Слово о словах. Специализация и диверсификация в сфере коммерческой недвижимости
Mixed use development – «объект смешанного назначения» в буквальном переводе с английского. Сочетание в рамках единого комплекса нескольких функциональных форм: офисы, торговля, гостиница. В российской практике часто используется термин «многофункциональный». Для упрощения дальнейших согласований и уточнения концепции в рамки многофункциональности стараются включать все возможные виды коммерческого использования земли. Фактически же строят то, что соответствует наиболее эффективному использованию участка.
Все рынки, включая и рынок коммерческой недвижимости, имеют свои циклы и спирали поступательного развития. На определенном этапе компании диверсифицируют свой портфель, а потом начинают избавляться от непрофильных активов, концентрируясь на основной отрасли. Свойственно это и индустрии недвижимости. Объекты смешанного использования заставляют собственника отказываться от жесткой специализации и осваивать «смежные специальности». Полагаю, что такая диверсификация свойственна (и теперь мы говорим именно о недвижимости) либо начальному, либо, напротив, высокому уровню развития отрасли на отдельно взятом рынке.
Логика состоит в том, что объект смешанного использования позволяет апеллировать к нескольким категориям потребителей (офисы, торговля, жилье), что особенно актуально, прежде всего, на ранней стадии развития рынка, когда нет просто ничего. С другой стороны, хорошо раз- витый рынок требует тонкого маневрирования в рамках функциональных использований и дополнительных гарантий эффективности. Это повышает актуальность объектов смешанного использования, которые позволяют диверсифицировать риски (то есть когда не все яйца в одной корзине). А посему от слов – к делу.
У нас это было
Не считая торгового использования первых этажей жилых зданий, первые примеры объектов смешанного использования появились в Москве с началом развития рынка коммерческой недвижимости, то есть в 1990-е годы. (Исключение составит лишь комплекс Центра международной торговли, ЦМТ.) Качественного предложения, соответствовавшего международным стандартам, тогда фактически не было вообще, а спрос нарастал галопирующими темпами.
Одним из первых объектов стал проект Парк Плейс (Park Place) на Ленинском, 113 (общая площадь – 76 тыс. кв.м, Государственная премия по архитектуре 1994 г., проект совместного творчества ГлавУпДК и компании Hines). Основными компонентами смешанной застройки являются офисы (класс А – на момент постройки в 1992 г.) и 333 блока апартаментов. Парк Плейс – фактически первый объект в городе с апартаментами длительного проживания.
Не забываем и ЦМТ (World Trade Center, около 200 тыс. кв.м, включая офисы, апартаменты, гостиницу, конгресс-центр и торговые объекты). В советские времена его называли Дом Хаммера. Теперь же ЦМТ – это не просто продолжение традиций, но и объект, расположенный рядом с новым, огроменным комплексом смешанной застройки нового поколения, имя которому «Москва-Сити». Сам же ЦМТ уже говорит о третьей фазе, в состав которой войдут офисная башня и гостиница.
Среди наиболее масштабных осуществленных проектов смешанного типа известны Смоленский пассаж, Берлинский Дом и Новинский пассаж. Все это – детища 1990-х годов, и все они пережили кризисные и посткризисные ипостаси.
Новинский пассаж первоначально планировался под гостиницу, был заморожен после кризиса, и долгое время его мрачные стены не внушали доверия и отчасти напоминали другой несостоявшийся проект смешанного использования, а именно «Зенит-Центр» на Юго-Западе. Однако, в отличие от «Зенита», Новинский выжил. Гостиничный компонент был аннулирован, офисы реанимировались первыми, а с торговлей процесс шел сложно и медленно. Долгое время атриум торговой части Новинского был пуст в любое время дня. Но – местоположение взяло свое, и торговая часть объекта также заработала. Основной якорный арендатор – Рамстор. Значение грамотного сочетания функциональных блоков для создания сбалансированной концепции подчеркивает Юрий Юдаков, компания SGY, Yudakov&Partners, приводя также в пример «Олимпик Плаза-2» на проспекте Мира.
Непросто пришлось и Смоленскому пассажу, якорный арендатор торговой части которого Стокманн подписал договор аренды еще до кризиса (1996) и вынужден был приспосабливаться к потере своего основного потребителя – среднего класса в посткризисный период.
В торговой галерее продолжали страдать и меняться арендаторы, ну а офисы в принципе чувствовали себя неплохо.
Предсказуем сценарий «Берлин Хауса» со сложностями адекватной концепции торговой части, каковая устоялась, пожалуй, только с появлением Escada.
Мораль проста: офисная недвижимость представляет меньшие риски, чем торговая. И не только кризис тому виной. Еще один пример. Часть торговых помещений здания Арбат 1 (офисные помещения заняты ТНК-BP и являются ее собственностью) до сих пор свободны, хотя здание на рынке уже не первый год. Одна из особенностей объекта – это «дырка в собственности». Так называют наличие нескольких собственников, что неминуемо снижает стоимость объекта. В здании Арбат 1 торговые помещения предлагаются на продажу, в отличие от «Берлин Хауса» и Смоленского, где торговые операторы работают на условиях аренды.
Это еще один урок, на этот раз негативный, – сложность эксплуатации и управления зданием в условиях наличия нескольких собственников на фоне различных форм использования.
Все это было, и неплохо известно. Что же дальше? Как говорят люди знающие, рынок недвижимости России на 20 лет отстает от рынка США, примерно на 10 лет – Западной Европы и ориентировочно на 5–7 – от Центральной. О цифрах можно спорить, суть остается. Так что давайте поговорим о том, что происходит с объектами смешанной застройки в Штатах.
У них это актуально
Были времена, когда смешанная форма застройки ушла здесь в тень. В 1920-е годы началось движение за полную сегрегацию отдельных видов функционального использования, чему способствовали растущая автомобилизация народа и «глобальный исход» населения из городов. Течение «нового урбанизма», которое обозначило некую форму обратной волны из пригородов обратно в города, помимо прочих факторов, привело к росту актуальности смешанной застройки.
Небольшое уточнение. Приведенные выше примеры объектов смешанного использования в большинстве случаев (кроме ЦМТ) подразумевали их сочетание в рамках одного здания. Однако возможна и более широкая трактовка понятия, когда смешанная застройка рассматривается в пределах целого участка, о чем и пойдет речь ниже.
По местоположению смешанные объекты популярны и целесообразны как в пригородном, так и в городском форматах.
Фактически каждый населенный пункт пригородного типа в США горит желанием заиметь собственный проект смешанной застройки, отмечает, в частности, Джон Бретингер, вице-президент и генеральный директор отдела недвижимости компании United Properties. Офисы создают рабочие места и увеличивают потенциал покупательной способности для магазинов и вспомогательных отраслей. Жилье в формате домов на несколько семей стимулирует спрос на торговлю и развлечения.
Помимо этого, смешанная застройка – хорошая основа концепции участка, расположенного в рамках уже освоенной территории. Это тип infill developments (то есть «заполняющая» застройка на фоне уже существующей высокой освоенности территории). В формате городского варианта это, как правило, импонирует населению районов с уровнем достатка выше среднего.
В чем же смысл? Устал народ американский от пробок и многочасовых ежедневных миграций «с» и «на» работу. Женщины хотят водить детей в школу пешком, а не работать у них персональным шофером, а городские власти просчитали, что такой подход дает экономию на инфраструктурных затратах.
Хорошо известный в России Urban land Institute (Институт градостроения) провел исследование, которое показало, что, учитывая затраты налогоплательщиков на дороги, коммунальные услуги, школы и т.д., дом в 10 милях от центра стоит налогоплательщикам в среднем $69 тыс., а такой же домик в городе обходится им всего $34 тыс.
Тамошняя «экономика» свидетельствует о высокой коммерческой эффективности пригородных объектов смешанной застройки. Торговые операторы Newhall Land and Farming Co Town Center (пригородный объект, Калифорния) платят почти в 2 раза больше за квадратный метр, чем аналогичные магазины в соседнем городе Santa Clarita Valley.
В Columbus (модный объект смешанной застройки, штат Огайо) ставки аренды почти в 3 раза превышают средние по району. По жилью превышения составляют около 25%.
Несколько конкретных примеров из американской реальности
Columbus, штат Огайо, проект городского формата. Объем застройки – 150 тыс. кв.м с акцентом на жилье. Инвестиции составляют $500 млн. Среди основных дополнительных компонентов хоккейная площадка, 8-зальный мультиплекс, торговля.
Лос-Анджелес, штат Калифорния. Объем застройки – 57 тыс. кв.м (6 участков), включая 22 тыс. кв.м торговли и 62 апартамента. Парадокс состоял в том, что квартиры над магазинами раскупались в первую очередь. Причина? Людям хочется быть поближе к местам, где жизнь активнее и наряднее.
Говоря о торговле (в первую очередь, в рамках пригородных объектов), запомним один совет – акцент на высокие марки вряд ли нецелесообразен. Опыт показывает, что даже в среде обеспеченного населения района важнее всего качественные продуктовые магазины, фитнес- центр, книжный магазин, кофейни, а не элитные рестораны и отнюдь не дорогие марки одежды. Обращаю на это особое внимание российских девелоперов, наиболее очевидное предпочтение которых – почти всегда категория люкс и выше. В США этот путь уже пройден. Одно время слишком многие проекты пытались повторить концепцию городской площади (town square), в то время как другие идеализировали магнетичность варианта развлекательного центра. Не будем повторять чужих ошибок.
Американские девелоперы говорят о синергетике жилья и торговли. Однако (и снова прошу обратить на это внимание российских коллег) – торговля не сможет ориентироваться исключительно на обслуживание местного населения. В торговле самое главное – подбор профилей арендаторов, каковой должен осуществляться с учетом «национальных особенностей».
И еще один пример – объект, который считается на текущий момент крупнейшим в США в типе смешанного использования. Это Time Warner Center, Манхэттен, Нью-Йорк. Объем застройки – свыше 200 тыс. кв.м. Этажность – 69, бюджет проекта – $1,7 млрд. Проект завершен в 2004 г. Первым шагом к его созданию стало слияние AOL и Warner, и потребности в размещении штаб-квартиры компании составили ядро проекта. Помимо этого, в здании располагаются студии CNN, гостиница категории люкс Mandarin Oriental Hotel, рестораны, концертный зал и 225 кондоминиумов. Пентхаусы на момент завершения строительства были проданы по ценам $25–35 млн за штуку при площади свыше 1200 кв.м каждый.
Основные преимущества объектов смешанного использования:
– предложение участков – сокращение предложения земли ведет к необходимости более тщательного анализа наиболее эффективного использования каждого участка;
– снижение рисков – застройка смешанного типа делает проект потенциально интересным для более широкого круга потребителей;
– 24 часа и 7 дней в неделю – объекты в рамках смешанной застройки не закрываются после окончания работы в офисах. В рамках успешных объектов каждый функциональный вид «помогает» другому. Например, работники офисов могут остаться в ресторане на ужин;
– спрос рынка – дополнительные гарантии в отношении спадов в отдельных сегментах рынка. В США, например, спрос на офисные помещения на северо-востоке сокращается, а объекты смешанной застройки позволяют девелоперам нивелировать риски и сокращать убытки.
В конечном итоге любая недвижимость работает для людей, хотя доходы она приносит девелоперам и операторам. А пирамида потребностей указывает на то, что с ростом доходов все большее значение для людей приобретает качество жизни, качество времени. И, соответственно, целесообразными и востребованными становятся проекты сочетания в рамках одного местоположения – работы, жительства и проведения досуга.
Что же будет у нас
Пока еще многие люди проводят время будних дней в пробках, а выходные почти целиком тратят на поездки в торговые центры на МКАДе. А это часы и дни жизни. И часто мы завидуем тем, кто может ходить на работу пешком.
Да, на текущий момент в рамках категории объектов смешанного использования мы видели почти исключительно здания торгово-офисного или торгово-офисно-гостиничного использования. Причина масштабной дифференцияции по сравнению с теми же Соединенными Штатами состоит в недостатке капитала на «многогектарные» объекты. Однако ситуация меняется. Накопление собственного капитала, а также наличие кредитного ресурса позволяют говорить о крупных объектах («схемах») смешанного использования.
Среди городского формата можно, например, выделить проект на станции метро «Войковская» (бывшая территория чугунно-литейного завода им. Войкова). Здесь на площади свыше 13 га планируется создание бизнес-парка класса А (около 80 тыс. кв.м) и торгового центра площадью свыше 80 тыс. кв.м арендуемых площадей. Другим примером является проект развития так называемого 5-го квартала Китай-города, в состав которого входят офисы, торговля (по Никольской улице) и два объекта гостиничного использования, включая апарт-отель.
Наиболее заметен проект «Сити». Огромная территория (100 га), развитие которой включит офисы, торговлю, гостиницы, и резиденции (60 га под застройку). На текущий момент наиболее рискованным представляется торговый сегмент. Каждый застройщик планирует некое (и немалое, в несколько десятков тысяч квадратных метров) количество торговли. Да помимо прочего есть еще и центральное ядро – под 100 тыс. кв.м (концепция разрабатывается компанией ECE). Проблема та же – где набрать нужное число операторов. Помимо этого, территория разделена между несколькими очень серьезными и амбициозными девелоперами, однако успех проекта в целом будет зависеть от их способности синхронизировать отдельные концепции. Отчасти аналогична ситуация с гостиницами. По мнению Александра Захарова (компания «Отель Технологии»), наиболее интересен проект Mirax Group, включающий гостиницу, которая, скорее всего, будет работать под маркой Hyatt, а также офисы, апартаменты и жилье. Собирается в Сити и концерн Accor c марками Novotel и Sofitel, отмечает Захаров. Как это все будет работать – время покажет.
Среди иных проектов городского расположения отмечу торгово-деловой центр корейской компании Lotte (22 этажа, свыше 70 тыс. кв.м) и вторую фазу Смоленского пассажа (свыше 90 тыс. кв.м).
Да и в ближайшем Подмосковье проекты множатся. Это разработки на Новой Риге, включающие жилье, офисы, торговлю и развлечения (вплоть до ипподрома), на Старокалужском шоссе и другие.
Россияне – люди шустрые по части постижения зарубежного опыта и изобретательные в его творческой интерпретации к собственным реалиям. Может быть, мы и раньше (чем за десятки лет) сумеем преодолеть разрыв с наиболее цивилизованными по части торговой недвижимости странами.
Текст: Марианна Романовская