Обзор жилой недвижимости Подмосковья: состояние рынка и прогноз
Обзор
Рынок подмосковного жилья сегодня активно развивается и становится все более перспективным и востребованным. Многие крупные застройщики обратили внимание на московскую область, что привело к всплеску предложения жилых площадей. Ведущееся активное строительство в Москве все же не может удовлетворить потребности потребителей, ориентированных на покупку квартиры эконом-класса. Минимальная цена за квадратный метр в столице сейчас составляет $1200, и многие жители Москвы принимают решение купить квартиру в Подмосковье, поскольку за сумму, на которую в Москве можно купить однокомнатную квартиру, в Подмосковье можно приобрести комфортабельную двухкомнатную. Жилые массивы, возводящиеся в Подмосковье намного привлекательнее строящихся в Москве точечных районов за счет благоприятной экологии, тем более что сейчас подмосковные застройщики предпочитают возводить монолитные, монолитно-кирпичные и кирпичные дома с высокими потребительскими характеристиками. В качестве основных покупателей подмосковных квартир выступают москвичи.
Единственное препятствие для москвичей, желающих переселиться в Подмосковье - это транспортная проблема. Особенно эта проблема актуальна для работающих в Москве людей.
Средняя цена новостройки ближайшего Подмосковья (до 5 км от МКАД) за III квартал 2005 года составила $950 за кв.м., стоимость квадратного метра в Подмосковье средней удаленности (5-20 км от МКАД) - $780.
Основной тенденцией для Подмосковья является перемещение туда эконом-класса из Москвы, поскольку потребители не успевают за ростом стоимости квадратного метра в Москве. Также следует отметить повышение качества строительства жилья, формирование объектов социальной инфраструктуры в строящихся районах, увеличение холлов входных групп, улучшение качества лифтового оборудования, уровня пожарной безопасности, теплозащитных свойств панелей. В результате условия проживания в Подмосковье уже не отличаются от московских.
Другой тенденцией стало появившееся в последнее время желание москвичей покупать квартиры даже в дальних районах Подмосковья. Там чище воздух, нет плотной застройки, совсем рядом природа, нет столичного шума и суеты - словом, идеальный вариант для тех, кому не надо ежедневно работать в Москве. Цены здесь более чем демократичны и в среднем составляют 500 $/кв.м.
Объемы
Сейчас в городах ближайшего Подмосковья (в пределах 5 км от МКАД) возводится 150 объектов, это составляет примерно 2,4 млн.кв.м.
В Подмосковье средней удаленности (5-20 км от МКАД) строится 170 объектов, что составляет около 2,1 млн.кв.м.
Города Подмосковья
Подмосковье отнюдь неоднородно, и представляющие его города существенно отличаются друг от друга, что отражается на уровне цен. Города ближайшего Подмосковья уже практически слились со столицей и характеризуются развитой инфраструктурой, большим количеством жителей и, несмотря на пробки, из них можно быстро добраться до Москвы, как на личном, так и на общественном транспорте.
Ближайшее Подмосковье
Мытищи
Город Мытищи расположен к северо-востоку от Москвы на западной окраине Мещерской низменности на реке Яуза, граничит с Московской кольцевой автодорогой и имеет развитую транспортную сеть. Сегодня Мытищи - один из крупных промышленных и культурных центров Подмосковья с населением более 180 тысяч человек. Экологию города защищают заказник федерального значения "Лосиный остров" и знаменитый Пироговский лесопарк. В Мытищах расположено множество учебных заведений и несколько крупнейших научных центров. Мытищи расположены в непосредственной близости от административных границ Москвы.
Сегодня Мытищи один из самых динамично развивающихся городов Подмосковья. На данный момент в городе строятся и продаются квартиры в 22 новых домах. Наиболее активно ведется застройка микрорайонов 17, 25, 36 и улиц Воровского, Колпакова, Юбилейной.
Минимальная цена $/кв.м. - 780
Средняя цена $/кв.м. - 1035
Максимальная цена $/кв.м. - 1400
Красногорск
Красногорск это один из самых привлекательных для проживания городов ближнего Подмосковья. Это объясняется хорошо развитой инфраструктурой, благоприятной экологией, наличием крупных зеленых массивов в черте города, а также расположенными в непосредственной близости от города такими живописными местами как поместье "Архангельское", строгинская пойма Москва реки. Кроме того, Красногорск один из немногих городов ближнего Подмосковья, который не испытывает проблем с мощностью инженерных коммуникаций. Важным преимуществом Красногорска является высокая транспортная доступность Москвы, которая с окончание строительства Краснопресненского проспекта станет еще лучше. На общественном транспорте до метро Тушинская можно добраться за 15 минут, а после открытия станции метро Митино, жители смогут добираться до метро, не пересекая МКАД.
В Красногорске ведется комплексная застройка большими микрорайонами. Это микрорайоны Чернево-2, Столичный и Павшинская пойма. Сегодня квартиры продаются в 31 новостройке.
Минимальная цена $/кв.м. - 780
Средняя цена $/кв.м. - 987
Максимальная цена $/кв.м. - 1300
Долгопрудный
Город Долгопрудный расположен вблизи юго-восточной окраины Смоленско-Московской возвышенности, в 4 км от МКАД, вблизи железнодорожной линии Москва - Дмитров. Территория Долгопрудного, на которой сегодня проживает 75,9 тыс. человек, составляет 3074 га. Сегодня он широко известен как крупный научный центр, привлекающий все новых и новых жителей, и, как следствие, застройщиков и инвесторов. Долгопрудный всегда отличался высоким уровнем благоустройства и озеленения, а также развитой инфраструктурой, подчас опережающей жилое строительство. Здесь наиболее высокая в области плотность спортивных сооружений (90 объектов). Культурные и образовательные учреждения, предприятия торговли полностью удовлетворяют потребности города. С Москвой Долгопрудный связан удобным транспортным сообщением. Электричкой с Савеловского вокзала или маршрутным такси от станции метро "Алтуфьево" доехать до города можно за 25 мин. От станции метро "Речной вокзал" - за 20 мин. Время в пути от Долгопрудного до МКАД по Лихачевскому шоссе занимает не более 10 мин.
В городе реализуется программа развития на 2002-2008 годы, в ходе которой будет построено более 600 тыс. кв. м жилья и около 300 тыс. кв. м объектов социальной инфраструктуры. Программой предусмотрена реконструкция магистральной дороги с расширением Лихачевского шоссе, дальнейшее благоустройство набережной вдоль канала им. Москвы с созданием новых мест отдыха и парковых зон.
На данный момент в Долгопрудном строится 9 домов, преимущественно высокоэтажных. В микрорайоне Центральный возводится сразу 6 новостроек.
Минимальная цена $/кв.м. - 700
Средняя цена $/кв.м. - 947
Максимальная цена $/кв.м. - 1100
Видное
Город Видное, как и другие города Подмосковья отличается развитой инфраструктурой, благоприятной экологической обстановкой и хорошей транспортной доступностью. При этом, в районе развита промышленность и сфера услуг, что позволяет многим и работать поблизости.
Сейчас в городе Видное квартиры продаются в семи новых домах.
Минимальная цена $/кв.м. - 850
Средняя цена $/кв.м. - 1020
Максимальная цена $/кв.м. - 1200
Люберцы
Город Люберцы вплотную примыкает к Москве и расположен в 20 километрах к юго-востоку от центра Москвы на окраине Мещерской низменности. Город занимает территорию площадью 1267 га, на которой проживает 162600 человек. Наиболее широко в городе представлено машиностроение и металлообработка, промышленность строительных материалов, деревообрабатывающая и пищевая промышленность.
Минимальная цена $/кв.м. - 760
Средняя цена $/кв.м. - 1020
Максимальная цена $/кв.м. - 1300
Химки
Город Химки почти вплотную прилегает к северному округу Москвы, от МКАД его отделяют всего пара сотен метров. На общественном транспорте из Химок можно доехать до станций метро Речной вокзал и Планерная. Также с центром столицы город соединяет Октябрьская железная дорога. Численность населения города Химки на данный момент составляет около 135 тысяч человек.
Инфраструктура города Химки одна из самых развитых из всех городов Подмосковья. Здесь расположены такие известные торговые комплексы как "Гранд", "Мега-2", "Ашан", "IKEA", "OBI", "Лига", "Арфа". Необходимо отметить, что на территории района находится международный аэропорт Шереметьево. Спортивные сооружения города выше всяких похвал, стоит только вспомнить, что химкинская баскетбольная команда входит в пятерку сильнейших команд России, а футбольная команда оказалась всего в шаге от победы в борьбе за кубок страны в этом году. Ведущими отраслями экономики Химок являются оборонная и космическая промышленность.
Сейчас наиболее активно застраивается район Новокуркино. На данный момент в городе продаются и строятся квартиры в 10 новых домах.
Минимальная цена $/кв.м. - 870
Средняя цена $/кв.м. - 1070
Максимальная цена $/кв.м. - 1400
Подмосковье средней удаленности
Одинцово
Город Одинцово находится в семи километрах от МКАД. Через территорию Одинцовского района проходят автомобильная дорога "Москва-Минск" (М1) Можайское шоссе, Рублево-Успенское шоссе, железная дорога белорусского направления. На общественном транспорте до Одинцово можно добраться от станции метро Киевская (30-40 мин.) Юго-Западная (15-20 минут) или электропоездом от Белорусского вокзала - 40 минут.
Численность населения города Одинцово составляет 172 тысяч человек. Основу экономики Одинцовского района составляют сельское хозяйство, средние и мелкие предприятия строительного комплекса, предприятия по производству товаров народного потребления, развитая система санаторно-курортных учреждений, пансионатов, домов отдыха, предприятия, обеспечивающие население бытовыми, коммунальными, транспортными услугами и услугами связи. Инфраструктура города Одинцово одна из наиболее развитых среди городов Подмосковья средней удаленности.
На данный момент в городе продаются и строятся квартиры в восьми новых домах.
Минимальная цена $/кв.м. - 950
Средняя цена $/кв.м. - 1025
Максимальная цена $/кв.м. - 1300
Балашиха
Город Балашиха расположен на Северо-Западе Мещёрской низменности. С Москвой Балашиха связана Горьковским шоссе, а также ответвлением железной дороги Горьковского направления. Время в пути по железной дороге до станции метро Курского вокзала 37 минут. Также до Балашихи можно добраться на автобусе от станций метро Щелковская и Измайловский парк. В ближайшем будущем планируется соединить Балашиху со столицей еще прочнее - при помощи ветки легкого метро от станции Щелковская московского метрополитена.
Население города насчитывает около 130 тысяч человек.
Современная Балашиха один из наиболее быстро развивающихся и застраиваемых городов Московской области. По количеству и темпам возведения нового жилья Балашиха обгоняет многие административные округа Москвы, сегодня в городе строятся и продаются квартиры в 48 новых домах. Наиболее активно сегодня ведется застройка микрорайонов "Балашиха-2" и "Южный".
Минимальная цена $/кв.м. - 690
Средняя цена $/кв.м. - 950
Максимальная цена $/кв.м. - 1300
Королев
Город Королев один из наиболее экологически чистых городов московской области, многочисленные парки и скверы, лесные массивы занимают почти 200 гектаров городской территории. Наряду с этим Королев считается одним из крупнейших наукоградов Подмосковья. Численность населения города на данный момент составляет 171 тысячу человек, добраться до него можно на электричке или автотранспорте за 40 минут.
Идет активная застройка микрорайонов Первомайский, Болшево, Комитетский Лес, хотя на данный момент почти все новые дома либо сданы Госкомиссии, либо имеют срок сдачи в 2006 году. Количество построенных и строящихся в Королеве домов - 11.
Минимальная цена $/кв.м. - 685
Средняя цена $/кв.м. - 860
Максимальная цена $/кв.м. - 1230
Лыткарино
Лыткарино - город областного подчинения Московской области, расположенный на левом берегу Москвы-реки на юго-востоке лесопаркового пояса Москвы в 7,5 км от МКАД. Население города - 51,3 тысяч человек. Добраться до Лыткарино можно от метро Кузьминки и Выхино на маршрутном такси за 30 минут.
Сейчас в Лыткарино продаются квартиры в 4 новостройках.
Минимальная цена $/кв.м. - 690
Средняя цена $/кв.м. - 760
Максимальная цена $/кв.м. - 900
Пушкино
Город Пушкино относится к наиболее популярным городам Северного направления московской области, наряду с городами Химки, Ивантеевка, Мытищи, Королев, Долгопрудный. Сейчас численность населения города Пушкино составляет 137 тыс. человек.
До Пушкино можно добраться за 30-40 минут автобусом от метро ВДНХ или электричкой по Ярославской железной дороге.
В 2005 году в Пушкино планируется сдать в эксплуатацию 150 тыс. кв. м жилья. Из планируемых 150 тысяч кв. м. - 50 тыс. - индивидуальное жилое строительство, а остальные 100 тысяч - многоэтажные дома. Сегодня в городе строятся и продаются квартиры в 13 новых многоэтажных домах.
Минимальная цена $/кв.м. - 580
Средняя цена $/кв.м. - 780
Максимальная цена $/кв.м. - 900
Железнодорожный
Город Железнодорожный находится на юго-востоке московской области в 15 км от МКАД. Добраться на общественном транспорте можно за 25-30 минут от метро Выхино, Новогиреево, Щелковская. Население города насчитывает 110 тысяч человек.
Железнодорожный активно развивается и застраивается. Вместе с жилыми домами возводятся объекты инфраструктуры - детские сады, школы, магазины, спортивно-оздоровительные центры. Наиболее активно застраиваются микрорайоны Северное Кучино и Ольгино.
На данный момент в Железнодорожном квартиры продаются и строятся в 18 домах.
Минимальная цена $/кв.м. - 710
Средняя цена $/кв.м. - 860
Максимальная цена $/кв.м. - 990
Домодедово
Город Домодедово расположен на юге Московской области в 17-ти километрах от Москвы. Численность населения города более 60 тысяч человек. Со столицей Домодедово связывает новая скоростная автомагистраль "Дон", Каширское шоссе, пригородная железнодорожная ветка Павелецкого направления. В этих местах находятся множество домов отдыха и санаториев. Главным центром притяжения города является аэропорт "Домодедово", находящийся в 17 километрах от города. Проектируемая свободная экономическая зона "Домодедово", центром которой станет аэропорт - принесет дополнительные перспективы в развитии города.
На данный момент в Домодедово строятся и продаются квартиры в 9 новых домах.
Минимальная цена $/кв.м. - 680
Средняя цена $/кв.м. - 820
Максимальная цена $/кв.м. - 1100
Подольск
Подольск расположен в 15 км от МКАД на пересечении реки Пахры и автомагистрали Москва-Симферополь. Добраться до города можно автобусами и маршрутными такси от станции метро "Анино" или электропоездами Курского направления. Сегодняшний Подольск - это один из крупнейших промышленных центров Московской области с многоотраслевым производством, развитой социально-культурной инфраструктурой. Территория города занимает площадь 4000 га. Население Подольска - 180,4 тыс. человек.
По количеству и темпам возведения нового жилья Подольск считается одним из наиболее застраиваемых городов московской области, сегодня в городе строятся и продаются квартиры в 37 новых домах. Наиболее активно сегодня ведется застройка Юго-Западного микрорайона, Октябрьского проспекта, улицы Тепличной, Красногвардейского бульвара.
Минимальная цена $/кв.м. - 600
Средняя цена $/кв.м. - 680
Максимальная цена $/кв.м. - 900
Новости
14.11.05:. К 2010 году в Балашихе появятся сразу два микрорайона - Щитниково и имени А. Ю.Гагарина. В Балашихе уже начались масштабные строительные работы. В общей сложности планируется построить 1,5 млн кв. м жилья и социальных объектов. В новом микрорайоне Щитниково, помимо жилья, будет построен многофункциональный спортивный центр, гостиничный комплекс, торговый комплекс, два общественно-деловых и офисный центры с многоярусной парковкой.
21.09.05: Первая очередь микрорайона Губайлово-2 в подмосковном Красногорске с размещением новой жилой застройки в границах улиц Губайлова, Московской, Осипенко, Полевой будет застроена в 2005-2008 годах. Первая очередь проекта застройки Губайлово-2 предполагает строительство 100 тыс. кв. метров муниципального и коммерческого жилья в расчете на 3 тыс. жителей. Кроме того, будет реконструирован существующий детский сад с увеличением количества мест.
15.06.05: В текущем году в подмосковном городе Подольск планируется ввести в эксплуатацию 80 тыс. кв. м жилья. Об этом стало известно в ходе традиционного ежемесячного заседания штаба по строительству в администрации Подольска. На заседании было отмечено, что в настоящее время уже идёт активное строительство в новых микрорайонах города. Летом начнётся застройка Межшоссейного района. Здесь появится микрорайон, отвечающий всем современным требованиям. Четыре дома в текущем году будут построены в соответствии с губернаторской программой переселения жителей из ветхого фонда.
01.06.05: В подмосковном городе Балашиха подписаны инвестиционные контракты на застройку восьми микрорайонов общей площадью более 1 млн. кв. м.
18.05.05: В Долгопрудном построят микрорайон "Центральный" с использованием новейших технологий. Общая площадь жилья в микрорайоне составит 650 тыс. кв. м, нежилых объектов - 288 тыс. кв. м. Также в "Центральном" планируется построить две школы, два детских сада, спортивный комплекс и другие объекты социально-культурной сферы. Строительство должно быть завершено в 2010 году.
Основные застройщики
"Сити-XXI век" - одна из наиболее масштабных и динамично развивающихся компаний на рынке недвижимости московского региона. Ее профессиональная история началась в 1997 году с инвестиционной деятельности и оказания риелторских услуг. За время деятельности компания инвестировала в строительство более 50 объектов жилой недвижимости в различных районах Москвы и Московской области. Крупные инвестиционные проекты в Подмосковье предусматривают формирование совершенно нового облика городской среды в Видном, Мытищах, Люберцах.
Компания ЗАО СК "Жилстрой-сервис" создана в начале 1998 года и за прошедшее время построила ряд объектов инфраструктуры г. Балашиха (торговые павильоны на Горьковском шоссе, кафе, магазины, АЗС), несколько многоквартирных жилых домов, комплекс гаражей и другие объекты. В настоящее время ведётся строительство монолитно-кирпичных 12-14-17-22 этажных жилых домов в 3-х микрорайонах г. Балашиха, общей площадью квартир 130 тыс. кв.м.
ЗАО "ПИК-Регион" (до 1 июля 2004 года - ЗАО "Жилстройиндустрия"), работая с 1995 года, является одной из крупнейших в России инвестиционно-строительных компаний. Имея в арсенале всю мощь промышленно-строительного сектора Группы Компаний ПИК, а также крупные финансовые ресурсы, ЗАО "ПИК-Регион" на уровне европейских стандартов осуществляет управление полным жизненным циклом проектов от девелопмента до реализации построенного жилья. Сейчас компанией ПИК-Регион застраиваются целые районы в Долгопрудном, Дмитрове и Химках (район Новокуркино).
Инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155 входит в пятерку крупнейших строительных компаний России и занимает более 20 процентов московского рынка жилищного строительства. Доля СУ-155 в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс составляет 25-30%. Весь цикл строительных работ ЗАО "СУ-155" осуществляет самостоятельно, выполняя функции Заказчика, Инвестора и Генерального подрядчика по возведению жилых домов и объектов недвижимости, в том числе социально-бытового назначения любой сложности. СУ-155 участвует в застройке района "Павшинская пойма" в Красногорске, микрорайона 22 в Балашихе, микрорайона 8 и поселка "Трехгорка" в Одинцово и микрорайона 7 в городе Щелково.
ОАО Главмосстрой - это холдинг, представляющий собой сбалансированную систему организаций различного профиля, позволяющую реализовывать проекты от инвестирования и проектирования до строительства и эксплуатации построенных объектов. Спектр производственной программы Главмосстроя - это объекты массовой застройки микрорайонов столицы, элитные жилые дома и комплексы в Центральном и других округах Москвы, реконструкция уникальных исторических зданий и жилых домов, возведение детских дошкольных учреждений, школ, гимназий по типовым и индивидуальным проектам, объектов здравоохранения и др. Отдельная веха в созидательной деятельности Главмосстроя - комплексная застройка микрорайонов Москвы по контрактному методу. За последние 10 лет возведены жилые микрорайоны в Крюково, Митино, Жулебино, Ново-Косино, Марьинском парке, Южном и Северном Бутово с полной инфраструктурой и сдачей "под ключ". Сейчас Главмосстой занимается такими проектами, как строительство многоэтажных зданий в Красногорске, Подольске, Железнодорожном и Мытищах.
Прогноз
Рынок подмосковного жилья будет активно развиваться вследствие вымывания жилья эконом-класса из Москвы - многие москвичи не успевают за ростом цен на московское жилье. Жилье в большинстве подмосковных городов сейчас стоит намного меньше, чем жилье даже в самых отдаленных районах Москвы, но часто превышает московское по качественным характеристикам. Учитывая удорожание строительных материалов, инфляцию, а также растущую популярность подмосковного жилья можно с уверенностью предположить, что цены на этом рынке будут постоянно повышаться. Уже за этот год цены на подмосковное жилье выросли в среднем по московской области на 20%. До конца этого года эксперты прогнозируют рост 4-5% в месяц.