Жилая недвижимость эконом-класса Москвы: состояние рынка и прогноз
Обзор
Первые дома современного эконом-класса появились в Москве в середине 90х, но тогда они были мало востребованы рынком, поскольку популярность пользовались лишь очень дорогие, либо очень дешевые квартиры в старых панельных домах. Но за последние три года ситуация изменилась кардинальным образом и эконом-класс стал наиболее востребованным на рынке жилой недвижимости. Цены за три года выросли на 70-80%, а спрос на квартиры эконом-класса сейчас составляет 65-70% от общего спроса на жилье. Средняя цена на эконом-класс в Москве на данный момент составляет $1380 за кв.м.
Традиционно наибольшей популярностью в домах эконом-класса пользуются однокомнатные квартиры. В новостройках они раскупаются на стадии строительства 3-5 этажей. Такая популярность однокомнатных квартир привела к тому, что средняя стоимость на них на 10-15% выше, чем на остальные квартиры этого класса. В московских домах эконом-класса площадь однокомнатных квартир варьируется от 40 до 60 квадратных метров, а средняя площадь квартир эконом-класса в Москве составляет 67 кв.м.
За лето и осень 2005 года значительно сократилось предложение эконом-класса и цены за последние 3 месяца росли в среднем, на 4% в месяц. Такая ситуация объясняется вышедшим в апреле законом "О долевом строительстве", сейчас инвесторы не спешат выходить на рынок с новыми объектами, что вызывает сокращение предложения и рост цен. На отдельные объекты жилой недвижимости эконом-класса рост цен достигал 10% в месяц.
Основной тенденцией эконом-класса Москвы является улучшение качественных характеристик жилья вследствие использования новых технологий в строительстве и большей, чем раньше, разборчивости потенциальных покупателей. За последние три года монолитные дома стали весьма популярными на рынке жилой недвижимости, соотношение монолитного жилья к панельному сейчас составляет 60/40. И цены на монолитное и панельное жилье высшего класса различаются незначительно - на 100$/кв.м. в среднем.
Другой немаловажной тенденцией является вытеснение эконом-класса из Москвы в Подмосковье. Это происходит, во-первых, из-за постоянно дорожающей земли в Москве - многие дома уже не подходят под характеристики эконом-класса из-за слишком высокой цены - и, во-вторых, из-за того, что районов массовой застройки в пределах МКАД уже почти не осталось.
Характеристики жилья эконом-класса
Одним из главных критериев классификации недвижимости является местоположение. Дома эконом-класса находятся далеко от центра, а сейчас такие дома и даже целые кварталы возводятся, в основном, в московских районах за МКАД. Яркими примерами являются такие районы как Куркино на севере столицы, Кожухово и Южное Бутово на юге.
Также нужно отметить, что к домам эконом-класса обычно относят:
Современное панельное домостроение представленное сериями "П-44К", "П-44ТМ", "П-ЗМ", "КОПЭ", "И-155" и т.д.
Монолитные и монолитно-кирпичные дома, не попадающие по ряду признаков под бизнес-класс.
Качественные кирпичные дома советского периода, некоторые серии панельно-блочных домов советского периода.
В домах эконом-класса обычно находится от 100 квартир, как правило, это высотное жилье, башни в 16 и более этажей.
Если раньше считалось, что у домов эконом-класса инфраструктура представлена в минимальном объеме, то сейчас потребительские предпочтения изменились и девелоперские компании идут на пересмотр и повышение стандартов строящегося жилья. Сегодня потенциальный покупатель интересуется наличием парковки, огороженной территории, охраны и другими позициями, которые раньше не ассоциировались с дешевым жильем.
И все-таки покупатель ассоциирует понятие эконом-класс, прежде всего с ценой, а потом только обращает внимание на местоположение, транспортную доступность, тип дома и инфраструктуру. Сейчас экономическим классом считаются квартиры с ценой за квадратный метр не выше 1800$. Однако, учитывая быстро растущие цены, можно ожидать, что этот предел поднимется до 2000$/кв.м.
Новости
18.01.05 В Кожухово собираются полностью сдать четвертый микрорайон - а это приблизительно 280 тысяч кв. метров муниципального жилья. Работы по возведению домов в Кожухово начались в прошлом году, а в 2005 году здесь будет возведено еще 520 тысяч кв. метров жилья, из которых половина будет сдана в первом полугодии. К началу следующего учебного года в Кожухово появятся три детских сада и одна школа. Также в этом году будут перенесены трассы ЛЭП-500 и ЛЭП-200, а на освободившемся месте возведут еще порядка 200 тысяч кв. метров жилья. Проект переноса линий электропередач уже согласован, остается согласовать отчуждение земли у АПК "Косино", которое обойдется бюджету столицы в 15 млн. рублей.
25.01.05 Новый жилой микрорайон будет построен недалеко от поселка Кожухово в Восточном административном округе столицы на территории бывшего "Совхоза имени Моссовета". В ходе комплексной застройки планируется возводить социальное и коммерческое жилье, а также всю необходимую инфраструктуру. Предполагаемая общая площадь жилья составит 1 миллион 200 тыс. кв. м. Всего в Кожухове планируется возвести 8 микрорайонов.
02.02.05 К 2010 году в районе Печатники (Юго-Восточный административный округ) вдоль ул. Южнопортовая будут построены два новых микрорайона 34Д и 34Е. Площадь застройки составит 36 га. Предполагается, что в общей сложности здесь, будет построено 150 тыс. кв. м жилья.
15.02.05 В ближайшее время поселок Бутово, расположенный на территории района Южное Бутово (Юго-Западный административный округ) будет активно застраиваться. Застройку поселка планируется осуществить в три очереди. В 2005 году будет осуществлён снос 9 частных домов и строительство 7 жилых корпусов, общей площадью 53 тыс. кв. м. Вторая очередь предполагает застройку в 2006-2007 годах кварталов 3 и 4. В частности, запланирован снос 78 частных домов и отселение жителей в дома-новостройки первой очереди строительства. Общая площадь строительства новых жилых домов составит 70 тыс. кв. м. В 2008-2009 годах (3-я очередь) будут застроены кварталы 1, 1А, 2. Планируется снести 212 частных жилых домов. Общая площадь строительства составит 145,5 тыс. кв. м ж. Строительство в посёлке Бутово будет вестись за счет городского бюджета. В роли заказчика выступает ОАО "Москапстрой".
15.02.05 Строительство жилья в районе Куркино (Северо-Западный административный округ) должно быть практически завершено в этом году. В этом году в Куркино планируется сдать в эксплуатацию 220 тыс. кв. м. жилья. В 2006 году останется завершающий этап - сдать около 10 тыс. кв. м. жилья. Также в районе появятся магазины, аптеки и гаражи. Согласно генеральному плану застройки Куркино, в районе должно быть построено 930 тыс. кв. м жилья. Предполагается, что здесь будут проживать 45 тыс. человек.
09.03.05 Кварталы 47, 49 ,50 и часть квартала 48 района Северное Измайлово (Восточный административный округ) в 2005-2010 годах будут реконструированы и застроены новым жильем. Функции инвестора и заказчика реконструкции кварталов 47-48 49-50 возложены на ООО "МагМос-Восток". Снос жилых домов общей площадью 73 тыс. 100 кв. м и переселение жителей в пределах реконструируемых кварталов будет также осуществлено за счет средств "МагМос-Восток".
23.03.05 Комплексная застройка микрорайонов 1 и 2 в районе Солнцево ведется домами популярной серии П-44Т, инвестором выступает ДСК-1. Срок сдачи в эксплуатацию корпуса 17 намечен на второй квартал текущего года. Монтаж находится в стадии завершения, началась отделка квартир. Рядом идет строительство корпуса 18. В микрорайонах 4-4А ведется строительство еще двух жилых домов - 22-хэтажного панельного, серии КОПЭ - "Парус" (корп.1) и 20-23 этажного монолитно-кирпичного по индивидуальному проекту (корп.3). Заказчиком выступает "Ингеоком", а подрядчиком - "ПИК-Девелопмент".
06.04.05 В ближайшее время в Зеленограде начнётся строительство нового жилого микрорайона общей площадью 270 тыс. кв. м жилья. 20-й микрорайон Крюкова расположится в так называемой новой части Зеленограда - между 14-м, 15-м, 16-м и 18-м микрорайонами и недостроенным Центром информатики и электроники. Жилые массивы, растянувшиеся вдоль городских дорог, станут строить исключительно по индивидуальным проектам, а дома, расположенные внутри микрорайона, - на базе типовых серий. Кроме жилых зданий в запланированном к строительству массиве возведут здания суда и прокуратуры, крупный торговый комплекс, культурно-досуговый центр, поликлинику, две общеобразовательные школы, школу-интернат, два детсада и учебно-воспитательный комплекс, четыре подземно-наземных гаража на 1200 машиномест и другие объекты соцкультбыта. Планируется, что первая очередь строительства нового зеленоградского микрорайона (около 120 тыс. кв. м жилья) будет завершена в 2010 году.
18.04.05 До 2010 года на северо-востоке столицы в районе Северный будет построено около 230 тыс. кв. м жилья. Здесь также построят школу, детский сад, поликлинику и гаражи. Все необходимые социально-значимые объекты микрорайона (магазины, химчистки, парикмахерские и прочее) разместятся на первых этажах построенных домов. В перспективе развития района планируется строительство окружной дороги вокруг поселка Северный.
18.04.05 Около 400 тысяч квадратных метров жилья, а также объектов инфраструктуры будут построены к 2010 году в реконструируемом квартале 5-6 района Раменки на западе Москвы. Застройку квартала планируется проводить в течение ближайших трех лет. Каждый год планируется строить по 100 тыс. квадратных метров жилья. В частности, на первом этапе строительства будут возведены четыре жилых здания, причем три из них - по индивидуальным проектам. Также в 2006-2007 годах в этом районе будут построены общеобразовательная школа, рассчитанная на 660 учащихся, детское дошкольное учреждение для 220 мест, торгово-офисный центр, супермаркет, а также подземно-надземные паркинги на 1900 машиномест.
25.04.05 ГУП "Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы" разработал проект планировки микрорайона 50 района Марфино на северо-востоке столицы. По проекту в микрорайоне планируется снести 25,08 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилого фонда на улице Ботаническая. Помимо этого, в мкр. 50 будут строить наземные и подземные автостоянки и пешеходные переходы. Также запланировано строительство улично-дорожной сети, прокладка тепло-сетей и реконструкция существующих гаражей. В 2005-2010 годах, в районе планируется возвести пять административно-офисных зданий общей площадью 90,2 тыс. кв. м и крупный торгово-развлекательный центр (14, 7 тыс. кв. м). Проект разрабатывался по заказу Государственного унитарного предприятия "Управление перспективных застроек".
04.05.05 В микрорайоне 1Б в Лианозово на северо-востоке столицы будет построено 97 тысяч квадратных метров жилья. Здесь осуществляется комплексная застройка территории по программе строительства жилых домов в СВАО в 2005 году. В соответствии с данной программой здесь вырастет целый микрорайон с жилыми домами, гаражами, школой, детским садом и поликлиникой. Два из шести строящихся домов - это муниципальное жилье, возводимое под нужды людей, переселяемых из сносимых ветхих пятиэтажек района Алтуфьево. Эти дома должны быть построены в 4 квартале 2005 года. Уже в начале 2006 года должно начаться их заселение. К этому же времени предполагается завершить строительство детского сада и чуть позже - к 1 сентября 2006 г. - открыть школу. Четыре других - это целиком коммерческие дома, которые запланировано сдать в эксплуатацию в начале следующего года.
08.06.05 Перспективная программа комплексного социально-экономического и градостроительного развития района Косино-Ухтомский, расположенного на востоке столицы, утверждена во вторник на заседании правительства Москвы. До 1 января будущего года комитет города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов организует конкурс по выбору инвестора на комплексную застройку территории деревни Старое Косино. В течение последующих трех месяцев будет определено назначение нежилых площадей, передаваемых в собственность Москвы, в строящихся в 1-м, 2-м, 3-м, 6-м, 7-м, 8-м и 9-м микрорайонах Кожухово. В третьем квартале текущего года начнется разработка генеральной транспортной схемы района Косино-Ухтомский, а до 1 января будущего года рассмотрен вопрос о возможности строительства линии легкого метро из Новокосино в Кожухово.
07.06.05 До 2010 года в районе Левобережный (Северный округ Москвы) будет снесено 48 ветхих жилых домов (преимущественно пятиэтажек) и появятся 52 дома общей площадью примерно 885 000 м2 комфортабельного жилья. Основной застройщик - Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) и "Мосфундаментстрой-6".
28.06.05 Последний из неосвоенных микрорайонов в Митино возведут к 2006 году. Завершается строительство последнего из неосвоенных микрорайонов 1 А в Митино. В июле строители сдадут 65 000 м2 жилья. В общей сложности до конца года в микрорайоне 1А возведут жилые дома общей площадью 185 000 м2. Также здесь появятся школа на 660 учеников, два детских сада на 280 мест с плавательными бассейнами, торговый центр площадью 40 000 м2 и гаражи на 2 500 автомобилей.
13.07.05 Новый жилой квартал 5-6 в Раменках общей площадью 400 000 м2 будет построен через два года в микрорайоне Раменки (Западный административный округ Москвы). В рамках первой очереди застройки в новом жилом квартале возведут четыре жилых дома от 3 до 22 этажей общей площадью свыше 150 000 кв.м. Инвестором застройки жилого микрорайона в Раменках выступят Департамент инвестиционных программ правительства Москвы, застройщиками - компании "Главмосстрой", "Моспромстройматериалы", Управление экспериментальной застройки микрорайонов и "Москапстрой".
12.07.05 В ближайшие годы в районе Марфино (Северо-Восточный административный округ) может быть построено около 700 тыс. кв. м. жилья. В ближайшее время в районе планируется снести 170 тыс. кв. м ветхого жилья, а на его месте построить 700 тыс. кв. м жилых площадей с объектами инфраструктуры. Предполагается, что застройщиками района выступят компании "Росбилдинг", "С-Холдинг" и ОАО "Новое кольцо Москвы". Проект реконструкции района Марфино подлежит согласованию. Для этого, по его предложению будет создана специальная рабочая группа, куда войдут представителя префектуры СВАО, Москомархитектуры и Департамента градостроительства г. Москвы.
11.07.05 В районе Алтуфьево на улице Псковская появится новый микрорайон, заселение которого начнётся уже в конце текущего года. Сейчас активно строится микрорайон на Псковской улице, который начнет заселяться в конце этого года.
26.07.05 Завершено строительство первой очереди жилого микрорайона "Волгоградский" общей площадью 213 000 м2. Этот микрорайон возводился на месте промышленной зоны. Чтобы возвести этот микрорайон, строителям потребовалось освободить от промышленных предприятий территорию размером 66 га. В частности, с территории будущей застройки были выведены 56 промышленных предприятий и объектов.
25.07.05 Более 347 тысяч кв. метров жилья построят в районе Некрасовка в ближайшие годы, из них 169 тысяч кв. метров до 2010 года. В рамках программы строительства, в Некрасовке появятся детский сад на 125 мест, 2 общеобразовательные школы на 550 учащихся каждая, отделение сбербанка, аптеки, храм, АТС на 15 тысяч номеров, развлекательно-спортивный центр, велодром, а также жилищному комплексу предстоит замена всех существующих коммуникаций. Район Некрасовка представляет собой компактный жилой район со сложившейся планировочной структурой. В соответствии с проектными предложениями жилая территория на перспективу будет состоять из нескольких образований: двух жилых групп и трех микрорайонов.
03.10.05 На пересечении Щелковского шоссе и Московской кольцевой автодороги будет построен "Микрорайон им. 1 Мая" общей площадью около 70 000 кв.м. Микрорайон будет возведен на землях прежнего одноименного совхоза. Перед строителями были поставлены четыре задачи: осуществить снос ветхого жилья на территории совхоза; построить объекты социальной инфрастуктуры - школу, детский сад, поликлинику; решить вопросы обеспечения микрорайона-новостройки новыми инженерными коммуникациями; благоустроить прилегающую территорию. Район планируется застроить в основном жилыми домами популярной серии - П-44Т, выпускаемой домостроительным комбинатом № 1, а также выпускаемыми этим же комбинатом жилыми зданиями новой серии П-44К с наличием только 1-, и 2-хкомнатных квартир. Помимо панельных домов серии П-44Т будут возведены три монолитно-кирпичных корпуса высотой от 19 до 22 этажей - они станут архитектурной доминантой нового микрорайона, выгодно подчеркнув его отличие от подобных микрорайонов в столице и Московской области. Завершить строительство "Микрорайона им. 1 Мая" планируется к 2007 году. К этому времени численность населения микрорайона-новостройки составит до 10 тысяч жителей.
Основные застройщики
Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) г. Москвы (Управление внебюджетного планирования развития города) был создан 22 июля 1996 г. Департамент инвестиционных программ строительства г.Москвы выступает инвестором следующих городских программ: коммерческое строительство жилья, реконструкция центра, нежилой фонд и гаражное строительство, реализация жилья, Доходный Дом, строительство гостиниц бизнесс-класса. Департамент также является генеральным инвестором строительства нового экспериментального жилого района Куркино.
Инвестиционно-строительная группа компаний СУ-155 входит в пятерку крупнейших строительных компаний России и занимает более 20 процентов московского рынка жилищного строительства. Доля СУ-155 в общем объеме инвестиций в столичный строительный комплекс составляет 25-30%. Весь цикл строительных работ ЗАО "СУ-155" осуществляет самостоятельно, выполняя функции Заказчика, Инвестора и Генерального подрядчика по возведению жилых домов и объектов недвижимости, в том числе социально-бытового назначения любой сложности. Сейчас занимается застройкой микрорайона Кожухово.
ОАО "Главмосстрой" - это холдинг, представляющий собой сбалансированную систему организаций различного профиля, позволяющую реализовывать проекты от инвестирования и проектирования до строительства и эксплуатации построенных объектов. Спектр производственной программы Главмосстроя - это объекты массовой застройки микрорайонов столицы, элитные жилые дома и комплексы в Центральном и других округах Москвы, реконструкция уникальных исторических зданий и жилых домов, возведение детских дошкольных учреждений, школ, гимназий по типовым и индивидуальным проектам, объектов здравоохранения и многое другое. Отдельная веха в созидательной деятельности Главмосстроя - комплексная застройка микрорайонов Москвы по контрактному методу. За последние 10 лет возведены жилые микрорайоны в Крюково, Митино, Жулебино, Ново-Косино, Марьинском парке, Южном и Северном Бутово с полной инфраструктурой и сдачей "под ключ".
Прогноз
Учитывая постоянное удорожание стройматериалов, энергоресурсов и земли, а также то, что за последние 3-4 года квартиры только дорожали, можно с большой долей уверенности предположить, что жилье эконом-класса Москвы будет стабильно расти в цене. Сегодняшний темп роста цен (4-5% в месяц) продержится еще несколько месяцев, а потом, скорее всего, во втором квартале будущего года снизится до обычных 1-2% в месяц.
Исходя из прогнозируемого роста цен, можно с уверенностью предположить, что существующая в настоящее время тенденция вытеснения эконом-класса в московскую область приобретет еще больший размах, и скоро будет востребовано не только ближайшее Подмосковье, но и города Подмосковья средней удаленности. Еще одним выходом из ситуации с удорожанием квартир эконом-класса, для потенциального потребителя может стать ипотека. Развитие ипотечного кредитования может помочь многим людям приобрести квартиру, таким образом, эффект от сильного подорожания квартир будет сглажен.