Коллективные инвестиции в недвижимость в мире

   Опыт коллективных инвестиций в недвижимость в развитых странах насчитывает более 40 лет.

   В США распространены инвестиционные трасты недвижимости – Real Estate Investment Trusts (REITs). Они были созданы Конгрессом США в 1960 году. Целью их создания было дать возможность мелким инвесторам осуществлять вложения в крупную, приносящую большой доход недвижимость.

   Фонды недвижимости являются объектами для инвестиций страховых компаний, пенсионных фондов, благотворительных организаций, взаимных фондов и частных лиц.

   Существует две основных разновидности таких компаний: (1) владеющие недвижимостью, (2) финансирующие недвижимость путем ипотеки. Возможно также сочетание того и другого. Среди объектов недвижимости можно выделить промышленные здания, офисы, магазины и торговые центры, жилой сектор (квартиры и дома), склады, гостиницы и др.

   Ниже приведены основные характеристики этих инвестиционных инструментов.

   Доходность

   Даже на более развитых западных рынках фонды недвижимости, например, Real Estate Investment Trusts (REITs), или немецкие закрытые фонды недвижимости, показывают весьма привлекательную доходность. Особенно же это чувствуется в периоды нестабильности фондового рынка.

   Так, по данным NAREIT (Национальной ассоциации инвестиционных трастов недвижимости), в 2002 году именно фондам недвижимости удалось показать самую высокую доходность на американском рынке – 13,7%. При этом практически все другие американские фондовые индексы показали либо меньшую, либо вообще отрицательную доходность. Так, индекс Standard&Poor’s 500 показал отрицательную доходность минус 13,2%, Russel 2000 Growth – минус 17,3%, Nasdaq Composite - минус 24,9%.

   Западный опыт показывает, что уровень доходности фондов недвижимости превышает доходность фондов облигаций. Таким образом, будучи консервативным объектом инвестиций, паевые фонды недвижимости тем не менее обеспечивают повышенную доходность по сравнению с облигациями.

   Вполне понятна закономерность, что в каждый конкретный момент времени особый интерес инвесторов привлекают финансовые инструменты, доходность которых выгодно отличает их на фоне прочих классов активов. Сегодня этого особого интереса удостоились инвестиционные трасты, объектом вложения средств которых является недвижимость. На протяжении последних двух лет они позволяли своим владельцам не просто ограничивать потери, которые отягчают портфели подавляющего большинства инвесторов на американском фондовом рынке, но и обеспечивать положительный доход. В этом можно убедиться, взглянув на график, где представлена сравнительная динамика индексов Wilshire Total (наиболее представительный индекс, включающий 5000 американских акций), Nasdaq Composite (индекс, в котором превалируют акции компаний "новой экономики") и индекс Wilshire REIT (индекс, используемый для анализа состояния индустрии риэлтерских трастов).

   Причина этого превосходства в доходности проста: рекордно низкий за 40 лет уровень процентных ставок делает для американцев очень привлекательными кредиты на покупку жилья. Кроме того, у них появляется прекрасная возможность рефинансировать старые ипотечные займы. Поэтому несмотря на общий спад в экономике США, ситуация в секторе жилья все это время продолжает характеризоваться стабильностью и устойчивым ростом цен. Как ожидается, средняя цена дома в США в этом году вырастет на 6.5% после прирост на 7.5% в 2001г. Согласно недавно проведенному CBS MarketWatch опросу 84% американцев считают недвижимость спасительной гаванью, т.е. надежным объектом приложения средств.

   Количество и объем средств под управлением

   В США сейчас существует около 300 трастов инвестиций в недвижимость. Их совокупные активы превышают 300 млрд. долларов.

   Ликвидность

   Около 2/3 этих трастов обращают свои акции на крупнейших американских биржах - New York Stock Exchange, American Stock Exchange, NASDAQ. На внебиржевом рынке существует вторичное обращение практически всех REITs.

   Возможность оптимизации инвестиционного портфеля

   Наконец, следует сказать о таком преимуществе инвестиций в фонд недвижимости, как низкая корреляция данного типа активов с другими финансовыми активами. Это делает фонды недвижимости прекрасным инструментом диверсификации, поскольку обеспечивает снижение риска инвестиционного портфеля при заданном уровне доходности.

   В 2001 г. компания Ibbotson Associates, занимающаяся проблемами оптимального распределения активов (asset allocation), провела исследование в отношении исторической доходности REITs. Исследование показало, что:

   Вложения в REITs имеют привлекательное соотношение между риском и доходностью;

   Корреляция между динамикой REITs и другими классами активов за последние 30 лет существенно снизилась;

   Добавление REITs в диверсифицированный портфель приводит к увеличению доходности при снижении риска;

   Включение REITs в портфель создает защиту от нестабильности и слабых результатов других составляющих портфеля.

   Базовый портфель, который использовала в своем исследовании компания Ibbotson, состоял на 40% из облигаций (20-летние облигации правительства США), на 50% из акций (представленных индексом S&P 500) и на 10% из 3-месячных казначейских векселей (Treasury bills). В период между 1972 и 2000гг. этот портфель показывал среднегодовую доходность 11.8% при риске 11.2%. Когда в портфель были введены риэлтерские трасты (представленные индексом NAREIT Equity Index), и распределение активов стало выглядеть следующим образом: 35% облигации, 45% акции, 10% векселя, 10% REITs, среднегодовая доходность портфеля для того же периода времени выросла до 12% на фоне снижения риска до 10.9%. В третьем портфеле доля REITs была увеличена до 20%, облигации составляли 30%, акции - 40% и векселя - 10%. Его среднегодовая доходность выросла до 12.2%, тогда как риск снизился до 10.8%. Т.е. REITs действительно обладают способностью увеличивать доходность при сглаживании риска.

   На основе этих данных появилась возможность проанализировать рост стоимости $10 тысяч, вложенных в каждый из трех портфелей в 1972 г. (при условии реинвестирования дивидендов). Комментарии излишни. Приведенный ниже график - лучшее подтверждение эффективности REITs в качестве компонента инвестиционного портфеля.

   Итак, REITs позволяют улучшить структуру портфеля из традиционных акций и облигаций. Для инвесторов REITs привлекательны высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала. Кроме того, они обеспечивают определенную защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов - арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.