаусами, и огромный разрыв с предпочтениями к коттеджам.
Для многоэтажных домов в Подмосковье характерно преобладание спроса на небольшие квартиры - одно и двухкомнатные, в совокупности покрывающие 82% от спроса. Для малоэтажных комплексов характерно более равномерное распределение спроса по типам квартир, с большим упором на середину - двух-трехкомнатные квартиры (в совокупности, 72% от спроса). При этом, следует учитывать, что в малоэтажных комплексах, по сравнению с многоквартирными домами, площади квартир одного типа на 10-30% больше: например, средняя площадь двухкомнатной квартиры в многоквартирном доме составляет 55-65 кв.м, а в малоэтажном комплексе 75-90 кв.м.
Сравнивая малоэтажные загородные комплексы с коттеджами, следует отметить основное на наш взгляд отличие в мотиве приобретения: коттедж, как правило, является вторым жильем, в то время как квартира в малоэтажном комплексе приобретается в качестве основного места проживания. Одного класса и функционала коттедж и квартира в малоэтажном комплексе существенно отличаются по количественным характеристикам: площади дома и полной стоимости объекта: коттедж, в среднем, вдвое дороже аналогичной (по классу) квартире и, как правило, вдвое больше по площади. В связи с этим, мы можем в качестве одного из мотивов приобретения квартиры в малоэтажном комплексе выделить экономику: при аналогичном классе (набор сервисов, инженерное оснащение и инфраструктура) и функционале (число спален) квартира в малоэтажном комплексе существенно более экономична, как по цене приобретения, так (что уже отмечено нами выше) и по стоимости эксплуатации.
Наиболее близки по своим потребительским характеристикам квартиры в малоэтажных комплексах к таунхаусам. Общими моментами здесь являются:
- формат проживания - "таун-хаус"="городской дом": групповое проживание нескольких семей в рамках одного здания (комплекса зданий);
- совместная эксплуатация зданий группой собственников;
- низкая плотность населения жилой территории;
- общий коммуникационный узел: ввод и выход электричества, водоснабжения, канализования;
- отсутствие лифтов и мусоропровода.
В качестве основных отличий квартир в малоэтажном комплексе от таунхаусов следует выделить:
- наличие у таун-хаусов приусадебного участка (в собственности или аренде собственника жилой единицы);
- отдельный вход, можно сказать, отдельный подъезд для каждой жилой единицы у таун-хаусов;
- обособленность коммуникационных стояков - отдельные для каждой жилой единицы;
- у каждой жилой единицы своя крыша;
- таунхаус, как правило, имеет два уровня, и общая площадь его не менее 80 кв.м;
- как правило, каждый таунхаус имеет собственный обособленный гараж (обычно встроен в первом/цокольном этаже жилой единицы).
По цене аналогичные квартиры в малоэтажных комплексах и таунхаусы сопоставимы. Оба эти типа жилья имеют примерно поровну достоинств и недостатков друг перед другом. Мы обобщили основные моменты и свели их в таблицу, которая приведена ниже.