Формирование рынка элитной недвижимости в Новосибирске
История Новосибирска и Академгородка, историческая ретроспектива рынка недвижимости
- Новосибирск основан в 1893 году;
- по данным последней переписи населения - это третий город в стране после Москвы и Санкт Петербурга с зарегистрированным количеством населения 1,5 человек и фактическим - 2 млн.человек;
- город является столицей Сибири, который охватывает своим влиянием территорию более 5 млн.кв.км. - это 30% территории России, с населением более 20 млн. человек, что составляет 14% населения России;
- по многим показателям Новосибирск является одним из заметных городов мира, например:
1) чтобы достичь рубежа в миллион жителей Москве потребовалось 700 лет, Токио - 400, Нью- Йорку - 250, Чикаго - 85. Новосибирск прошел этот путь за 70 лет. По этому показателю город занимает первое место в мире;
2) в Новосибирске самый большой в стране железнодорожный вокзал, а Западно-Сибирская железная дорога занимает первое место в стране и в мире по объему перевозок;
3) Новосибирский театр оперы и балета - самое большое театральное сооружение в стране и второе в мире;
4) река Обь, на которой стоит город - крупнейшая в России, площадь ее бассейна составляет 3 млн.кв. км.
5) в Новосибирске активно развивается метро, в городе расположен самый длинный в мире метромост;
6) Новосибирский международный аэропорт по объему перевозок первый после аэропортов Москвы и Питера;
8) в городе находится одна из крупнейших библиотек мира, располагающая фондом в 14 миллионов томов;
7) в конце 50-х в пригороде Новосибирска, с сохранением практически всей лесной зоны, построен Академгородок, который стал первым в стране комплексным научным центром и послужил моделью для ряда организаций, созданных в других странах;
8) город занимает первое место после Москвы и Санкт-Петербурга по оснащенности телекоммуникациями, а резиденция вице-президента корпорации INTEL, который живет и работает в Академгородке, по перспективным разработкам, по уровню своей технической оснащенности и системе информационной безопасности сопоставима с Пентагоном.
Состояние рынка недвижимости (историческая ретроспектива и краткая характеристика), элитное жилье в Новосибирске (отличие критериев в потребительском восприятии, их отличия с существующими в Москве, формирующийся рынок, в том числе в части аренды жилья и апартаментов)
Территория города - это 10 административных районов. По степени престижности и удаленности от центра выделяют:
1) собственно, центр;
2) прилегающие к центру районы;
3) районы по линии метро;
4) средней удаленности (на правом и левом берегах Оби);
5) отдаленные районы (также в правобережье и левобережье);
6) престижные пригороды (в первую очередь Академгородок и район "Обкомовских дач");
7) пригороды.
Первичный рынок жилья формировался за счет жилищного строительства, которое к 1989 году достигло своего пика, когда было введено в эксплуатацию 680 тыс. кв. м жилой площади. После этого, как и во всей стране, начался спад, предприятия строительной индустрии почти не работали, новое жилье не строилось.
К этому моменту в основном сформировалась география престижного жилья. Это - полногабаритные квартиры в "сталинских" домах, расположенные в Центральном и Железнодорожном районах, географически совпадающих с центром города, где расположены Областная Администрация, Мэрия, театр Оперы и балета. К престижным районам также традиционно относились Верхняя зона Академгородка (Советский район), и часть левобережья. В этих домах проживала партийная и ученая элита, руководители крупных промышленных предприятий.
Вторичный рынок жилья начал формироваться с 1992 г в связи с приватизацией. Первые "квартирные" прайс-листы начали появляться в новосибирских газетах с середины 1992 г. Становление рынка жилья приходится на конец 1993 г., когда рынок приобрел развитую инфраструктуру, сделки купли-продажи составляли постоянный процесс, а жилье вместо случайных цен получило рыночную оценку. Одновременно с рынком жилой недвижимости складывался рынок оказания соответствующих услуг агентствами недвижимости.
На сегодня рынок недвижимости Новосибирска, как, наверное, и везде, представлен жилыми и торговыми центрами, включая элементы точечной застройки, офисными центрами и складскими центрами, объектами социальной, научной и культурной сферы.
Наиболее развитым, обширным и активным сектором рынка недвижимости в Новосибирске, как и в целом по России, является рынок жилых помещений.
По данным территориального управления федеральной службы государственной статистики по Новосибирской области объем работ, выполненных по виду деятельности "строительство", в январе - июле 2005 года составил 244 млн.долларов или 109,7% к соответствующему периоду 2004 года. Ввод жилья за семь месяцев 2005 года увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2004 года на 25,3% и составил 109 тыс. кв. метров общей площади
Развит рынок аренды жилых помещений. Снять в аренду можно как комнату, так и коттедж. Причем договор аренды может быть заключен как на пару дней, так и на несколько лет. Рынок условно сегментирован на три ценовых категории:
- VIP жилье (расположение в центральных районах, новостройки или старые полногабаритные дома, высокие потолки, значительная площадь - около 100 кв. метров, дорогостоящие отделочные материалы, наличие современной бытовой техники и электроники, систем коммуникации) - ориентировано на длительное проживание состоятельных представителей иностранных государств или иногородних российских граждан, не имеющих ограничений командировочных бюджетов (в среднем 1200-2000 долларов в месяц).
- Бизнес-класс (расположение в центральных или приближенных к ним районах, как правило - дома вторичного рынка, реже новостройки, высота потолка - 2,80 метра, площадь до 100 кв. метров, наличие дорогого ремонта не обязательно, важна качественная мебель и телефон) - ориентирован на представителей среднего класса, по различным причинам не приобретающим жилье в собственность, но имеющие жесткие требования к определенному уровню комфорта (в среднем 500-1000 долларов в месяц).
- Эконом-класс (все остальное жилье) - ориентирован на иные категории граждан.
Количество предложений по первым двум классам ограничено в силу того, что число домовладельцев, купивших дорогостоящее жилье исключительно для сдачи в аренду, в Новосибирске пока невелико. Основная масса сделок по коммерческому найму осуществляется в секторе эконом-класса.
Последние несколько лет этот рынок развивается в цивилизованном русле, что предполагает сокращение числа договоров коммерческого найма без участия агентства, увеличения числа долгосрочных договоров аренды с регистрацией его в управлении регистрационной службы. Поскольку участие агентства недвижимости в заключении договора, за редким исключением, не предполагает каких-либо финансовых затрат с их стороны, такие услуги оказываются всеми агентствами. Цена услуг колеблется от месячной стоимости аренды при найме клиентом квартиры эконом-класса и фиксированной цене услуг при найме более дорогого жилья. Стоимость услуг оплачивает наниматель, практика двойных комиссий отсутствует.
Основными факторами, увеличивающими стоимость аренды квартиры, являются близость к центру и станциям метро, наличие телефона, дорогой мебели и хорошего, недавно сделанного ремонта с применением современных отделочных материалов (так называемого "евроремонта").
Основным мотивом обращения клиента за услугами в агентство недвижимости является наличие у агентства клиентской базы данных, веб-ресурсов для предварительного просмотра данных об арендуемом жилье, возможность получить сведения о собственнике жилья, существующем опыте работы с нанимаемой квартирой. Правовая помощь в составлении документов существенной роли не играет. Рынка апартаментов, как совокупности помещений, относящихся к нежилому фонду и предназначенных для профессиональной сдачи в аренду, в Новосибирске нет. В этом качестве в аренду могут предлагаться VIP жилье.
Рынок купли-продажи жилья можно разделить на две составляющие: рынок строящегося жилья и рынок перепродажи ранее приватизированных или новых объектов, то есть рынок вторичного жилья. Анализ рынка жилой недвижимости основан на данных вторичного рынка, поскольку вторичный рынок имеет более массовый характер и практически повсеместную распространенность.
Формирование цен происходит за счет рыночных механизмов, и их уровень соответствует сложившемуся соотношению спроса и предложения.
На данный момент основную массу рынка жилья составляют 1-, 2- и 3-комнатные благоустроенные квартиры в многоквартирных домах. В свою очередь, многоквартирные дома можно условно разделить на несколько основных групп: 5-этажные панельные ("хрущевки"); 9-этажные панельные; 5-этажные кирпичные; 9-этажные панельные и кирпичные типовой постройки; кирпичные старой постройки (полноразмерные, "сталинские"); 9-этажные современной (улучшенной) планировки. Как правило, наименьшие цены приходятся на квартиры в так называемых "хрущевках", наибольшие - на квартиры улучшенной планировки.
Основным фактором, влияющим на формирование цены жилья, является местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы. В районах с хорошо развитой инфраструктурой, стабильной транспортной доступностью цены на квартиры выше, чем в удаленных или малопрестижных районах. В таблице приведены данные с указанием средней цены за квадратный метр без учета планировки в зависимости от местоположения.
Средняя стоимость квадратного метра общей площади в Новосибирске на вторичном рынке жилья (I полугодие- 2005 года)
По нашим данным в отношении первичного рынка жилья существуют следующие усредненные показатели: жилье повышенной комфортности средняя цена 1034-1200 долл. за квадратный метр, перспективные районы средней удаленности и приближенные к центру 800-900 долл. за квадратный метр, окраины - 550-750 долл. за квадратный метр.
Вместе с этим, соотношение спроса и предложения в различных районах города весьма неоднородно. Так в Академгородке, где спрос многократно превышает предложение, в живописнейшем районе проживания академической элиты эпизодически совершались сделки при цене квадратного метра 2000 долларов, что является своеобразным рекордом для Новосибирска.
Особенностью местного рынка является то, что в настоящий момент в Новосибирске число клубных домов, в критериях оценки московского потребителя, равно нулю. Несмотря на множество задекларированных проектов, в настоящий момент в городе нет хороших гостиниц уровня 4 и 5 звезд, офисных центров и складских комплексов класса "А" - все эти рынки находятся в стадии формирования. Без всякого сомнения, все конкурентные преимущества получат те, кто сможет первыми реализовать соответствующие проекты.
Конечно, новосибирский рынок недвижимости оперирует понятием элитного жилья, но оперирует им весьма свободно. Лозунг: "Элитное жилье - недорого!" придумали не в Новосибирске, но в этом городе он в ходу, несмотря на то, что объективно "нет стоящих вещей, которые ничего не стоят".
Для состоятельного новосибирца элитное жилье это:
- квартира в доме из кирпича недавней постройки, в центральной части города, расположенная в одном или двух уровнях, общей площадью 100-150 кв. метров;
- либо (и) коттедж площадью от 250 до 500 кв. м. недалеко от черты города или на его окраинах.
Отсутствие у существующих многоквартирных домов, декларируемых как элитные, таких характеристик, как общая система принудительной вентиляции, современная инженерия, применение в отделке фасадов и холлов дорогих материалов в Новосибирске не уменьшает ни цены, ни скорости продаж. К моменту сдачи дома непроданных квартир в таких "элитных" домах, как правило, нет.
И лишь один - два проекта, реализуемых в настоящее время, могут считаться более или менее достойным продуктом с точки зрения концепции, уровня примененных технологий и материалов. Такими примерами могут являться:
- проект "Паркхаус" (цена 2000 долларов за квадрат и пока это ценовой потолок для Новосибирска)
- проект "Солярис" (цена 1 200 - 1 300 долларов за квадратный метр)
Однако даже эти проекты не выдержат критики с точки зрения столичных стандартов.
Анализ наиболее значимых проектов жилой застройки, планируемых к строительству в ближайшее время
Жилой комплекс "Солярис"
Расположение: между Домом Быта на Красном проспекта и Центральным парком культуры
Описание проекта: Заказчик-застройщик - учрежденная по проект компания ЗАО "Запсибмебель", собственники - новосибирские предприниматели, продажи осуществляет АН "Эрмитаж"Состоящий из трех очередей строительный комплекс общей площадью около 32 тыс. кв. м и подземной двухэтажной парковки на 130 машин. высота потолка 3,05. сдача конец 2006 года, первый жилой комплекс в Новосибирске, который имеет центральную систему принудительной вентиляции, предусмотрен офисный центр.
Цена: от 34 500 до 40 000 тысяч за кв.м.
CRAWN HOUSE
Расположение: на улице Коммунистическая (между Советской и Урицкого)
Описание проекта: Заказчик-застройщик - Строительная компания "Красный проспект" генеральный инвестор СТ-Финанс.
9 этажей, 39 квартир площадью от 74 до 144 кв.м.
Дом кирпичный с навесным вентилируемым фасадом
Современные приборы отопления с терморегуляторами
Скоростной бесшумный лифт OTIS, опускающийся в подземный паркинг,
Просторные холлы и вестибюли с высококачественной отделкой
Выделенная линия Интернет
На этажах со 2-го по 8-й по пять квартир - три двухкомнатные и две трехкомнатные с высотой потолков 3 метра.
На последнем - 9-м этаже - четыре трехкомнатные квартиры с дополнительным антресольным уровнем в гостиной.
В каждой квартире большие застекленные лоджии, на которые выходят "французские" окна до пола.
Два санузла в квартире - хозяйский, примыкающий к спальне, и гостевой (или детский). Окно в ванной.
Квартиры сдаются подготовленными под чистовую отделку. Огороженная придомовая территория с видеонаблюдением по периметру, Служба reception в фойе Парковка на 37 мест, сдача объекта 1 кв. 2006 года
Цены установлены за квартиры в зависимости от этажности и площади. От 41 761 рублей до 50 738 рублей за кв.м, 950 000 за парковку
SILVER HOUSE
Описание: Заказчик-застройщик - Строительная компания "Красный проспект"
16 этажей, в доме 108 квартир площадью от 96 до 175 квадратных метров
С 1 по 3-й этажи - офисы
Несущие конструкции - каркас.
Материал стен - кирпич.
Навесной вентилируемый фасад с эффективным утеплителем.
Подземно-надземная автостоянка на 118 а/м (подземная - 64 а/м) + 1-й этаж - 54 а/м)
Внутренний двор и детская площадка расположены на крыше паркинга на уровне 2-го этажа
Просторные холлы с высококачественной отделкой
Бесшумные скоростные лифты "OTIS" опускаются до уровня подземного паркинга
Приборы отопления оборудованы терморегуляторами.
Современные системы связи (включая выделенный канал доступа в Интернет).
В первой очереди на этаже четыре квартиры - три двухкомнатные и одна трехкомнатная
Во второй - пять: три двухкомнатные и две трехкомнатные.
Высота потолков - 3 метра.
Все квартиры свободной планировки с возможностью объединения, сдаются подготовленными под чистовую отделку
Застекленные лоджии в каждой квартире. На лоджию выходят "французские" окна (до пола)
В каждой квартире 2 санузла (хозяйский и гостевой/детский)
Видеонаблюдение по периметру территории
В холле на первом этаже предусмотрено место для охраны/консьержа
Срок сдачи первой очереди - 2-й квартал 2006 года
Цены установлены в зависимости от этажности и площади (41 761
до 47 211 рублей за кв.м). Цена парковки - 979 000, цена парковки в подвале - 876 000
Паркхаус
Расположение: Ул. Урицкого 20
Описание: Заказчик-застройщик ЗАО "Труд" , всего 39 квартир, основная планировка - 130- 140 кв. метров под самоотделку, иная информация в закрытом доступе Первый дом клубного типа, информация предоставляется после положительного прохождения этапа анкетирования потенциального покупателя, необходимы рекомендации известных и уважаемых людей города или области. Дом сдан
Цена: 2000 долларов США при установленном внутреннем курсе 29 рублей за 1 доллар
Современное состояние рынка деловой активности, доходов населения (в том числе краткая статистика), как следствие - перспективы рынка элитной жилой недвижимости
Все участники регионального рынка недвижимости могут быть условно разделены на две категории - агентства недвижимости и девелоперские компании, при этом из названия самих нельзя сделать однозначного вывода о сфере из деятельности.
Численным превосходством на рынке недвижимости Новосибирска являются агентства недвижимости, оказывающие услуги по подбору вариантов купли-продажи, обмена или аренды жилья. Указанные агентства, как правило, не являются стороной в сделках купли-продажи и их участие в обороте недвижимости ограничивается предоставлением клиентуре информационных услуг и услуг по оформлению сделок.
В отличие от традиционных агентств недвижимости, девелоперские создают модели эффективного использования объекта недвижимого имущества с целью увеличения его доходности, создают прибавленную стоимость. В настоящий момент крупных и в то же время узкоспециализированных местных девелоперских компаний, которые не являются подразделениями строительный или финансово-промышленных структур, на рынке нет. Такой вид предпринимательской деятельности является для Новосибирска относительно новым. Особенностью регионального рынка является то обстоятельство, что в девелопмент вовлечены организации, изначально позиционировавшие себя в качестве агентств недвижимости, управляющие компании, финансовые структуры, промышленные предприятия, строительные компании, а также специализированный управляющие компании из Москвы и Санкт-Петербурга.
Анализ значимых построенных и перспективных объектов Новосибирска в секторе жилой и коммерческой недвижимости, позволяют выделить три основные группы игроков на девелоперском рынке: 1. Местные игроки: финансовые, промышленные, инвестиционные, строительные компании, имеющие девелоперские подразделения или целиком переориентировавшиеся на эту сферу деятельности, а также крупные агентства недвижимости; 2. Московские и Санкт-Петербургские девелоперские и инвестиционные компании, активно входящие в рынок; 3. Банки, имеющие девелоперские подразделения.
В 2004 году по сравнению с 2003 годом произошло увеличение реальных доходов населения. По данным Мэрии Новосибирска, среднемесячная заработная плата по всем предприятиям города в 2004 году составила 7090,6 рубля, что в 1,3 раза превышает уровень 2003 года, а реальная заработная плата при росте потребительских цен в 1,11 раза увеличилась на 15,4 %.
Произошли качественные изменения в уровнях заработной платы по отраслям экономики и социальной сферы. Если в 2000 году заработная плата только в сфере финансов превышала минимальный потребительский бюджет, то в 2004 году выше этого уровня была заработная плата в целом по Новосибирску, и в таких сферах как строительство, управление, связь, транспорт, информационно-техническое обслуживание.
Аналогичные качественные изменения произошли и в муниципальном секторе: если в 2000 году заработная плата работников муниципальных предприятий и учреждений в торговле, образовании, социальном обслуживании и культуре была ниже прожиточного минимума, то в 2004 году во всех отраслях муниципальной сферы доходы работников превышали этот минимум. Средняя заработная плата работников муниципальных предприятий и учреждений в 1,8 раза выше величины прожиточного минимума.
Указанные выше показатели роста реальных доходов населения актуальны для вопросов приобретения или аренды жилья экономичного класса. Кроме того, увеличение покупательной способности основной части населения Новосибирска в совокупности с механизмами ипотечного кредитования являются факторами, безусловно, способствующими дальнейшему развитию рынка в указанном сегменте.
Что касается той части населения города, которая ориентирована на приобретение дорогостоящего жилья повышенной комфортности, что в данном случае привести тонные статистические данные затруднительно. В силу различных причин, большинство экономически активных новосибирцев не склонны афишировать сведения о размере своих доходов.
Без сомнения в Новосибирске есть состоятельные люди, с доходом более 1 млн. долларов в год. У них стабильный развивающийся бизнес и эта группа динамично расширяется. Как правило, у них есть недвижимость в Новосибирске и за городом, и у части из них в Москве, Питере и за рубежом.
Это и есть практически 100% потенциальные покупатели настоящего элитного жилья, лишенные в настоящее время предложения рынка. По нашей оценке количество таких клиентов в Новосибирске может составить не менее трехсот человек.
Кроме того, в силу своего столичного статуса Новосибирск является центром притяжения для региональных элит таких богатых сырьевых регионов как Тюмень, Красноярск, Кузбасс и др., стабильный спрос на недвижимость со стороны которых, по нашим оценкам, может составлять еще от 50 до 100 квартир.
Количество людей стабильно зарабатывающих от 300 тыс. долларов до миллиона оценочно более тысячи, они так же являются потребителями в данном сегменте рынка, в особенности с учетом ресурса кредитования.
Возможности захода сторонних инвесторов, хорошие и плохие истории, безопасность инвестиций (вопросы о состоянии строительной индустрии в сравнении с Москвой, необходимость грамотного подхода в выборе регионального партнера, прогрессивность администрации Новосибирской области)
Прежде всего, необходимо отметить отсутствие региональных рисков законодательного и административного характера. Администрация области и ее губернатор прогрессивны и позитивно воспринимают сторонних инвесторов.
Можно ли заходить на Новосибирский рынок?
Если оценить число реализованных в Новосибирске и находящихся в стадии реализации инвестиционных проектов, как с участием и иностранного и российского капитала, ответ очевиден - возможность захода сторонних инвесторов есть. Они заходят. И строят заводы, офисные центры и торговые площади, а в последнее время заходят на рынок жилья (СТ-регион, СТ-групп). Одним из наиболее показательных примеров, с точки зрения консервативности и аккуратности западных инвесторов, может служить строительство в Новосибирске в 2004г. завода немецкого концерна ВЕКА АГ, проект которого со стадии выбора площадки до запуска производства занял около полутора лет (управление строительством осуществляла компания IC&M).
Есть и не очень хорошие истории выхода на рынок на начальном этапе, в общем, как и везде. Причина - неадекватные решения, принятые на основе непроверенной или неполной информации о рынке в целом, о партнерах, подрядчиках, процедурах (такими, медленно продвигающимися проектами можно считать строительство корпорацией "Социальная инициатива" жилмассива Береговой, остановившееся после отвода площадки, выбор земельного участка компанией ИКЕЯ, начавшей переговоры с мэрией около трех лет назад и только сейчас пришедшей к конкретному оформленному участку).
Что касается инвестиционных проектов в жилой недвижимости, по настоящему качественного продукта на рынке недвижимости, сопоставимого с московскими и европейскими аналогами, нет, не смотря на очевидный потенциальный спрос. Собственных ресурсов для реализации проектов по настоящему элитного жилья у местных строительных компаний нет. Молодые девелоперские компании, внедряющие новые подходы еще не окрепли.
Иная проблема заключается в том, что разрабатывать грамотные концепции и хорошо строить некому. Основные строительные компании Новосибирска образованы на базе советских трестов и управлений, технический парк, и прежде всего, культура работы которых в большинстве случаев безнадежно устарели. На строительных площадках не видно новых высотных бетононасосов и башенных кранов. Без сомнения существуют организации, на высоком уровне выполняющие отдельные виды работ, но их единицы, с ними надо уметь грамотно работать, фактически мобилизуя их в единый механизм и управляя ими в целях реализации конкретных проектов.
В Новосибирске надо строить. Строить элитное жилье, современные торговые и развлекательные центры, офисы, гостиницы. Рынок есть и состоятельные покупатели с удовольствием улучшат свое положение, перейдя к новому качеству жизни, работы и потребления, предложение которого ограничено, а зачастую просто отсутствует.
Важными являются лишь некоторые моменты:
- необходимо соизмерять масштабы столичных городов и Новосибирска. В целом рецепт прост, нужно сейчас заходить с продуктом, актуальным для столичных городов год - два назад, грамотно оценив объем рынка и риски предлагая современную концепцию.
- рынок дефицитен уже сейчас, и если не будет излишнего промедления и правильно будут выбраны механизмы реализации проекта на месте, можно занять в нем сильные и стабильные позиции, достигнув высоких показателей в доходности.
При грамотном подходе, информация о рынке и его специфике будет адекватной, решения - верными, сроки реализации - планируемыми, доходность - высокой.