Рынку жилья не страшен кризис
Рынок жилой недвижимости способен выдержать любой экономический кризис. А период возможного спада цен лишь выявит слабых игроков рынка, а сильным позволит укрепить свои позиции. К такому выводу пришли участники конференции AH Conference «Жилая недвижимость: девелопмент, строительство, риэлтерские услуги», прошедшей 25 мая в Москве.
Вопрос о том, что же будет происходить с ценами на жилье в ближайшие 2—3 года, заботит не только потенциальных покупателей, но и самих участников рынка. В итоге одни аналитики, как, к примеру, вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев, пугают снижением цен уже в 2007 году, другие обещают их рост еще как минимум на протяжении 2—3 лет. По какому сценарию будет развиваться жилой сектор, точно сказать не берется никто, так как возможно слишком много непредвиденных политико-экономических но.
«Доходы населения растут и требуют грамотного инвестирования. В законах фондовой биржи разбираются лишь единицы, а в жилье — многие. Сейчас за счет развития ипотеки гораздо большее количество населения готово пробрести новые квартиры. Растет спрос — растут и цены. Время работает на покупателя. Предпосылок для спада в ближайшее время я не вижу», — говорит заместитель руководителя департамента недвижимости Mirax Group Александр Моторин.
Согласился с этими словами и Алексей Введенский, руководитель специальных проектов Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. По его данным, в столице ежегодно планируется вводить 5 млн. кв. м жилья. При этом он сравнил динамику цен на жилье с изменениями индексов РТС, отметив их синхронность. «В Москве к жилью относятся в первую очередь как к сфере для инвестирования, отсюда и ценовые колебания. Если мы посмотрим на рынок жилья, к примеру, Новосибирска, то цены там будут развиваться очень планомерно, так как на сибирском рынке купли-продажи жилья низок уровень инвестиционной составляющей», — говорит Алексей Введенский.
Многие аналитики, выступавшие на конференции, подчеркнули проблему нехватки свободных участков земли в столице. «Москва имеет жесткие границы, она не резиновая. Свободные участки под застройку остались разве что в районе Кожухово и в микрорайоне Северный. Существует генеральный план развития города и план реорганизации территорий, — рассказал Введенский. — 20 % территорий столицы — это промзоны, которые при этом малоэффективно используются, поэтому решено их реорганизовать под жилые застройки, а предприятия вывести в отдельные зоны. Также генпланом определены 200 кварталов под реконструкцию, в которых на месте ветхих пятиэтажек будут возводиться новые здания».
Большие надежды столичные власти возлагают и на разработанную три года назад программу «Высотное строительство». По словам заведующей отделом разработки и апробации градостроительных нормативов НИиПИ Генплана г. Москвы Маргариты Лифановской, уже разработаны все необходимые градостроительные нормы. При этом плотность застройки участков никак не ограничивается, не установлены и пределы строительства.
«Нам известны случаи, когда застройщики приобретали участки земли, а позже выяснялось, что они не подходят под строительство жилья», — рассказала Маргарита Лифановская. Она подчеркнула, что практически все из 200 участков, определенных под строительство высоток, согласно первичным оценкам соответствуют предъявляемым требованиям. По мнению Лифановской, предлагаемые в рамках программы высотного строительства проекты, позиционируются как элитное жилье, и это определенное преимущество, так как в городе будут построены эксклюзивные архитектурные здания европейского уровня.
Уникальности проектов и особенностям их продаж было посвящено выступление директора по развитию компании Swiss Realty Group Ильи Шершнева. По его мнению, девелоперы не должны стесняться говорить о том, что, до тех пор пока здание не построено на 100 % и не сдано госкомиссии, они «продают воздух». При этом покупатели должны верить лишь тем девелоперам, которые готовы документально подтвердить надежность своих проектов, дать полную информацию обо всех участниках и подрядчиках. Наиболее важно, по словам Ильи Шершнева, чтобы девелоперы могли подтвердить еще при начале строительства, что у них есть 100 % средств, скорее всего заемных, чтобы завершить проект.
Особое внимание на конференции было уделено теме прав собственности на землю под многоквартирными домами. Согласно последним проектам московских властей собственники квартир имеют право претендовать на долевую собственность участков земли, на которых расположены дома. На сегодняшний день в этом вопросе существует правовая неопределенность: окончательно не решен вопрос, кто будет рассчитывать доли на участке. В Москве органом, отвечающим за предоставление прав на землю, выступает непосредственно правительство Москвы и уполномоченные им органы, например префектуры. По словам заместителя руководителя Департамента земельных ресурсов правительства Москвы Александра Дмитриева, ставки на выкуп земли в Москве и Санкт- Петербурге будут составлять 30 % от кадастровой стоимости участка.
Однако считать жильцов домов при этом полноправными собственниками земли все-таки сложно, в связи с рядом налагаемых обременений. Для того чтобы полноценно распоряжаться землей, собственники должны будут доплатить оставшиеся 70 % кадастровой стоимости участка. В то же время, как отметил Александр Дмитриев, владельцы нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, претендовать на аналогичные права собственности на земельный участок не смогут. Как минимум, по-другому будет решаться вопрос цены.