Состояние рынка элитного жилья
По данным исследования директора отделения элитной недвижимости управления новостроек компании "Миэль" Кайдо Каарма, за 1998-2010 гг. в целом по Москве построено (строится) 107 объектов, элитных по качеству проекта, или 3959 квартир, или 662,9 тыс. кв. м суммарной площади квартир:
1998 г. - 7 объектов, 188 квартир, 34,5 тыс. кв. м жилой площади;
1999 г. - 7 объектов, 148 квартир, или 27,5 тыс. кв. м жилой площади;
2000 г. - 4 объекта, 126 квартир, 20 тыс. кв. м жилой площади;
2001 г. - 9 объектов, 351 квартира, 49,4 тыс. кв. м жилой площади;
2002 г. - 13 объектов, 263 квартиры, 50,6 тыс. кв. м жилой площади;
2003 г. - 15 объектов, 365 квартир, 72,2 тыс. кв. м жилой площади;
2004 г. - 15 объектов, 594 квартиры, 109 тыс. кв. м жилой площади;
2005 г. - 25 объектов, 1376 квартир, 212,8 тыс. кв. м жилой площади;
2006 г. - 11 объектов, 523 квартира, 82,4 тыс. кв. м жилой площади;
2010 г. - 1 объект, 25 квартир, 4,5 тыс. кв. м жилой площади;
В стадии проработки концепции находится 65 объектов, или 1931 квартира, или 285,8 тыс. кв. м суммарной площади квартир:
2006 г. - 11 объекта, 502 квартир, 84,8 тыс. кв. м жилой площади;
2007 г. - 30 объектов, 487 квартир, 82,4 тыс. кв. м жилой площади;
2008 г. - 8 объектов, 202 квартиры, 34,2 тыс. кв. м жилой площади;
2009 г. - 9 объектов, 155 квартир, 26,1 тыс. кв. м жилой площади;
2010 г. - 7 объектов, 585 квартир, 58,3 тыс. кв. м жилой площади.
Можно говорить о положительной динамике ввода элитных объектов.
Характер динамики количества квартир во введенных объектах несколько отличается от характера ввода объектов - с 1998 по 2000 г. наблюдался спад числа квартир. В 2001 г. во введенных домах насчитывается 351 квартира, что более чем вдвое превышает объем ввода предыдущего года. В 2002 г. произошел некоторый откат (263 квартиры). С 2003 г. ежегодные вводимые объемы практически вдвое превышают объемы предыдущего - 2003 г. - 365 квартиры, 2004 г. - 594 квартиры, в 2005 г. планировалось ввести в эксплуатацию элитные объекты с общим числом квартир 1376. Объем запланированного ввода на 2006 г. пока обозначен цифрой 523 квартиры.
В 1998-2000 гг. объемы ввода общей площади элитных объектов также снижались - с 53,2 тыс. кв. м до 32,2 тыс. кв. м в год. За 2001 и 2002 годы было введено в эксплуатацию 78,8 тыс. кв. м и 75,8 тыс. кв. м - эта цифра увеличилась вдвое уже в 2003 г. (134,1 тыс. кв. м) и продолжила расти в последующие годы (2004 - 172 тыс. кв. м, 2005 - 303,6 тыс. кв. м). Несмотря на то, что у большинства застройщиков планы строительства после 2005 г. сформированы еще не полностью, к вводу уже объявлено более 120 тыс. кв. м. элитного жилья.
Практически все объекты построенные или планируемые к вводу за период 1998-2010 гг., по качеству проекта и архитектурным особенностям зданий отнесенные к классу А, сосредоточены в ЦАО (102 объекта или 95,3%). Основная часть объектов расположена в районе Хамовники (42 объекта, или 41,2%). Значительно меньше объектов в районе Пресненский (14, или 13,7%). Затем идут районы Якиманка и Арбат (по 11 объектов, или 10,8% каждый), Басманный (10 объектов, или 9,8%). В районе Тверской расположено 6 объектов (5,9%). Менее всего объектов класса А в районах Замоскворечье, Мещанский (по 3, или 2,9%) и Красносельский (2 объекта, или 2%).
Наибольший объем квартир в объектах класса А - около сорока процентов от их общего количества в ЦАО - сосредоточены в районе Хамовники (1397 квартир, или 39,4%). Остальные распределилась по 8 муниципальным районам - Якиманка (533 квартир, или 15%), Арбат (459 квартир, или 13%), Пресненский (349 квартир, или 9,8), , Басманный (261 квартира, или 7,4%), Тверской (212 квартир, или 6,0%), Замоскворечье (191 квартира, или 5,4%). Наименьший объем элитных квартир в районах Красносельский (75 квартир, или 2,1%) и Мещанский (66 квартир, или 1,9%). Для удобства все данные сведены в таблицу и представлены на диаграммах.
Территориальная дифференциация объектов и квартир в объектах класса А по Москве (объекты, введенные (планируемые к вводу) в 1998-2010 гг.)
| Административный округ |
Объекты количество, шт. |
% | Квартиры количество, шт. | % |
| Москва | 107 | 100,0 | 3959 | 100,0 |
| ЦАО | 102 | 95,3 | 3543 | 89,5 |
| вне ЦАО | 5 | 4,7 | 416 | 10,5 |
| ЦАО | ||||
| Хамовники | 42 | 41,2 | 1397 | 39,4 |
| Пресненский | 14 | 13,7 | 349 | 9,8 |
| Якиманка | 11 | 10,8 | 533 | 15 |
| Арбат | 11 | 10,8 | 459 | 13 |
| Басманный | 10 | 9,8 | 261 | 7,4 |
| Тверской | 6 | 5,9 | 212 | 6 |
| Замоскворечье | 3 | 2,9 | 191 | 5,4 |
| Мещанский | 3 | 2,9 | 66 | 1,9 |
| Красносельский | 2 | 2,0 | 75 | 2,1 |
Спрос-предложение, темпы роста рынка элитной недвижимости
Рынок жилья, рассчитанный на покупателей с высоким достатком в Москве формируется очень активно. Список объектов, которые можно отнести к жилью класса А довольно обширен. Однако количество строящихся объектов при всех их разнообразии пока не в состоянии удовлетворить высокий спрос на дорогое жилье. По мнению аналитиков, наблюдающийся дефицит предложения элитного жилья класса "А" составляет приблизительно 11-17%. Спрос на элитное жилье в Москве весьма стабилен.
Остоженка-Пречистенка, или так называемая "Золотая миля", является лидером Москвы по количеству элитных объектов. До сих пор здесь ведется весьма интенсивная застройка, однако, участков под строительство становится все меньше. Через 3-5 лет ресурсы этой зоны по строительству и вводу в строй новых элитных объектов будут исчерпаны. Активное освоение новых площадок в центре города ведет к тому, что география элитных новостроек в ближайшее время может существенно расшириться. При растущем спросе на элитные квартиры застройщики вынуждены обращать свое внимание на другие территории, поскольку в Москве есть множество других районов, которые могут в скором времени стать престижными. Важная тенденция сегодняшнего дня - расширение географии элитных объектов. В районе "Золотой мили" остается все меньше хороших мест под застройку, поэтому происходит смещение центра тяжести с Остоженки в Хамовники, Замоскворечье, Мещанский, Китай-город - районы расположенные вблизи парков или других зеленых зон.
Из-за сокращения количества свободных площадок в центре многие фирмы с опытом работы на элитном рынке обратили внимание на реконструкцию. Поэтому в ближайшее время в историческом центре (Арбат, Патриаршие пруды) должно увеличиться количество особняков, которые после реконструкции попадут в разряд элитных объектов.
Еще одна тенденция развития рынка элитного жилья в Москве характеризуется растущим интересом со стороны девелоперов к реализации проектов, связанных с программой Правительства Москвы по выводу с территории города промышленных предприятий, в результате чего появляется возможность осуществить единовременную комплексную застройку элитного микрорайона по заранее утвержденному плану.
Среди таких проектов можно упомянуть комплекс Парк-Сити, на месте Бадаевского пивзавода и завода пишущих принадлежностей им. Сакко и Ванцетти (220 000 кв.м. жилья), застройка территории ОАО РТИ "Каучук" в Хамовниках (около 200 000 кв.м. жилья), один из наиболее амбициозных проектов - "Красный Октябрь" (ориентировочная общая площадь наземных и подземных объектов, входящих в программу комплексного развития района - 600 000 кв. м, в том числе доля элитного жилья будет составлять около 20%), жилой комплекс площадью 48 000 кв.м. по адресу Большой Саввинский переулок, вл. 2-4-6 и другие.
Цены - динамика, прогнозы
Ежемесячный прирост средних, минимальных и максимальных удельных цен предложения подвержен значительным колебаниям. За январь 2002 - август 2005 гг. среднемесячный темп прироста средних удельных цен - 1,8%, максимальных - 4,3%, минимальных - 3,0%.
В перспективе можно ожидать устойчивого роста цен с темпом 20% - 25% в год до 2008 года, после чего рынок элитной недвижимости может ожидать временная стабилизация, связанная с существующей неопределенностью политической ситуации в этот период. Часть масштабных проектов, вероятно, также будет приостановлена до появления большей ясности в политическом вопросе.
Среднесрочные перспективы развития
В настоящий момент сегмент элитного жилья в Москве достиг того качественного (не количественного!) насыщения, когда в среднесрочной перспективе можно ожидать тенденции:
- расслоение и продавцов, и покупателей по разным устойчивым микросегментам внутри сегмента;
- вытеснение части предложений из представлений об элитном качестве книзу;
- появление принципиально нового уровня качества с принципиально новым уровнем цены;
- одновременно, независимо от внутренних тенденций в сегменте, в связи с начавшимся общим подъемом рынка можно ожидать, что элитный сегмент и дальше продолжит общий рост.
Анализируя динамику удельных цен предложения с 2002 г. по 2005 г. включительно можно предположить, что с учетом прогнозируемой стабильной макроэкономической ситуации и стабильного спроса на жилье элитного класса, средняя удельная цена предложения в 1 кв. 2007 года может достичь значения 11000 $/ кв. м.
Государственная политика и юридически-правовые аспекты
Необходимо также отметить государственный аспект регулирования экономики в связи с рынком недвижимости. В сфере подавления инфляции: государство сейчас крайне озабочено связыванием наличных денег на руках у населения и принимает меры к стимулированию банковских вкладов. Однако банковские депозиты непопулярны. Поэтому для государства лучше, когда деньги связываются сокровищами и недвижимостью, чем когда они не связываются совсем. В сфере оттока капиталов: для государства лучше, когда деньги оседают в сокровищах и недвижимости, чем когда они уходят за рубеж.
В сфере теневого финансового оборота: для государства не так важно, откуда взялись деньги на покупку сокровищ и недвижимости, важнее, что в момент покупки они возвращаются в состав ВВП, после чего возникает еще два источника налогообложения: застройщик, продавший квартиру (налог с прибыли), и владелец квартиры (налог на квартиру). Таким образом, нет шансов, что государство может подавлять рынок недвижимости, поскольку это смерти подобно - других универсальных сокровищ нет. Следовательно, с этой стороны обеспечены благоприятные политические условия для развития рынка недвижимости, особенно элитного.
Далее необходимо рассмотреть макроэкономические условия развития рынка недвижимости вообще и элитного рынка жилья в частности. В последние годы наблюдался устойчивый рост цен на нефть, которая является основой экономики страны: с января 2003 года по июль 2005 года цена на нефть выросла в 2 раза. Коэффициент корреляции, отражающий взаимосвязь между динамикой цен на нефть и ценами на элитное жилье за тот же период, был положительным и очень высоким (0,88). Мировые аналитики нефтяного рынка прогнозируют дальнейший рост цен до рекордных уровней. По прогнозу Аналитического центра "Эксперт" совместно с Институтом финансовых исследований (2004 г.), объем добычи нефти в стране будет постоянно расти с темпом 5% в год, и только в 2012 году ожидается стабилизация.
Отток капитала из страны, который в 2004 году был рекордным (по данным Миэкономразвития - $19 млрд), в 2005 году сократился, и на этот и последующие годы Центробанк ожидает его на уровне не более $3,5 млрд. Безусловно, существуют и сдерживающие факторы: изменение законодательства, ставящее всех участников рынка в затруднительное положение ("Закон о декларации доходов", "О долевом участии в строительстве?"), низкий уровень безопасности в стране и др. Несмотря на это, растет число людей, способных и желающих приобрести дорогую недвижимость. Элитная недвижимость - своего рода катализатор устойчивости общества: Ее динамика показывает, хочет ли элита связывать свое будущее с этой страной. Таким образом, макроэкономические условия для рынка элитной недвижимости в ближайшие годы могут рассматриваться как благоприятные
Выводы
Московские квартиры приобрели в современной российской экономике прочную репутацию обладания некоторыми основными функциями денег: мера стоимости, средство платежа, инвестиция, сокровище. Последние две функции активно присутствуют и сегодня. Функция инвестиции - для физических лиц более характерна в сегменте квартир эконом- и среднего класса (единичная капиталоемкость - $50-500 тыс.).
Для покупателя на первичном рынке в элитном сегменте квартира является финансовым инструментом размещения свободных средств в суммах от $1 млн и более не в качестве инвестиции с целью извлечения дохода, превышающего среднерыночный на финансовом и фондовом рынке, т.е. ее приобретение не делается с целью перепродажи в краткосрочном или среднесрочном периоде. Однако в последнее время можно уже говорить и о краткосрочной доходности сделок, причем не только по статистическим данным настоящего отчета.
По данным Vesco Consulting, в 2005 г. рост цен на элитное жилье составил: за май-июнь 4,2%, за первое полугодие - 11%. Эти месяцы оказались рекордными по количеству сделок в данном секторе. По сути, люди, покупавшие в марте 2004 года жилье по 6-7 тыс. $/кв. м, в 2005 г. продавали его уже за 11-12 тыс. $/кв. м. Главное отличие верхнего сегмента квартир как вложения от остальных сегментов в том, что они практически не дешевеют даже в условиях общего упадка рынка недвижимости.
Следовательно, элитная квартира, как финансовый инструмент, является формой долгосрочных сбережений:
- с высокой надежностью (ее сложнее финансово или физически утратить, чем золото и драгоценности),
-правовой защищенностью (в части защиты прав владения и наследования),
- меньшей прозрачностью (по сравнению с банковскими вкладами и т.п.),
- первоклассной залогоспособностью,
- и средним темпом роста стоимости вклада, как минимум, компенсирующим ежегодную инфляцию (функция сокровища).
Таким образом, до тех пор, пока в макроэкономике будут иметь место высокие темпы прироста свободной денежной массы и низкая доходность с неочевидной надежностью финансовых вкладов в банки и ценные бумаги, сокровища будут востребованы физическими лицами для долгосрочного розничного размещения крупных сумм, и одним из наиболее конкурентоспособных сегментов рынка сокровищ будет именно сегмент элитного жилья в Москве.